Ⅰ 问题：有一套房子要做抵押贷款,银行要求要做房产评估,不知道这个评估怎么做，收费正常多少
房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。当然，房东在出售房子前，通过专业房产评估也能对所卖的房子心里有个谱。为了在交易中避免不必要的损失和麻烦，买卖双方都应该对“房产评估”有一定了解。
影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。
二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式。
免费评估：目前除了具有专业资质的房产评估公司以外还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟。国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务。但值得引起注意的是，现在这些网络提供的评估的结果不具备法律效应，也就是说，银行不会依据这种估价给予购房者办理抵押贷款。
付费评估：房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子需要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行。
二手房评估收费标准：
根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
Ⅱ 房产评估的相关规定有哪些
房产评估的法律依据有《资产评估法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等。
【法律依据】根据《资产评估法》第二条，本法所称资产评估(以下称评估)，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产；
动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
即建筑物因时间经过而造成的损耗，建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗，而建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2、土地生熟程度
即基础设施的通达程度和土地的平整程度。
3、基准地价
即在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、底价
即政府、企业或私人卖出(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起价。
5、标定地价
即时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
6、房屋重置价格
即假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
7、补地价
即在更改政府原出使得土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转使得、出租、抵押划拨土地使用权，或出使得的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
8、资本化率
即用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率，实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
Ⅲ 银行如何评估房子
银行不负责评估房子的价值，而是金融部门指定或委派的评估机构来进行价格评估。
房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
评估类型
1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
Ⅳ 银行业金融机构消费者权益保护工作考核评价办法(征求意见稿)在法律上有什么作用
银行业金融机构消费者权益保护工作考核评价办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为科学评估银行业金融机构消费者权益保护工作开展情况和实际效果，督促银行业金融机构坚持依法合规、内部自律，认真执行《银行业消费者权益保护工作指引》，切实维护银行业消费者（以下简称“消费者”）合法权益，制定本办法。
第二条 银行业金融机构消费者权益保护工作（以下简称“消费者权益保护工作”）考核评价对象为在中华人民共和国境内设立的吸收存款的金融机构、信托公司、汽车金融公司、消费金融公司以及经中国银监会及其派出机构批准设立的其他金融机构。
第三条 按照法人监管和属地监管原则，消费者权益保护工作考核评价的实施主体是银监会及其派出机构。考核评价结果须上报银监会，由对应的机构监管部门会同消费者权益保护职能部门负责审定。
各级消费者权益保护职能部门应当配合机构监管部门开展消费者权益保护工作考核评价，主动提供本部门掌握的各类相关资料(含统计数据)。
第四条 消费者权益保护工作考核评价坚持科学规范、客观公正、激励约束原则。中国银监会及其派出机构根据市场变化、行业发展及工作重点，适时调整和完善考核标准，通过考核评价
