1. 海外房产投资哪个国家好
对于关心澳洲投资房产有没有风险的投资者来说，可能已经错过了不少机会，比较澳洲房产已经连续二十几年上涨，而且涨的还不少，很多早些年投资的人早已经赚的盆满钵满，但是对于澳洲投资房产有没有风险，我们当然也不能肯定的说没有，疏忽说的话，购房有风险，投资需谨慎。
澳洲投资房产有没有风险
不管做什么，只要是投资就必然会有风险性，尤其房地产市场，没有人可以肯定的预测未来房价的走势，所以作为投资者需要根据情况进行判断，不过从目前来看，投资澳洲房产还算是一个不错的事情，澳洲房产未来前景也表现得不错趋势，而且澳洲房产也算是世界上公认比较好得投资产品，所以依然有很多购房投资者会选择去澳洲买房。
澳洲投资房产有哪些风险
那么到底在购买澳洲房产得过程中，都有哪些风险性呢？接下来就说一下具体得风险点：
1、贷款风险，如果投资的房产海外买家过多，那么会存在贷款风险，因为银行对于一个项目的海外买家数量是有限制的，一般是不超过所有买家的30%，如果超过这个比例，那么就会存在风险。
2、出租风险，同样，如果一个地方投资买家过多，那么这个项目交房之后都会拿来出租，但是万一租赁市场没有那么庞大，会导致过高的空置率。
3、升值风险，和之前亮点一样，如果投资客过多。在只有Loacl买家能买二手房的前提下，他们必然不会选择买投资客过多的项目，具体原因很复杂，比如说投资客过多就意味着租客多，租客多意味着对项目的保护肯定会比较差，那么将导致物业费的上涨。
这戏应该是投资者最为关注得一些风险点，除此以外，还有包括市场竞争风险、购买力风险、利率风险、经营性风险、财务风险、社会风险、自然风险、流动性和变现性风险等很多风险点，大家想要了解详细情况，可以在线咨询我们得购房顾问。
对于以上风险，很多在现在得澳洲房产市场来看是不必担忧的，就目前澳洲房地产的情况来看人口高速增长，土地供应短缺，GDP良性增长，失业率及控制率都维持在较低水平，而且越来越多的人移民来到澳洲，所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间，所以对于目前来说，在澳洲投资房产的风险性还是比较低的。
不能说澳洲投资房产没有风险，而是要看我们如何降低和规避风险，如何选择一个好地段，好项目是最重要的！多多的了解，有一些是可以规避的，因此我们就需要去做更多的了解，因此您可能需要专业购房顾问的帮助，那就抓紧咨询我们吧。
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2. 海外置业：美国房产投资跟国内房产投资有哪些不同
对于国内房产投资来说，主要看中的莫过于城市地段、基础设施和相关教育资源的配置。回报率方面往往有较大的两极分化，四线城市房价低廉而升值速度缓慢，大城市在2017年仍具有较高的回报率。在美国的购房过程中，则具有较多细节需要考虑，这对身处国内的美国房产投资者尤为关键。
不论买家准备在美国买什么类型的房屋，小木屋、科德角(Cape Cod)、法式建筑、维多利亚风格建筑(Queen Anne维多利亚)，还是加州牧场风格的房子……都可以通过以下三个基本原则选择房屋，以保证自己的房产可以增值。虽然这三个原则不是百分百的真理，也不是美国买房的硬性规则，但它们可以帮助中国买家减少损失，少走很多弯路。
1. 发展原则：为什么要买街区上最便宜的房子之一
评估师可以告诉你，进展的原理是，由于邻近更好的属性，较小值的属性会得到增强。这是什么意思？意思就是，在街区买一套比较便宜的房子，因为周围的房子越贵，这所房子也就越值钱。
例如，假设买家找到了一处理想的社区，这个社区的房子售价从22.5万美元到27.5万美元之间。而地产经纪人告诉买家，此社区里有一处房产售价在17.5美元，该地区最便宜的房子之一。那么这所房子就是上文中所说的，值得买的一处房子，因为它会随着周围房产的价格而提升自身售价。
但是，买家在决定买这样一处房产前，需要先彻底了解，为什么这所房子这么便宜？如果房价低廉的原因是可接受的，房屋缺陷可弥补，那么购买此处房产将是一个正确的决定，但如果房价低廉的背后原因是使人无法接受的，房屋的缺陷是不可弥补的，那买家应该果断抛弃这个选择，转向下一处房产。
可弥补的房屋缺陷
在理想的社区里，有一处便宜的房屋，而该房产房价低的原因是因为自身一些小的缺陷，可以进行弥补，那么此处房屋值得买家购买。
例如，装修、浴室改造、厨房需要安装新灶台和橱柜、升级房屋电子系统……等等，这些问题都是可以弥补的，也不会花费买家太多成本。房子没有经过装修，需要买家后期粉刷、美化和进行简单的装饰，就可以达到该社区其他房子的条件，那么买下这所房子会是一个非常正确的决定。再或者，这个房子是这片街区里，唯一只拥有两间卧室的房子（其他房产拥有三间及以上数量的卧室），所以售价较低。但它有一个大的储藏间，买家可以在需要时改造这个储藏间，使其变成第三间卧室，那么购买这所房子也是一笔合算的交易。
