❶ 投资基金包括什么现实生活中的例子分析一下
一、投资基金主要包括以下八种：
私募股权投资基金、私募证券基金、风险投资基金、天使投资基金、政府引导基金、信托投资基金、产业投资基金、战略投资基金。
二、投资基金举例：
私募股权投资基金：启明创投、中国风投等；
天使投资基金：联想天使基金、泰山天使创业基金等；
政府引导基金：苏州工业园区创业投资引导基金、北京海淀区创业投资引导基金、上海浦东新区创业风险投资引导基金等；
信托投资基金：中信信托有限公司等；
产业投资基金：渤海产业投资基金、航天产业投资基金、船舶产业投资基金、浙商产业投资基金等；
战略投资基金：中俄战略投资基金等。
❷ 投资学能以什么题目做毕业论文题目
学术堂整理了十五个好写的投资学毕业论文题目供大家进行参考：
1、论在WTO框架内建立国际投资多边协议
2、我国海外投资法律制度的完善
3、论离岸公司在我国涉外投资中的法律规制
4、证券投资基金的风险分析
5、我国国际直接投资的区域分布研究
6、民间投资的影响因素分析及对策
7、山东省政府投资项目管理模式研究
8、完善政府投资监管的法律思考
9、我国证券投资基金投资策略的财务学研究
10、我国投资效率与机制研究
11、风险投资初期阶段投资风险评价
12、美国房地产投资信托基金的设立法律研究
13、20世纪90年代以来双边投资协定评价及发展趋势研究
14、境外风险资本在中国的投资策略研究
15、我国发展风险投资业的思考
❸ 房地产信托投资基金的发展
1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。
3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。
4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。
❹ 有没有关于地产私募股权基金和企业案例的介绍可以分享下吗
你可以了解下钜派啊，股东是易居，在你说的这个领域相当不错了
❺ 我国房地产投资策略浅析
我国房地产投资策略浅析 随着我国经济持续快速发展，居民人均收入得到较大提高。尤其在许多大城市，居民年人均收入已超过人民币1万元。但是，由于目前我国社会保障体系不完善，保障面、保障力度较小、保障措施不尽得力，导致许多居民生活保障安全感欠缺。为了应付未来突发性支出或一次性大额支出，许多居民往往将生活剩余的资金存入银行。据统计，截至2003年上半年，不包括外币在内的城乡居民储蓄存款余额已达人民币9773亿元，导致我国银行资金产生流动性过剩的困难，从而使我国人民币存款利息率连续降息，目前我国活期存款利息率实际上为负值。如果再将资金具有时间价值及经济发展过程中存在通货膨胀等因素考虑进去，随着时间推移，必然导致居民储蓄资金的实际购买力日趋下降，也就是俗话所说的“钱越存越不值钱”。因此，我国居民希望通过储蓄以获得资金保值、增值的美好愿望往往会落空，从而影响居民的生活质量。
实际上，从目前我国经济发展的现状来看，为实现剩余资金保值、增值的目的，居民应对个人收入进行科学合理、多渠道的投资规划安排，也就是俗称的私人投资理财。通常，目前我国私人投资理财的做法主要是将私人剩余资金合理的投资到房地产、保险、证券、基金、国债、外汇、以及银行理财产品上以实现资金的保值、增值。从理论上讲，众多的理财产品只要规划安排得科学合理，都能达到资金保值、增值的目的。但是，综合我国目前发展的实际情况分析，投资房地产无疑是众多投资理财产品中较理想的选择。原因在于目前我国的金融、证券、保险、基金等市场比较普遍的存在运作管理欠规范、投资技巧比较专业化、高素质的投资技术人才严重缺乏、相关法律、法规不健全、市场信息不对称等问题。对于普通居民来讲，投资风险比较大，不利于实现投资的目的。而如果具有科学的房地产投资策略的话，获取较可观投资收益的可能性较大、机会较多。而且，其风险相对较小。当然，我们必须明确，任何投资都是有一定风险的，通过房地产投资获取可观投资回报的前提是我们必须掌握科学的房地产投资策略。
一、什么是科学的房地产投资策略
为正确理解这个问题，我们首先须明确以下概念：
（一）我国房地产市场的组成
目前我国房地产市场分为四级市场。房地产一级市场又叫土地出让市场，即国家将国有土地使用权出让给开发商而形成的市场；房地产二级市场又叫房地产转让市场，即俗称的一手楼市场；房地产三级市场，即俗称的二手楼市场；房地产四级市场，就是将房地产相关产品证券化的市场，目前该市场在我国尚处于研究探索阶段。
（二）我国房地产市场的产品
我国房地产市场的产品主要包括商业房地产、居住房地产、办公房地产、工业房地产、其他特殊房地产（如汽车加油站、高尔夫球场等）
（三）我国房地产市场的主体
