Ⅰ 如何提高房地產投資的抗風險能力
5月23日，由中國房地產研究會等聯合發布的「2013中國房地產上市公司100強測評成果」顯示，萬科再次榮登榜首，這也是萬科連續六年蟬聯榜首，保利與恆大則分列此次綜合實力榜的二三名；中國海外發展、華潤置地、龍湖地產、世茂房地產、富力地產、金地集團和融創中國則分列四到十位，其中融創為首次進入該榜單十強。
報告顯示，2012年雖然調控成為常態，但不少房地產上市公司堅持主流市場定位，適時調整策略，抓住有效需求，取得了良好的業績，各項運營規模指標均值有所增加。2012年全部上市房企總資產均值為291.87億元，同比上升7.86%；凈資產均值為87.66億元，同比上升8.66%；房地產業務收入均值62.80億元，同比增長12.32%；營業利潤均值16.07億元，同比上升3.34%。
不過，測評報告也指出，從整個行業來看，房地產上市公司負債水平仍在歷史高位徘徊，資金鏈風險仍在累積。總體來看，2012年A股上市房企融資渠道依然不暢，雖然上市房企紛紛加快海外融資步伐，但融資渠道仍顯狹窄。測評報告認為，面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力，上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。測評報告認為，面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力，上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。
此外，報告還表明，2012年上市房企盈利水平有所下滑，營業利潤下滑的企業較上年增加26家至87家。房地產上市公司在多項指標上兩極分化明顯，部分企業受限於土地儲備、融資渠道等因素難以適應市場變化而退出市場，進一步強化了行業的分化與整合。
Ⅱ 如何有效提高企業融資能力和效率
第一，完善擔保服務體系。企業擔保機構作為連接企業與銀行的信用橋梁，對解決中小企業融資難、提高企業信用發揮著越來越大的作用。應堅持政府引導與市場化運作相結合，建立「一體兩翼三層次」的中小企業信用擔保體系。「一體」指以政策性擔保機構為主體；「兩翼」指商業性擔保和民間互助性擔保為兩翼；「三層次」指省、市、縣（市、區）分級組建各類中小企業信用擔保機構。其中省級擔保機構主要為一般擔保企業提供再擔保，分散一般擔保企業的風險壓力。
第二，加強管理，提高擔保機構素質。制定行業准則和行業標准，引導擔保機構建立和完善內部管理機制。開展對擔保機構的資信評級和績效考核，加大對從業人員的多層次培訓，提高擔保機構資信水平和業務能力。拓展擔保功能，鼓勵擔保機構開展股權投資等創新業務，增強擔保機構實力。
第三，加大對擔保機構的財政支持力度。企業融資擔保風險高、收益低，社會效益高、自身的經濟利潤低，具有準公共產品性質。因此，要適當加大財政支持力度，有條件的地方可建立風險補償機制，由財政對擔保機構按照實際擔保金額的一定比例給予風險補償，降低擔保機構經營風險。綜合利用營業稅減免、各項准備金稅前提取、資本金注入等扶持政策，提高擔保機構融資擔保能力。轉變財政投入方式，將財政支持企業發展的資金由直接投入企業向重點支持擔保體系建設上傾斜，發揮財政資金「四兩撥千斤」的作用。
第四，擴大抵押擔保品范圍。一是簡化手續，降低費用，完善土地、房屋、設備等物權作為抵押擔保品的制度體系。二是鼓勵使用發明權、專利權、商標權等知識產權作為抵押擔保品。三是支持將企業生產經營中的應收賬款、倉單等納入抵押品范疇。
提高企業自身素質，增強企業融資能力。解決企業融資難問題，從根本上說還需要企業練好內功、提升素質。要按照現代企業制度要求，完善企業治理結構，改善和規范財務運行質量。要加大企業的培訓力度，為企業經營管理者提供宏觀調控、產業政策、創業培訓、財務知識及信息化等方面的專業培訓，提升企業經營管理水平。要著力提高企業自主創新能力，引導企業走「專、精、特、新」的發展道路。有關部門要圍繞促進企業創業成長這一主題，積極實施企業成長工程。建立企業信息庫，對不同行業、規模的企業實施分類指導，有針對性解決企業面臨的問題。鼓勵企業積極參與大企業、大集團的專業化分工協作，依託大企業加快發展。