无法弥补的缺陷
如果房子有大问题，那么即使价格便宜，也要慎重考虑是否值得购。谁会想要一个位于垃圾场旁边的房子？或者是一处无法重修的破旧住宅？也许这样的房子很便宜，但对于买家来说，往往要付出更高的代价。比如，房子的位置很差，那么买家无论花多少钱都无法改变这个条件。或者，买家为了修补房屋漏水问题，必须为房子换新屋顶，而这项花费至少需要12.5万美元，再或者买家需要为房子修新的地基，新的管道……等等，这些项目都需要花费巨额价钱，这样总的费用算下来，对买家来说并不划算，街区上最便宜的房子，加上后期维修费用，可能比这片街区最昂贵的房子花的钱数都要多。
翻新便宜房子的好处
基于发展的原则，在街区上最便宜的房子往往也是最稳定保值甚至增值的。举个例子，假设买家刚刚花了17.5万美元买了一栋房子，而这栋房子位于平均房价在25万美元上下的社区中，那么25万美元与17.5万美元之前相差的7.5万美元，就是该买家可以花费在房屋翻修上的最大的预算。
在这个例子中，只要买家用低于7.5万美元的价格翻新了房屋，使其达到周围房屋的标准，那么在买家再次出售该处房产时，就可以一次性收回买房以及翻修房屋的所有花费。因为在这种条件下，这所原本“最便宜”的房屋，已经拥有了与周围房产一样的地理位置、社区环境、并通过翻修使房屋本身质量提升，所以再次出售时，可以卖出与其他房屋同一水平的价格。
遵循这条原则，在一处好社区买一套较便宜的房子，可以帮助买家提高在未来几年房产升值的可能性。
2. 回归原则：为什么不买街区上最贵的房子
回归原则是经济发展原则的对立面。
如果买家买的是街区上最贵的房子，那么当重新出售该处房产时，会受到回归原则的惩罚——房屋售价会因为周围房价较低而不得不降低。
对于普通买家来说，买一片街区上最贵的房子，只是用来炫耀生活中的地位，那么是非常划不来的。更明智的投资应该是用同样的价格，另外选择一处更好的社区，并在新的社区里买一所比周围房价更低一些的房子。
在投资的角度，街区上最贵的房子往往也是投资回报率最低的房产。假设买家在平均房价15万美元的社区里，买了一栋25万美元的房子，从估价师的角度来看，这栋房子已经是价格过高了。如果买家再花费5万美元为这栋房子做了进一步改建，比如装修了新厨房，那只会增加问题的严重性——房屋投入金额太大，在重新出售时难以收回成本，被迫亏损。因为基本可以确定，一个新厨房不会为一栋房子增加30万美元的价值。
房屋就像杯子。当在杯中装满水时，会溢出。同样的道理，当买家对住房做了过度的改建（是否“过度”，是基于改建后的房屋成本，是否大额度超出了周围类似房屋的销售价格），房子本身通过重新出售可以为房主带来的利益就会减少。
在这种情况下，即使买家一开始买的是附近最便宜的房子，但买家花费了太多的钱改建这处房子，使房屋成本价格远超周围房屋的平均房价，那么买家最终花费在这栋房子上的，依然是这片街区上最高的价格，从而使本身可以得到的利益大大缩减。
3. 一致性原则：为什么独特的房屋往往是最不合算的
发展原则和回归原则都是基于一致性原则。如果买家想最大限度地增加房屋价值，提高投资回报率，那么买家的房子也应该符合附近其他房子的规格、建筑时间、房屋条件和风格等因素。这就是一致性原则。
这一原则并不意味着买家的房子必须与街区的其他房子完全相同。然而，它应该符合所在社区的现行标准。例如:
房屋规格：买家要注意，自己房屋规格大小、高度不应该与周围房屋有太大差异：不能太大，不能太小，不能过高，也不能过低。如果自家房屋比周围的房子要矮小，那就使用“发展原则”作为指南，把它改建到与其他房子的大小一致，这样有助于增加房子的价值。反之，如果买家在普遍是两居室或三居室房屋的社区里，试图为自家房子里增加一间超大的第四间卧室，这会使该处房产违反回归原则，从而增大房屋成本，缩减重新出售时的交易利润。
周围房屋的建筑年龄：很少在老社区里看到新建的住在，也很少会在新开发的社区里看到历史悠久的旧房子。无论以上哪种情况，都是不协调、格格不入的。即使买家在买房的价格上得到了很好的交易，但是自家房屋与街区的其他房子的不一致，很可能会在买家试图卖掉这栋房子时，为买家带来被迫降价或卖不出房的困扰。
房屋本身条件：房屋本身的状况对其价值的影响是巨大的。毫不奇怪，如果与街区上其他的房子相比，买家购买的房子十分破旧且没有任何附加价值，那么这栋房产的价格逐渐下降也是正常的。
具有讽刺意味的是，如果买家自身的房子比附近其他房子好得多，也不是明智的选择。即使这处房产的规格、建筑时间和风格与同社区其他房子并没有很大差别，但房子建筑材料、工艺和家用电器的质量大大超过了现行的社区质量标准，这种情况与买家过度改建住房的情况是一样的，都会造成房屋成本上升，但房屋实际交易价格被压缩，从而影响到房主的利益
风格：房子的建筑风格并不重要,只要它与周围流行的建筑风格相符合就好。例如，从投资的角度来看，买家不会希望在一个满是宾夕法尼亚荷兰殖民房屋的街区买到这个街区唯一的一所维多利亚风格建筑，反之亦然。