我国房地产市场的主体主要包括：1、国家及各级政府（土地出让市场的惟一卖方）；2、房地产开发商；3、其他类型 投资房地产领域的企业、组织；4、私人投资者。我们必须明确由于投资主体不同、国情不同会导致投资目的不同，进而所采取的投资策略必然不同。如国家及各级政府的目的是发展国家经济、改善人民生活，他首先关注的是社会效应，其次才是经济效应；而开发商的目的是以经济效益为主，获取超高额的投资回报是主要目标；私人投资者的目的是获取合理的、可接受的投资回报。本文主要讨论我国私人投资者的投资策略。
二、我国私人投资者的房地产投资策略
（一）投资时机策略
投资时机策略是最关键的投资策略，是投资获利的前提基础。选择正确的投资时机就可实现产品的低买高买，从而投资获利。选择正确的投资时机主要应把握好以下因素：
1、必须做好我国宏观经济、社会因素的分析。准确把握我国宏观经济、社会因素是选准时机的基础。例如，目前开发商投资开发的居住物业70％以上是大户型住宅、公寓及豪华别墅等，而较少开发中小户型住宅。其原因就在于他们比较准确的把握住了现阶段我国的经济、社会特点：首先，目前我国的基尼系数较大，甚至已超过通常意义的国际警戒线，表明我国现阶段贫富两极分化较大，富有阶层资金拥有量充足，购买力非常强；而中、低收入者虽然有数量较多，潜在住宅需求旺盛。但是，其实际购买力不足。即使大量生产中、低收入者需求的中小户型住宅也肯定卖不起价；对于富有阶层而言，他们的基本住房需求早已满足，现阶段他们希望的是拥有进一步提高生活质量的高档住宅，只要产品能满足他们的需求，在产品价格上他们并不敏感。其次，他们把握住了现阶段我国新富阶层具有喜欢炫耀的心理。因此，他们将开发产品定位在了大户型住宅、公寓及豪华别墅上，而事实证明该类产品销售状况良好并使开发商赚取了超高利润。
2、牢固树立房地产市场存在周期性规律的理念。实际上，无论是世界历史、中外哲学还是马列经济学、典型的西方经济学甚至我国的传统文化中都曾反复向人们展示一个中最基本的事实，就是无论是社会发展还是经济发展都存在一个由高峰→低谷→高峰→…构成的循环周期。因此，只要把握住经济发展的周期性规律，必然会实现房地产投资的低买高卖而获利。鉴于此，对于房价一直会上涨或一直会降的说法应保持清醒的认识。比如，就现阶段来说，房价已远高于绝大多数人的实际购买力，且相关经济现象已显示出目前房价存在较严重的非理性发展状况，比如，房价与房租比值、空置率等等。以上说明房价很可能已处于循环周期的高峰阶段，继续上涨的空间已经比较小。因此，目前进入房地产市场风险比较大，而将已购买的用于投资的物业变现是一个比较理想的时间。
3、密切关注国家相关政策变化。由于房地产市场的一些特有的特点，如不可移动性、投资时间较长、产品的非标准特性等，导致房地产市场是一个受政策影响较大的政策市场。相关政策变化对房地产市场的影响比较的大，这种影响既可能是积极的影响也可能是消极的影响。因此，为准确把握投资时机，必须密切关注国家相关政策变化，并且要充分利用相关政策来指导房地产投资的决策。如，目前国家接连出台许多政策调控房地产市场，表明国家要纠正房地产过热的状况，，同时也表明目前房地产市场应处于循环周期的高峰端，明确这一点，如何决策就非常清楚了。
4、密切关注国内其他相关投资及资金市场状况。由于一个国家在特定的时间点上财富总量是确定的，如果大量的资金投入到金融、证券等市场上，则必然拉动金融、证券市场的上涨，表现出来就是金融、证券市场处于牛市状况。此时由于财富总量大部分投入到金融、证券市场上，相应的投入房地产市场的资金必然较少，表现出来就可能是房地产供大于求，此时房地产市场就可能处于循环周期的低谷阶段，此时就可能是投资的一个比较理想的时机。
（二）投资品种策略
从理论上讲，投资任何一种房地产产品都可能获得可观的回报。但是，对于私人投资者来说，由于其往往存在资金实力较弱、抗风险能力较差的特点，在选择房地产投资品种时，应把握首先要量力而行在安全性比较好控制的前提下实施投资行动的观点。一般来讲，房地产商品投资回报率按品种排列由大到小分别是：商业物业→办公物业→居住物业→工业物业。但其投资风险则反过来。因此，在安全把握比较大时，应选择投资回报率较高的品种；在安全把握比较小时，可考虑收益较小但风险也较小的品种。一般而言，私人投资者在投资商业物业时可考虑投资位置较好的独立商铺，对位置欠佳的大型商场的投资要采取比较慎重的态度；在投资办公物业时可考虑位置较好规模较大的中高档办公物业，当然，对于一些高科技产业及商业氛围较浓的地区，中小面积普通档次的办公物业也是一个较好的选择。如果私人投资者经验较弱，抗风险能力较差的话选择投资居住物业是一个比较好的决策。对于居住物业以投资中小户型物业比较好。当然，对于一些面积比较大但易于改变户型结构的住宅也许是一个投资回报更可观的投资项目。一般对于普通私人投资者来讲，投资工业物业须比较慎重。最后，在选择投资对象时还须注意产品质量和开发商品牌。
（三）投资资金策略
