Ⅰ 如何从公司财务报表中分析出融资情况，需要计算哪些财务指标
可用过计算财务报表中资产负债率、流动比率、速动比率、现金流量比率等分析融资情况。
一、短期偿债能力比率
1、营运资本=流动资产-流动负债=长期资本-长期资产
2、流动比率=流动资产/流动负债
3、速动比率=速动资产/流动负债
4、现金比率=(货币资金+交易性金融资产)/流动负债
5、现金流量比率=经营活动现金流量净额/流动负债
二、长期偿债能力比率
1、资产负债率=负债总额/资产总额
2、产权比率=负债总额/股东权益总额
3、权益乘数=资产总额/股东权益总额
4、长期资本负债率=非流动负债/(非流动负债+股东权益)
三、总债务流量比率关系
1、利息保障倍数=息税前利润/利息费用=(净利润+利息费用+所得税费用)/利息费用
2、现金流量利息保障倍数=经营活动现金净流量/利息费用
3、现金流量债务比=经营活动现金流量净额/债务总额
(1)土地债券融资平衡分析报告扩展阅读
例如：某公司2017年12月31日流动资产合计3600万元，其中货币资金250万元，交易性金融资产45万元，应收票据40万元，应收账款2100万元，预付账款60万元，其他应收款120万元，存货580万元，一年内到期的非流动资产240万元，其他流动资产165万元。
另得知其流动负债总额为1600万元。该公司2017年末各项短期偿债能力指标。
营运资金=3600-1600=2000万元
流动比率=3600÷1600=2.25
速动比率=（250+45+40+2100+120）÷1600=1.60
现金比率=（250+45）÷1600=0.184
通过计算我们看出该公司虽然流动比率和速动比率都较高，但现金比率偏低，说明该公司短期偿债能力还是有一定风险，应缩短应收账款回收期，加大催账力度，以加速应收账款资金的周转
参考资料来源：网络-财务分析
Ⅱ 投资方需求的平衡土地是什么
猜您其实想问的是平衡投资策略吧，它是指旨在平衡风险及回报的投资组合分配及管理方法。投资策略是指对投资资产根据不同需求和风险承受能力进行的安排、配制。包括选择股票、债券、商品期货及不动产品种、配制投资资产比例、安排投资周期等内容。
Ⅲ 什么是土地融资
土地抵押是目前各种融资类项目的核心风控措施之一，由于抵押土地的类型各异（包括出让地、划拨地、储备地等），处置方式也不尽相同，故对土地抵押问题的探讨就显得极为必要。
一、土地抵押的客体是土地使用权
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所以，我国的土地从所有权的角度讲，分为国有土地和集体土地。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四的规定：土地所有权不得抵押。所以，目前我们所讲的土地抵押，实质上是指土地使用权的抵押。
二、具体的土地使用权能否抵押取决于法律规定
根据土地所有权的不同，土地使用权首先被分为国有土地使用权和集体土地使用权，法律对两者有着明显的区分，从而形成了所谓的土地二元结构。
1、国有土地使用权
国有土地使用权包括国有土地建设用地使用权和国有土地承包经营权。所谓的国有土地建设用地使用权，是指在国有土地上从事房屋和其他地上物建设的权利。所谓国有土地承包经营权，包括家庭承包经营权和国有四荒地土地承包经营权。
上述建设用地使用权根据取得方式和权力内容的不同，又可以进一步细分为出让土地使用权、划拨土地使用权。出让土地使用权，依据招拍挂或者协议方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法转让、抵押，是目前最为自由的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定，划拨土地使用权，是指特定的国有企业或者公共事业单位、机关等，以无偿的方式从国家取得土地使用权，该类土地使用权，权利主体具有特殊性，权利本身没有期限的限制，但是土地使用权不得私自转让和抵押，其抵押，须经土地主管部门同意和审批，并且在实现抵押权时，需要补交土地出让金。
国有土地用于农业用途的，土地使用人取得的土地使用权被称为国有土地承包经营权，其权利内容与集体土地承包经营权没有区别。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十四条，家庭承包经营权，至少耕地的家庭承包经营权，被允许转让，但严禁抵押。四荒地的承包经营权，则可以自由转让和抵押。
Ⅳ 债券融资的优势分析
