㈠ 如何化解不動產融資租賃的效力風險
（一）選擇適合的標的物
部分不動產租賃得到了監管部門和司法實踐的認可：
企業廠房及其設備《金融租賃公司管理辦法》第四條規定融資租賃標的物為「固定資產」，企業的生產廠房屬於該范圍，而且也能夠滿足上述三個標準的要求，一般認為是適格的租賃物。
商業地產符合上述三個標准。承租人租賃商業地產追求的是租賃物的使用價值，這一點和普通住宅表面上相似，但作為住宅承租人的居民和作為商業地產承租人的商業企業對租賃物使用價值的利用性質不同，前者是生活起居的非商業用途，後者則是辦公營業等商業用途，通常為了生活消費需求的租賃並不屬於融資租賃的范圍。
（二）爭取完善標的物建設用地使用權的權屬登記
《不動產登記暫行條例》未明確將公路、橋梁、隧道、大壩等特殊不動產登記納入其中，此類標的物權屬登記的空白成為該領域融資租賃交易效力的法律風險來源。對此，《物權法》第142條規定：「建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但是有相反證據證明的除外。」 根據其精神，出租人可以通過受讓上述標的物所附著土地的使用權，以此取得地上構築物的推定所有權。
（三）不動產租賃動產化
某些不動產不屬於適當的租賃物，或者無法完成上述產權登記時，可以以該類不動產上附屬的動產設備、設施進行融資租賃。實務界通常稱之為「間接租賃式」。較為典型的是在建商業地產，在無法登記權屬的情況下，以建築物中的電梯、機電設備、空調設備等作為租賃物。
司法實踐中傾向於認為「以添附、建設在不動產之上的設備作為租賃物的融資租賃合同，仍屬於融資租賃合同」。需要指出的是，通常租賃物必須具有獨立、特定的特徵，故而「添附、建設在不動產上的設備」應以其保持自然性質與權利屬性的獨立為前提。對於裝修材料等不具備獨立權利屬性的標的物，司法判決認為「若按標的物的特性，正常使用情況下，其在期限屆滿時已無返還之可能性，則客觀上無法作為（融資）租賃關系的標的物，相應法律關系亦不得被認定為融資租賃關系」（上海市第一中級人民法院【（2016）滬一中民六（商）終字第469號】判決書）。
（四）爭取在合同效力上得到肯定
退一步而言，某些不動產作為租賃物的交易即便不被認定為融資租賃法律關系，也並不意味著融資租賃合同一定無效。《融資租賃司法解釋》對合同效力認定採用實質重於形式的標准，規定「對於名為融資租賃合同但是實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照實際構成的法律關系處理。」實務中，合同是否歸於無效，司法態度傾向於取決於兩個因素：一是其實際構成的合同關系類型；二是此類合同是否具備《合同法》第52條規定的合同無效情形。一般而言，不被認定為融資租賃法律關系的交易可能構成借貸關系、租賃關系、租購關系等。
因司法認定而確立的實際法律關系如果認定有效，則合同雙方的權利義務關系按實際法律關系處理，同樣可以全部或大部分實現出租人的利益預期。原來租賃關系中的擔保機制，在實際法律關系有效的情況下，仍然可以認定有效。
（五）設置風險兜底條款
融資租賃交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供擔保。為了防範不動產融資租賃的效力風險，出租人可以在擔保合同或條款中約定，如果租賃合同被人民法院認定為實質系其他合同關系（如由融資租賃轉化為借款），擔保人責任不因此免除，並須承擔轉化後的合同項下擔保責任；如果合同被認定為無效，擔保人須對司法判決所確認的被擔保人應當承擔的給付義務依然承擔連帶擔保責任。通過上述條款來降低法律適用不確定性的風險。
總之，不動產融資租賃法律風險的防範，是一項系統性工作，上述列舉風險防範措施可根據具體情況組合採納。
㈡ 房地產融資租賃是否可以辦理抵押權登記
《物權法》第190條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
《擔保法》司法解釋第66條規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
