❶ 投资商铺要注意什么呢
第一，选择商铺的时候，要慎重，最好选有银行担保的
商铺，是一个长期的投资，就会涉及到保障和安全性问题。对于商铺来说，要想安全地做收租金，一定要选择有银行做担保的、有收益保障的商铺。收益保障是指，要根据收益的周期来进行比较。因为现在商铺在银行担保的时间长度上有3年、5年、10年甚至长达20年之久的。
第二，就是选择商铺，要根据地理位置来选，什么地段适合做什么生意
现在不管做什么，做什么生意，有需求才会有生意。做生意，就是通过不同的方式，满足消费者的需求。
每个地段，消费者的需求特征不一样，所以在选购商铺的时候，也要做到有针对性。前期的话，应该做一个市场调查比较好。
比如在某个地段，选择几家与评估的对象在同一供需圈内的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查。综合比对进行选择。
第三，选择商铺的时候，要找一些有发展潜力的区域
说白了就是这个地方的商业气候还没有形成或者正在形成中，你从这里看到了一种需求，看到了未来。这样的好处，就是可以在较大的范围内选择商铺，而且需要付出的成本也相对地低些。另外，在选择商铺的时候，最好是采用先租后买的方式，尽管前期做了一些调查，但是很多事情操作起来跟想象的是有出入的。这种情况，就是怕自己万一没有看准，那损失就惨重了。如果是采用先租后买的方式，即便是失算了，也不至于损失惨重。
最后，就是要学会借力
就是要学会在一些人流量大，跟自己所经营的产品相关性强的商铺，商城。这个可以说，是对自己的一个定位。
因为同样一家店铺，因为所处的地方不一样，其生意肯定会不一样，这个就跟当地的氛围有关。学会借力，就是要学习找一个对自己有益处的好邻居。就像很多大型超市、家居商场一样，周围总有一些便利店和卖家具、窗帘、地板等供应一样，这个就是行业相关性。
❷ 怎么投资商铺
任何人买商铺的目的都是为了盈利，但该如何选需要技巧。
商铺一般分为以下三种：
第一，商业中心（包含各种广场）
这种投资风险是最高的，不管卖方怎么说高盈利你都要谨慎对待，尤其是资金不足的时候就不要看了。如果资金充足，那就考虑一下电梯楼道出入口的位置吧，这个位置算是可以的了，不过相对的价钱也要高一些。
第二，道路两侧，道路也分主干道和普通道路。
很多人觉得主干道人流量大，肯定做生意能起来，但是其实主干道两侧人流量虽然大，但大家每一过多时间停留，汽车、公交车、自行车等穿流而过，大家即便有时间也没办停留，更不会有消费。如果道路比较窄的普通道路，车流慢，道路两侧有停车的位置，这种商铺的风险就低很多。
第三，住宅或者学校周边的商铺。
此种商铺风险等级是最低的，只要这个地方有人居住，那商铺就一定可以租出而去，且越靠近出入口的位置越好，如果这个商铺能同时辐射几个小区，那盈利可能会更好。
但要注意一点，调查资料显示，纯住宅商铺的售价如果为楼盘售价的1.5倍，投资价值比较明显，而如果是2倍以上，就有较大风险了。
业内专家提醒消费者，在商业地产开发中，存在大量的炒作行为，投资者一定要根据项目的实际情况，多方考察，作出理性的投资决策，以免被商家误导和套牢。
其实在回避投资风险方面， 商铺投资必须紧密结合国家、地方政府的城市规划，关注城市规划发展动态、区域行情变动信息，避免短期行为造成的不必要损失。
投资参考指标：
一是市面和楼层因素。
租金往往最能体现商铺的价值，一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。
二是使用率有多高，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。
三是能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
四是回本时间控制在15年之内，太长考虑到折旧、市场变化可能就会变得不划算。
❸ 如何进行商铺投资
商铺投资之精打细算
http://www.zzhz.com.cn 住在杭州网站
近来，投资商铺已经成为众多投资者的热门话题。但是，一般的投资者在投资商铺时，往往只是凭借自己的直觉和简单分析，缺乏一些科学理性的依据。那么，对于商铺的投资者来说，究竟有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？为此，记者带着有关问题走访了浙江中原物业顾问有限公司策划部主任王冬先生。
商铺投资学问还挺大的，不仅需要对当前的市场有密切的关注，还需要对市场有一定的前瞻性和理性判断，在此基础上，再加上科学的技术经济分析，才能使得商铺投资更具有合理性。因为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里，商铺所有者可获得的巨大商业利润。
老百姓在购买商铺的时候，其他的因素考虑得往往比较少，有的甚至连银行利率都不考虑。在此，我们为商铺投资者介绍几种商铺投资的经济可行性分析方法，大家不妨一试。
商铺投资收益分析
消费者在进行商铺投资时，最关心的往往是商铺的价格和投资的回收期，收益分析即通过每年能收回的商铺净收益来测算商铺的价值。设商铺的价值为P，则P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A为商铺每年的净收益，i为行业的基准收益率，n为商铺使用年限。其中，A表示的年净收益，可由潜在毛收入减去经营（或运营）成本、空置费用求得；i表示行业的基准收益率，除了取决于商铺日后经营的不同行业收益率外，还与银行的利率、通货膨胀系数等众多因素相关。在杭州，目前各个行业的基准收益率一般在5%-10%上下浮动；n表示商铺的有效使用年限，一般取15~20，虽然商业用地的使用年限一般是40年，但我们还需考虑到房屋的折旧、房屋的空置率等因素。投资者可将由此公式得出的商铺价值与商铺的实际价值作一比较。
商铺投资财务分析
投资需要的资金一般来自自有资金和银行贷款，从银行贷款搞投资的投资者最关心的应该是商铺的年租金收入能否满足他所需的投资回报率。假设投资者的自有资金是P1，银行贷款为P2，投资者希望的投资报酬率为i1，月贷款利率为i2，贷款期限为n，则年获得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投资商欲购买一个200平方米的商铺，价格为32000元/平方米，银行提供10年6成贷款，利率为6.25%，该投资商要求投资报酬率为10%，考虑到商铺的保值增值性，10年后商铺的总价相当于投资额的95%，则有：
①商铺总价=32000×200=640万元，其中自投资金P1=640×0.4=256万元，银行贷款P2=384万元
②10年后商铺总价=640×0.95=608万元
③在自设资金报酬率为（i1）为10%，年限为10年的情况下，设年租金为A1，则根据公式，可求得年获得租金A1=416628.2元
