A. “三道红线”利剑高悬 房企资金链迎大考
数据显示，历年1月均为房企债券融资高峰期，今年也不例外，但总体发债规模低于市场预期。贝壳研究院数据显示，2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元，同比下降5.3%。专家表示，“三道红线”威力开始显现，房地产债券今年到期规模增多，对资金链带来考验。
发力美元债市场
贝壳研究院数据显示，1月房地产企业发行的债券中，境外债券占54%。贝壳研究院称，2021年房企融资新规与银行房地产贷款集中度管理制度均处于实施前过渡期。监管更趋严格，房企对金融环境预期偏紧。境内融资承压，房企开年继续发力美元债市场。
1月房地产企业境内发债平均票面利率为4.75%，环比下降0.28个百分点;境外发债平均票面利率为7.11%，较上月下降0.68个百分点。
分析人士称，2020年末发布的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度将加剧房企金融集中度，预计2021年房企融资能力和融资成本将加速分化。
“2021年房企面临大规模的债券到期，借新还旧压力较大，故年初不少房企抓住融资成本较低的窗口期加紧发债。”中国指数研究院企业事业部研究副总监刘水说。
境内融资方面，刘水认为，2021年房地产融资仍然处于收紧状态，在“三道红线”试点范围可能扩大的背景下，房企境内债券融资规模将呈现小幅增长，融资成本将大致保持稳定。
境外融资方面，目前房企海外发债只能用来借新还旧，预计2021年该政策仍将延续，因此全年海外债券发行规模将受限于到期规模。受疫情影响，欧美等国家继续实施宽松货币政策，海外流动性较为充裕，2021年房企境外融资成本有望进一步降低。
监管部门此前明确的房企融资“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率上限为70%、净负债与股本之比上限为100%、现金与短期债务比上限为1。
偿债压力上升
贝壳研究院数据显示，2021年1月境内外房地产企业债券到期规模约1447亿元，较上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企偿债规模将继续增加，全年偿债压力上升。
中指院数据显示，今年上半年房企到期债务规模将创出近年来新高，而全年到期规模将同比增加16.94%至8888.83亿元。由于借新偿旧仍为债务偿还的主要方式，因此房企纷纷加快债券融资步伐以应对偿债高峰的到来。
中信证券分析师认为，目前已有9家境内发债房企发生债券实质违约，虽然大型房企违约案例不多，但重大负面信用事件正频繁发生。
“未来房地产金融政策将维持偏紧态势，同时‘三道红线’有可能扩围，房企应重视现金流管理，积极调整杠杆水平，拓展多元化融资渠道，提升自身抗风险能力。”刘水建议。
B. 房地产企业如何走出融资难困局
房企融资破局之道：搭建平台盘活存量，拍卖商票
对于核心房企而言，可开具商票实现围绕其产业链上下游的中小企业供应商的支付。核心房企与外部机构合作，搭建商票流转专属平台，为供应商手中持有的商票的变现流转提供支持，引导产业链上机构、个人及认可核心房企信用的社会投资人投资。
对核心房企而言，商票模式优势如下：
1.不占核心房企在金融机构授信额度。不涉及新增贷款，不占用授信额度；
2.不增加(核心房企为承兑人时)或有负债。仅盘活自身应付票据资源(核心房企上下游中小企业供应商持有的应收票据);
3.不增加核心房企财务费用；
4.不影响核心房企在人行征信系统信息；
5.不受货币政策、信贷政策直接影响。盘活商票资源，不涉及监管对于房地产融资的相关政策。
对比传统融资渠道(银行贷款、信托及各类资管)，商票模式主要优势体现为：
1.不体现为借贷；
2.成立条件简单。只要有支付需求办妥公司内部支付流程即可。没有432、发行备案、抵押、会计律师中介介入要求；
3.融入资金使用灵活，没有针对性限制；
4.规模及时间自主控制。只要是项目对外采购支付范围内，可依进度随时办理；
5.可以公开征集投资人，易推广；
6.投资起点灵活性强，易满足各类投资人需求。
在该业务模式当中，需要解决以下三个问题：
