投资内转房_投资性房地产如何转换

㈠做房产投资是不是要先把房子买下来拿了房产证才可以转手还是给了首付就可以转手了

一般情况下都要产证，只有合同得情况下要看开发商是否愿意和你配合退房或者改签，改签还要有房产局的关系。

㈡投资性房地产如何转换

投资性房地产的转换

这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

(一)投资性房地产转换形式和转换日投资性房地产转换形式有：(1)投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。(2)作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。(3)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。(4)自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：(1)投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。(2)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。(3)自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。

(二)投资性房地产转换为自用房地产企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

【例1】2007年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

账务处理如下：

借：固定资产 50000000

投资性房地产累计折旧 12350000

贷：投资性房地产 50000000

累计折旧 12350000

(三)非投资性房地产转换为投资性房地产此种情况又分为两种：

第一，采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(1)企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。(2)企业将愿本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日。按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。

第二，采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(1)企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目。原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”。(2)企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值。借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销(折旧)”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的。按其差额。贷记“资本公积——其他资本公积”。

㈢把已有固定资产转为投资性房地产如何做分录

企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议。

明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

(3)投资内转房扩展阅读

固定资金作为固定资产的货币表现，也有以下特点：

1、固定资金的循环期比较长，它不是取决于产品的生产周期，而是取决于固定资产的使用年限。

2、固定资金的价值补偿和实物更新是分别进行的，前者是随着固定资产折旧逐步完成，后者在固定资产不能使用或不宜使用，用平时积累的折旧基金来实现的。

3、在购置和建造固定资产时，需要支付相当数量的货币资金，这种投资一次性的，但投资的回收是通过固定资产折旧分期进行的。

㈣如何把固定资产转为投资性房地产

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㈤固定资产转投资性房地产怎么处理

企业有确凿证据表明其房地产用途发生改变，满足下列条件之一，应当将投资性房地产转换成其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

（一）投资性房地产开始自用。

（二）作为存货的房地产，改为出租。

（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

（四）自用建筑物停止自用，改为出租。

(5)投资内转房扩展阅读

采用公允价值模式计量投资性房地产转换成自用房地产时，应当以该转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值和原账面价值的差额计入当期损益。

自用房地产或存货转换成采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换The day的公允价值计价，转换The day的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换The day的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

㈥别被忽悠，如何理解未来三年之内卖掉所有投资性房产

纵观目前房地产市场，不得不说，投资观念正在发生着变化，越来越多的人意识到，房产投资你拿着原来那套投资理念，已经不好使了，房地产投资的暴利时代已去，价值投资已来。在现如今的市场行情下，并不是所有地区的房子都有升值潜力了，选择不好反而会造成资产缩水。十九大确定“房住不炒”、“房子回归居住属性，逐渐弱化其投资属性”、“租售同权”等一些列方针后，网络上对于楼市明天的说法就众说纷纭，有说“有钱赶紧买房的”，有说“以后买房会越来越难的”，有说“房价会降的”等等，房地产市场在变天，中国房地产到底会怎么走？
著名经济学家金岩石在今年年中的活动上说：“我再重复一遍，未来三年之内，卖掉所有投资性房产，不问价格。”一句话掀起了千层波浪。不在于他话的本身，而是一向坚持看多楼市的他为什么话锋陡转？突然变这样了呢？了解这位经济学家的都知道，除了金岩石的风流八卦史之外，最喜欢以雷人雷语形象示人。他曾经以“房子贵不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。”“如果一线城市卖不出30万元/平方米以上的天价，那是开发商的耻辱”等吸引眼球的豪言壮语让媒体炒红了。
如今，我们已经站在了历史变革的风口浪尖上。房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束也意味着开发商和购房者都将告别利用金融杠杆拿地和买房的时代过去了，从当前开发商拿地，包括购房者买房的成本看，标志着国家政策已经开始引导大家注意防范市场风险了。不仅如此，在满足居民住房问题上也更进一步。一向看好楼市的金岩石，为何突然一百八十度大转变，如此看淡楼市呢？另外关于抛房范围也给出了答案，那就是投资性房产。投资性房产要快速抛售，但对于广大普通老百姓来说也无需紧张，如果房子是用来住的，你怕个啥？但是所有人都要经过一次财富观的洗礼，那就是资产的隐形缩水。

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