由于私人投资者往往资金量较少，这将极大的影响投资者对投资机会的把握，影响投资者的投资回报。因此，可考虑借钱生钱，即通过融资来投资获利。融资时关键要权衡融资成本。相对于公积金贷款和商业贷款而言，由于公积金贷款利息率较低，贷款时首选公积金贷款，其后才是商业贷款。如果房地产投资收益在扣除相关成本后大于贷款利息，则贷款数额越多越好，能贷款尽量多贷款，反之，如果房地产投资收益在扣除相关成本后小于贷款利息，则贷款数额越少越好，能不贷款尽量不贷款，即使贷款也应在尽可能短的时间内还清贷款。如果贷款利率是浮动利率，则应综合考虑外部环境、未来预测以及自身情况后作出决定。
（四）投资变现策略
任何投资只有变现后才能确定收益或亏损情况，没有变现就不能说投资获利。确定变现时机的策略首先应把握好经济循环周期，以便在较好时间实现低买高卖获利；其次应积极主动寻找合适买家脱手；再者可采取与普通居民反向*作的方法变现。即人弃我取，人取我弃的方法。如当绝大多数人甚至包括许多开发商都感到前景黯淡时，往往就是投资的好时机；反之，如果连居委会的老大妈都准备投资房地产时也许就是变现的好时机。
三、应用上述策略应注意的问题
（一）投资目标要明确，切忌贪婪
对于私人投资者而言，通过投资获取高于银行利息率6％～8%的利润目标是比较理性的。当然，更高一点的投资回报也是正常的。但是如同许多人投资股票一样，为避免不必要的损失，切忌贪婪。发现良好的可实现投资目标的变现时机时须果断变现，不宜犹豫不决，以免错失变现机会。
（二）勤力是发现投资机会的基础
由于房地产具有不可移动性、差异性等特点。导致不同的人在同一时间对同一物业会有不同的判断，这就为房地产投资创造了非常多的机会。实际上，对于一个老练的投资者而言，无论房地产市场处于经济循环周期哪个阶段，只要能够做到勤跑、勤看、勤问、勤思，一般来讲，他都会找到回报比较理想的投资机会。这也是房地产投资比较吸引人的魅力所在。
❻ 论文题目《我国创业投资基金的运营模式选择》，请大家帮忙帖相关资料，最好是成品。给给 ^-^
关于北京市创业投资引导基金运作模式的建议
唐 颖
我国创业投资业的发展，已经有十几年历史了，但在创业投资的法律、政策条件、政府支持的意识和行为模式以及创业投资机构本身的投融资实践等方面，还仅仅处在起步阶段。
随着国家对自主创新支持力度的加大，创业投资作为一种“支持创业的投资体制”，成为培育企业自主创新能力的重要途径。目前国内一些省市已着手研究如何通过设立创业投资引导基金，来加大对高新技术产业的投资。探索建立北京市创业投资引导基金已列入2006年市政府的折子工程。结合北京实际和现有的创投资源，北京在创投引导基金模式选择上不仅要简单易行，还要为创投业的未来发展做好机制准备。
一、内创投的沉浮与北京的实践
创投公司可以说是伴随我国市场化的进程而曲折发展的。20世纪80年代成立的中创投资公司，由于创投业务较少，在市场上挣扎几年后很快转向房地产产业。由于邓小平南巡讲话提出了大力发展科技风险投资，支持科技性产业发展的号召，1994年后又陆续成立了20多家风险产业机构。由于缺少政策支持，大部分创业投资企业偏离了创业投资方向，大量资金被投向低风险领域。1996年后，上海、北京相继成立了政府背景的创投公司，这些机构对大众化的风险投资起到了很大的引导作用。
与此同时，证券市场的发展几乎主导了国内创投的浮沉。2000年前后，受互联网风潮、纳斯达克和国内的“创业板即将推出”的传闻的影响，国内创投达到了高潮。2000-2001年，仅深圳设立的创投机构就超过了100家。2004年5月深圳中小板推出时，创投又掀起了一个高潮。在中小板上市的6家公司中，创投机构4家。此后IPO暂停，创投归于平静。今年IPO开始发行，国内创投又开始活跃。
北京创投业起步较早，2004年末，共有创业投资机构87家，其中本地创业投资机构55家，外资创业投资机构20家，外地创业投资机构驻京办事处11家，中外合资创业投资机构1家，可投资资本共52.27亿美元。今年一季度，北京、上海、深圳、广东及其他省市创业投资所占的比重分别为59%，14%，10%，7%，10%。不过从创业投资的总投资额来看，国内创投投资总额80%以上是国外创投机构的投资。自1998年市政府出资1.2亿元引导非政府资金6.9亿元，成立两家创业投资公司以来，这两家公司的资本规模一直维持不变，并且相当一部分投资偏离了创业投资性质，整体经济效益也不高。
二、北京市建立创业投资引导基金时机成熟，条件具备
（一）设立创业投资引导基金的时机和政策已经成熟
党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定“十一五”规划的建议和胡锦涛总书记在全国科学技术大会的讲话明确提出把增强自主创新能力作为调整产业结构、转变增长方式的中心环节。要培育一大批具有自主创新能力、拥有自主知识产权的企业，加快发展创业投资是一条重要的途径。为加大对高新技术产业的投资力度，2005年11月，经国务院批准，国家发改委等十部委联合发布了《创业投资企业管理暂行办法》（以下简称《办法》），于2006年3月1日起施行。《办法》从政策上规范了创业投资企业的投资运作，鼓励其增加对中小企业特别是中小高新技术企业的投资。
