㈠ 資產證券化後證券的收益是怎麼產生的
資產證券化通俗而言是指將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資，以最大化提高資產的流動性。資產證券化在一些國家運用非常普遍。目前美國一半以上的住房抵押貸款、四分之三以上的汽車貸款是靠發行資產證券提供的。資產證券化是通過在資本市場和貨幣市場發行證券籌資的一種直接融資方式。
好處：
對商業銀行的好處
(1) 資產證券化為原始權益人提供了一種高檔次的新型融資工具。
(2) 原始權益人能夠保持和增強自身的借款能力。
(3) 原始權益人能夠提高自身的資本充足率。
(4) 原始權益人能夠降低融資成本。
(5) 原始權益人不會失去對本企業的經營決策權。
(6) 原始權益人能夠得到較高收益。
對投資者的好處
(1) 投資者可以獲得較高的投資回報。
(2) 獲得較大的流動性。
(3) 能夠降低投資風險。
(4) 能夠提高自身的資產質量。
(5) 能夠突破投資限制。
資產證券化提高了資本市場的運作效率。
㈡ 融資租賃資產證券化了解多少
資產證券化是指將缺乏流動性但具有未來現金流的應收賬款等資產匯聚起來，通過結構化的調整和重組，將其轉變為可以在金融市場上出售和流通的證券，據以融通資金的過程。在資產證券化的交易結構中，發起人將證券化資產組成一個規模可觀的「資金池」,然後將這個「資金池」銷售給專業操作證券化的特殊目的載體SPV，由SPV以預期現金收入為保障，經過擔保機構的擔保和評級機構的信用評級後，向投資者發行證券，籌集資金，並將日後收到的現金流支付給投資者，從而實現發起人籌集到資金、投資者取得回報的目的。
我國尚未有專門的資產證券化方面的立法，實務操作中依據《合同法》、《擔保法》、《信託法》、《破產法》等相關法律規定。而租賃資產證券化過程中牽涉到諸多法律主體，法律關系較為復雜。租賃債權證券化的基本流程是：金融租賃公司將其擁有的租賃債權「真實出售』給特殊目的載體SPV，SPV按照一定的特質對租賃債權進行重新組合，構成「資金池」，經過信用增級後，由評級機構進行證券評級，委託證券承銷商發行租賃債權支持證券，購買證券的是個人投資和機構投資者。SPV用證券發行收入償還購買租賃債權的款項，並以租賃債券的收益歸還證券本息。在這一過程中所涉及的法律關系主體主要包括原始權益人(發起人、出組人)、原始債務人(承租人)、SPV、證券投資者、商業銀行、券商、信用增級機構、律師事務所、會計師事務所等中介機構，而其中SPV處於這些法律關系的核心地位。SPV與原始權益人(發起人、出租人)以及與原始債務人(承租人)之間的法律關系，是融資租賃資產證券化的基礎法律關系，比較典型地反映了融資租賃資產證券化問題的法律特徵。
㈢ 資產證券化融到的資金記入什麼會計科目
兩種情況分別計入一下兩種科目:
1、如果被界定為銷售，應進行表外處理，此時證券化資產從資產負債表中剔除，同時證券化收入確認為收入，交易成本計入當期損益；
2、如果被界定為融資擔保則應進行表內處理，證券化資產仍保留在資產負債表中，同時發起人獲得的資金被當作負債處理，交易成本作為融資成本資本化。
資產證券化的處理，一般要通過特設目的機構SPE進行。我國現在進行的信貸資產證券化採用的大多是信託模式，即由受託機構負責管理特定目的信託財產並發行資產支持證券，這是由我國現行的法律規范所決定的。
(3)資產證券化租金收入擴展閱讀：
資產證券化，是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（Asset-backed Securities, ABS）的過程。
它是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。 資產證券化僅指狹義的資產證券化。
自1970年美國的政府國民抵押協會，首次發行以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種被廣泛採用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎上，現在又衍生出如風險證券化產品。
概括地講，一次完整的證券化融資的基本流程是：發起人將證券化資產出售給一家特殊目的機構(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主動購買可證券化的資產，然後SPV 將這些資產匯集成資產池（Assets Pool ），再以該資產池所產生的現金流為支撐在金融市場上發行有價證券融資，最後用資產池產生的現金流來清償所發行的有價證券。
參考資料：中華人民共和國財政部-企業會計准則第23號—金融資產轉移
㈣ 萬科資產證券化怎麼做
2015年6月8日，鵬華基金管理公司申報的「鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金」正式完成注冊。
鵬華前海萬科REITs是鵬華基金今年4月底正式被證監會受理的國內首隻公募REITs基金。在市場的解讀里，這儼然已代表著公募基金投資范圍拓展到不動產領域的標志。