这一定意味着买家非得使自己的房产变成在街区上其他房子的平淡无奇的复制品。买家可以遵循从众原则，通过自己房子的装修、油漆和家具来表达个性。
希望文章的内容能帮到大家。
3. 海外房产投资美国房产哪个地区性价比最高
现在还去美国投资房产吗？纽约，旧金山等的房价已经突破天际了
作为投资者，要看到的是未来的发展前景，现在“一带一路”倡议在全球的影响力非常大，作为“一带一路”的桥头堡，东南亚近几年的发展都非常强劲，泰国、马来西亚等国家也是很多国人爱去的境外首选地。
现在东南亚的房价比一线城市要低许多，特别是泰国，2017年非常火热，值得了解投资！
4. 海外房产：中国人投资美国房产需要缴纳哪些税
每年需就收到的租金收益报个人所得税
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5. 海外房产投资要 注意什么，购买美国房产要注意什么
海外房产投资要注意什么，这个问题你可以从以下几点考虑：
1、预算，在投资的过程中需要更加的控制成本以及地段，同时整体的市场状况都使得投资者对海外置业持一个乐观的态度。充足的资金首先要考虑的因素，不要因为预算影响原本的生活质量。需求，不同的人对海外置业的需求也会不一样，大致总结为子女的教育上学，个人或者群体的投资，自住房三大点，不同的目的使得彼此的侧重点也会不一样。
2、控制成本，选择海外投资的人越来越多，所以对投资回报率要有一定的了解，同时后续的成本也是不可忽视的细节，比如相应房产税，物业费用，管理费用等。如果是投资的方向，需要结合自己的成本综合估算后续的投资回报率。希望能够帮助你。
6. 美国房产投资，如何将利益最大化
本文为您科普一些投资房产的税务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个CPA！不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！
买房准备
作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：
用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流
时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值
身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）
债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。
为何要考虑用途？
因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。
房产的主要拥有形式：
个人直接拥有
如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到Schele A，分项扣减额（Itemized Dections，以下简称 Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到Schele E，房产以及其他投资收入（Rental and Royalty Income，以下简称 Sch E）了。
公司形式拥有
房产投资通常以合伙企业 (Partnership)，有限责任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企业股份公司 (S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。
但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schele K-1，流入你的个人所得税表Form 1040（Indivial Income Tax Return）中。
为何要同时考虑卖出时间和用途？
美国“主要住宅”(Primary Residence) 卖房可以享受25万美元（单身纳税人）至 50万美元（夫妻纳税人）的免税额。
简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：
1)必须是你的“主要住宅”
2)持有房屋所有权5年
3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里
而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单？下面我们来举几个例子：
▷A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万美元。那么，这25万美元增值完全免税哦！
