⑴ 这样融资合法吗
融资过程应该是合法的，就是看你能不能找到愿意的合作者了
说句老实话，像服装这种传统行业，技术和品牌（新品牌）似乎值不了多少钱，以20万的小规模厂子要融资500万，很难。而且，在股份配置问题上你的条件也比较苛刻，这事恐怕有点悬。
虽然你的预期未来收益很高，但是不确定性太大，在投入巨额资金又没有取得控股权的条件下，别人的合作积极性可能不高哦。
假如你真的对自己的计划那么有信心，你可以来个折衷啊。比如：
一，将厂子以50万折算入股，让他们去控股。但是签协议，规定在公司营利达到一定比例的情况下，将来你可以以自己的红利向他们置换股权。就是说，公司总股本为500万（你所说的情况好像是550万）不变，一年后你预期可分红24万，你用这24万去置换他们手中4.8%的股份，以此类推
二，将厂子以50万折算入股，让他们控制。但是签协议，保证公司增长率达到一定比例。如果增长率达到这一数字，或更高，你的占股比例就相应地增长，如果增长率低于约定目标，你的占股比例就相应缩纸。
当然，这两个法子都是把控股权交给他们。到时候的经营管理就由不得你做主了，你必须约定公司的经营管理中得有你的话语权才是。
而且，找十个五十万的合作者很验，不如去找个搞风险投资的投500万哈
创业艰难，祝你成功！
PS：楼主所提的方案也有很高的可行性，不过楼主是否算过以后每年收购他们手中5%的股权需要多少资金？这个资金靠你所得的公司分红似乎很不够。而且，公司怎么估值？公司成立后实物资产要折旧啥的不好算不说，到时候还有无形资产了，很不好算，容易与合作者形成大的分歧。至于你所说的他们联合废除条约，从法律上来讲他们应该做不到。你与他们签的条约不是他们单方面说废就能废的。
个人意见，仅供参考！
⑵ 房地产面向社会融资有什么规定吗
深入解读房地产融资渠道及具体处理方式
近年来，房地产行业发展迅速，已成为我国国民经济中的支柱性行业。众所周知，房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。
当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限，这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。深入解读房地产行业的融资渠道及具体的处理方式。
一、我国房地产融资渠道及现状
1、银行贷款
目前我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金以及其他资金等两个方面，房地产自有资金比例比较低，主要依赖于银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。根据中央和银监会的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。
2、房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人签订信托投资合同，委托人将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张。着是的房地产企业对银以外的融资渠道的资金需求更加紧张，房地产信托业务得以发展。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远看，信托资金是亿个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产融资渠道的一个补充。
3、上市融资
上市融资是房地产企业的一个理想融资渠道，它可以分为直接上市和间接上市两种，直接上市的数额比较大，但是融资门槛高，更多房地产企业选择间接上市，其中买壳是比较常用的方式，买壳上市需要大量的现金，上市的目的是通过增发，配股再融资筹集资金，但前提必须是有好的项目和资产进行置换。但拥有大量项目，好的开发项目和优质房产都是中小企业很难具备的，因此房地产企业走上市融资的路子还是很难。
4、债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高，与股票相比又有一定的安全性。因此，在证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑形式。但是，目前我国房地产债券发行的规模小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题，这都影响了企业通过债券融资的规模。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1、建立多层次房地产融资渠道体系
当前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来，我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业的信贷机构，债券、信托、基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，迫切需要通过建立多层次的融资体系，为不同企业提供不同的融资场所。