最高院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
建設部《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（七）已抵押，未經抵押權人同意的；
二、分析建議
盡管建設部《城市房屋租賃管理辦法》規定，未經抵押權人同意不得出租，但由於法律、法規並沒有禁止抵押房屋的出租，因此《租賃合同》應當認定為有效。但是，該租賃權無法對抗抵押權人及其後的受讓人。有人提出，既然無法對抗，那麼出租人是否可以主張優先購買權，以達到繼續使用租賃物的目的？
坦而言之，目前立法並沒有對此作出明確規定。《合同法》第230條僅規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。可以認為，優先購買權源於租賃權，產生沖突的實際上是租賃權與抵押權。最高院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也沒有對此予以明確，僅僅是明確了：請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
筆者認為，一方面，租賃權不能對抗抵押權的規定，僅僅是針對抵押權的行使、實現時，租賃合同的效力而言，不應當擴大對租賃權的限制。另一方面，優先購買權的行使並不能損害抵押權人的權利，抵押權的保障在於抵押物的變現。因此，承租人應當可以行使優先購買權。
但是，筆者還是再次提醒，在承租房屋時，有必要查明房屋抵押情況，否則很可能對房屋的正常使用遺留潛在的風險。
㈢ 企業之間的資金借款，能否為其辦理房地產抵押登記
按中國人民銀行《貸款通則》的規定：貸款人必須經中國人民銀行批准，持有中國人民銀行頒發的《金融機構法人許可證》或《金融機構營業許可證》，並經工商行政管理部門核准登記。除了金融機構以外，企業之間直接的資金借貸是不允許的，人民法院在審理此類資金借貸糾紛案件時，是將該項合同作為無效合同來處理的。企業之間的資金借貸，應當委託有委託貸款資格的金融機構進行。 由於房地產抵押合同（擔保合同）是貸款合同（主合同）的從合同，如果主合同無效，擔保合同就無效。因而，企業之間直接發生的資金借貸，登記機關不能為其辦理房屋抵押登記。如屬於委託貸款，則可以為其辦理。
㈣ 企業之間借貸可以用不動產抵押嗎
公司之間不能互相借貸，借貸的主合同無效，那麼抵押作為從合同也就無法設立，房產機關也不會給做抵押登記； 企業間借款是指無金融經營權的兩個企業之間互相拆借資金的民事行為。關於企業借貸合同效力《商業銀行法》第十一條第二款明確規定：未經國務院銀行業監督管理機構批准，任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業銀行業務； 貨幣借貸是一種金融業務，其穩定關繫到一國經濟的長期穩定，只能由國家指定的金融機構專營，非金融機構企業之間的借貸歷來為我國法律所禁止。長期以來，司法實務中對企業間借款合同是一概否定其效力的，即認為企業間借款合同非法，應歸於無效。關於企業借貸利息處理。對企業之間非法借貸糾紛案件的處理，最高人民法院出台的司法解釋規定借款人只返還本金，不計利息。並且，對自合同約定還款期滿之日起，至法院判決確定借款人返還本金期滿期間內，當事人已取得的利息或約定但尚未取得的利息全部予以追繳
㈤ 沒有借款合同，不動產登記中心不給辦理抵押嗎
對的。房屋抵押是原債權債務關系（比如借貸）的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，其本身不能獨立存在。
望採納！
㈥ 民間借貸能否辦理房地產抵押登記
只要辦理了抵押登記就可以辦理他項權利證，如果沒有辦理抵押登記，那麼抵押權也未設立。
《中華人民共和國擔保法》第四十一條當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
第四十二條辦理抵押物登記的部門如下：
一、以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；
