『壹』 投资日本房产的租房回报率到底是什么样的
您好，这个问题详细整理了一下，希望对您有帮助~
2016日本东京各区地价统计
分析一下中国人去日本买房的原因无非有以下几种：
1 、资产保值型
目前在国内，最痛苦的是手头有1-2处房产，同时拥有100-500万现金的中产阶级。痛苦的原因在于，手头的钱如果想在国内投资，除了P2P理财之外，似乎并没有什么好的渠道。
投资国内房地产钱不够，股市又动荡不安。P2P理财虽然收益不错，但未来性很不确定。而现金留在手里或者银行，又有很大的可能性贬值。因此，在多重压力下考虑找到可以保值甚至稳定升值的市场。
而现在欧洲已经无法进入（整个局势非常恶劣，未来一定是大面积崩溃的局面），美国在特朗普上台后，也充满了不确定因素。东南亚本身就不是一个稳定的市场。澳新，加拿大则是地广人稀，房地产市场并不理想。
而在2016年一系列黑天鹅事件后，日本市场无论是股市，汇市，还是不动产市场均逆市上扬，也说明了日本作为一个全球资产避风港已经被全球资本热钱所认可。所以，中国人选择日本作为资产保值的第一选择也不奇怪了。
2、资产抄底型
这类一般是富裕阶层或者企业行为为主。日本市场经历了连续27年的经济下滑，目前不动产市场处于最谷底。再加上老龄化明显，很多地产主由于年龄身体和经营问题，只能把自己的物产便宜出售。
特别是温泉酒店，度假村，滑雪场，农场等，目前是一个极佳的抄底场所。再加上日本银行的贷款利率极低，导致了大量海外资本纷纷进入。
3、投资升值型
这类一般就是经营民宿，谋求房地产价值升值的一类人。这一部分我会在下面详细的说。
二 日本投资房地产的优势到底在哪里？
1、日本的租金回报率真的很高吗？
很多公司为了招揽中国买家去日本买房，会打出年回报率10%-12%这样的诱人数字。而事实上，这样的回报率在日本很少见。以公寓出租为例，表面年回报率一般在5%-9%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用，可以按1.5%来预估。那么，实际回报率大概在4%-7%。
有人问，民宿会不会收益更高一些？
答案是对的。一般一间房子，做民宿短租的收益可能会比长租收益要高50%-100%。这样算下来，如果做民宿，每年的回报率能在6%-10%。那是不是这样？其实不是。首先，你做民宿短租不可能保证每天都有客户。
而且日本新的法律规定的民宿运营一年不能超过180天。再加上民宿的运营成本。其实你一年下来的回报率能在5%-7%就很好了。
但是！还是要说，这个回报率比中国要高得多。现在北京和上海的城区，基本上年化回报率在1.5%-2%，郊区低的能到0.5%-1%。所以，即使日本的房地产租售比没有很多地方吹嘘的那么高，但比中国还是要高不少的。
不要一味追求回报率，回报率高的房产不一定是优良房产，回报率高往往房龄都很久远或者位置不好。房龄久远并不是说房子不坚固，而是房子格局以及设备赶不上现代人的要求，就难以招租。因此，房产顾问的物件评估及建议是很有必要的。
2、投资日本房地产，未来能升值吗？
这个问题要分开来说。如果是普通公寓，那么我可以保证的说，基本不会有升值空间（或者说即使有，也非常的小）。这里面的主要原因就是日本人是不怎么买二手房的。
房子在日本就像车子一样，只要到了用户的手里，它的价值就在一天天的下跌（这里插一句这也是为什么如果你想考虑在日本做民宿收益的话，主要考虑老房子的原因，老房子售价便宜，但租金不会和新房子差的那么大）。
所以，即使考虑到奥运因素，海外用户过来购买这些情况，日本的公寓的涨幅也不会有多明显。独栋别墅就更不保值了。一般独栋别墅的价值只在地上面，别墅20-30年肯定要重新建造。