▷B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万美元。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万美元的增值需要缴资本利得税（Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schele D 上白白供上1.875万美元的税哦！
▷C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万美元。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万美元增值全部都要交税，也就是3.75万美元资本利得税。
▷D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万美元。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万美元增值税全免了。
▷E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万美元，同时买了第三套房，第一套房的25万美元增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。
购买房产
买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”(Closing/Settlement Statement)，俗称HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。
上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission)，产权费用 (Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。
比方说，房子买价50万美元，你的 HD-1 表上显示各种费用2万美元，那么卖房时你的成本就是52万美元，这样增值部分就减少了2万美元，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。
另外得单独说一说房产税 / 地税(Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schele A 分项扣减额 (Itemized Dections) 中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到Schele E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 费用。
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的Schele A 分项扣减额(Itemized Dections) 第10行。如果房子用于出租，那么则需要放到到Schele E 房屋出租收入(Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出 (Mortage Interest)。
☆通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数 (Points) 也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
美国买房后如何获得最大投资回报
持有增值
持有增值，是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。
美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。
假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。
出租赚取租金
通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那么，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢？
3种常见出租方式：
委托经纪人
交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。
委托物业管理公司
物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。
自己寻找租客
这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。
7. 投资美国房产可能的风险有哪些
根据媒体公布的数据，倾向于海外房产投资的购房人超过四成，投资者更注重于投资的保值性，而不苛求海外项目能带来多大的收益。事实上，海外置业需要慎重考虑，并非适合任何人。目前而言，有财产保值、增值需求的高净值人群，与就业、生活息息相关的留学生、移民家庭，以及有度假需求的人群较适合海外置业。 美国置业需注意的风险： 外汇风险。购买一套当地房屋，现在用800万元人民币去兑付，如果美元汇率走低的话，可能只能拿到600万元人民币回来。这对于在海外购置房产的人而言是个考验。好在美元是一个近年来相对稳定，又存在走强空间的国家货币，相比于在任何其他回家投资，美国是个不错的选择。 第二个风险源自买家自身。购房者首先要明确相应的法规政策和房屋产权，这是美国买房的重要基础。所以，寻找一个信誉良好、以及拥有一支强大的房地产经纪人的专业团队，可较大程度地规避风险。 另外，就是要弄清楚购房目的，是移民，留学工作，度假还是出租投资保值等。购房者要时刻关注好当地相应移民、外国人购房政策及其变化，以确保自己的投资风险降到最低，计划能够实现。 其次，需要了解海外房产的产权问题。与国内70年房屋使用权不同的是，美国地产产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。 再次，贷款和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同州、地区、甚至小区 在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，大大小小各种名目的收费项目繁多，购房者需要认真核查。 若将房屋出租，主要风险在于地区的安全性对房屋的影响，租户的选择，房屋的维护情况，空置期的长短，投入产出比等。选择可靠的海外地产置业顾问，可以增强交易的安全性。 最后，对于要对所购美国房产进行长期持有的投资者来说，最好还需要制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。这个回答来源自及优社区，比较全面客观，希望可以帮到你。
8. 谁能理性的告诉我，美国房产还值得投资吗
1、私有制房产权，享有土地增值回报
中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永久产权。屋主不仅拥有房屋而且拥有土地的所有权。
房子作为建筑物，随使用年限的增长，寿命在不断的降低，它的价值随时在折旧；而土地的价值是随城市发展不断变化的。美国房地产的增值实际上是土地的增值速度大于房子折旧的速度而产生的增值。在美国，房子折旧的速度大致相同，决定房产增值速度的主要是土地的增值速度。交通发达与否，购物方便与否，学校成绩好坏，附近地区是否安全，都是决定房屋位置是否能够快速增值的重要因素。如果以上各个方面是肯定的加分因素，社区建设良好，安静有序，房屋需求旺盛，那么就表示小区内房产增值较快。
2、政策法律健全，房产权受保障
美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息，包括实际价格，税额，交易日期，交易情况，都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，做到公平公正公开。
3、市场回暖，房价进入上升期
房地产是具有强周期性的经济部门。从美国几十年的房价变化来看，差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌， 美国己经走过5年到6年的房价下降期，未来差不多5-6年美国房价会继续稳定上涨。
4、可以获得较高的租金收益率
以出租和投资美国房产为目的购置房产会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。
长期来看，房屋的租金与宏观经济的通胀率保持高度的一致，呈现稳定的上升趋势。租金收益率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。在房产投资方面，租金收益率是衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。 由于2008年开始美国房地产泡沫的破裂，导致房屋价格的快速下跌，然而房租本身则是呈现刚性的一面，并没有随着房价剧烈波动，随之带动了房屋租金收益的上升。但随着美国经济的持续向好，房屋价格慢慢回升，目前房屋的租金收益又回到了历史平均水准。
5、可选房产类型多，学区房受青睐
美国房产类型分为独栋别墅、联排别墅、公寓和多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。