二、以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；
三、以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；
四、以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；
五、以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。
第四十三條當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。
當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。
《中華人民共和國物權法》第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
一、建築物和其他土地附著物；
二、建設用地使用權；
三、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
四、生產設備、原材料、半成品、產品；
五、正在建造的建築物、船舶、航空器；
六、交通運輸工具；
七、法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
(6)企業融資不動產登記擴展閱讀：
民間借貸雙方可以發生在自然人之間，自然人與法人或其他組織之間，或者法人之間、其他組織之間，以及它們之間。
法人或者其他組織在本單位內部通過借款形式向職工籌集資金，用於本單位生產、經營的，只要不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十四條規定的情形，民間借貸合同就有效。
房地產抵押一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。
參考資料來源：網路-民間借貸
參考資料來源：網路-房地產抵押
㈦ 不動產登記的好處和壞處有哪些
好處：
1）、明確了老百姓對不動產的權屬，對老百姓權益不受他人侵犯提供了制度保障；
2）、便利了權屬的轉移，不動產登記後老百姓可以更加方便地通過出租、出資、抵押、轉讓等方式獲取財產收益和融資的需要，也可以滿足他們通過繼承或者遺贈以不動產庇蔭親屬、回報社會的意願；農民的土地可以合法流轉等；
3）、輔助好處，有利於反腐，給房地產價格帶來下降的壓力。
壞處：
不動產登記是為房產稅，甚至是不動產稅打基礎，未來老百姓需要承擔更多的稅賦；
㈧ 新民法典民間借貸抵押不動產沒有做抵押登記,無法找到人法院會執行拍賣嗎
不太清楚這些法律，但是沒有不動產抵押登記，法院又那什麼做拍賣依據呀
㈨ 為什麼一個公寓房的不動產登記上的權利人是「開發商企業」，而不是購買者本人
2010博鰲房地產論壇在海南舉行，本次論壇主題為「新政下的中國房地產」， 700位房地產行業精英以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討新政下的中國房地產。 在論壇上， 萬科企業股份有限公司副總裁肖莉在發言時 以下是肖莉的發言實錄： 肖莉：各位朋友，下午好！非常感謝觀點地產給我們這樣一個機會跟大家分享關於金融的話題。實際上我拿到這個話題的時候，談金融創新，我覺得特別的遺憾。大家可以看到這個會議上的資料，寫了以萬科為例。在中國現行制度框架下，我們要做過多的金融創新是非常難的。但是能不能做、怎麼做，我想跟美國的比較跟中國現行環境做一個分享。謝謝！ 首先看一下美國房地產概況，我們經常說中國房地產公司太多，但是看美國兩億人口，有20多萬房地產開發商，中國幾萬供應十幾億人口這樣 的居住，當然現在城市化還在不斷發展過程中。目前大概沒有那麼高，但是相信這個速度會越來越快。所以顯然開發商的數量不是一個問題，但是可以看到這個集中度差別非常大。美國前十家開發商佔到25%市場份額，而中國前十家加起來不到10% ，當然換一個角度說，我們可以看到一個好的方向，未來大的開發商還會有更大空間和機遇。