④年贷款利率为6.25%，则年还款额为501924元
⑤年投资成本=年获得租金（A1）+年还款-10年后的商铺总价/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投资者在10年内每年可获得310552.2元以上的利润就可以购买该商铺，偿还银行贷款后，投资者获得年投资报酬率为10%，10年后投资者获得一个完全产权的商铺。大家可按以上步骤对自己想要投资的商铺作一科学计算。
❹ 如何投资商铺
看人气是永久旺还是分时段旺
说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：
静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。
动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。
我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。
谨防高回报率的承诺
现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心，不负责任。
商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。
我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。
要看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。
我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。
闹市区并不一定好
选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。
产品特色很重要
如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。
要考虑市场的知名度
专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。
政策因素不可忽略
与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项“功课”。
❺ 什么是商铺投资
所谓商铺投资，是指投资者为了赚钱而投入一定资金，购买商铺的经济行为。
优势
投资者门槛
一：它不像股票投资需要投资者具有相当完备的专业知识、需要投资者具备相当灵活的信息获取机制、需要投资者成天盯着盘子看、需要投资者具备巨大的风险承受能力。它需要的是个人的市场感觉和强大的资金支持。
二：也不像实业投资有很大的进入 门槛，讲究规模，讲究实力。因为商铺投资带有一定的运气性。
三:也不是投资所能具备的。因为今天的住宅，能够升值的不多，倒是经常碰到 减值的案例。因为住宅建筑永远是缺陷的艺术。 商铺投资带有一定的稳定性。
资金方面
需要资金时还可以用它作为抵押品，获取信贷资金。在它被抵押时，你仍可用各种灵活形式加以经营，并仍可作为临时住所
优势所在
商铺投资不像住宅投资：再好的住宅，一旦被建造出来，它的缺陷就同时被发现，但改不了了，只有去建更好的。其结果是：更好的住宅出来时，原来的住宅贬值了。而商铺就不同了。一旦市场成为旺市，那它就越老越值钱，就能达成“一铺旺三代”的理想境界。
劣势
商铺总价较高时，对投资者的资金要求也相对较高。商场如战场。古语云?“知己知彼，百战不殆”。因而在选择商铺时要清楚自己的弱项和劣势。也就是说，对各个项目的弱项与劣势的掌握，有利于权衡和取舍哪个项目更适合自己投资，有利于趋利避害。如果打算自主经营的话，自己是否有一定的相关从业经历和经验，自己可能没有经商的经验和雄厚的资金，或有相关的资源等。有没有形成自己的经营网络，有没有在外面叫得响的、具有自己特色的产品；若是统一经营时，和区域内的竞争对手相比，经营管理团队够不够专业，操作经验丰富与否、有没有优良的服务体系，业态业种的组合怎样，其中的哪一项确实是自己的弱项和劣势，从而采取针对性措施，扭转这种不利的局面或规避这方面的风险。
❻ 投资商铺应该注意什么
投资商铺应注意以下问题:
1、地段的选择：地段决定了商铺价值的不可复制性，优质地段这是投资商铺的首要保障，买商铺一般都是长线投资，选择一条繁华的商街，给商铺带来人气财气。
2、选择大品牌的开发商：选商铺跟着品牌走，因为商铺地产是资金要求高、专业整合能力要求强的高难度房地产产品，商铺后续经营是最关键的环节，很大程度上决定了投资者能否获取稳定的回报。
3、客流群体的选择：客流量大则商业价值高，反之则小，客流量的大小要看周边小区数量，以及未来发展规划，是否有人口增加都直接影响商业客流量。
4、选择交通便利的区位很重要：便捷路网永远是发展经济增长财富的主旋律，有着便捷交通的商铺投资潜力十分巨大，交通开到哪，人流就跟到哪，意味着财富就涌到哪，是可以让财富资本快速增值的重要属性。
(6)商铺投资扩展阅读：
商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：
人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。
地区潜力商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。
❼ 投资商铺需要注意什么
购买商铺前要注意的六个问题
1、买商铺之前多调查。买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。
2、尽量不买商场里的商铺。 不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。
3、要有商铺的风险意识。开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。
4、买商铺要有前瞻性。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。
5、看准客流和潜在客流。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。
6、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。 对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。
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