一是商票的真实性问题。前期市场中已经接连出现银行承兑汇票的“假票”事件，一时间人心惶惶。对于商票而言，其终极风险就是开票企业的支付能力，即能否到期准时兑付。就这一点而言，优质企业的商票市场认可度甚至要高于一般的银票。通过核心房企与服务机构合作搭建商票流转平台，为核心房企产业链上下游供应商持有的、由核心房企签发的商票提供二级交易市场，可以在本源上解决商票的真实性问题。唯有经核心房企确认的商票，方可在核心房企与服务机构合作建立的商票流转平台上架为产品，实现商票的审核及真实性回归核心房企。
二是商票的最终受让群体问题。持有核心房企商票的中小企业供应商将商票进行质押，交易以票据收益权为标的进行，可以扩大受让权益的合格投资人群体。就核心房企而言，其庞大的业主群体，属于自身产品服务的买受人，对于企业的品牌及信用有充分了解，以及天然的认可，通过合规的方式进行交易，实现业主资源的盘活，一方面可以解决资金来源问题，另一方面，也为业主群体提供了优质的理财渠道及产品。
三是商票的定价问题。当商票最终以票据收益权方式进行交易，可以考虑采用公开拍卖模式进行定价。《中华人民共和国拍卖法》第三条：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第六条：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。“商票属于持票人所有的财产权利，符合《拍卖法》关于拍卖标的的定义，可以通过拍卖形式进行交易。
在业务层面的问题解决之余，技术层面上的关键一环在于核心房企与服务商合作搭建的商票流转平台。为从源头确保商票的真实性，该商票流转平台系统应内嵌至核心房企的官方渠道，如官网、官方微信等，由核心房企把关商票产品的准入，同时可接入业主群体；为合规交易，同时确保交易过程的公开公平公正，该商票流转平台的系统及结算服务，应由具备相应交易资质的第三方服务商提供。从而在客观公正的第三方平台交易基础上，实现资产与资金的闭环化体系管理。
如此，具备优质信用的核心房企，在当前主力融资渠道四面楚歌的态势下，仍可通过盘活自身积累的产业资源，找到一条新的出路。
C. 为什么国外筹资成本比国内低
因为利率低了，百姓不愿意储蓄，会使银行的存款额度下降，需要支付的存款利息也会减少。同时，贷款利率也将下降，贷款成功率会提高的。
公司发行债券时，会提前规定一个票面利率。当票面利率跟市场利率出现差异的时候，债券的发行价格就可能高于票面价格（溢价发行）或低于票面价格（折价发行）。
贷款与发债均为债务，均需偿还，但贷款是借当地银行的钱，门槛相对较低，融资成本（主要是贷款利息）相对高一些；向社会发行债券的门槛相对较高，虽然融资成本（即债券利息支出）较低，但其他费用较高且获得难度较大。
(3)房企融资难境外频发扩展阅读：
海外债方面，受境外融资监管趋严影响，房企今年以来在海外融资上也是动作频频。观点指数统计发现，2019年1-7月，房企通过发行海外债（含计划）形式融资4328.97亿元，数量168只，数量、规模均创同期历史新高。不过由于用途受限制，上述海外债几乎都是借新还旧。
需要注意的是，受发债用途以及人民币贬值带来的影响，房企也在积极防范汇率风险。
观点指数梳理发现，从年初至今已经有不少企业提前赎回海外债，比如世茂赎回5.5亿美元2022年到期优先票据，赎回价相等于该等票据本金额的104.188%另加截至赎回日期（不包括当日）累计未付利息，赎回价合计5.78亿美元。
D. 银监会叫停银信合作理财产品以后，房地产公司融资遇到阻碍，他们会有什么对策
房地产融资一直是个敏感话题。但是不要为房地产企业操心，因为从历次运动看，他们都没伤筋骨，因为房地产是块肥肉，嫌贫爱富的银行很愿意往上贴。现在银行减少支持的力度，实际只是基于政策风险的考虑，而市场风险几乎很小。所以，适当时候，银行与房地产企业“合作”，想办法应对一下监管机构，还是很有可能的。
其二，如果放弃银行信贷资金，谋求其他资金的方式还有很多，拆借、集团销售、典押等等，但是用高利贷的可能性几乎没有。大额资金使用两年，想使用高利贷，这是不可能的
第三，一场运动下来，真就是死掉几个小小的房地产商，也是正常不过的。解放军叔叔打靶训练，还要有几个死亡名额呢...