但是，我们换另一个维度，如果是收购日本的酒店，写字楼等大型物产，他们未来的涨幅还是可以期待的。这里面的主要判断因素就是资源的稀缺性。比如高尔夫球场，最近3年，基本上已经涨了1-2倍。接下来的价格低谷在温泉酒店上面。
三、中国人到底应该抱着什么心态去投资日本房地产？
再次阐述一下一开始的观点：日本房地产是保值用的，而不是升值用的。如果你想像中国一样，短短几年间得到很高的回报，那么日本一定不是一个好的选择。日本房地产的最大价值是确保你的资产不至于贬值，并且有一定的盈余。所以，如果你是一个有一定资产，对未来求稳定的稳健性用户，日本市场则是一个最好的选择。
『贰』 投资日本房产好出租吗
如果物件合适得话，好出租。
日本法律规定“租售同权”。
意思是，租房和买房的稳定性几乎无差，享有同样的福利和受教育权。
日本孩子入学、就职、养老保险等各种福利，不是随房子，而是随人走。就算是租房，也可以就近入托上学，完全不存在小孩落户和上学问题。
日本人也会有工作调动，若是租房，全家都可以随着工作地变更而变动，更加方便。
『叁』 去日本买房投资，可以随意的提高房租吗
去日本买房如果是用来出租的话，日本房租市场很稳定，租约大多数在2年以上。在租约生效期间，房主是没有权利更改房租的金额的。在租约更新时，租客有权利提出拒绝，如果房东要加租，需要提供充分的证据和理由，否则不可以随意加租。因为日本大部分当地的民众目前都是以租房为主，所以日本对租房的管理是很严格的
『肆』 为什么很多国人去日本投资房产
先说一下日本房子的特点：
1、日本买房就等于是买地，购买后享有土地的永久产权
2、日本交易面积一般为专有面积，即墙壁中心开始算起，并且走廊，电梯间，阳台等面积不算在内。
3、多为精装修交房，至少厨房和卫生间的装修是不需要额外花费的
我们都知道日本房产跟日本经济一样已经跌落历史最低估，随着2020年东京奥运会来临之际对日本经济复苏所产生的期待促使日本房产这几年的价格处于不断稳健增值状态，未来几年还会持续增值。相对国内房产租赁市场回报率2%到3%而言，日本房产的回报率可以达到5%到10%以上。
投资日本房产主要是因为：
1、日本房产是永久产权
2、增持日元币种规避单一币种带来的贬值风险
3、日本经过90年代房产泡沫的，现在的房价处于低位
4、日本本地租房的人多，租赁市场稳定，租房投资回报率稳定
5、近年来去日本旅游的人急速上增，加上新民宿法的发布，为正规的民宿行业带来了商机。
『伍』 想要投资日本房产担心收租的问题怎么办
在日本投资房产，主要是进行出租并以租金作为回报。没有租金就意味着零收入。“入住者能否按时交纳房租？”
这是非常关键的问题。
日本的租房体制非常健全，一般来说作为房东是可以很放心的。
在日本的租房者在申请租房时，必须提供有保证人，保证人要填写经济收入方面等资料，以防止租房者交不出房租的情况发生。房产公司和房东若遇上租房者不交房租，就可以找到保证人出面解决。
但是，拖欠房租引起纠纷的个例也会存在。更何况，通常日本租赁契约每次签约期限至少2年。这时，健全的法律手段就会是房东们最坚实的依靠。有了这样的法律支持，投资者几乎无需担心房租拖欠问题。
日本法律规定“不支付房租就能解除租赁合同”，但房东们往往不会因为一个月房租就解除。而对日本法院来说，“信赖关系被破坏”的情况才是最重要的租赁合同解除依据。
东京地方法院案例 1
由于入住者A拖延3个月的房租未支付，房屋所有者B提出诉讼，要求解除租赁合同。到当时为止，A已连续2年以上不定期的拖欠支付房租。虽然此次A表示了支付意愿，但却依然没有按约定的日期支付，反而继续拖欠。