同时，国务院日前下发的《关于实施〈国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）〉若干配套政策的通知》中（以下简称《配套政策》），明确了加快发展创业投资的有关政策。除了给予创业投资企业税收扶持政策外，还包括：（1）鼓励有关部门和地方政府设立创业风险投资引导基金，引导社会资金流向创业投资企业，引导创业风险投资企业投资于种子期和起步期的创业企业。国家发改委也正在着手研究制定《国家创业引导基金管理规定》。（2）在法律法规和有关监督规定许可的前提下，支持保险公司投资创业风险投资企业，允许证券公司开展创业风险投资业务，允许创业风险投资企业通过债券融资方式增强投资能力。国家发改委正与保监会、证监会、银监会沟通，共同研究起草相关法规规章。（3）政策性金融机构对国家重大科技专项、国家重大科技产业化项目的规模化融资和科技成果转化项目、高新技术产业化项目、引进技术消化吸引项目、高新技术产品出口项目等提供贷款，给予重点支持。国家开发银行在国务院批准的软贷款规模内，向高新技术企业发放软贷款，用于项目的参股投资。中国进出口银行设立特别融资账户，在政策允许范围内，对高新技术企业发展所需的核心技术和关键设备的进出口，提供融资支持。中国农业发展银行对农业科技成果转化和产业化实施倾斜支持政策。
（二）北京市建立创业投资引导基金的条件已经具备
首先，为落实好《办法》政策，北京市发展改革委已制定了《北京市创业投资企业实行备案管理的规定》，对本市的创业投资企业实行备案管理。创业投资备案管理工作为政府全面了解本市创业投资企业情况，从政策上引导创业投资企业规范发展，扶持创业投资企业提供了最基本的条件。
其次，北京市中关村科技园区的非上市公司可以进入三板市场进行股份的转让试点为创业投资企业拓宽了资本退出渠道。退出渠道是创业投资资本得以实现增值和再投资良性循环的关键。当前我国的退出渠道包括证券市场上市、企业并购和股权回购。目前对投资未上市企业的退出方法较为单一，主要是通过证券市场上市。我国2004年5月设立的中小企业板为高新技术企业搭建了一个发展平台。但因市场容量有限，远不能满足我国创业投资业日益发展的需要。
值得庆幸的是，探索非上市公司股权交易工作在今年年初取得突破性进展。我市中关村科技园区6家公司作为首批非公开发行试点公司，于今年1月被批准进入证券公司代办股份转让系统(俗称“三板”)挂牌交易。可以说，上三板挂牌为今后更大规模的场外柜台交易做好了准备。更重要的是在试点企业中，有3家涉及创业投资，此次试点一定程度上解决了困扰创业投资企业多年的投资退出机制问题。如果试点能够扩大，此项政策可为当前更多的创业投资企业的后续发展提供基本的制度保障。
更为有利的是，为解决中小企业，尤其是中小高新技术企业融资难的问题，我市的中小企业扶持专项资金在国家发改委的批准下已经启动。创业投资引导基金，可以考虑依托现有的每年5亿元的中小企业专项资金，以部分专项资金作为创业投资的引导基金，通过引导社会资金投资创业投资企业。
三、创业投资引导基金的运作模式
北京市创业投资引导基金要按照国家产业政策对符合国家优先鼓励发展的技术创新和高技术项目给予相应的匹配投资或贷款的补偿，并实行风险共担、收益分享，回收投资项目的分红所得和股权转让收入用于滚动发展，实现基金的保值和增值。引导基金的运作可有以下三种模式：
（一）补偿基金加股权投资
可考虑依托现有的中小企业专项资金，每年将部分专项资金作为引导基金。将引导基金分成两部分，以一部分基金吸引部分社会资金共同投资或组建一家创业投资公司，另一部分作为创业投资的补偿基金。创业投资公司以股权投资的方式投资风险项目公司，并进行风险投资项目的筛选、辅助调查、后期跟踪等工作。
为解决创投公司融资问题，提高创投公司资本运作能力，创投公司可以用引导基金的补偿基金作为向银行申请贷款的信用担保，在公司正常经营下，如不能按时偿还部分贷款，由基金的补偿基金偿还。
（二）引导基金加担保机构
这种模式是在第一种模式的基础上，引入担保机构，并将创投公司作为风险项目公司的投融资平台。政府通过补偿基金放大担保公司给创投公司担保的贷款规模，并引导创投公司的贷款方向。创投公司可组建专管机构，负责创业资本的运营，承办项目公司信用管理的具体工作，综合协调管理全部项目公司的资金运作，并负责批量向贷款银行申请贷款，负责贷款的统借统还，对银行承担最终还本负息责任。
这种运作模式可以考虑引导基金只作担保公司的补偿基金，而对创投公司不进行投资。这样一方面减少了政府的初期投资，另一方面也利于创投公司的市场化运营。
（三）引导基金作为母基金吸引社会投资