债券融资和股票融资是企业直接融资的两种方式，在国际成熟的资本市场上，债券融资往往更受企业的青睐，企业的债券融资额通常是股权融资的3～10倍。之所以会出现这种现象，是因为企业债券融资同股票融资相比，在财务上具有许多优势。
1．债券融资的税盾作用。债券的税盾作用来自于债务利息和股利的支出顺序不同，世界各国税法基本上都准予利息支出在税前列支，而股息则在税后支付。这对企业而言相当于债券筹资成本中的相当一部分是由国家负担的，因而负债经营能为企业带来税收节约价值。我国企业所得税税率为25%，也就意味着企业举债成本中有将近1/4是由国家承担，因此，企业举债可以合理地避税，从而使企业的每股税后利润增加。
2．债券融资的财务杠杆作用。所谓财务杠杆是指企业负债对经营成果具有放大作用。股票融资可以增加企业的资本金和抗风险能力，但股票融资同时也使企业的所有者权益增加，其结果是通过股票发行筹集资金所产生的收益或亏损会被全体股东所均摊。
债券融资则不然，企业发行债券除了按事先确定的票面利率支付利息外（衍生品种除外），其余的经营成果将为原来的股东所分享。如果纳税付息前利润率高于利率，负债经营就可以增加税后利润，从而形成财富从债权人到股东之间的转移，使股东收益增加。
3．债券融资的资本结构优化作用。罗斯的信号传递理论认为，企业的价值与负债率正相关，越是高质量的企业，负债率越高。
Ⅳ 什么是融资用地
一、土地融资，是金融行业中的经营模式之一，其实质是将土地作为信用抵押，以获取资金维持经营的一种模式，其已经成为国际通用的金融模式。
二、融资用地不等于卖地。
土地融资起源于1998年实行的《中华人民共和国土地管理法实行条例》赋予了我国地方政府出让土地的权力，使地方政府可将土地出让以获得土地出让金、土地税费等收入，并将其作为地方财源的政策支持。
在地方财政收入远远满足不了城市化快速发展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融资则顺运而生。
(5)土地债券融资平衡分析报告扩展阅读
内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。
自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
参考资料来源：网络-房地产融资
参考资料来源：网络-投融资规划
Ⅵ 融资能力如何分析
一、分析思路
1、分析业务模式的组成，有什么优缺点。是否有更好的业务模式，为什么?
2、预计资金需求。可查找相关行业预测分析报告。
3、分析融资能力:
①、各种融资渠道的资金总计;
②、融资总额是否能够满足资金缺口。
二、融资渠道具体的分析
融资的渠道可分为:内源融资、商业信用融资、银行借款、债券融资、票据融资。
内源融资
是指企业筹集并利用自身经营活动产生的资金来对项目进行投资，也就是应自己的钱去投资。
1、项目自身创造现金流能力
a、先分析目标投资项目产生的流入的现金流是否达到融资需求。即投资项目流入的现金流与投资额比较。
2、整体企业创造现金流能力
a、第一点若不能满足，可利用整个企业经营活动流入的现金流量是否满足融资需求。
小贴士:预计未来的经营现金流可利用以前年度的平均增长率预计下年的现金流。当然，需要排除以前年度的异常现金流的数值。
b、考虑企业现金股利分配引起的现金支出。首先，利用以前前度数据计算出股利支付占比，即现金股利总金额/经营现金净流量;利用股利支付占比*a步骤预测的经营现金流量，得出以后年度的现金股利支付总金额。
c、计算其他业务的资本开支。
d、考虑机会成本所带来的收益。(即改变业务模式后，可节省的费用)
d、资金支持=预测的经营现金流量-现金股利分配引起的现金支出-其他业务的资本开支 考虑机会成本所带来的收益。
e、资金支持与预计融资需求金额的对比。
商业信用融资
其特点为融资期限较短，募集的资金一般用于企业日常运营，不适用于固定资产的投资项目。
当发现企业应收款总额与应付款总额之间的差额越来越大时，可反映出商业信用融资达到一个很高的水平。
银行借款
1、观察长短期借款的分配。若企业主要是借短期还短期，反映了资本运作的频繁使用。但需要注意的是短期借款难以用于大型固定资产的投资。除此之外，如果企业的长期借款呈现逐年下降的现象，可以看出该企业的政策导向是降低资产负债率，以减少长期借款来增强负债的流动性。
2、所借入的款项能否满足资金缺口。
债券融资和票据融资
预测该项融资金额时，注意有关规定对融资数额的限制。
总的来说，所谓的融资能力分析是将企业对投资项目可募集到的资金是否满足投资资金，是否可填补资金缺口。
Ⅶ 2017年土地布局价值点在哪
2017年土地布局价值点在哪?