鼓励先进、鞭策后进。金融消费权益保护
第五条 考核评价结果是银监会及其派出机构开展消费者权益保护工作评级以及银行业金融机构监管综合评级的重要依据，由此相应制定年度监管规划、配臵监管资源和采取监管措施，有效实施分类监管。
第二章 考核评价要素、总体得分及等级确定
第六条 消费者权益保护工作考核评价要素共5项，包括：制度体系的完备性、制度执行的可靠性、工作开展的有效性、内部控制和严重扣分项。
第七条 消费者权益保护工作考核评价要素由定性和定量两类考核评价指标组成。
第八条 消费者权益保护工作考核评价要素权重总和为100%。为了提高消费者权益保护工作的科学性和实效性，银监会消费者权益保护职能部门每年根据监管重点和日常监管中发现的主要问题，动态调整考核评价各相关内容以及评价指标的权重分配和评分原则，并在考核评价工作开始之前公布。
第九条 消费者权益保护工作考核评价计分流程包括：指标得分统计、要素得分统计和总体得分统计。
（一）指标得分统计。针对每一考核评价要素中的不同考核评价指标，其基准得分为0分，表明银行业金融机构已经落实了监管机构提出的监管要求。在此基础上，未达到相应标准的按照评分原则扣减分数，表现突出的按照评分原则适当加分。
（二）要素得分统计。每一考核评价要素得分为该要素下不同考核评价指标得分的之和。
（三）总体得分统计。考核评价的基准总分为100分，在此基础上，将各个考核评价要素的得分加总，最后得出考核评价的总体得分。
第十条 消费者权益保护工作考核评价的等级确定。根据分级标准，以考核评价总体得分确定银行业金融机构消费者权益保护工作的等级。
考核评价要素、考核评价指标以及评分原则详见附件：《银行业金融机构消费者权益保护工作考核评价办法评分原则》。
第三章 考核评价操作流程和职责分工
第十一条 消费者权益保护工作考核评价流程包括：收集信息、初评、复评、审核、结果反馈、档案归集等。
第十二条 收集信息
（一）收集基本信息。在对银行业金融机构进行考核评价之前，（主）监管员应当全面收集相关信息，包括但不限于：非现场监管、现场检查以及市场准入信息；银监会及其派出机构消费者权益保护职能部门的相关报告以及二次投诉统计信息；与消费者权益保护工作相关的银行业金融机构的内部制度规定、组织框架和工作流程说明、工作总结或报告、董事会、高管层以及相关职能部门会议纪要、内外部审计报告、内部考评报告、关于产品和服务的消费者满意度信息、重大突发事件报告、负面舆情信息、
诉讼或仲裁信息，向社会公众披露的信息等。
对于银行业金融机构不愿、无法提供的信息或证据以及不能确定有利的信息或证据，应当视为不利信息或证据。
（二）筛选、分析和深入收集信息。在收集基本信息的基础上，（主）监管员应当对信息进行整理、筛选和初步分析，确定消费者权益保护工作存在的问题与不足以及需要进一步了解的信息。与此同时，（主）监管员可以通过与现场检查人员、准入监管人员、功能监管人员以及外部审计人员举行会谈等途径，进一步收集信息，以求全面准确掌握消费者权益保护工作考核评价所需的各类信息。
第十三条 初评
（一）综合分析。（主）监管员应当根据收集到的与消费者权益保护工作相关的各类信息，进行综合分析，做到定量指标与定性指标相结合，静态分析与动态分析相统一。
（二）确定考核评价的初步结果。（主）监管员在根据评分原则考评消费者权益保护工作的每一考核评价指标时，应当做到客观公正、细致深入，认真填写考评底稿，确定初评结果。
初评工作按照属地监管原则，由法人银行业金融机构（或者中国境内外资银行分行管理行）所在地的直接监管机构（可能是银监会、银监局或银监分局）负责实施，且各级机构监管职能部门承担牵头职责，同级消费者权益保护职能部门配合。
为了确保考核评价工作的准确性和全面性，（主）监管员应当能够为所有评价指标的评分结果提供必要的事实依据，并且能够根据需要简要陈述评分理由。
第十四条 复评
复评是在初评基础上对消费者权益保护工作的复核性评价。对于每一考核评价指标，复评人员均可形成不同于初评的考核评价结果，但必须说明理由，并以书面形式详细记录，保证考核评价工作的严肃性和客观性。
复评工作由银行业金融机构的直接监管机构的(主)监管员牵头，现场检查人员、准入监管人员以及消费者权益保护职能部门人员共同参与，确定复评结果。
第十五条 审核
审核是在复评基础上对消费者权益保护工作考核评价进行最终审定。审核工作遵照属地监管原则，由银监会相关监管部门主要负责人或者直接监管机构主要负责人召开正式会议，初评人员陈述、复评人员补充，经过集体讨论后最终确定，从而保证考核评价结果公正有效。
银监局应当将经直接监管机构主要负责人审定的考核评价结果（含初评结果和复评意见）汇总上报银监会对应的机构监管部门和消费者权益保护部门。
银监会在收到银监局上报的考核评价结果以后，对应的机构监管部门和消费者权益保护部门要进行认真审查核对，确保同类银行业金融机构消费者权益保护考核评价工作全国统一标尺，结果科学严谨。如果考核评价结果确须进行调整，可由银监会机构监管部门主持召开正式会议审议（消费者权益保护职能部门相关负责人参加），并报该部门的分管会领导确定。银监会确认的考核评价结果须在30个工作日内反馈直接监管机构。
第十六条 考核评价结果反馈