但是這個機遇來自哪裡？金融是一個非常重要的手段。在美國房地產開發企業它的融資渠道非常多，首先是多元化，這里包括有商業銀行和借貸機構的貸款。而中小開發商主要是依靠銀行的貸款。另外有公開的資本市場融資，包括股票、債券、票據等等。大型的開發商企業主要是運用公開資本市場來進行融資。除了銀行跟資本市場，還有民間的投資，如果我們簡單這樣來看，這些東西中國都有，但是我們的差異在什麼地方？首先我們可以看在美國的開發商他大量是依靠票據融資，在過去幾年，美國開發商負債率不斷上升，到近期房地產上市公司整體負債率上升到66%左右，而發行優先票據是上市公司最重要的資金融資渠道，目前上市公司負債的64%是由優先票據構成的。而優先票據佔到美國房地產上市公司資產總額的42% 。我們現在來看一下優先票據。以美國開發商帕爾迪在02年發行的股票 1.7億美元 ，而發行的票據是27億美元，顯然可以看到通過票據方式進行融資是美國大的開發商一個非常重要的渠道，而在中國是不可以做的。帕爾迪65%負債是由票據構成的。關於長期負債問題，美國帕爾迪優先票據平均到期期限 9.9 年。而中國的長期負債，毫無疑問大家都知道房地產是一個長周期的生意，而且一塊地還要分很多年來開發，顯然目前中國的融資環境跟房地產業務的特徵是不匹配的，而小型開發商主要依靠貸款。為什麼小型開發商反而是貸款呢。因為本身發這個票據，包括發股票，它的成本其實是最高的。所以小開發商如果要發票據的話，它的成本過高，用銀行，它成本會更低一些。這樣整個融資渠道是非常清晰的。而且包括融資的方式也可以買地，也可以開發，都是一個非常靈活的使用。 貸款的形式也是非常靈活的，非常中國的貸款，要做到四證齊全，你拿到四證後，再來用這個錢，而且受到種種限制，也不能買地，所以這方面，中國跟美國有很大的差異。簡單的說，美國房企融資的情況他們主要依靠非常發達的債券市場通過嚴格的信用風險評估，讓投資者自身來管理好它的投資風險。所以大量的票據我們可以看到都是通過大的投資銀行發行的。有些票據是有擔保，有些是沒有擔保，可能這中間會有一些利率的差別。這也在提示我們，未來中國信用風險評估系統建立是非常必要。企業可以通過發新的票據籌集資金，償還票據，這樣就可以為且提供一個非常穩定的長期的資金來源。而商業銀行貸款形式也是很靈活，你可以開發，也可以買地，也可以做土地預約制度。 肖莉：融資渠道方面美國也是相當豐富的，中國是大量通過預收款作為融資工具，而在美國預收款基本上是沒有的，而且在美國預收制度是非常寬松的，你只要有一個足夠的法律依據。消費者只是交一點點定金，說我同意做這個房子，接下來由開發商來做，做完後收預收款，因為他有龐大融資渠道，所以開發商不需要預收款。這個也是國外一個基本的商業慣例，他並沒有存在預收款要監管之類的。後面我會談到中國的制度。目前制度框架下會給整個行業帶來更多壓力和風險。 這是中國的狀況，國內這個貸款、預收款佔到房地產開發資金比例70%，而且考慮銷售回款按揭貸款的話，實際上房地產行業有1/3資金來自銀行系統，毫無疑問這樣給銀行帶來風險。從05年到09年基本上在過去這么多年真的是沒有發生任何變化，就是國內貸款比例大概佔了不到20%，自籌資金佔30%多，銷售款佔40%多，我們的金融創新在這個市場是極低極低，因為受制度框架限制。行業是缺乏一個長期穩定的資金來源，前面我談到房地產開發周期特別長的特點，而且前期這個地價和中間投入是非常大的，所以理論上這樣一個行業需要長期資金來支持。不過我們都是短期資金，9個月就要你還了，你剛剛拿了一塊地，你還沒有開始啟動，也沒有銷售，就有銀行跟你說要還錢了。造成行業債務結構非常短期化，毫無疑問會帶來行為短期化。國內上市公司數據，長期負債佔到30%。但是這個所謂的長期就是超過1年期，比方現在經常可以看到有時候發一個信託，一年半，但是一年半能產生這個收益嗎？根本沒有產生收益。但是你就要付這個錢，在這個過程中你又要借新的錢。這是長期沒有穩定資金來源是這個行業重大缺陷。而資本市場融資規模是非常有限的，大家回憶07年應該記憶猶新，當時地價高漲的時候，媒體都報道有一個閉環，上市公司問股東拿錢最後推高房價。