2017-01-08 07:12【源自网络】
2016年末的时候，借着年终盘点、房企总结的机会，采访了几家开发商区域公司和集团层面的相关负责人，谈到土地投资的时候，表情主要分两种。
一是去年没怎么拿地，或者拿的很多土地是联合拿地，这些开发商对土地市场的表态，主要是承认土地市场在高位运行，后期开发风险比较大，所以要么选择避其锋芒，要么联合拿地、分摊风险；
二是拿了很多地，资金支出有几百亿的开发商，他们对土地市场的分析就是，由于融资成本较低，可动用资金比较充裕，弹药充足所以拿地，而且会拿周边地块、在售楼盘价格等做对比，以印证自己并非是在高位接盘。
其实对于第二种表态，完全没必要，2016年作为历史上地王数量最多的一年，很少有开发商能用低价获取土地，但联合拿地的相对来说，压力不会太大，此外即使是独家获取了高价地，后期开发方法还是很多，比如引入合作伙伴，分摊成本。
壹、企业层面的土地市场货币化
从采访对象的反馈中，可以很形象的看到土地市场在去年的货币化现象，就像上文中提到的“弹药充足”，而且拿地金额的增长一直持续到12月。
中国指数研究院数据显示，据不完全统计,去年房企债券融资达到 9039 亿元,同比增长 77%,平均利率为5.07%,低于2015年1.2 个百分点。
在融资成本降低的推动下，2016 年20 家代表性企业累计拿地面积 1.4 亿平方 米(建筑面积),同比增长 38%;累计拿地金额为 8240 亿元,同比增长 54%, 其中恒大、世茂、融创、雅居乐、招商等企业拿地金额同比增幅均超过 1 倍。
值得注意的是,国庆节前后各地调控新政出台后,房企拿地规模在小幅下调后又迅速回升,主要源于 政策调整下地价逐步趋稳,加之部分企业存在补仓意愿,而同期部分热点城市土地供应加 大,且优质地块较多,年末品牌房企拿地规模再次回升,11 月拿地金额环比增长 83%, 12 月仍持续增长,增幅为 32%。
另外全国房企拿地均价来看，也是增长，易居研究院的数据显示2016年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价4083元/平方米，再创历史新高，同比增长26.7%。
上面两个关于钱的数据都是同比增长的，但实际上，去年房企土地购置总面积同比是下降的，在面粉贵于面包的同时，也要看到面粉实际在减少。
从这些数据来看，未来这些地块上市的时候，价格同比来说，显然不可能降很多，但是否能赢得市场，还要看多方面因素。
贰、城市层面的土地市场政策化
看完企业在土地市场上的表现，再看看城市层面。
在全国去库存政策的指导下,地方政府的土地推出量在持续减少,2016 年,全国 300 个城市共推出各类用地 18.2 亿平方米,同比下降 11.0%, 但降幅较 2015 年收窄 7.8 个百分点；土地成交量同比也持续下滑,共成交 15.0 亿平方米,同比下降 5.7%。
土地供应量减少的同时，土地出让金同比大涨，呈明显的量跌价涨格局。
数据显示，全国各类土地成交出让金合计 2.9 万亿元,同比增长 30.3%,其中,住宅用地出让金同比大幅增长 40.2%，主要是受二季度以来上海（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）等重点一二线城市的土地市场拉动，其中住宅用地热度最高，带动全国二、三季度住宅用地出让金同比分别增长 87.1%、61.7%。