近年来，美国学区房受到买家青睐，成为留学和投资的首选。在美国投资学区房，不仅仅指公立中小学周边的房产，另外还包括大学周边的房产。在美国这两类房产的升值潜力与租金回报都非常可观。大学附近的房产相对其他地方更容易出租。美国高质量的教育体系每年都吸引了千百万的海外留学生前来求学，相对于昂贵的学校宿舍，大多数人都选择在学校附近租房。购买大学附近的房产，再通过出租的方式可以获取相当好的收益。一般来说，大学附近的房产能达到每年10%-12%的毛租金，可以说收益丰厚又稳定。
9. 美国减税背景下，投资美国房产需要注意什么
本文将基于华人地产网Huarenhouse对于在美买房置业的经验，作出详细解答。
在缴纳房产税的时间点上，我们总能听到屋主这样的抱怨。华人对于在美国买房的热情只增不减，但面对高额的房产税，不少人还是心存顾虑。美国房产税怎么缴纳？如何合理利用美国房产税免征额，减少房产税开销？本文为大家一一解读。本文就着重聊聊，自住房屋怎样合理的减免房产税。
分析美国房产税如何减额，首先要定位房屋性质，自住房与投资房可以利用的政策大不相同。
自住房屋怎么减免房产税？
据统计，美国家庭一年开支中约41%用于住房，这成为了美国家庭的最大开支项目。除去房屋维修与日常开支等，剩下绝大部分都来自于住房房产税。而计算美国买房需要缴纳的税款，包扩房屋保险税并合理规避其中的一部分，是最大化地产投资收益的最佳选择。
低估房产价值
因为美国房屋的房产值决定了房产税的税基，所以在减免房产税中，房屋的估值就起着重要的作用。首先我们需要瞭解房产估值的主要影响因素。
房产估值主要考虑两个部分：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。
预估主要考虑因素：周边房价、占地面积、房屋面积、房型、房龄、配套设施等。同时，美国学区房也拥有较高的价值，一般认为具有可观的升值潜力。
从以上主要因素我们可以发现，很多东西我们是无法改变的，例如：周边房价、配套设施等。
但是我们可以从房屋本身价值入手，选择一套在我们的能力范围之内的面积合适的老房子。或许我们在购房时便可以多多考虑拥有一定房龄的美国二手房。美国的二手房开发时间长，通常位于交通便利的地区，所拥有的配套资源不会亚于一些新房。
地段的差异对于房产的估价也有极大的影响，地段就属于土地价值。我们经济能力有限，对于热门地段没有那么执着的向往，我们或许也可以选择一些较为冷门的地区，偏远地区的土地价值往往会比中心热门地区相差很多。
不同地区，税率大不同
房产税征收额度不仅和房产的价值有关，与房产税税率也脱不了干系。不同地区，税率差距也很悬殊。
举例：美国各州中房产税税率最高的新泽西，税率已达2.35%，而税率最低的夏威夷，只有0.27%。同样一套价值100万美金的房产，你在新泽西就需要定期缴纳2万多美金的，而在夏威夷就只需要缴纳两千多美金。
逃离学区，避开高额税费
美国的房产税也被很多人称为“福利税”，从字面意思上理解，我们便可以一二。在美国，房产税主要用来建设学区，公共设施建设等。例如：支付学生餐费、校车费、教师工资，更换教学设施等。所以，一般房产税最高的地方，也是学区最好的地方。
针对无子女教育问题，并且不着重考虑房屋后续投资回报的家庭。不妨考虑在购房时避开那些热门学区，少让自己花些无用的冤枉钱。
房产税缴纳到一定值，获得补偿
这是美国地方政府针对自住房屋制定的减免政策，当需缴纳的房产税超过某一数值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。
举例：在加州，纳税人的主要自住房屋，就可以免除7000美元的房产税。
社会特殊群体，减免税费
美国的房产税也不是铁血法案，对于社会特殊人群，政府也提供相应的福利。
美国的退伍军人有一定的免税额。美国目前有30个州，政府在对退伍军人自住住宅财产进行估值时提供一定金额的免税额。不仅如此，若屋主属于65岁及以上老年人，残障人士，致残的犯罪受害者，致残的见义勇为者，神职人员中的一类，都可以享受到一定的减免税福利。
举例：在佛罗伦萨洲，若属于只拥有一套自住住宅，且年收入在5.2万美元以下的年满65岁以上的老人或残障人士，则可以享受房产税全免的福利；若收入在5.2万美元到6.2万美元之间的年满65岁以上的老人或残障人士，则可享受减免50%的房产税。
如果有即将年满65周岁的朋友想去美国养老的，也可以尽早规划，利用这一政策节税。
自住两年，增值减免
美国税法规定，屋主在购房的五年内，自住超过两年，卖房后，房屋的升值部分税费减免（夫妻可以减免50万美金，个人可以减免25万美金）。当然，将美国房产作为一种投资的朋友，更要擦亮眼睛，若是五年内，房屋没有升值，这个方法就无法奏效了！
房屋杂费，可来抵税
自住房屋在居住过程中一定会产生各类杂费，瞭解这一项，能为你节省不少开支。
问：那有哪些费用可以用于抵税呢？
