『壹』 房地产企业如何融资
1、开发贷融资（最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……
『贰』 房地产公司融资需要什么条件
澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。
根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。
此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。
同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。
『叁』 关于房地产融资难大家有什么见解
关于楼主的问题，我谈点拙见，希望对楼主有点帮助吧。
我从事房地产开发工作已经很多年了，也换了几家公司，每家的公司的资金运作情况也不一样，而且随着国家对房地产资金控制的力度逐步加强，也增加了开发的前期投入成本，意在控制开发风险，提高开发品质，走规模化开发路线，特别是在一线城市，尤为突出。这样无疑淘汰了起步较晚，资金不足的小型开发企业。回顾以前，开发一个项目，首先从征地开始，土地出让金可以和政府商量，采用分期付款，而且条件允许还可以做BT协议（置换合同），那么前期投入的土地出让金极少，有的甚至不足10%，如资金还不够的情况，可以向银行申请项目贷款或在建项目抵押，在项目开工时期可以采用工程垫资或和建筑商签订参建协议（以房置换工程款），和预收房款填补相关费用，在项目进入销售中期资金基本可以平衡，后期基本就是利润。很多小开发商就是以上面的这种模式起步的。
在谈谈现在，首先征地款9个月内必须交齐，工程开工，预算资金必须由银行基本户冻结50%，工程建设到一半才能申请预售许可，有的地方还采用预售资金专款专用，用于支付工程费用，等等。这样的高压政策，让很多开发商喘不过气，要么减少同期项目开发量，要么找合伙人分担风险，资金共享。而且现在银行已经停止做在建项目抵押，只有个别银行还可以做项目开发贷款，但是利率调高很多，现在差不多已经到6.55%，2年的开发周期，就要套到12%的纯利润，如果销售不畅，那么成本还要提高。进入工程施工期，销售资金不能入账，中间资金投入会遇到很多困难，大把的预售房资金放在银行，拿不出，还要被银行吃贷款利息，确实是挺郁闷的事。
说说现在目前的一些开发商采用的融资方式吧。
项目征地期：1、与政府议标（只适合挂牌），谈好条件（含社交投入，你懂的），土地出让款一次性支付（渠道可以找民间担保公司或者借款），在由政府以规划补偿或者根据外资企业参补条件，或者地方的其他名目，将之前交的土地款退回或者签订协议分期交土地款）。
2、工程承建总包采用内定招标、或者围标，要求参建或工程串换，前期建设资金由承建商拿大头，开发商承担报建规费等营业性支出。
3、销售期如资金托管，用于专款专用，则协商承建商开具安装或者土建发票（暂不支付），套取托管的预售房资金。
4、其他嘛还有一些解决短期资金需求的方法，比如说：以自己公司人员的名义购房，套取银行贷款资金（现在贷款政策比较严，条件苛刻，也比较难操作了）；商业地产的可以采用产权式销售，包租形式，固定回报，定价越高，融资资金越高，但是风险也相对更高。如果商业运营的顺利，还可以赚取二次利润。
其他还有很多，时间有限，下次有机会在谈吧，希望对楼主有用。
『肆』 房地产融资的特点有哪些
1、高额度：地产融资小的都是几千万，动则上亿，甚至十几亿几十亿；2、差异大：有区域差异：一二线城市比较火爆，三四线城市融资难，生存困难；抵押差异：上市公司等大企业甚至不需要抵押就能融到资而且利率低，有些小公司充足抵押物还不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、项目本身差距大：大部分放贷机构都认住宅，因为地产行业住宅的销量高，回款周期短，还款相对有保障，而商业却很难融资。
我觉得这几点是比较明显的，其他的还有很多
『伍』 为我国中小房地产企业选择更优的融资渠道提出合理的建议。。。
现在正处在金融危机时期，虽然中国受影响相对来说小，但不可无视这种客观的存在。融资最简单的办法是上市，但对中小房地产企业来说比较难，其次是向银行贷款，但这种办法风险太大，在没有十足把握盈利的情况下，不要采用，因为万一亏本，则会背上沉重的包袱，除了给企业员工必要的工资外，还要承受住向银行还款和产生巨额利息的压力。到那时想咸鱼翻身都很难，因为你已经没这个精力再处理这样的事了。最好的办法是跟同行同等规模的房地产企业合作，联手开发项目，就好像建立一个企业联盟。因为多一个合作伙伴等同于多了一条融资渠道，还可以分担风险，市场信息来得更有效率，更容易把握市场方向。但这里最重要的因素是：你们要有良好的管理体系，不然这样做反而得不偿失。这是我个人的观点，如有不好的地方请提出指教，希望我的观点对贵企业有所启发帮助。
『陆』 房地产融资要如何确定最佳的融资方案
中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，
『柒』 请简述选择房地产地产代理行业的理由
参考《2016-2021年中国 房地产策划代理行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，随着房地产市场的日益规范，专业化越来越强，服务领域越来越多，但是，市场越规范，人民生活条件的越来越好，将在某种程度上减轻部分市场细分。
我们都知道，当一个社会逐步由大的贫富差距走向趋同时，其市场越发难以细分。西方的房地产市场，是不存在房地产策划这一行业的。
其次从二手房交易的网络化我们不难预测，二手房交易平台日益丰富，官办性质、银行性质、网络性质的交易平台越来越多，二手房中介机构职能最终将不断走向淡化。
因此，单纯的房地产营销代理行业，悲观的说，必将由盛转衰，最终消失。
因此，我们需要对房地产代理行业重新进行定位，即，为什么而存在。这需要根据代理公司自身的属性及特色，灵活处理。我们可从发展趋势中，结合自身企业特点作出正确的转型定位：
1、以房地产估价、房地产经纪为核心业务版块的代理公司，未来将重新以散户为对象开展业务，打造其中介方面的强势品牌，但其一手房销售策划代理属性逐步减弱;
2、以策划代理为主的代理公司，需要整合其业务平台，扩宽服务体系，将单一的地产营销策划服务逐步拓展到企业策划、金融顾问等领域，成为综合服务机构;
3、逐步由营销策划业务输出渠道延伸至融资服务代理价值输出，改变单一的输出渠道，重新整合利润来源，跟随开发商的咨询重点，由开发转向投融资;
4、运作模式需大胆创新，敢于投入，因本身价值趋向与服务对象有冲突，需要在运作模式中逐步走向价值趋同，将销售代理提点方式升级，避免代理费日益萎缩周期较短的局面。如入资变股，以服务参股，以保证金分红等形式，将自身价值链与开发商捆绑成一体。
代理机构，最初的核心卖点，在于咨询服务。即智力型服务输出。倘若存在的意义沦落为代劳工具、办事工具等，仅为节省开发商的精力物力，此价值卖点的沦落必将被市场完全淘汰。
代理机构，是专家，是咨询业的一部分，是顾问。只有想开发商所不能想，做开发商所不能做，才能真正的实现顾问价值，才能长久的生存于市场之中。
『捌』 房地产开发商融资的途径和方式
一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。
四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。
六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。
九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。
十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。
拓展资料：
从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。