东京地方法院认为A与B之间的“信赖关系”已经被破坏，因此最终判决解除租赁合同。
东京地方法院案例 2
房屋所有者C对过去多次拖欠房租的入住者D说：“今后如果再拖欠房租，就请搬去其他地方。”D也表示同意。但后来D再次拖欠房租，于是C提出诉讼要求解除租赁合同。
拖欠期限仅为1个月短期。但地方法院认为，虽然D接受了C的提议却继续拖欠房租，这会损害与C的信赖关系，因此同意解除租赁合同。
『陆』 在日本买房投资之后如何高收益的出租出去
在日本不少的公寓都是有租房的托管服务的，在一些租房需求比较旺盛的地段，可以委托中介甚至是开发商托管出租，收益率更加有保证。
『柒』 去日本投资买房后，想租出去房租怎么定
日本的租赁市场已经到达了一个比较稳定、成熟的阶段。相应的市场上的租金状态也相对比较透明。 这就意味着房东不可以漫天要价，且在合同期内不能随便涨房租。 但是，也不是说一定不能涨房租。随着整个市场的变化，如果房价水平整体提高的话，相应的房租也会随之上涨。一些房东恶性涨房租，超过市场水平的情况下，合同和法律就要及时保护租客的利益了。一般在首次出租的时候由双方达成租房协议，确定租金，在没有特殊情况下是不能轻易抬高房价的，日本的租房合同相对来讲比较注重租客权益的保护，所以在这一点上要求的很明确。
『捌』 有人了解日本房产的投资回报率吗
相对国内房产租赁市场回报率2%到3%而言，日本房产的回报率可以达到5%到10%以上。
在日本一般的公寓出租，表面的年化回报率（年出租收益/购房价格）一般在5%-7%。
另外，我们还要考虑到每年的房产税，管理费等等各类费用，一般来说我们可以按1.5%来预估。那么实际上拿到手的回报率大致在4%-5%。
『玖』 投资日本房产如何获取最大利益
在未来能够聚人的地区投资房产更稳妥。
在日本，东京首都圈就有这样的优势。向往迁移至东京的不仅仅是日本人，外国人也越来越多。这就意味着需求会不断增涨，不怕找不到租客。可以说，位于港区、千代田区、中央区等东京都心一等地的公寓，是谁都会向往的。
中国人去日本投资房产，大多是看重资产保值、抄底机遇及增值潜力。日本距离近、社会安全度高、市场规范有序、日元又是公认的避险币种。与其他国家相比，日本房产投资的收入稳定且安全规范。
如果房产的选址没问题，“不劳而获”、“躺着收钱”并不是遥远的梦。
『拾』 投资日本房产具备哪些条件的租金能高些
投资日本房产，基本上都是靠出租来获得回报的，那么在去日本投资之前，了解一下日本各主要城市的租金情况就非常的有必要。
一、首都圈
据《2019年5月日本主要城市分售公寓月租趋势》的调查结果显示，首都圈5月份的房产租金比上一个月涨幅了1.1%左右，平均为2927日元/平米(约187人民币)。其中东京都的租金价格最高，为3469日元/平米(约222人民币),神奈川县为2154日元/平米(约138人民币)次之，千叶县1619日元/平米(约103人民币)、埼玉县1661日元/平米(约106人民币)能稍微低一些，但是租金低也不意味着投资者能获得的回报就低，毕竟租金低，那么投资房产投资的价格也会相应的低一些，所以回报率还是很可观的。
二、近畿圈
近畿圈的租金和上一个月相比涨幅不大，基本上可以说是持平了，像大阪府为2130日元/平米(约136人民币)、兵库县为1644日元/平米(约105人民币)，这两个地区的租金价格仍和上个月是差不多的。
三、中部圈
中部圈5月份的整体租金平均比前一个月上涨了1.2%，变成了1756日元/平米(约105人民币)，涨幅还是比较大的，投资这里的房产回报应该很不错。