在市場人士看來，房企聯合基金公司設立REITs在公開市場募集資金然後用於商業地產的開發培育獲取租金收益，然後將租金收入以分紅的形式分給投資者。REITS作為一種融資渠道，優化了房企的資本結構、緩解了資金壓力。
不過，市場人士仍然指出，國內運作REITs的環境依然不成熟，稅收、監管等問題一直未得到改善，鵬華前海萬科REITs的注冊並不意味著REITs推廣的條件已然成熟。
大規模推行REITs為時尚早，但諸如鵬華萬科REITs的試探推行，這種嘗試本身就起到了投石問路的積極意義。
萬科REITs怎麼做？
據觀點地產新媒體了解，鵬華前海萬科REITs的基金管理人是鵬華基金，託管人是浦發銀行。4月15日，證監會接收到鵬華基金提交的基金募集申請材料；一周後，證監會正式決定受理該基金的募集申請。
基金標的前海企業公館項目位於深圳前海自貿區內，是萬科與前海管理局採用BOT模式(建設、經營、移交模式)建設的商業項目。其中萬科出資約8億元建設項目，通過8年的運營來回收投資，並在8年後無償移交給前海管理局。
前海企業公館項目也是萬科在產業地產上邁出的第一步。項目總佔地面積約9萬平方米，總建築面積約為6萬平方米。項目分為特區館區及企業公館區，包含一座約為1萬平方米的特區館、36棟建面約200-1600平方米不等的企業公館、一座約3300平方米的商務中心、約3000平方米的商業配套以及約6000平方米的半地下停車場。
萬科透露，本次進行資產證券化的對象是前海企業公館未來8年的租金收入，可能但不限於會議中心以及寫字樓租戶，還有從其它固定收益資產投資中獲得收益。
據其介紹，前海企業公館可租面積5.5萬平方米，目前每月每平方米的收益為250元，出租率已達到100%。收益方面，該封閉式混合型公募REITs預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。
在推出機制設置上，按照萬科的計劃，投資期屆滿時，將由萬科深圳分公司或其關聯方回購項目公司股權。
對此，第一太平戴維斯市場研究部高級經理何凌在接受觀點地產新媒體采訪時認為，僅就投資率而言，鵬華前海萬科REITs能達到8%已經相當高了。
何凌列舉數據稱，前海自貿區的寫字樓投資回報率約在3.8%左右，住宅則僅為2.5%。相比之下，前海企業公館做REITs收益達8%，具體如何實現尚不得而知。
「一般而言，REITs的收益主要有兩部分，分別是租金收入、物業增值，特別優質的物業不排除能做到8%收益。」何凌指出，萬科企業公館的租金屬於較高水平，但這種情況下仍實現出租率100%，說明市場對其肯定；另外，前海自貿區的發展也讓項目有不錯的升值潛力。
另外，萬科董秘譚華傑在接受觀點地產新媒體采訪時也表示，鵬華前海萬科REITs是公司一次重要嘗試，如果條件允許，還將採用更多類似鵬華前海萬科REITs這種金融化方式。
而對於外界所關注的鵬華前海萬科REITs如何達到8%收益，譚華傑並未給予直接回應。
公募REITs發展窗口？
從國外發展經驗看，REITs被海外投資者定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資產。相關數據顯示，從1995年到2011年，富時美國股權類REITs指數增長574%，MSCI美國REITs指數增長553%，而同期標普500總收益指數僅增長387%。
相比之下，中國探索REITs由來已久，但由於法律建設、上市交易和退出機制不完善等問題，時至如今REITs仍遲遲未能全面推行。
早在2014年，中信證券開發出「中信啟航」等兩只私募領域的REITs產品，但獲得的市場關注度並不算高。當時市場分析認為，這主要由於是私募基金的關系，募集范圍較小，流通性也沒那麼好，沒能將REITs的市場價值很好地體現出來。
而隨著鵬華前海萬科REITs的注冊成立，公募REITs的發行又一次受到關注。廣發證券此前就提出，房企聯合基金公司設立REITs在公開市場募集資金然後用於商業地產的開發培育獲取租金收益，然後將租金收入以分紅的形式分給投資者。REITS作為一種融資渠道，優化了房企的資本結構、緩解了資金壓力。
那麼，公募REITs的發行條件是否已經成熟？答案顯然是否定的。
以具有開先河意義的鵬華萬科REITs為例，金融分析家、北京貝塔咨詢中心合夥人杜麗虹對觀點地產新媒體指出，該基金設定了8年的存續期，嚴格意義上並不能成為真正的REITs產品，而更像是一種債券性質的產品。
「像美國那些上市流通的REITs產品，不大可能告訴你期限是多長。」杜麗虹認為，如果鵬華萬科REITs設定了時限，那這種公募領域的產品與私募領域的產品之間僅存在投資者的寬與窄的區別，其它並無兩樣。
值得一提的是，萬科董秘譚華傑在接受觀點地產新媒體采訪時也表示，目前國內在REITs方面仍處於發展初期，鵬華萬科REITs已經是很大的突破，「離真正的REITs又近了一步」。
事實上，杜麗虹指出，與美國REITs收益在企業層面不收稅相比，國內REITs仍然存在存在稅收的問題，這方面政策遲遲未見改善。除此以外，REITs的監管權屬也一直混亂，目前仍未確定是銀監會還是證監會監管。
