① 外国土地储备融资模式有哪些
一）财政拨款
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为（二）银行贷款
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。（三）土地储备收益
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式
（一）土地信托
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。 （二）土地基金
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
② 土地储备机构如何规范使用土地储备专项债券资金
《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，只对转让土地使用权征收营业税，土地使用权的出让是不征营业税的。土地储备中心是代表国家对土地进行管理的，其拍卖土地行为属于国有土地使用权的出让，因此是不征收营业税的。但按照《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地储备中心和土地受让方应按产权转移书据各缴纳万分之五的印花税。契税对买受方征收的一种税，因此，土地储备中心拍卖土地，只对土地受让方征收契税，土地储备中心不征。
③ 土地储备专项债券怎么编制储备计划
所谓“定向承销”，就是指哪个银行借给地方的债务，就去找哪个银行定向发行置换债券。允许地方债纳入抵质押品范围，意味着商业银行等地方债券持有无需等待债券到期，就可以通过质押再贷款从央行获得流动性。一方面，纳入抵质押品范围后，银行可以通过再贷款获取相对低成本的资金，进而可以解决银行由于负债端成本上升而导致的购置需求不足问题；另一方面，有利于提高流动性和刺激信贷投放。
④ 中国土地储备融资模式有哪些
比较常用的土地储备融资模式：1、财政拨款；2、银行贷款；3、土地储备收益；创新型的土地储备融资模式：1、土地信托；2、土地基金；3、土地置换；4、土地债券。
⑤ 土地储备金的实施办法
第一章 总 则
第一条 为了完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部财政部中国人民银行关于印发<土地储备管理办法>的通知》(国土资发〔2007〕277号)、《财政部国土资源部关于印发<土地储备资金财务管理暂行办法>的通知》(财综〔2007〕17号)等法律、法规、文件规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡在我市本级和三区范围内开展的土地储备工作均适用本办法。
第三条 本办法所称的土地储备,是指市土地储备中心依据本办法规定,以征收、收购、优先购买或收回等形式依法取得土地,进行前期开发、储存、供应土地的行为。
第四条 市土地储备中心是市人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于市国土资源局、代表市人民政府统一承担土地储备工作的事业单位。
第五条 市人民政府成立市土地储备委员会,作为我市土地储备的决策机构,代表市人民政府审定土地储备各项相关决策,下设办公室,与市土地储备中心实行两块牌子、一套人马管理。
第六条 市土地储备委员会主要职责是:
(一)研究制订有关土地储备的管理办法。
(二)审定市本级和三区土地储备规划。
(三)审定市本级和三区土地储备计划和土地储备项目实施方案。
(四)审定市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)提出的土地整理、包装方案。
(五)审定我市本级和三区储备土地供应计划和实施方案。
(六)审定我市本级和三区土地储备资金筹措和使用计划。
(七)协调解决我市土地储备工作中遇到的重大问题。
第七条 市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)的职责是:
(一)负责市土地储备委员会的日常业务工作。
(二)拟订市本级和三区土地储备计划、土地储备项目实施方案。
(三)拟订市本级和三区储备土地供应计划和实施方案。
(四)拟订市本级和三区储备资金筹措和使用计划。
(五)负责市本级和三区土地储备的具体组织实施工作。
(六)负责土地市场信息收集、整理和市场需求预测工作,发布储备土地的储备和供应信息。
(七)负责市土地储备委员会交办的其他事项。
第八条 市发改、经济、监察、财政、建设规划、土地、房产、中国人民银行贵港市中心支行等部门以及各辖区政府按职责分工,各负其责,互相配合,确保土地储备相关工作顺利开展。
第九条 全市建设用地实行统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一出让、统一管理,由市土地储备中心依法组织实施。
第二章 计划与管理
第十条 市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)应根据调控土地市场的需要,合理确定土地储备规模。
第十一条 市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)根据贵港市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等在每年的第三季度末编制下一年度土地储备计划,征求市国土资源局、市财政局和中国人民银行贵港市中心支行意见,报市土地储备委员会批准同意后依法组织实施。实施土地储备计划时,由市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)编制项目实施方案,报市土地储备委员会批准,作为依法办理相关审批手续的依据。
第十二条 年度土地储备计划包括:
(一)年度储备土地规模。
(二)年度储备土地前期开发规模。
(三)年度储备土地供应规模。
(四)年度储备土地临时利用计划。
(五)计划年度末储备土地规模。
