A. 土增税清算时，利息支出有金融机构证明，其他房地产开发费用按建造成本5%扣，但当地政府规定10%，应按哪个
土增税清算时，利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。
B. 支付给非金融机构的借款利息可税前扣除吗
可以。
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》对其有相应的规定：
第六条 计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。下列项目，按照规定的范围、标准扣除：
（一）纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类准予扣除。
（二）纳税人支付给职工的工资，按照计税工资扣除。计税工资的具体标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定，报财政部备案。
(2)利息支出无法提供金融机构贷款利息证明扩展阅读：
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》相关法条：
第三十五条税务机关负责征收、管理、稽查、行政复议的人员的职责应当明确，并相互分离、相互制约。税务人员征收税款和查处税收违法案件。
纳税人、扣缴义务人或者税收违法案件有利害关系的，应当回避，纳税人、扣缴义务人有权向税务机关了解国家税收法律、行政法规的规定以及与纳税程序有关的情况。
第三十六条 纳税人有权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密。税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密。
C. 利息支出扣除时的凭证是什么
【问题】 房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？ 【解答】 房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
D. 非金融企业向金融企业借款的利息支出,金融企业的各项存款.....行纳税调整
非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出； 按照《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的利息支出，准予扣除：
“非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出”，直接明确为“准予扣除”。也就是说，通过金融机构发放的贷款利率，会受到金融机构或行业本身相关法规对贷款利率上下限的规范，企业所得税法规对计息利率不再限制。
E. 向非金融机构贷款，利息支出如何税务处理
问：位于南京市六合区的某装饰公司是一家成立不久的小公司，由于向银行贷款的申请一直未通过，为解燃眉之急，公司在2014年初向另一家熟悉的企业借款200万元用于日常经营，期限2年，约定年利率15%，每年年底支付利息。但是在2014年度企业所得税汇算清缴时，公司的李会计咨询，原来公司2014年要支付借款利息30万元，这笔利息支出应如何税前扣除?根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第一条的规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。因此，李会计所在的装饰公司可以比照上述规定计算可以扣除的利息支出，并在办理汇缴申报时向主管税务机关提供相关证明材料。
F. 房地产开发企业发生的开发费用,不能提供金融机构证明的
你这样算正确.
根据土地增值税暂行条例实施细则中有关费用扣除的规定：
财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除.
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除这个（一）指的是取得土地使用权所支付的金额,（二）指的是（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用.
房地产企业(一)（二）可加计20%：（1000+800）X120%=2160万
开发费用的扣除限额为：（1000+800）X10%=180,实际费用合计为400万,不可以全额扣除,只能扣除180万
增值额=3000-2160-180=660万
G. 利息支出的法律依据
1、借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：（1）长期、短期借款的利息；（2）与债券相关的折价或溢价的摊销；（3）安排借款时发生的辅助费用的摊销；（4）与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。2、纳税人发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的，可以直接扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。纳税人借款未指明用途的，其借款费用应按经营性活动和资本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产成本的借款费用和可直接扣除的借款费用。
3、从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。
4、（1）、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。（《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号）（2）、集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款，因此，对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，不受《企业所得税税前扣除的办法》第三十六条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除”的限制，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。（国家税务总局关于中国农业生产资料集团公司所属企业借款利息税前扣除问题的通知国税函[2002]837号 ）（3）、因纳税人与其关联企业不按照独立企业之间的业务往来收取借款利息，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行纳税调整。对有规定借款限期的，可按照人民银行制定的同类、同期贷款基准利率进行纳税调整；对未规定借贷限期的，可按照人民银行制定的一年期贷款基准利率进行纳税调整。纳税人在纳税年度内应计未计、少计利息支出的，不得移转以后年度补扣。（浙地税函[2004]548号）
5、 纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。（《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号 ）纳税人为对外投资而发生的借款费用，除关联方借款另有规定外，符合《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第六条规定的，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本。纳税人为对外投资而从关联方借入资金，其发生的借款费用，按《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三十六条规定执行。（浙国税所[2003]45号）
6、企业向金融机构或非金融机构借款，预提属于当年度应承担而按借款合同约定应在以后年度支付的利息费用，允许税前扣除。（浙地税函[2004]34号）
7、纳税人之间相互拆借资金，借资方企业的股权结构没有发生改变的，出资方企业从借资方企业取得的收入，能出具借资方企业主管税务机关完税证明的，按“投资收益”处理；不能出具完税证明的，出资方企业按“利息收入处理，借资方企业视作“利息支出，按浙地税函[2004]548号第一条的有关规定处理。（浙地税函[2005]566号）
8、纳税人在生产经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构、本单位职工集资和其他个人的借款利息支出，为了便于计算，暂按下列办法执行：
（1）凡不高于按照年利率12%计算的数额以内的部分，允许在税前扣除。
（2）高于年利率12%而不高于本企业当年度实际取得同类、同期金融机构贷款最高利率计算的数额以内部分，经主管税务机关审核后，允许税前扣除，超过部分不得税前扣除。
（3）高于年利率12%而本企业当年度没有取得同类、同期金融机构贷款或者实际取得的同类、同期金融机构贷款最高利率低于12%的，按上述第（一）款处理，超过部分不允许税前扣除。（浙地税函[2004]548号）
9、纳税人向非金融机构借款利息支出的标准仍按省局浙国税所〔2005〕10号文件规定执行。纳税人利息支出税前扣除应附借款合同（协议）及发票。纳税人未按独立企业之间的业务往来支付利息，应按《征管法》有关规定处理。（浙江省国家税务局关于2005年度企业所得税汇算清缴有关问题的通知） 企业将借入的资金又转借给其他单位使用，应按规定结算利息，并缴纳营业税等税费；资金使用单位凭对方单位开具的地税机关监制的票据，按本文件若干政策问题第（二）条规定处理。（金地税政〔2007〕1号）
H. 房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么
房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。百 财 易老师为您解答
I. 房地产企业利息支出扣除时的凭证是什么
【解答】房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%以内（具体比率视该地方规定）计算扣除。开发项目未发生利息支出的，不予扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内（具体比率视该地方规定）进行计算扣除。
J. 这个土增清算中利息的扣除，能取得金融机构证明的，能据实扣除，不能取得证明的，只能扣10%，那
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第（一）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
第（二）款规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
第（三）款规定，房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函[2009]47号
）明确规定，房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。
2、《贷款通则》第二条规定，本通则所称贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。本通则所称借款人，系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。本通则中所称贷款系指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。
第七条规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
因此，委托银行贷款也属于银行贷款。企业能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除
，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此时金融机构证明为：委托贷款合同，银行的代收利息单据。
《金融机构管理规定》第三条规定，本规定所称金融机构是指下列在境内依法定程序设立、经营金融业务的机构：
（一）政策性银行、商业银行及其分支机构、合作银行、城市或农村信用合作社、城市或农村信用合作社联合社及邮政储蓄网点；
（二）保险公司及其分支机构、保险经纪人公司、保险代理人公司；
（三）证券公司及其分支机构、证券交易中心、投资基金管理公司、证券登记公司；
（四）信托投资公司、财务公司和金融租赁公司及其分支机构，融资公司、融资中心、金融期货公司、信用担保公司、典当行、信用卡公司；
（五）中国人民银行认定的其他从事金融业务的机构。
因此，财务公司、信托投资公司属于金融机构，拍卖行不属于金融机构。
对金融机构的贷款，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。对非金融机构的贷款不适用该规定。