第一太平戴維斯市場研究部高級經理何凌則認為，國外REITs的成熟經驗是把一部分優質的物業資產捆綁在一起，然後通過紅利的方式反饋給投資者。「中國目前存在的問題是，不容易找到這么一批優質物業進行捆綁。」
何凌續指，最近幾年中國的寫字樓等商業地產物業發展得很快，從流量的角度而言已經處在高位；從收益率的角度看，這些物業收益率並不算特別高，這也一定程度上阻礙了REITs的落地。
就目前的房地產狀況、法律建設環境而言，或許中國仍不具備推廣REITs的准備。大規模推行REITs為時尚早，但諸如鵬華萬科REITs的試探推行，這種嘗試本身就起到了投石問路的積極意義。
「只要中國擁有越來越多的優質物業拿來投資，REITs的發展肯定會越來越好。」何凌認為，住房抵押貸款證券(MBS)出台的話，將大大促進REITs在中國的發展。
㈤ 什麼樣的資產可以用於資產證券化
據個人理解，能夠在目前和將來產生穩定的現金流入的資產，將其未來產生的收入折現後以債權或者股權的形式賣給投資者的一種方式可以定義為資產證券化。地產是所有證券化資產中最常見的一種，因為地產每年可以帶來穩定的租金收入。
㈥ 資產證券化的基本程序涉及那些
1、確定要證券化的資產，組成資產池。
企業要首先分析自身的融資需求，根據融資需求確定證券化的目標。
2、組建特設機構，實現真實出售。
一般由這些資產的原始權益人設立一個獨立的實體--特設機構SPV，然後將資產池中的資產（這些資產本身具有很高的投資價值，但是由於各種客觀條件限制，無法通過證券化途徑在資本市場籌集資金），以真實出售的方式賣給這個特設機構。將項目資產的未來收入權利轉讓給SPV的目的，是將項目公司本身的風險與項目資產隔斷，從而實現「破產隔離」，以利於SPV機構獲得權威性資信評估機構授予較高資信等級（AAA或AA級）。組建SPV是ABS成功運作的基本條件和關鍵因素
3、完善交易結構，進行預先評級。
接下來特設機構SPV必須與銀行、券商等達成一系列協議與合同以完善交易結構。然後請信用評級機構對交易結構進行預先的評級，也就是內部評級。
4、信用評級，發行評級。
在完成初次評級以後，為了吸引更多的投資者，改善發行條件，降低融資成本，就要通過破產隔離、回購協議、機構擔保等技術手段，提升所要發行證券的信用等級，即「信用增級」。之後，再次聘請專業信用評級機構進行正式的發行評級，並將評級結果公告。接下來，將具體的發行工作交由專門的證券承銷商。
5、獲得證券發行收入，向原權益人支付購買價款。
特設機構SPV從證券承銷商那裡獲得證券發行收入，再按資產買賣合同規定的購買價格，把發行收入的大部分支付給原受益企業，從而使企業的籌資目的得以實現。
只要投資項目所依附的資產在未來一定時期內，能帶來穩定、可靠、風險較小的現金流量（房地產未來租金收入、收費公路及其他公用設施收費收入、稅收及其他財政收入等），便可以進行ABS融資。
SPV作為發起人與投資者之間的中介，是證券化交易結構的核心。從資產證券化運作的流程來看，資產證券化構造出的資產證券之所以能吸引投資者，其主要長處在於由「破產隔離」而產生的信用級別的增級，它是資產證券化運行機制的核心所在，其給予了交易安全以最大限度的保障。實現破產隔離，一方面要限制SPV的業務范圍，使SPV能與其自身引起的破產風險相隔離。另一方面，使SPV能同與發起人相關的破產風險相隔離，不受發起人破產與否的影響，從而保證了持有資產證券的投資者收益的安全性。
㈦ 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼
一、住房租賃證券化的起源
證監會和住建部聯手發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，並稱推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。
二、住房租賃證券化的流程
交易所對住房租賃資產證券化項目設置綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
另外，《通知》要求對加強住房租賃資產證券化監管管理，提出要營造良好政策環境，培育多元化投資主體，支持開展住房租賃資產證券化。
1、CMBS模式
商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）是指以商業房地產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。
這是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(CMBS)，也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品。
此次CMBS項目的特點主要表現在：