第十三条 年度储备土地计划执行情况由市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)提请审议下一个年度计划时,向市土地储备委员会报告。
⑥ 土地储备机制有哪些不足的地方
一、完善土地收购储备制度
(一)完善土地收购储备的法律程序,提高运行效率。
1、在土地收购环节上,必须遵循科学的程序:申请收购——权属审查——测量评估——拟订收购协议——移交,并灵活采用协议收购、土地置换、意向收购等多种收购方式。
2、在土地前期开发整理环节上,引入市场化的运行机制。成立土地开发公司,专门负责收购地块的租赁、拆迁、安置、土地平整、“三通到位”和协调规划工作,土地收购储备机构只负责监督管理。
3、在土地储备环节上,应实现效益储备向发展储备的转变。由即收即储即拍转向根据城市发展规划逐步向市场提供土地资源,如衡阳县在土地储备制度建立和实施后,积极探索,创造了协议储备、实物储备、规划红线储备、政策储备和信息储备等五种土地储备模式,这五种模式相互依存,并根据市场运作与资金调度适时转换,激活了土地储备这盘棋。
4、在土地出让环节上,储备土地出让必须纳入统一的土地供应总量计划,并遵循公开出让的原则,尤其是各类经营性用地必须以招标拍卖方式进行。根据供求的需要,可采取国有土地租赁等方式,以实现土地资源的充分利用和收益最大化。
(二)多渠道筹集土地收购储备资金,建立土地收购储备资金保障与风险防范机制。为增强土地储备机构的吸纳能力,必须完善资金筹措机制和风险防范机制,其战略选择是建立城市土地基金,以改变土地储备运作资金主要依靠银行贷款的状况,通过多渠道筹集资金,降低融资成本,减小融资风险。目前,建立城市土地基金可能利用的资金来源主要有:一是建立土地投资基金;二是政府土地基金制度;三是发行土地债券;四是推行《换地权益书》制度。
二、科学规划土地储备和供应的适度规模,促进城市经济发展。土地收购储备是一个系统性、长周期的工作,它应与城市发展同步前进。要根据城市发展战略、需要和步骤逐步推进,不能求之过急,变成一次性运动或突击性行为。土地储备规模对平衡土地供求起着巨大作用,而规模大小要受到多因素制约,包括土地储备机构对储备成本的承受能力、土地储备机构运作效率、土地储备机构自身储备动机、土地储备来源量、土地储备方式等。土地储备规模首先要达到调控市场的目的,同时,储备土地也要获取收益。另外,储备土地还要考虑可支配资源的制约等,以力求城市整体和谐发展。土地收购储备制度不是简单的“以地生财”,目的在于优化配置城市土地资源,集约利用土地,为城市经济长期健康发展提供资源保障。因此,对土地收购储备制度的运作不能单纯以经济效益来衡量,还应考虑社会效益、生态效益等诸多方面,制定一套集生态、社会、经济等为一体的评价标准,使土地收购储备制度健康发展。
⑦ 中国土地储备融资模式有哪些
1，中国土地储备融资模式有：
（1）土地财政：土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
（2）经营城市：主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
（3）储水池、中转站：土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
2，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
⑧ 土地储备资金管理办法框架怎么搭建
土地储备资金管理办法框架搭建办法如下：
1、土地储备机构监管方面。国土部门将建立土地储备机构实时更新名录，进行名单式管理与监测，被列入名录的土地储备机构需将纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息上传至监管部门，并以此作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。意图矫正有的地方土地储备机构设置不规范的现象，将不符合规定的土地储备机构排除在名录之外，倒逼其规范设置和运作。
2、储备土地规模结构方面。要求土地储备机构制定年度土地储备计划以控制新增储备土地规模和融资规模。《通知》针对当前有的地方无节制扩大土地储备总规模，进而扩大融资规模的问题，细化了《土地储备管理办法》的规定，明确提出应将年度土地储备计划作为制定年度土地储备资金收支预算、确定年度土地储备融资规模的主要依据，并设置了年度新增储备土地的数量限制，通过总量控制遏制土地储备规模的无序扩张。
3、储备土地前期开发方面。要求土地储备的公共职能与市场运作机制相分离，明确规定有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设，以此堵住储备土地前期开发环节中的寻租暗道。
4、土地储备融资行为方面。地方土地储备融资纳入地方性政府债务统一管理;通过增加省级财政部门审核程序，加强对储备土地融资规模的事前控制，由省级财政部门依法核准后核发年度融资规模控制卡，融资规模控制卡成为金融机构发放贷款，进行风险控制的重要依据;此外，土地储备机构融资贷款用途必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及土地储备业务无关项目;纳入储备的土地不能为土地储备机构以外的机构融资担保。
5、土地储备资金管理方面。根据相关规定，土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地拆迁补偿费用、前期开发支出费、贷款利息支出及其他相关费用等。此次《通知》在严格执行现有政策的基本上，强调加强收支预算和决算的管理，同时，加强国有土地收益基金的落实与管理，国有收益基金要按规定比例计提，并按规定用于土地储备。土地储备机构必须按规定用途使用土地储备资金，不得挪用。
⑨ 土地储备专项债券会计科目怎样处理
《土地储备资金会计核算办法》没有土地储备债券核算的相关规定；
建议增设“应付债券”科目，参照企业会计准则，对土地储备专项债券的本金、利息等进行详细核算。