❶ 土地一級開發的內容是什麼
土地一級開發是指政府或其授權委託的企業在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進行統一徵用、拆遷、補償、安置，並進行適當的基礎設施建設和社會公共設施建設，使該區域范圍內土地達到「幾通一平」的建設條件，從而可以凈地出讓土地使用權的行為。
土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受託人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2%。
由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織施的，利潤率為開發成本的8%。
土地一級開發業務的特點
*資金密集。土地一級開發業務是屬於資金密集型業務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。
*融資困難。從事一級開發的企業大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在於：（1）企業成立時間短，缺少經營業績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；（2）企業缺少固定資產或其他有效財產作為融資抵押。一級開發階段，土地使用權不歸開發企業所有，企業不能以此進行抵押融資；（3）受國家宏觀調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開發在內的房地產行業貸款處於收縮狀態。中國人民銀行「121號文件」明確規定要「嚴格控制土地儲備貸款的發放」，使得各類土地一級開發主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。
* 需求穩定。土地是資源類商品，也是房地產產業鏈最前端的環節。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處於增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發業務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。
*土地一級開發過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰。現金流方面，資金主要用於征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由於征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發的過程和成本是可控的，事先可以做出比較准確的預算。8%的開發利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發與房地產二級開發不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩定的經營業務。
*土地一級開發業務的發展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監管等舉措推動土地市場發育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。
*土地一級開發業務的發展方向是培育市場化的土地一級開發主體，實行市場准入制度。
《北京市土地儲備和一級開發管理暫行辦法》第四條規定，「土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。」未來，只有有誠信、有實力的開發企業才能經營土地一級開發，市場准入門檻的提高將進一步提升土地一級開發企業的整體素質，降低融資風險。
日前，北京市土地一級開發招投標政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發將駛入更加市場化、透明化運行的軌道。
❷ 土地儲備貸款和土地一級開發貸款有什麼區別
土地儲備與土地一級開發其實是一回事，都是政府主導下的土地徵收、收購、拆遷安置、整理和相關配套設施(如三通一平、五通一平等)的修建工作。政府也可以委託開發單位從事土地一級開發工作，土地儲備須政府批準的專門土地儲備機構進行。
銀行可以對土地一級開發發放的貸款，但主要是信用貸款，專款專用，目前未納入地方政府債務管理。
❸ 土地一級開發融資
朋友，你問的不太詳細，那我也籠統地回答一下吧。
一般說來土地一級開發有很多種模式，這個要根據當地政府資金實力、當地具體條件、上級政府指示來定，有這樣幾種方式：
一、政府可以將土地直接劃給開發商進行土地一二級聯動開發，這樣做其實並不符合規范，但是由於有些地方政府財政壓力很大，無力承擔大片生地的一級開發，他們不得不這樣做，比較著名的有貴陽花果園這樣的的巨型盤；這種模式在中國的中小城市，尤其是欠發達地區的中小城市裡還屬於主流的開發模式，但是隨著市場機制的完善，將來會逐漸消失；
二、政府公開招標，找符合資質且願意做開發的地產商，給他們開發完生地以後，再由政府回購；或者是根本就不發生所有權轉移，直接由政府承包給開發商做，這兩種方式都把融資的任務交給了開發商，說到底還是一個錢的問題，地方政府拖欠款項的狀況層出不窮，這樣，有的時候經過一級開發後的熟地就會由一級開發商轉賣給二級開發商，這樣本質上還是一二級聯動開發，好處是更加透明、更加市場化，壞處是容易出現一些糾纏不清的案子；
三、政府直接出面，用地方國有企業或者政府關聯企業做開發，由他們來融資，還是有壟斷一級市場之嫌，且這一過程中可能出現權錢交易；
四、找外資借殼上市做融資，不過地方政府會很被動，出了問題地方政府無力控制
希望能幫到您！
❹ 土地一級開發具體流程圖及相關法律法規
土地一級開發流程，指企業從項目前期調研、立項，一直到土地開發建設後的土地上市的全過程。
可簡單表述如下：
前期調研 —— 規劃意見 —— 規劃用地 —— 立項 —— 征地 —— 拆遷 —— 市政建設 —— 驗收 —— 上市
相關的法律法規如下：
1、財政部、國土資源部《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》
2、國務院《關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》
3、國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》
4、最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
5、國土資源部《關於發布實施全國工業用地出讓最低價標准》的通知
6、國土資源部《關於調整工業用地出讓最低價標准實施政策的通知》
7、國土資源部、監察部《關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》
8、商務部辦公廳《關於在招商引資過程中嚴格執行國家有關政策的通知》
❺ 土地儲備貸款和土地一級開發貸款有什麼區別信託計劃可以參與嗎
兩者聯系：
納入政府土地儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開發的模式，對地塊進行土地開發工作。
銀監會向包括各地銀監局、銀行及信託公司在內的多家機構下發了《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》，因此集合信託計劃不能直接參與土地儲備貸款及土地一級開發貸，信託公司不得以信託資金發放土地儲備貸款，最好是融資主體將已經形成的應收賬款做成財產性信託模式以規避。