不过，这些城市中一个特例，就是帝都北京（楼盘），土地出让的总量和总价双降。中原地产首席分析师张大伟统计数据显示，北京全年公开招拍挂规划建筑面积747.8万平米，是最近十年的低点；全年合计出让土地44宗（3宗棚户区），合计获得土地出让金852.51亿元，和去年的2217亿元土地出让金相比，跌幅达到了61.5%，是2008年来北京土地出让收入最少的一年。
另外一个特点是，土地市场上城市热度的区分在2016年尤其明显，二线城市住宅用地成交量价的增幅都超过一线城市。
其中一线城市住宅土地成交 1464 万平方米,同比下降 50.9%,而二线城市住宅用 地累计成交 3.1 亿平方米,同比小幅增长 0.3%,其中又以宁波（楼盘）、无锡（楼盘）、天津（楼盘）等城市增幅最为显著, 宁波同比增长高达105%。
土地成交金额上，一线城市去年住宅用地累计出让金为 2463 亿元,同比下降 28.4%,而二线城市住宅用地出让金 1.5 万亿元,同比增长 83.4%。
张大伟统计的数据显示，去年全国有10个城市的土地出让金超过了北京，其中9个城市土地出让金超过千亿，这9个城市中，苏州、南京和杭州（楼盘）分列前三，上海作为一线城市中土地出让金最高的位居第四。
这些数据背后，实际反应的是当地政府对土地出让市场的监管程度，过去一年，一线城市在土地出让总量、出让价格两方面实际做了很多限制，其中尤以北京为甚，张大伟的点评是：限价、限售、限面积、限资金、限持有，2016年北京土地市场调控已经尝试到了极致，北京是在土地供应结构上最努力做调控的城市。
叁、未来土地布局价值点
在企业层面，土地市场变成了货币市场，融资成本的高低、融资规模的大小在很大程度上决定了房企的土地投资策略；在地方政府层面，土地市场依然是政策市场，楼市供需的格局决定了是去库存还是补库存。
这些基本面的分析，最终还是要回答房地产行业未来的价值点究竟在哪里？
还是分享一下采访对象的反馈，综合来看，开发商对行业价值点的研究可以按城市划分：
一方面是一线城市以及二线热点城市，这类城市基本告别住房短缺的时代，数据上显示，15 个二线城市人均住房建筑面积超 40 平米，一线城市中,除深圳（楼盘）外,北上广人均住房拥有量均在 32 平米左右,而一线城市依然给人以住房紧张的直观感受，主要是因为一线城市的住房分布不平衡，即是说少量财富人群占据了较大的房屋数量。
所以开发商针对这类城市的策略，就是深入存量房市场和改善型市场。
另一方面是有潜力的三四线城市，和讯房产采访的多个开发商都透露了对京津冀一体化区域的土地储备情况，并表现出对其未来开发价值的认可。
而多个研究机构也认为，核心城市房价高企、土地成本居高不下将带动需求向周边扩散,一线城市周边县市仍是布局价值点，此外随着城市轨道交通的日益完善,郊区及周边县市与一线核心城区的通勤时间缩短, 将更有利于需求向周边扩散。为解决大城市的诸多问题,将有意识的向周边城 市转移成为可行路径之一。
对于开发商来说,一线城市周边区县算是新一轮机会中的布局价值点，不过要注意的是，这部分区域的价值来自于一线城市人口与产业的转移，在实际开发中需要注意产业承接是否实际有效。