2、开发更多的房地产金融投资产品
房地产渠道融资的多元化开展，关键是需要设计出有差异的，服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国房地产金融建设刚刚起步，银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。国家加大对房地产金融产品的开发，房地产自身的金融建设必会成长起来。
3、完善房地产金融法律法规
国家应出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化的发展。
总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化的发展道路，但在现实中需要国家加强对房地产金融市场的宏观调控，进一步完善法律法规。房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据自身特点，采用多种融资途径和方法。
⑶ 融资是怎么回事合法吗
融资分两种
一种是官方融资，从银行渠道贷款，或者找寻风投公司注入资金
另一种是民间借贷，也就是俗称的高利贷
基本都是具备合法性的
满意请给分
⑷ 与开发商签订了认购协议书，未签买卖合同，现在得知开发商已经把在建房屋作抵押进行了信托融资，这合法吗
签订了认购协议书，支付了定金没有？如果支付了定金且认购书注明房屋位置，现对应的房屋被抵押，开发商不见得违约。开发商与你签订买卖合同后，如果银行不解除抵押登记，开发商违约；如果银行同意解除抵押登记，开发商就不违约。很多时候，开发商都与银行有协商，先把在建房屋予以抵押，卖一套，银行收一套的钱，同时解除抵押一套。
⑸ 什么是融资企业融资是否合法或怎样做到合法
对法人（主要指经济企业）来讲，融资就是通过资本市场筹集资金。
对自然人来讲，融资就是借钱。
1、债券与股票
同证券投资相比，债券投资一般较便宜也较容易找到。如果选用债券投资，你每月还需偿债，无论你的现金流是否为正。
证券投资人在早期只期望有较少的回报或不指望有回报，但希望了解公司发展的详细情况。他们向具有高回报的冒险事业下了赌注。因此，投资人期待着目标的实现，并希望企业迈向新的里程碑。
债券融资一般适用于所有类型的企业。证券融资通常仅限于具有高速发展潜力的企业。
债券融资注意事项：
○我的公司适合于哪种债券融资？
○我能承受多大的债务？
○如果缺乏流动现金，我是否还具备偿债能力？
○如果利率上升情况会怎样？
○我愿意用公司和个人的资产做抵押吗？
○使用个人担保如何？
借债并不是一个简单的个人问题，它需要进行仔细的分析。你是否有足够的资产？你是否有良好的信誉？
证券（权益）融资注意事项：
○我应以哪一种投资人为目标？
○我是否愿意与他人分享公司的控制权和未来的收益？
○我是否真愿意将投资人作为永远的合作伙伴？
○我愿意放弃多少股份？
○我是否能跟上所有报告的进度？
○将公司的秘密告诉潜在投资人会怎样？
同有两年或三年成功历史的公司相比，投资人希望能在新创企业中占有更大的份额。
2、天使资金
天使是指那些构成大部分‘非正式”风险资本的单个私人投资人。这些投资人通常将他们的钱投资在附近地区（大约50英里左右）。他们投资数额往往比较小（＄ 25，000～＄ 250，000），并且你很难找到他们，因为他们既没有网络联系，也不属于商业协会。
○我是否能跟上所有报告的进度？
○将公司的秘密告诉潜在投资人会怎样？
天使一般产生于朋友、亲人、客户、第三方专业人员、供应商、经纪人和同行竞争者之中。在大多数情况下，一旦天使投人了两三笔资金之后，他们口袋中的钱也就耗尽。
也有少数的寻找私人投资人的服务机构存在。应谨防那些声称能为你与投资人取得联系而要求收取较大的预付费（＄ 1，000或更多）的人。应该自己努力去找投资人。如果你已向某个投资人提交了投资申请，这时你就可以寻找一个谈判代理人。
注意：在你告知证券经纪人之前，不要在你当地的报纸上作广告寻找投资人。否则，证券交易中心可能会传讯你。
3、风险投资基金
这种基金的管理者被圈内人士亲切地称为“风险投资家”。这个称谓也许不太恰当，但它却常常反映了真实情况。这些投资人在寻找巨额回报，而不仅仅是较好的回报。获得风险投资是极其困难的，申请风险投资的企业之间的竞争相当激烈。这些风险投资基金每年收到成千上万个申请，而最终只有两个或三个企业获得风险投资。
这些投资基金的管理人员擅长于发现能产生珍珠的牡蛎。他们通常十分精明，受过良好的教育，并且极端自负。对付他们你要小心行事。如果你有其它办法，最好求助于另一种方法。但是如果你对企业的未来信心实足，也不妨和这些投资高手们合作一番。
4、合资或战略合伙
下面是具有类似兴趣的两家公司基于共同需要的结合点：
○他们有钱……你有计划
○你有产品……他们有销售商
努力尝试，找出和你兴趣相似的公司。这当然需要更多的调查研究，而不仅仅是申请贷款这么简单。大多数的合作伙伴会在你的公司注入20到40％的股份。不要只想着怎样赢得投资，要学会保护自己的创意。在阅读你的商业计划之前让你的投资合作伙伴签署一个创意或技术保密协定。
