① 5月社会融资规模增量低于当月信贷吗
初步统计，5月份社会融资规模增量为7608亿元，比上年同期少3023亿元。其中，当月对实体经济发放的人民币贷款增加1.14万亿元，同比少增384亿元；对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少228亿元，同比多减129亿元；委托贷款减少1570亿元，同比多减1292亿元；信托贷款减少904亿元，同比多减2716亿元；未贴现的银行承兑汇票减少1741亿元，同比多减496亿元；企业债券融资净减少434亿元，同比少减2054亿元；非金融企业境内股票融资438亿元，同比少20亿元。
中信证券首席固定收益分析师明明认为，债券融资环比减少，同比仍显著增加，主要受部分企业在年报前融资影响，因此较4月有一定回落。另外，今年工业利润向好，部分企业转为依赖内部融资，相应对债券融资需求减少。来源：人民网
② 房地产公司债时隔四个月重新放行是真的吗
是真的，据澎湃新闻网消息，3月7日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下称“陆家嘴”）申请的2016年公开发行公司债券获交易所“通过”。
在此之前近4个月的时间里，房企公司债几近全军覆没，鲜有通过。澎湃新闻整理上交所和深交所的信息显示，去年11月1日至今年3月6日，房地产行业公司债的申请中，86份房企公司债申请收到交易所反馈，涉及金额22726亿元。其中，仅有5家企业申请获得通过，还从11月25日以后则再没有房企公司债发行获得通过。
数据同时显示，包括首创置业（,02868.HK）龙湖地产（00960.HK）、金辉集团(00137.HK)、招商蛇口（001979.SZ）在内的房企提请的17份发债申请，显示为终止或中止，涉及金额逾530亿元。
“正常类”公司将恢复放行
澎湃新闻了解到，符合交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管函》规定的“正常类”的房企公司债已进入正常发行流程。
据悉，时隔4个月后，首获放行的陆家嘴为“正常类”企业。去年8月，该公司提交公司债的发行申请之后，于9月和12月分别收到交易所反馈意见。
9月的反馈意见主要针对公司的收益来源、是否为失信被执行人；是否为环境保护领域失信生产经营单位及承销商等问题。
12月给出的反馈意见则更多涉及“分类监管”，主要包括是否属于分类监管要求所认定的房地产企业；是否属于房地产企业申报公司债券的基础范围；募集资金的用途和使用范围等问题。
去年10月，交易所曾布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管函》（以下简称“监管函”），房企发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标。首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别，并对纳入范围的房企进行分类，主要分为正常类、关注类和风险类，为证券机构提供参考。
③ “三道红线”利剑高悬 房企资金链迎大考
数据显示，历年1月均为房企债券融资高峰期，今年也不例外，但总体发债规模低于市场预期。贝壳研究院数据显示，2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元，同比下降5.3%。专家表示，“三道红线”威力开始显现，房地产债券今年到期规模增多，对资金链带来考验。
发力美元债市场
贝壳研究院数据显示，1月房地产企业发行的债券中，境外债券占54%。贝壳研究院称，2021年房企融资新规与银行房地产贷款集中度管理制度均处于实施前过渡期。监管更趋严格，房企对金融环境预期偏紧。境内融资承压，房企开年继续发力美元债市场。
1月房地产企业境内发债平均票面利率为4.75%，环比下降0.28个百分点;境外发债平均票面利率为7.11%，较上月下降0.68个百分点。
分析人士称，2020年末发布的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度将加剧房企金融集中度，预计2021年房企融资能力和融资成本将加速分化。
“2021年房企面临大规模的债券到期，借新还旧压力较大，故年初不少房企抓住融资成本较低的窗口期加紧发债。”中国指数研究院企业事业部研究副总监刘水说。
境内融资方面，刘水认为，2021年房地产融资仍然处于收紧状态，在“三道红线”试点范围可能扩大的背景下，房企境内债券融资规模将呈现小幅增长，融资成本将大致保持稳定。
境外融资方面，目前房企海外发债只能用来借新还旧，预计2021年该政策仍将延续，因此全年海外债券发行规模将受限于到期规模。受疫情影响，欧美等国家继续实施宽松货币政策，海外流动性较为充裕，2021年房企境外融资成本有望进一步降低。
监管部门此前明确的房企融资“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率上限为70%、净负债与股本之比上限为100%、现金与短期债务比上限为1。
偿债压力上升
贝壳研究院数据显示，2021年1月境内外房地产企业债券到期规模约1447亿元，较上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企偿债规模将继续增加，全年偿债压力上升。
中指院数据显示，今年上半年房企到期债务规模将创出近年来新高，而全年到期规模将同比增加16.94%至8888.83亿元。由于借新偿旧仍为债务偿还的主要方式，因此房企纷纷加快债券融资步伐以应对偿债高峰的到来。
中信证券分析师认为，目前已有9家境内发债房企发生债券实质违约，虽然大型房企违约案例不多，但重大负面信用事件正频繁发生。
“未来房地产金融政策将维持偏紧态势，同时‘三道红线’有可能扩围，房企应重视现金流管理，积极调整杠杆水平，拓展多元化融资渠道，提升自身抗风险能力。”刘水建议。
④ 房地产金融的非标业务正受到谁监管
房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比较难过。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目受到追捧。
“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。
整顿非标业务
市场人士指出，大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。
中泰证券固收研究报告估计，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。
“根据相关规定，房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式，绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，因为信托公司等渠道审批时间短，融资方便。”
某大型信用评级公司工商企业部人士表示，房企要想获得非标融资，必须经过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业，信托公司做非标业务就比较谨慎。