这种模式是先由政府投资的公司吸收其他社会资金共同组建母基金。母基金可以采用有限责任公司形式或股份制公司形式。由母基金作为引导基金，和国内外具有优良管理能力和投资能力的创业投资基金管理机构或团队，以共同组建创业投资子基金的方式，建立支持创业投资发展。政府通过组建母基金的方式与企业资金按照一定的匹配和放贷来支持风险投资项目。母基金可在发起期（一般指前三年）、出资期（一般指4-10年）和回收期（一般指11-13年）内根据发起设立子基金的协议，逐步向子基金拨付资金，回收子基金收益和投资成本并对收益进行再分配。在回收期可对子基金进行清算，并最终将基金卖给社会投资者。
在最初设立母基金时，根据《配套政策》，公司型基金可以向国家开发银行申请软贷款，满足公司的资本金要求，从而较快组建母基金。目前国家开发银行正在积极介入到创业投资中，并于今年3月，与中新苏州工业园区创业投资有限公司按照这种模式建立了苏州工业园区创业投资引导基金。
四、引导基金建立的几个相关问题
从我国创业投资的发展历程，可以认识到当前政府设立引导基金时须着重考虑的三个相关问题。
（一）政府的定位问题
引导基金的建立旨在吸引社会资本进入到那些商业性资金不愿进入的、具有高风险、高成长性的高新技术领域。过去政府对创投企业支持的方式是成立国有或国有控股的创业投资企业。但这种国有控股企业在公司治理结构方面往往会存在一些问题。因此，目前政府对创投的支持要重点考虑通过建立一个规范的引导基金，以参股或给予补偿的方式来吸引民间资金或者是一些外资的进入，政府并不干预创业投资的运作，创投项目还是要由创业投资家们自己选择。政府通过引导基金的运作，引导社会资本按照市场规律来进行风险投资。政府的责任是设计好引导基金的运作模式，落实好相关的财政金融优惠政策，并提供良好的市场环境。
（二）创投公司投资方向和创投企业性质问题
当前政府参股或引导创投公司首先要考虑创投公司的投资定位问题，由此来决定相关的引导政策。如果创业投资基金作为完全商业性资金，它主要投资于处于扩张期的创业性企业，对于种子期和起步期的企业，由于存在很多风险，商业性资本不愿意进入，而这正是当前政府要介入并能充分引导社会资本进入的创投领域，这也符合政府进行风险投资的初衷。因此，当前本市引导基金应主要投资于种子期和起步期的企业。
因此，政府建立的创业投资引导基金应主要具备以下特点：一是基金的主要资助对象是一般投资者或银行不愿提供资金的高科技、产品新、成长快、具有巨大的增长潜力的企业，中小企业是重点；二是创业投资引导基金是以引导社会资本进入创投领域为目的，而不是以控制被投资公司所有权为目的，要让创业投资者甘愿承担创业投资的风险，创投资本投资的着眼点不在于投资对象当前的盈亏，而在于创投资本的发展前景和资产增值，以便能通过上市或出售获得高额的资本利得回报；三是引导基金引导的创业投资者并不直接参与产品的研究与开发、生产与销售等经营活动，而是间接地扶持投资企业的发展，提供必要的财务监督与咨询，使所投资的公司能够健全经营、价值增强。
由此看来，创投公司的性质应是以追求长期（至少5-13年）的市场盈利为目的市场化主体，而不是追求短期盈利为目的的投资公司。这种长期性应体现在政府支持的高科技产品从发育、成长到基本成熟所需的必要时间，而这种盈利性是一揽子项目的盈利，不以单个项目的利得论创投企业的盈亏。
（三）运行模式的选择问题
当前国内外创投运作模式大体上有五种。一种是美国的中小企业创投基金（基金投资型），政府通过信用在社会上募集资金，以部分募集的资金吸引社会资金投资中小创投企业，并以投资公司的大部分利润按股份制给投资者，同时通过贷款来获得另外的资金，从而发挥政府的杠杆作用。
另一种是以色列基金和台湾的开发基金（本文提到的苏州工业园区和国家开发银行成立的投资引导基金就类似此种类型），通过组建母基金，带动多个子基金，在基金成熟时，逐渐把政府投资的股权随着社会资本的进入出售给社会投资者，最终退出母基金。
第三种模式就是上海模式，是把创投企业定位成一个母基金方式，通过支持一些中小企业管理团队发起一些小的投资公司。第四种是深圳模式，是把大众基金集中在一个集团内，建立起一个航空母舰，来带动很多小的舰队。第五种是现在的天津模式，是把深圳模式和上海模式结合起来。既设立一个母基金，支持一些独立小团队，又设立创投公司来自己投资，管理着一部分基金。
本文所设计的引导基金的三种模式，是综合考虑以上各种模式的优缺点，结合本市现有的创投资源而设计的。本文所设计的第一种模式类似上海模式，又引入补偿基金来吸引银行贷款，放大基金。由于我国有关产业基金的法规并不完善，目前也只能以政府信用的形式来增强创投公司的融资能力。这种模式的优点是操作上能够较快启动，引导社会资金的示范作用会很快显现。不过，这种模式政府投资的风险较大，如果同创投企业相关的约定不完善的话，引导基金很难在长期投资中实现保值增值。
第二种模式在综合考虑第一种模式优点的基础上，做强创投公司，并将其打造成投融资平台。为减少政府引导基金的投资风险，引入担保公司作为政府投资风险防范的最后一道防火墙。同时，如果政府只设立补偿基金，而不进行投资的话，以补偿基金来放大担保公司的担保能力，从而增加创投企业融资能力，实现政府基金的杠杆作用。这种模式实际上是当前政府通过政策性担保解决中小企业融资问题最常用的做法。以这种运作模式，政府承担的风险较低，政府干预创投公司运作的程度也较低，也较易操作。