答：房产税，贷款的利息；房子的折旧费，装修费，装修折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费；房产的广告费；自己未成年孩子的抚养费等等。
对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%，相当于政府帮你给了一半的开支。
提醒：抵税时需要提供相关证明，维修、装修等尽量避免现金交易。
美国投资房的房产税如何减免？
更换美国房产，考虑“1031”延税
“1031”交换是指根据美国联邦政府税法规定第1031条款购买房地产，来实现延迟缴纳增值税的目的。
由于“1031”，若投资人把旧房卖掉，用旧房升值所赚的钱，重新在美购房。则所赚的钱可以暂时不交美国房产税 。当然“1031”延税方法所要满足的要求远远不止这些，并且“1031”的操作要求的专业性也很高。
提示：“1031”是缓税，不是免税，假如想利用“1031”延税政策，那么美国房产投资者必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以避免不必要的损失。
投资出租房，折旧问题慎重考虑
不少朋友在出租房屋报税的时候，都会面临一个要不要计提房屋折旧费用的问题。这一问题比较复杂，要因人而异。
举例：
房屋购置成本：80万美金。
租金收入：2,000美金/每月，那么整年的租金收入： 24,000美金。
其他费用：假设地税是$4,000一年，然后管理费、水电费等，按照5,000美金/一年计算。
租房利润：15,000 美金（24000-4000-5000）一年。
不计提折旧纳税额度：假设按15%的税率，就意味着要交$2,250的税。而且很多房东还有自身工作收入，这样税率可能突破15%，这样要交的税就更多了。
计提折旧后纳税额度：房屋按照标准27.5年期计提折旧，折旧费用为$29,090（$800,000/27.5）。那么租金利润就会亏损14,090美金（$24,000-$4,000-$5,000-$29,090）。意味着，租房的租金部分不用交税。而且还可以用这笔亏损抵减你当年的其他收入，降低家庭的税负。
但是，计提折旧只是把这部分折旧延迟到卖房时再来交税，假设如果十年后：
卖房价格：95万美金。
房屋成本：51万美金（$800,000-$800,000/27.5*10）。
卖房利润：44万美金（$950,000-$510,000）。
计提折旧后的纳税额：如果是$44万的卖房利得，税率可以高达15%（长期资本投资利得最高是20%），那就是要交66,000美金的税。
不计提折旧纳税额：房子的成本还是80万美金，那卖房的利润就是$150,000，缴纳税金为22,500美金。
卖房时，计提过折旧的房屋比没有折旧的房屋多交了43,500美金的税。但十年来，房主通过折旧为自己省下来的税也是$40,000，但是不折旧房屋十年来交的税是$45,000（$2,250*10+$22,500），这样看来房屋折旧更省钱。
不过，以上只是提供了一个计算方式，不同家庭情况不同。折旧房屋在卖房时，计提的折旧会按照家庭当年收入的税率来交税，所以一般卖房之前要仔细考虑清楚，对卖房当年的收入提前做一个规划。
·投资房产用于出租，贷款利息可抵免
美国国税局对于身在海外，但仍积极参与房屋管理的屋主有很多的减免房产税和优惠的政策，即应税收入＝租金收入-费用（贷款利息，房产税，维修费，折旧费等等）。因此，由于贷款利息较低，出租类住宅的屋主考虑贷款购房，并保留好出租过程中的各类费用证明，用来抵免房产税。
10. 投资美国房产，你需要知道哪些知识
最近几年，越来越多的中国人涌进美国投资房地产。相对中国日益高涨的房价，美国的房价竟然低过中国，实在是稀奇的事。在大洛杉矶边缘地区一些新开发的城市，2000多尺的独立洋房，25-30万美金，一个月的租金可以达到2000美金。扣除地税管理费，收益在5%-7%。越来越多的中国人把投资的眼光放到了美国。那么怎样才能在美国买房子呢？在美国买房子要注意什么问题呢？下面我们就来一起看看吧！
在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。
1.看上美国房子后，该怎么出价
美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。
有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。
2.永久产权不表示要拥有一辈子
众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。
3.美国房子出租不难
西雅图等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。