土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示，2017年该行土地款配资业务十分红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在高峰期，土地配资的杠杆比例一般是3:7，近期出于谨慎降至5:5。
中原地产首席分析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开始，到底有多大影响还难以预计，很多房企都在拓展其他融资渠道。
转向长租类
北京某券商资产证券化人士陈军（化名）表示，在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。
“在提倡租购并举的大背景下，租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。
以类REITs项目为例，2017年发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs，一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。
陈军认为，未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。
银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议，计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。
债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。
张大伟表示，房企境内融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。
房地产是该管管了。
⑤ 房地产企业如何融资
1、开发贷融资（最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……
⑥ 房地产融资要如何确定最佳的融资方案
中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，
⑦ 房企融资风险凸显是真的吗
倪鹏飞表示，虽然近一年来房地产相关资金不断收紧，但房企各项融资规模依然高于同期，面临资金链与信贷违约风险。
报告指出，房企负债率高企，已经达到或超过警戒水平。Wind资讯数据显示，截至9月底，A股136家上市房企负债合计达6.04万亿元，同比增加23.21%。36家房企资产负债率超过80%红线，占比近26.5%。其中，融创资产负债率高达92%，恒大、绿地、碧桂园等龙头房企也普遍接近于90%。值得一提的是，上市房企有息负债也整体攀升，截至9月底，136家房企有息负债总额达2.7万亿元，较2016年的2万亿元相比，同比增幅高达37%。
除负债外，信贷来源变化明显。报告显示，2016年9月份以来，房地产开发资金来源中个人按揭贷款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但与之相对应的是，房地产开发资金来源中国内非金融机构贷款增速大幅增加，同比涨幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。
倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。
⑧ 住建部央行座谈房企：已形成重点房企资金监测和融资管理规则
8月23日上午，住房和城乡建设部、人民银行同步在官网发布消息称，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。
图片来源：住建部官网
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
多位地产行业研究分析师认为，此次座谈会议的目的依然是保持房地产市场的健康平稳发展。“不断重申房住不炒的定调，我觉得还是给予市场一个比较稳定的预期。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。
“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，座谈会的召开是为了避免房企过度融资，出现金融风险。从房企融资看，房企越来越重视境内融资。7月单月房企融资超过700亿元，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。新的融资管理规则，或许会加大房企的合作。
一家上市房企预计，具体的细则会更多体现在窗口指导。
他说，目前，所有涉房类企业发债只能借新还旧，接下来去申请发债时，看批文怎么给可能就知道各监管部门态度了。他同时表示，从2017年调控到现在，很多房企应该都有所准备。
另一家房企的首席财务官也对澎湃新闻表示，“发债再融额度的审批已经在打折扣了。但我觉得这样对房企适度、健康发展是有好处的。上半年投放了十多万亿的额度有些超投了。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。
比“房企或会加大合作”的看法更进一步的，则是“行业或加速洗牌”。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。
中小房企受波及程度要远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，房企或早或晚都将面临这一道必考题。
潘浩认为，调整负债结构无论如何势在必行。去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段必然面临的课题，也符合政府政策导向，因此“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。其次，财务指标不能实现短期迅速调整，需要长期的债务结构优化。而拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也正是目前房企采取的长期应对风险的方式。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
此外，会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
卢文曦表示，最近长租公寓方面有一些由金融产品引发的乱象，比如租金贷，市场秩序有了一些变动，在座谈会中也提到了这一块，后续肯定会有一个慢慢规范的过程。
此前，市场传言，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。
中国指数研究院对三道红线进行了解释。红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。
中指院认为，与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头。当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
有息负债规模将以2019年6月底为基础，如果房地产企业：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。