第三种模式类似以色列的模式。这种模式可以说市场化运作程度较高，是政府介入创投领域程度最低的一种模式，利于创投企业的独立发展。并且在基金成立时就设计了政府退出的渠道，在制度上保证了引导基金的保值增值。
五、建立创业投资引导基金模式选择的建议
结合本市实际情况，当前可考虑采用第一种模式较快启动引导基金，较小规模地引导社会资本投入创投领域，在创投企业有一定的实力且能够进行资本运营时，将其打造成投融资平台，再转向第二种模式。这是当前较为现实的一种选择。
尽管第三种模式相对投资公司而言有许多优势，但实际上由于目前我国产业投资基金相关的法律法规并不完善，基金运作模式实际上仍按投资公司的模式运作（区别在于创投公司自己运作投资，而公司型基金是由基金的管理人代为运作）这种基金并不具有真正意义的基金（如免税等）。所以，如果以第一、二模式运作投资公司较为成功的话，待条件成熟再组建母基金也为时不晚。
作者单位：市发改委
❼ 基金在我国发展怎样
中国基金业发展历史
中国的投资基金起步于1991年，并以1997年10月《证券投资基金管理暂行办法》颁布实施为标志，分为两个主要阶段。
一、1997年10月前投资基金的发展状况
1991年10月，在中国证券市场刚刚起步时，“武汉证券投资基金”和“深圳南山风险投资基金”分别由中国人民银行武汉分行和深圳南山风险区政府批准成立，成为第一批投资基金。此后仅于1992年就有37家投资基金经各级人民银行或其他机构批准发行，其中“淄博乡镇企业基金”经中国人民银行总行批准，于1993年8月在上海证券交易所挂牌交易，是第一只上市交易的投资基金。1993年初，建业、金龙、宝鼎三只教育基金经中国人民银行总行批准在上海发行，共募集资金3亿元，并于当年底在上海证券交易所上市交易。截至1997年10月，全国共有投资基金72只，募集资金66亿元。其特点表现为：
1、组织形式单一。72只基金全部为封闭式，并且除了淄博乡镇企业投资基金、天骥基金和蓝天基金为公司型基金外，其他基金均为契约型。
2、规模小。单只基金规模最大的是天骥基金，为5.8亿元，最小的为武汉基金第一期，仅为1000万元。平均规模8000万元，总规模仅66亿元。
3、投资范围宽泛，资产质量不高。绝大多数投资基金的资产由证券、房地产和融资构成，其中房地产占据相当大的比重，流动性较低。1997年末的统计调查结果显示，其投资范围大体为：货币资金14.2%，股票投资31%，债券投资3.5%，房地产等实业投资28.2%，其他投资占23.1%。
4、基金发起人范围广泛。投资基金的发起人包括银行、信托投资公司、证券公司、保险公司、财政和企业等，其中由信托投资公司发起的占51%，证券公司发起的占20%。
5、收益水平相差悬殊。1997年，收益水平最高的天骥基金，其收益率达到67%，而最低的龙江基金收益率只有2.4%。
中国投资基金业的起步阶段存在一定的问题，其中包括：
第一是基金的设立、管理、托管等环节均缺乏明确有效的监管机构和监管规则。例如，大部分基金的设立由中国人民银行地方分行或者由地方政府审批，其依据是《深圳市投资信托基金管理暂行规定》等地方性法规，没有统一的标准，甚至在名称上都存在较大差异。在基金获批设立后，审批机关也没有落实监管义务，基金资产运营、投资方向等方面均缺乏相应的监督制约机制。
第二是一些投资基金的运作管理不规范，投资者权益缺乏足够的保障。例如，部分基金的管理人、托管人、发起人三位一体，基金只是作为基金管理人的一个资金来源，而基金资产与基金管理人资产混合使用，账务处理混乱。又如，基金托管人并没有起到监督作用，基金管理人的行为没有得到有效监控。
第三是资产流动性较低，账面资产价值高于实际资产价值。投资基金的大量资产投资于房地产、项目、法人股等流动性较低的资产，同时存在资产价值高估的问题。例如，20世纪90年代中期，部分地区房地产泡沫逐渐消除时，沉淀在房地产的资产仍然按照成本计价而没有按照市价进行调整，使个别基金资产的账面价值高于实际资产价值。
二、1997年10月之后中国证券投资基金的发展
《证券投资基金管理暂行办法》在1997年1O月的出台，标志着中国证券投资基金进入规范发展阶段。该暂行办法对证券投资基金的设立、募集与交易，基金托管人、基金管理人和基金持有人的权利和义务，投资运作与管理等都作出了明确的规范。1998年3月，金泰、开元证券投资基金的设立，标志着规范的证券投资基金开始成为中国基金业的主导方向。2001年华安创新投资基金作为第一只开放式基金，成为中国基金业发展的又一个阶段性标志。与此同时，对原有投资基金清理、改制和扩募的工作也在不断进行之中，其中部分已达到规范化的要求，重新挂牌为新的证券投资基金。