強誠信體系建設，改善企業信用環境。信用不足或缺失是影響企業融資能力的重要因素，企業數量多、規模小，需求信息及風險信息收集難度大。因此，政府要加強金融生態環境建設，組織相關部門構建統一的企業社會徵信系統和運行機制，擴大徵信系統的覆蓋面和信用信息的採集面，盡可能詳細地提供企業納稅情況、企業及法定代表人個人銀行信用記錄、對外擔保、法律訴訟、履約情況等信息，增加企業信用信息的全面性、實用性和透明性，對企業自覺履約形成約束，增強企業誠信意識，提高融資能力。有關部門要加大對違約企業的懲罰力度，堅決打擊惡意逃廢銀行債務的失信行為，共同營造誠實守信的經濟環境和社會信用環境。
Ⅲ 企業融資方式有哪些，如何提高融資能力
主要是債務性融資和權益性融資
而債務融資又包括：銀行定期貸款、融資租賃等。權益融資包括：風險投資、合夥
如何提高融資能力主要有以下幾點：
結合企業生命周期，提高企業融資能力
適當增資
合理管理資產 提高總資產周轉率
及時盤活資產，提高銷售收入
——望採納，恩美路演
Ⅳ 如何快速提高房地產銷售能力
感情溝通，要成交單子，必定先成朋友，買賣不成你們還是朋友，所以銷售是一個交朋友的職業，職場中銷售能力強的朋友一定有這樣的感悟。有的人為什麼朋友多，就是因為他們的銷售能力非常強，他們懂得營銷自己，所以感情溝通是提高自己銷售能力的前提。
正面能量，林志穎為什麼如此的年輕，因為他是一個夢想家嗎，並不是，因為他的腦袋積極正面，因為他的思想里只有正能量，即便自己的車子丟了，他告訴自己，太棒了，終於到換車的時間了，所以可見正面能量的力量是多麼大。
適當的學會借力，藉助自己的老師或者自己的領導或者成功的系統的力量，使得自己的協同力增強，這樣的話就會在做事中把效率提上來，那麼效率提上來後，回報就會大於自己的投資，不管自己投資的是金錢還是時間，只要自己的協同力增強，那麼銷售的能力也就跟著提升了。
無條件的愛，跟人交朋友一定要付出自己的真心，要以自己的真誠打動自己的客戶，不要虛偽的只為了自己的利益去銷售，要站在客戶的角度為客戶創造更多的好處，這樣才能建立關系，一旦關系建立，您給客戶的信息就不要推銷，而叫分享。分享和推銷僅僅二字只差，但是性質完全是相同的。
堅持不懈，做事業和在職場中做銷售是一樣的，只要自己堅持自己選擇的，總有一天自己會得到自己想要的，這個小編在創業的時候深有體會，成功和失敗就在一念之間，也許就只有一步之遙，如果您放棄了，那您就失敗了，如果您堅持了，堅持學習，堅持做，那麼我相信您的銷售能力會有突飛猛進的在您的生活中顯現。
Ⅳ 房地產市場如何拓寬融資渠道
這個問題就是錯的。房地產市場是宏觀經濟分析的概念，融資渠道是具體的戰略規劃，這兩個怎麼可能放在一起呢？
房地產企業如何拓寬融資渠道
房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。
Ⅵ 房地產公司如何做好融資
找銀行是慣用的辦法，可以以工程內容融資、項目融資，比如用商鋪或者部分房屋抵工程款等。
Ⅶ 房地產企業融資能力不足具體有哪些
制約中小企業融資的因素仍然很多,中小企業融資難問題仍較突出。
Ⅷ 如何提升融資戰略實施能力
如何將以散、小、弱為主要特點的民營企業做強做大，進一步提升在市場中的競爭力？廣州市社會科學院產業所專家認為，要提升民營企業的核心競爭力，需要在以下方面努力： 確立企業發展戰略 民營企業經營者要有清醒的頭腦，真正全面深入地了解企業的潛在能力和優勢所在，准確地判斷這種潛在能力和優勢能否培育和發展為核心競爭力。 是否具體核心競爭力，至少要滿足三方面要求：能否使企業具有獨特的競爭性質而難於為競爭對手模仿；是否存在顧客可感知的價值；是否提供了潛在的進入市場的多種方法。在此基礎上，民營企業要進行好獨特的發展戰略定位，推行一套適合於自己的規則，使潛在核心能力得以挖掘、培育、發展和鞏固。 使企業成為學習型創新組織 創建學習型企業，提升企業核心競爭力，是實現廣州市民營企業跨越式發展的關鍵所在。面對激烈的市場競爭，民營企業要善於站在戰略的高度來審視自己，在新的歷史條件和經濟背景下謀劃自身的發展。 創建學習型企業要以創新為核心。企業的創新包括市場創新、管理創新、技術創新等等。