（1）管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標准篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，大幅提高發行效率，能進一步降低企業的融資成本。
（2）基礎資產為單一資金信託項下的信託貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。
（3）與類REITs 對比，CMBS資產保留物業所有權，獲得融資同時實現資產增值。與信託受益權ABS對比，CMBS物業資產進行抵押，可獲得較大融資規模，並獲得投資人信心。
2、租金收益權ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所發行國內首期長租公寓資產證券化產品「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，底層資產為4014間房間的租金收入。該產品就是典型的租金收益權ABS產品，主要體現在：
（1）轉租型物業，輕資產運營，無物業抵押。
（2）解決專業公寓運營商企業融資的問題。
（3）引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。
（4）以「特定門牌號的公寓」所產生當前與未來的租金作為入池資產，通過入池資產特定化，解決租約與產品期限錯配問題，並通過雙SPV結構，創建穩定現金流。
3、公寓型類REITs
REITs是房地產投資信託（RealEastInvestmentTrusts）的簡稱，是以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產的租金收入為主要收入來源的信託基金。底層資產作為類REITs產品中的核心要素，其現金流產生能力及自身的保值能力將對專項計劃的存續產生極大影響。
2017年10月11日，「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」獲深交所批准發行，這是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。期限為5年(前3年為運營期，後2年為處置期)，其中優先順序產品規模1.3億元，發行利率為5.3%。
4、租賃消費分期類ABS
2017年8月，自如宣布成功設立「中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」（下稱「自如ABS」）。首期發行規模5億元，其中優先順序獲得AAA信用評級，佔比90%，發行利率5.39%。
租住市場的租客通常是按季、半年或年預付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融產品，結合自如的租客信用體系，達到一定數值的租客，允許選擇自如分期產品，對全年房租進行分期。
三、住房租賃市場證券化的意義
第一，財務融資，目前較低的行業收益率給房企的發展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產證券化產品給處於成長期的運營商提供了更多的融資渠道。
第二，資產證券化是房企規模劃擴張的「助力劑」，通過ABS與類REITS獲取的資金一方面可以用來維持項目運營，還可以為快速發展租賃行業增加擴張「彈葯」來源。
第三，資產證券化，為市場不動產帶來較好的流動性，這種流動性雖然暫時和真REITS無法相比，但作為整個市場的發展勢不可獲缺的一種嘗試。
第四，可以使風險與收益重新劃分。
㈧ 未來收益權資產證券化 可否確認為收入
資產收益權轉讓和資產證券化的區別：
收益權轉讓：通俗一點說就是把自己有收益權的東西的收益部分轉讓出去。比如者認為一個人的存款會產生收益，實際收益為利息，但這個人想馬上把收益拿到手，那者就可以考慮把這部分收益權轉讓出去，轉讓後，這個人立馬拿到者收益權的錢，本金還是這個人的，但中間過程的利息收益就歸者了。
資產證券化：是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。 資產證券化僅指狹義的資產證券化。
自1970年美國的國民抵押協會，首次發行以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種被廣泛採用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎上，現在又衍生出如風險證券化產品。
㈨ 資產證券化預期收益大約是多少
資產證券化通俗而言是指將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資，以最大化提高資產的流動性。資產證券化在一些國家運用非常普遍。目前美國一半以上的住房抵押貸款、四分之三以上的汽車貸款是靠發行資產證券提供的。資產證券化是通過在資本市場和貨幣市場發行證券籌資的一種直接融資方式。
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