截至2002年11月底，共有17家正式成立的规范化运作的基金管理公司，管理了54只契约型封闭式证券投资基金和17只开放式基金，其中封闭式基金发行规模达到817亿元，市值约773亿元，历年合计分红超过200亿元，开放式基金管理规模564亿元，并出现多种投资风格类型。与此同时，《证券投资基金管理暂行办法》及实施准则、《证券投资基金上市规则》、《开放式证券投资基金试点办法》等有关法律法规的不断完善，也为证券投资基金的规范化发展打下了坚实的基础。
目前中国证券投资基金的主要特点表现在以下几方面：
1、法律法规不断完善，监管力量加强，为基金业的运作创造出良好的外部环境，并推动基金业的迅速发展。多部基金法规相继出台，中国证监会基金监管部作为基金监管的主要实施部门，在基金管理公司与基金的设立、运营、托管等方面实施高效监管，起草中的《投资基金法》一旦正式颁布施行，也将成为中国基金业发展的核心法律依据。
2、基金规模日益扩大，对市场的影响也日益重要，逐渐成为证券市场中不可忽视的重要的机构投资者。其中既包括新发行的封闭式与开放式基金，也包括原有投资基金经清理、改制和扩募之后形成的规范化运作的证券投资基金。目前受中国证监会监管的证券投资基金市值总和已接近800亿元，相当于沪、深两市流通市值的7%左右。
3、基金品种日益多样化，投资风格逐渐凸现。从1998年第一批以平衡型为主的基金发展至今，已出现成长型、价值型、复合型等不同风格类型的基金，尤其是随着开放式基金的逐步推出，基金风格类型更为鲜明，为投资者提供了多方位的投资选择。
4、面对加入世贸组织后的竞争格局，基金管理公司开展广泛的对外合作，学习先进的管理与技术经验，推动基金产品与运营的创新为中国加入国际金融市场竞争奠定了基础。
❽ 房地产商的资本运营特点及分析
企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。
一、 房地产开发企业资金流特点
取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。
取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。
项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。
开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。
项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。
上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。
二、 房地产开发企业资金管理的关键
通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。
1、 投资计划是资金管理的前提
房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。
2、 资金计划是资金管理的基础
从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。因此，评估工作越精准翔实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。
3、 资金筹集是资金管理的关键
对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。
遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。
对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考：
融资方式
说明
特点
难度
企业内部融资
通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金
可得性强，资金规模受限大
低
上市融资
在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市
耗时长，审批难
高
债券融资
通过发行公司债或企业债，向市场融资的行为
通常融资期限较长，融资成本较低
高
经营性物业贷款
以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款
对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长
中
并购贷款
商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。
对企业资质要求高，期限较长
高
信托融资
通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。
对企业资信有较高要求
中
委托贷款
委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