商业票据
这是一种短期的债券融资工具，发行期限为2到270天。这是一种承诺式的票据，将其面值打折扣之后才是其真实价值。这些票据通常有信用证或其它形式的信用保证。公司可以用财产作抵押，以获得信用保证书并将其杠杆成为商业票据。
5、信用证
银行作为你的代理人向你的投资人转递的信用证明，以其作为你将来支付的保证。如果你不支付，银行将向投资人支付。银行会依据你抵押的应收资产或其它实物资产发行信用证（VC）。
6、应收帐款让售
这是一种传统的融资方式。要在货物出售、接收但未付款之前预付的资金。普通的预付款为应收帐款的 80～ 90％。贷款人希望借方在90天之内偿还。这种筹资方式也可用于年限较长的应收款项，但贷款的利率可能会戏剧性的上升，毕竟这样的帐款风险更大。
7、购货定单预付款
用杠杆支撑起你的未来。如果获得你基础客户的购货定单，你就可以在产品制造完成之前，获得预付资金。一般的预付款会比正常款项低 50％，这种代价确实比较昂贵。因此，除非没有其它的方法，否则，不要选择这种融资方式。
8、设备租赁
你可以认为这种融资方式是资产租赁。你获得所需的设备，但必须在特定的期限支付租金。这里当然不存在利率的问题，但支付租金的比率往往还高于商业贷款的利率。这一缺点又可部分的被抵销掉，因为你能将支付的款项算作 100％的税前开支项。不妨与你的税务会计核实一下，看看是否如此。
9、固定资产出售并回租
如果你现金不足而固定资产过多，这种方式会很适合于你。现在你可以将你的固定资产出售给一个投资基金以获得现金，而他则把该资产回租给你（你通常会有延租权和购买权）。这种方式可能会带来资本收益或销售税等方面的问题。
10、私募
这是一种私人发行股票的方式。这是向少数投资人筹措小数额的资金（＄ 500，000或＄ 500，000以下）的一种很好的方式。这种方式在美国许多州非常流行。当然要和所在州的政府机构取得联系，获取必要的信息，以避免引起不必要的麻烦。
11、公开上市
私募方式相比，这种形式会让你筹措到更多的资金和拥有更多的投资人。如果你能花时间做发行工作，它将成为非常好的融资工具。和证券交易中心取得联系，他们将乐于向你介绍这些规则和形式。
12、有限合伙
你可以寻找或者干脆自己组建一个有限合伙公司。有限合伙公司通常都是投资公司。有限合伙人提供所有的资金，普通合伙人则负责所有外部事宜以及管理工作。目前，美国已成立大量伺机向企业投资的有限合伙公司。如果你想成立有限合伙公司，你可以自己寻找或向所在的州相关管理机构查询这些有限合伙人。
13、可转换债务
这实际上是一种可以转换为公司所有权的贷款（贷款人有选择权）。这种方式源于种子基金或创业基金：若你将来获得巨大成功，贷款人将加盟你的企业。
14、国债
大多数国家均有国家收入债券。这些债券通常作为借债工具，由公司发行，而国家机构承诺支付。发行这些债券通常是为了促进能创造就业机会的制造业的发展。
15、信贷额度（Lines of credit）
这种循环帐户的本质就是连续的。这些形式的帐户一般以应收帐款和存货作为抵押。
前面提到了企业融资的主要类型。各种各样的创造性方式都可以作为你企业的融资途径。如果恰好碰上，可要花些时间仔细研究。关于企业融资渠道，你知道得越多越好！
⑹ 什么样的融资公司是合法的
合法的融资公司应该具备以下条件：1、必须有国家工商局颁发的营业执照；2、正规的公司制度；3、具有从业资格认证的工作人员；4、没有偷税漏税行为，有规范的公司财务流程和制度；5、有国家颁发的行业资质证书；6、从事的商业行为符合国家法律要求等。
⑺ 房产开发公司预收款时5万抵做8万属于非法融资吗
如果有预售许可证是可以收取相应的预收款的，也可以叫做认筹金，5万抵8万是指后期如果认购房源，已缴纳的预收款将冲抵房款即首付款，房屋总价格会减去3万的优惠，希望可以帮到你。
⑻ 房地产公司进行房地产项目开发进行融资是否属于项目融资的范畴 属于的原因
是属于项目融资的范畴。
从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。 从狭义上讲，项目融资是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。
⑼ 房地产开发商融资的途径和方式
一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。
四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。
六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。
九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。
十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。
拓展资料：
从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。