（一）通报考评结果。直接监管机构在收到银监会对考核评价工作的确认或修改意见以后，应当将最终结果（含各个考核评价指标得分反映的主要问题）通过与银行业金融机构相关负责人会谈见面的形式告知，并最终以书面形式向银行业金融机构的董事会或高级管理层通报。
（二）提供反馈意见。银行业金融机构在接到直接监管机构的通报后，如果对考核评价结果持有异议，应当在10个工作日内提出反馈意见，同时提供新的信息或证据，支持对考核评价结论进行准确合理的调整或修正。
（三）处理反馈意见。对于银行业金融机构提出的异议，直接监管机构可以结合重新提供的信息或证据进行再次审定，除非确有重要信息遗漏或者考核评价人员重大判断失误，原则上不对原来考核评价结果进行调整。如确须调整，应当事前报经银监会同意认可。
（四）报告整改措施。银行业金融机构如果对考核评价结果不再持有异议，应当在30个工作日内向监管机构提交确认书，并在回应报告中针对消费者权益保护工作存在的问题和缺陷提出有效可行的整改措施。
第十七条 考核评价档案归集
消费者权益保护工作考核评价结束后，（主）监管员应当做好考核评价信息、考核评价工作底稿、复评结果、审核会议纪要、考核评价结果反馈（含确认书和回应报告）等相关文件、材料的归档工作。
第四章 考核评价结果及运用
第十八条 消费者权益保护工作考核评价是银行业消费者权益保护工作体系的重要环节，同时也是银监会及其派出机构针对银行业金融机构开展监管综合评级的重要内容之一。
消费者权益保护工作考核评价结果共分为6个等级，即1级至6级。其中，得分在90分（含）以上者为1级；得分在[75，
90）区间者为2级；得分在[60，75）区间者为3级；得分在[45，
60）区间者为4级；得分在[30，45）区间者为5级；得分在[0，
30）区间者为6级。
第十九条 消费者权益保护工作考核评价结果等级越高，表明相关制度体系建设越不完善，制度执行越不力，工作开展越不到位，内部控制越欠缺，或者其他方面越存在明显缺陷。由此，对应的监管关注程度也应当越高。
第二十条 消费者权益保护工作考核评价结果的含义
（一）消费者权益保护工作考核评价结果为1级，表示银行业金融机构对消费者权益保护工作的重要性有充分的认识；消费者权益保护工作制度体系建设与本机构组织架构、经营规模和业务性质等十分匹配，且有可靠的体制机制保障了制度的执行；消费者权益保护工作开展得力，在经营管理和业务环节中有效落实了消费者保护理念，保障了消费者的合法权益。即便在消费者权益保护工作中存在一些问题或缺陷，也能在日常运营中得到妥善解决或弥补。
（二）消费者权益保护工作考核评价结果为2级，表示银行业金融机构对消费者权益保护工作的重要性有基本认识；消费者权益保护工作制度体系建设与本机构组织架构、经营规模和业务性质等比较匹配，且其体制机制能够在一定程度上推动制度的执行；消费者权益保护工作开展有序，能够在大部分经营管理和业务环节中落实消费者保护理念，保障消费者的合法权益。可能在消费者权益保护工作中存在一些弱点，如果不及时补正，长期发展下去可能导致个别侵害消费者合法权益的事件发生。
（三）消费者权益保护工作考核评价结果为3级，表示银行业金融机构对消费者权益保护工作的重要性有某些认识；消费者权益保护工作制度体系建设与本机构组织架构、经营规模和业务性质等基本匹配，且其体制机制与制度执行不相冲突；消费者权益保护工作开展基本符合要求，能够在一些经营管理和业务环节中落实消费者保护理念，保障消费者的合法权益。可能在消费者权益保护工作中存在更多的问题与欠缺，需要引起银行业金融机构的注意，进行必要改进。
（四）消费者权益保护工作考核评价结果为4级，表示银行业金融机构对消费者权益保护工作的重要性认识不足；消费者权益保护工作制度体系建设与本机构组织架构、经营规模和业务性质匹配度不足，且体制机制不能推动制度的有效执行；消费者权益保护工作开展存在缺陷，并在部分经营管理和业务环节中落实消费者保护理念不力，难以避免侵害消费者合法权益的事件发生。可能在消费者权益保护工作上存在系统性缺陷，需要银行业金融机构采取有效措施，完善消费者权益保护工作制度，提高制
度执行力，弥补工作缺陷，加强内部控制等。
（五）消费者权益保护工作考核评价结果为5级，表示银行业金融机构没有认识到消费者权益保护工作的重要性；消费者权益保护工作制度体系建设不能满足业务需要，工作管理混乱，在很多经营管理和业务环节都无法落实消费者保护理念，随时可能发生侵害消费者合法权益的事件。若银行业金融机构不能够采取及时、有力措施加强消费者权益保护工作制度建设，显著提升执行力，全面减少或杜绝工作失误，则随时可能酿成银行业金融机构的重大声誉风险。
（六）消费者权益保护工作考核评价结果为6级，表示银行业金融机构消费者权益保护工作严重或者完全不符合监管要求，以致不仅消费者合法权益遭受严重侵害，也使银行业金融机构因为本身声誉风险的长期存在而出现生存危机。
为了督促银行业金融机构加强消费者权益保护制度和体制机制建设，在开展考核评价的前3个年份，对于第1、2要素扣分在25%以内且第5要素扣分超过50%以上者，银监会有权对考核评价的原始等级酌情减小1个等级，避免因为网点严重侵害消费者权益的个别行为影响整个机构的等级评定结果。
第二十一条 消费者权益保护工作考核评价工作结束后，银监会及其派出机构应当结合考核评价总体结果以及各个单项要素、指标得分，展开深入细致的分析，积极查找消费者权益保护工作方面存在的普遍问题和突出矛盾，在督促银行业金融机构加强制度建设的同时，相应制定监管规划。