期限短，成本高
中
投资基金
即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。
成本高
中
售后回租
将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流
使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资
低
回买融资
物业持有人将物业出售给金融机构，再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业
高比率的融资
中
REITs
以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。
专业管理
高
4、 资金运用是资金管理的保证
资金运用即在项目的开发过程中，如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。
三、 房地产开发企业资金管理的核心
从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。
1、资金配置
资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的长期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则。房地产开发企业需根据自身的发展战略，制定适合自己的资金配置计划。
具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡。
房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，同时避免超出企业能力的投资，控制风险。
2、资金效率
房地产企业资金占用量庞大，资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益。首先，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次，通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡。
从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料，建立并完善现代化的供应链管理制度，同时，尽可能控制各项管理费用，提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用、提高资金效率的目的。
从资金流入角度，降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括，减少土地闲置期，提高项目前期准备效率；在保证工程质量的前提下，加快工程进度建设；合理制定营销计划，快速销售实现资金迅速回笼等。
3、资金安全
任何一个企业，资金安全管理都是财务管理中的关键环节，房地产企业也不例外。一般而言，资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。
首先，通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为。一般而言，企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理，建立不相容职务岗位分离制度等，加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。
仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监督机制，才是防范风险的关键。企业可通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况，定期盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向，并定期进行全面检查，健全内部审计制度，从而降低资金风险。
四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现
综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制，预计，3、4季度，银行信贷将对房地产业收紧。
在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳。而今年二季度以来，土地交易再现热潮，未来一段时间内，开发企业又将再次面临缴纳土地出让金的问题。因此，在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。