E. 央媒发文预警！2021年，楼市最大的风险是……
作者 | 凯风
楼市上行，烂尾仍旧层出不穷。
01
据新华社报道，预付数百万元交房遥遥无期，多地楼盘烂尾频发。
去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。
此外，大多数三四线城市也陷入横盘。随着棚改收官，棚改货币化补贴模式全面熄火，三四线城市面临基本面层面的调整，碧桂园2020年业绩全面下滑就是这一形势的体现。（参阅《“宇宙第一房企”业绩全面下滑！三四线怎么了》）
所以，深度布局三四线城市的开发商，如果本身又面临“三道红线”的重压，资金链很容易出现问题。
03
靠什么解决烂尾现象？
取消预售制，是釜底抽薪之策。没有预售，所见即所得，就难有烂尾之说。
但是，预售制关乎房地产高周转，涉及从地方政府到开发商的一系列利益链条，直到现在只有海南新增用地采取现售地，其他城市都是遥遥无期。
既然预售制短期难以消失，那么提高预售门槛、做好预售资金监管就显得至关重要。
然而，一些城市的预售门槛仍在持续松绑。一般而言，高层住宅施工进度达2/3才准预售，多层住宅（7层以下）封顶方能对外预售。
而个别城市高层预售门槛放宽到1/2进度，甚至只要地面建设一层就能对外预售，这无疑会加剧烂尾风险。
至于预售资金监管，虽然各地都要求设立预售资金监管账户，但预售资金被挪用的现象仍然层出不穷。
这背后的问题可想而知。
04
回到现实，我们该如何避开烂尾楼？
其一，谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断，房企融资不断收紧，加上国内外大环境的不确定性，中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。
中小房企的抗风险压力较差，尤其是只有一两个项目的小房企；而高杠杆房企，无论百强还是十强，只要政策持续收紧，资金链同样容易出问题。
其二， 一定要到现场看房，要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证，指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。
5证齐全的楼盘不一定绝对安全，但没有5证的楼盘很容易出问题。同时，可参考开发商在建的其他项目，是否存在债务纠纷，销售情况是否良好等等。
其三，不必迷信新房。预售之下，新房往往都是期房，所见不能所得，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
其四，一旦遭遇烂尾，不要轻易断供。房子可以烂尾，但银行不会因为烂尾而豁免房贷。房子烂尾，房贷该还还是要还，否则容易被列入征信。
当然，业主可以通过合法维权方式，通过政府与银行协商延期还款。更进一步，可发起集体诉讼进行维权，或通过舆论呼吁，或者自筹资金促进烂尾楼复工。
所以，未来买房，除了关心地段、环境之外，更要关注开发商，不要在刀尖上舞蹈。
F. 王健林房企海外千亿投资归零，事情的原委是什么
在历来的首富当中，王健林是企业家中最有个性的一个，他果敢坚韧，不喜低调，定下财大气粗的小目标，然后一口气完成8000次。
他生于四川，做过林业工人，参过军，退伍后来到了北方沿海开放城市大连。
1989年，王健林从大连西岗区办公室副主任任上辞去职务下海经商，接手了一家房地产开发企业——后来生长为万达集团。在尔后的长达28年中，受野心的驱动，凭借着对财富的冒险寻求以及对政治鸿沟的掌握，王健林敏捷成为我国的尖端富豪。
现实上，关于王健林出事的风闻早已不是什么新闻，近半年来，隔山差五就有媒体“归纳”一篇文章出来，来奉告网民，王健林最近可能又要出事啦！
而其实，很多企业家在遭遇危机时，都应对不当，最终深陷泥淖不能自拔，轻则企业破产，重则锒铛入狱。而很少有企业家能在企业遇到危机时，从容自救。
王健林带领万达集团为中国企业家上演了一幕教科书式的危机应对案例。
G. 关于房地产融资难大家有什么见解
关于楼主的问题，我谈点拙见，希望对楼主有点帮助吧。