第二十二条 银监会及其派出机构应当在消费者权益保护工
作考核评价结果基础上，根据需要对银行业金融机构采取后续监管措施。
（一）考核评价结果为1级，表明银行业金融机构的消费者权益保护工作开展出色，监管机构一般不需对其采取特殊的监管行动。
（二）考核评价结果为2级，表明银行业金融机构的消费者权益保护工作基本令人满意。但是，监管机构应当对其存在的一些薄弱环节给予必要关注。
（三）考核评价结果为3级，表明银行业金融机构的消费者权益保护工作效果一般。为此，监管机构除应当对其薄弱环节加强关注之外，还应当向银行业金融机构及时发出风险提示。
（四）考核评价结果为4级（或者5级），表明银行业金融机构的消费者权益保护工作难以令人满意（或者令人担忧）。对此，监管机构应当给予重点关注，综合运用但并不仅限于以下监管措施，有步骤、按计划、重实效，督促银行业金融机构对消费者权益保护工作进行改进，直至消费者权益保护工作考核评价达到3级以上标准：
1．派出专家组或专业团队进行现场指导；
2．要求银行业金融机构重新评估董事会、高管层在消费者权益保护工作方面的履职能力和履职行为，必要时更换相关负责人；
3．要求银行业金融机构加大整改力度，完善产品和服务管理，加强金融知识宣传教育，健全消费投诉处理；
4．限制银行业金融机构开办新业务、增设分支机构；
5．要求银行业金融机构增加消费者权益保护工作报告频率，同时加强内部考核评估和审计；
6．密切关注银行业金融机构消费者权益保护舆情状况及发展动态。必要时，可要求银行业金融机构聘请第三方机构独立开展评估并提交相关报告。
（五）考核评价结果为6级，表明银行业金融机构的消费者权益保护工作存在严重或致命缺陷。该类机构即使能够暂时生存，也会因为损害公众利益而给整个行业发展带来严重负面影响,甚至诱发行业危机。对此，监管机构应当加强指导，限其立即整改，除了可以采用针对4级或5级银行业金融机构采取的监管措施之外，还可根据事态的发展和严重程度，限制其分配红利和其他收入等，甚至启动市场退出程序。
第二十三条 考核评价结果及相关资料仅供监管部门内部使用。必要时，监管部门将以适当方式向政府及其相关职能部门披露消费者权益保护工作的考核评价结果。考核评价结果不应当出于商业目的或无故向新闻媒体和社会公众披露，但出于监管需要、经过审批核准的情况除外。
第五章 附则
第二十四条 消费者权益保护工作考核评价每年进行1次，原则上应当于每年3月31日前完成，且不影响针对银行业金融机构开展的监管综合评级的工作进度。
第二十五条 对于银行业金融机构在提交有关考核评价信息和证据时故意隐瞒或明显弄虚作假者，银监会及其派出机构将
根据性质严重程度，考虑对外公开披露予以谴责或采取其它监管措施。
第二十六条 本办法由银监会负责解释。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。
附录：《银行业金融机构消费者权益保护工作考核评价办法评分原则》
Ⅳ 如何让银行给你的房子做一个更高的估价
在房屋交易过程中，无论对于卖家还是买家，银行估价都是特别重要的一环。如果这一环节出了问题，整个房屋交易就很有可能失败，因为银行估价直接关系到买家能申请到多少贷款。
一套合同价为100万澳币的房子，如果银行估价达到110万澳币，那么按80%的贷款比例，买家就可以从银行借到88万澳币，这实际上是合同价的88%！
然而，如果估价只有90万澳币，首先买家在心理上会觉得买亏了；而且买家能从银行借到的钱也变少了，以80%的贷款比例，只有72万澳币，买家自己不得不投入更多的资金。在这种情况下，买家取消交易的机率会大幅提升。
耐心
最后，在估价师结束验房之后，不要立马询问他们到底会给你的房子估多少钱。验房只是估价的一部分，之后他们还需要做很多工作才能最终得出估价。如果过早追问估价的结果，你不仅不会得到答复，反而会让估价师造成负面印象。
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Ⅵ 二手房的房管局或银行的评估价一般是成交价的多少
在二手房交易中，评估价通常为房屋成交价的7成左右。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。
三部委要求，银行业金融机构要强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严格按照合同约定监控贷款用途，严禁挪用资金购房。
二手房交易以网签备案合同价和房屋评估价的“最低值”作为计算基数确定贷款额。同时，为严格核实交易的真实性，房屋过户后要交契税发票，其计税价格要与网签价格一致，不一致不予放款。
(6)银行业金融机构房屋评估办法扩展阅读
2017年11月6日，住建部、人民银行、银监会联合部署了规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。成都商报记者获悉，这次的政策包括严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务……
同时，要求加大查处房地产开发企业、房地产中介、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资行为的力度，将违规的企业或机构列入严重违法失信企业名单；将互联网金融从业机构、小额贷款公司等机构违规提供融资行为录入征信系统。