廣州市民營企業在技術創新方面，應根據實際情況採取自主創新、模仿創新、合作創新等形式。 多渠道解決資金不足困難 銀行在日益的規范管理過程中，基於對資信評級，企業規模，信貸風險等限制，民營企業往往不是最佳的貸款對象，於是便有惜貸的現象發生。但一些思路超前、反應敏捷的民營企業也採用巧妙的方式贏得了銀行的信任和青睞，獲得了急需的發展資金。除了銀行貸款外，還可以運用股權融資、項目融資、通過孵化器和擔保機構以及風險投資等機構融資、努力爭取債券融資和上市融資等融資手段。 運用資本運營手段增強競爭力 作為以民營企業核心競爭力培養為導向的企業購並行為，也存在一定的風險。企業購並必須以企業核心資源為導向，在自己擁有一定優勢的領域附近經營，而不是簡單地考慮市場吸引力，盲目進入其他領域，特別是進入那些與其核心優勢缺乏戰略關聯的產業領域；購並後要進行競爭要素的有機整合。廣州市民營企業完成並購後，應從內部管理體制、生產經營業務、人事以及企業文化等各方面進行整合，沿著構建核心競爭力的方向，經過優化配置並協調運作，才能最終形成核心競爭力；通過購並發展和更新核心競爭力。 企業核心競爭力並不是一種固化的競爭力，而是一個動態系統，民營企業在購並活動中必須時時關注核心競爭力的發展演變，並不斷推進、豐富，直至更新。 構造適合競爭力培育和維護的組織結構 有條件的民營企業要建立起權力有效制衡的公司法人治理結構。實行公司法人治理結構可以有效解決其長期存在的家族管理、家長制管理等等弊病。 這種治理結構制度的運用，將打破傳統的以血緣、地域和人情紐帶為基礎，人治為導向的管理決策體系，為挖掘企業的核心競爭力奠定基礎。同時注重組織設計，合理調整企業內部組織結構。 實施企業人才戰略提升競爭力 廣州市民營企業人才戰略的制定和實施必須考慮企業外部文化和內部機制的建立。要重視激勵人，運用物質手段與精神手段相結合等方式激發人的積極性、創造性。要重視使用人，要給廣大員工提供發展的機會、創新的舞台，使員工的才華得到充分施展。要注重人才的學習培訓提高。要注意改進領導方法，做到真正尊重知識、尊重人才。在企業內部確立一個價值觀念系統和利益驅動機制，營造出自覺而有理性、平靜柔和而富有人情的人際關系環境和氛圍，使勞資雙方積極主動地協調、發展彼此間的關系。 塑造品牌打造競爭力 適合廣州市民營企業品牌塑造的戰略，主要包括塑造「低價格品牌」戰略、「貼牌」生產間接實現自主品牌戰略等，其中最重要的是集中精力開發某類產品的核心關鍵技術，間接創造自己的品牌。那些具有較高研發能力的民營企業，可以先集中精力開發出某類產品的核心關鍵技術，利用該技術在生產整件產品中的控制地位，要求其他使用該技術的生產廠家必須在最終產品上標注本企業的品牌，這樣可以利用其他企業的市場營銷資源和能力，實現本企業塑造品牌的目標。
Ⅸ 房地產融資有什麼技巧嗎
（一）將自身情況理順。房地產項目在發展過程中，一定會有股權變更或債務上的情況的。這時候，房地產商要用文件將股權變更情況描述清晰、相關工商變更文件提供;要將債務情況清晰列表：何時向什麼公司借了多少錢?幾時到期?用什麼抵押物借的?若隱瞞只會讓資金方覺得不誠實。
（二）融資資料准備正確及整齊。很多房地產商根本不知道融資要提供什麼資料，都是融資介紹人或資金方讓提供什麼資料了，才提供什麼資料;或者是只提供一些基本證件，甚至只有一張土地證;或者沒有融資計劃書。酒香也怕巷子深，要讓資金方借錢，就得把項目清楚告知資金方的哦。
（三）多接觸資金方，資金方是很重要的人脈資源及融資指導老師，他們的工作經驗將會對成功融資提供很大幫助；配合，融資前期配合提供資料，中期配合面談，後期配合條件協商。條件協商很重要，供求雙方對於利息、期限、財務是否願意監管等條件的協商，雙方是否願意讓步。
（四）借款主體優化。在房地產項目未開始前就要將自己的公司條件優化、證件完善、財務資料完善。鑒於房地產性質主體在銀行融資時比較容易受到各方面政策影響，建議房地產商應多方面建立商業帝國，通過其他主體來獲得資金，如建立貿易公司、實業投資公司、園林綠化公司等。
差不多就這些了吧，把原來在網融網微博上看到的資訊都挪過來了o(╯□╰)o
Ⅹ 房地產企業如何融資
1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……