我从事房地产开发工作已经很多年了，也换了几家公司，每家的公司的资金运作情况也不一样，而且随着国家对房地产资金控制的力度逐步加强，也增加了开发的前期投入成本，意在控制开发风险，提高开发品质，走规模化开发路线，特别是在一线城市，尤为突出。这样无疑淘汰了起步较晚，资金不足的小型开发企业。回顾以前，开发一个项目，首先从征地开始，土地出让金可以和政府商量，采用分期付款，而且条件允许还可以做BT协议（置换合同），那么前期投入的土地出让金极少，有的甚至不足10%，如资金还不够的情况，可以向银行申请项目贷款或在建项目抵押，在项目开工时期可以采用工程垫资或和建筑商签订参建协议（以房置换工程款），和预收房款填补相关费用，在项目进入销售中期资金基本可以平衡，后期基本就是利润。很多小开发商就是以上面的这种模式起步的。
在谈谈现在，首先征地款9个月内必须交齐，工程开工，预算资金必须由银行基本户冻结50%，工程建设到一半才能申请预售许可，有的地方还采用预售资金专款专用，用于支付工程费用，等等。这样的高压政策，让很多开发商喘不过气，要么减少同期项目开发量，要么找合伙人分担风险，资金共享。而且现在银行已经停止做在建项目抵押，只有个别银行还可以做项目开发贷款，但是利率调高很多，现在差不多已经到6.55%，2年的开发周期，就要套到12%的纯利润，如果销售不畅，那么成本还要提高。进入工程施工期，销售资金不能入账，中间资金投入会遇到很多困难，大把的预售房资金放在银行，拿不出，还要被银行吃贷款利息，确实是挺郁闷的事。
说说现在目前的一些开发商采用的融资方式吧。
项目征地期：1、与政府议标（只适合挂牌），谈好条件（含社交投入，你懂的），土地出让款一次性支付（渠道可以找民间担保公司或者借款），在由政府以规划补偿或者根据外资企业参补条件，或者地方的其他名目，将之前交的土地款退回或者签订协议分期交土地款）。
2、工程承建总包采用内定招标、或者围标，要求参建或工程串换，前期建设资金由承建商拿大头，开发商承担报建规费等营业性支出。
3、销售期如资金托管，用于专款专用，则协商承建商开具安装或者土建发票（暂不支付），套取托管的预售房资金。
4、其他嘛还有一些解决短期资金需求的方法，比如说：以自己公司人员的名义购房，套取银行贷款资金（现在贷款政策比较严，条件苛刻，也比较难操作了）；商业地产的可以采用产权式销售，包租形式，固定回报，定价越高，融资资金越高，但是风险也相对更高。如果商业运营的顺利，还可以赚取二次利润。
其他还有很多，时间有限，下次有机会在谈吧，希望对楼主有用。
H. 中国房地产企业密集“出海”为啥
随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。
中国国家发改委不足一月分两次批复了融创、万科、华远等10余家房地产企业境外发行债券的备案登记。
Wind金融数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。
宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。
“无论何种发债路径，都是债务，到期都要还。”宋杰表示，房企一味追求发债成功，而忽略了是否与自身盈利能力和消化能力是否匹配也是关键，对于房地产企业过去的高收益要趋于平稳过渡，随之也应该相应优化债券种类，梳理存量，在结构化的非标产品上寻找为突破口为上策。
宋杰表示，中国房企海外发债近期已经出现了监管层面的限制。中国国家发展改革委和财政部近日也联合下发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。
内容来源：凤凰网
I. 中国房地产企业密集“出海”原因是什么
随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。
原因有内地发债趋难、海外发债救急、海外发债有风险等。
宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。
“无论何种发债路径，都是债务，到期都要还。”宋杰表示，房企一味追求发债成功，而忽略了是否与自身盈利能力和消化能力是否匹配也是关键，对于房地产企业过去的高收益要趋于平稳过渡，随之也应该相应优化债券种类，梳理存量，在结构化的非标产品上寻找为突破口为上策。
内容来源：凤凰网