但是實際上我們看了這么多年下來，到底上市公司有多少資金是依賴於資本市場的，只有2%來自於資本市場的資金。所以整個規模是非常有限的。而房地產公司整個籌資的資金還是以銀行貸款為主。而且基本上是保持在80%以上的水平。這樣一個缺乏長期的融資渠道和長期穩定的資金帶來的會是什麼。他會產生一個共振，加劇市場波動。融資渠道沒有了，銷售房子賣不動了，那就是預收款沒有了，這兩個資金都下來了。這兩個資金下來後，結果是什麼呢？開發商減少開工，減少拿地，到了下一輪的時候，等到熬過這段時間，到下一個周期，房價慢慢開始回升，成交量開始放大的時候，開發商又開始開工，所以造成總會有一個階段出現供應短缺，就會出現短的波動非常明顯，這是過去四年看的非常明顯的。我們經常會講，我們要在景氣的時候賣樓，不景氣的時候拿地。 190億現金在手上。我們不能把這個錢全部花掉，我們還是非常謹慎，因為要看下半年銷售情況。這就是沒有長期資金，造成行業沒法逆周期操作，如果有一個資金10年穩定給我們，這樣就游刃有餘。我們從上一輪市場調控可以看到資金共振的結果，基本上這三條曲線，金融機構貸款額增長，房地產開發貸款余額增長，以及購房貸款余額增長，這三組數據在同樣一個波動，都上都下。受資金面緊張影響，開發企業被迫減少開工、減少買地，確保資金安全的結果也是非常明顯。這兩個數據是全國房地產開發投資額和全國住宅新開工面積的一個累計，所以我們可以看到上上下下，他都是非常的一致。我們其實還會關心另外一個，前面談到在國外、在美國，其實包括在亞洲、香港、日本等國家，預收監管制度，因為他們不存在預收款商業模式，他有很多融資渠道。但是在中國我們消費者權益角度考慮，確實預收款是應該用它。因為你用了它，可能某個開發商快速拿 走，出國了，造成損失。所以理論上預收款監管是有道理。但是問題是如果大量依靠預收款超過40% 。，從而進一步減少開工、買地，到下一年狀況就是沒有供應，沒有供應的結果或者供應非常少，所以我們覺得預收融資功能弱化會威脅資金的來源。 肖莉：還有一方面，民間閑散資金沒有一個很好的渠道，我們看到城鎮居民，家庭財產占總收入比例只有2% ，所以實際上，民間有錢，但是它沒有投資渠道，所以在沒有辦法去分散民間資金的時候，大量閑置資金進入股市、樓市，本來這個市場在這個供需不能平衡，供應比較少，需求比較旺盛的情況下，投資需求跟剛性需求搶資源，毫無疑問也會推動房價上漲，它激化了房地產供需矛盾。這里我們可以看到工業企業利潤率是非常低的，所以實體經濟收益率非常低的情況下，大量資金從實體經濟流向資產流域。這個也是在09年下半年熱點城市出現快速上漲的原因，這里我們可以看到像北京、上海、杭州，右邊這個表格顯示了上海、北京、杭州和深圳一個比較高的價格的情況。而深圳這個價格漲幅非常大。因為深圳在08年的時候跌的比較多，但是上海跟北京相對來說，在08年會比較堅挺。 肖莉：所以簡單來說，跟美國房地產企業相比，國內房地產企業融資渠道非常有限，過度以來銀行，這帶來以下問題，銀行體系積累過多金融風險、優秀企業信用優勢難以體現、債務短期化，資金來源和行業驚奇度高度相關，共振加劇行業波動，預售款承擔過多融資功能，但驟然弱化又將產生金融風險，民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。從融資渠道多元化角度來說，我們會有如下的一些思考，這是萬科一個資金來源，其實我們也沒有特別的優勢，在05年的時候萬科經營型現金流是82% ，就是說82%的錢靠自己賣樓維持企業運作，到06、07年我們做了融資，08年我們發了債，所以我們籌資活動現金流會增加一些，但是到09年也就是到今年因為資本市場到目前也是關閉了，我們看到經營活動現金流又上去72% ，其實這是這個就是賣樓的錢，換句話說，就是預售款。剛才談到預售款，其實融資渠道存在進一步收緊的可能性和趨勢。我們可以看到在之前是廣州、東莞、佛山、惠州、海南等多城市已經實施了預售款監管，今年以來青島天津啟動預售款監管，成都、寧波蘇州也已經開始討論預售款監管。 第二，我們希望能夠增加房地產直接融資渠道，發展房地產產業基金