Ⅰ 土地儲備專項債券會計科目怎樣處理
《土地儲備資金會計核算辦法》沒有土地儲備債券核算的相關規定；
建議增設「應付債券」科目，參照企業會計准則，對土地儲備專項債券的本金、利息等進行詳細核算。
Ⅱ 土地債券與土地證券的關系是什麼
台灣中國農民銀行土地債券法(1949修正)
中國農民銀行土地債券法(民國38年01月12日修正)
第1條 中國農民銀行，兼辦土地金融業務，發行土地債券時，依本法為之。
第2條 中國農民銀行土地債券，以中國農民銀行兼辦土地金融處之全部資產及其放款取得之土地抵押權為擔保。
第3條 土地債券之發行總額，不得超過前條土地抵押放款之總額，其每年償還額，不得少於收回土地抵押放款百分之八十。
第4條 土地債券之面額，分金圓券五十圓、一百圓、五百圓、一千圓、五千圓五種。
第5條 土地債券為記名式。但於必要時，得為無記名式。
第6條 土地債券利率得低於中國農民銀行土地抵押放款利率。但其差額不得超過二厘。
第7條 土地債券按債券面額十足發行。
第8條 土地債券之付息，每年至少一次，其還本在記名式債券，得定期一次或數次為之，在無記名式債券，得分期以抽簽行之。但必要時，得自發行之日起滿五年後，開始還本，並得於滿二年後，隨時提前還本。
第9條 土地債券每屆還本時，中國農民銀行應將債券到期或中簽號數、償還金額及支付日期登報公告，對記名式債券並應通知債券持有人。
第10條 土地債券持有人，對到期或中簽債券及到期息票，須憑券於十年內向中國農民銀行領取本金，五年內領取息金，逾期作廢。
第11條 土地債券之發行，由中國農民銀行直接對持券人為之，其償還收回時亦同。
第12條 中國農民銀行為持券人之便利，得委託其它金融機關或郵局代為兌付本息。
第13條 土地債券得自由買賣抵押，並充公務上一切保證金之用。
Ⅲ 棚改專項債可以繳納棚改項目的土地出讓金嗎
答:棚改專項債事實應該可以繳納棚改項目的土地出讓金。
Ⅳ 土地罰款是否計入基建項目前期費用
土地罰款可以計入基建項目的「待攤投資支出-土地取得費用」科目。依據關於印發《基本建設項目建設成本管理規定》的通知（財建〔2016〕504號 ）規定：
待攤投資支出是指項目建設單位按照批準的建設內容發生的，應當分攤計入相關資產價值的各項費用和稅金支出。主要包括：
（一）勘察費、設計費、研究試驗費、可行性研究費及項目其他前期費用；
（二）土地徵用及遷移補償費、土地復墾及補償費、森林植被恢復費及其他為取得或租用土地使用權而發生的費用；
（三）土地使用稅、耕地佔用稅、契稅、車船稅、印花稅及按規定繳納的其他稅費；
（四）項目建設管理費、代建管理費、臨時設施費、監理費、招標投標費、社會中介機構審查費及其他管理性質的費用；
（五）項目建設期間發生的各類借款利息、債券利息、貸款評估費、國外借款手續費及承諾費、匯兌損益、債券發行費用及其他債務利息支出或融資費用；
（六）工程檢測費、設備檢驗費、負荷聯合試車費及其他檢驗檢測類費用；
（七）固定資產損失、器材處理虧損、設備盤虧及毀損、報廢工程凈損失及其他損失；
（八）系統集成等信息工程的費用支出；
（九）其他待攤投資性質支出。
項目在建設期間的建設資金存款利息收入沖減債務利息支出，利息收入超過利息支出的部分，沖減待攤投資總支出。
Ⅳ 什麼是土地債券
台灣中國農民銀行土地債券法(1949修正)
中國農民銀行土地債券法(民國38年01月12日修正)
第1條 中國農民銀行，兼辦土地金融業務，發行土地債券時，依本法為之。
第2條 中國農民銀行土地債券，以中國農民銀行兼辦土地金融處之全部資產及其放款取得之土地抵押權為擔保。
第3條 土地債券之發行總額，不得超過前條土地抵押放款之總額，其每年償還額，不得少於收回土地抵押放款百分之八十。
第4條 土地債券之面額，分金圓券五十圓、一百圓、五百圓、一千圓、五千圓五種。
第5條 土地債券為記名式。但於必要時，得為無記名式。
第6條 土地債券利率得低於中國農民銀行土地抵押放款利率。但其差額不得超過二厘。
第7條 土地債券按債券面額十足發行。
第8條 土地債券之付息，每年至少一次，其還本在記名式債券，得定期一次或數次為之，在無記名式債券，得分期以抽簽行之。但必要時，得自發行之日起滿五年後，開始還本，並得於滿二年後，隨時提前還本。
第9條 土地債券每屆還本時，中國農民銀行應將債券到期或中簽號數、償還金額及支付日期登報公告，對記名式債券並應通知債券持有人。
第10條 土地債券持有人，對到期或中簽債券及到期息票，須憑券於十年內向中國農民銀行領取本金，五年內領取息金，逾期作廢。
第11條 土地債券之發行，由中國農民銀行直接對持券人為之，其償還收回時亦同。
第12條 中國農民銀行為持券人之便利，得委託其它金融機關或郵局代為兌付本息。
第13條 土地債券得自由買賣抵押，並充公務上一切保證金之用。
Ⅵ 請問發行10億元企業債券土地抵押評估機構需要什麼資質
土地評估機構資質是由評估行業協會規定的。按照評估土地的范圍級別又高到低為國內土地評估，省內土地評估，市內土地評估，等等。評估機構的級別如AA，A，BB，也應該是根據這個來劃分的。按照土地評估的金額也可以進行一定的約束，每個省的行業協會規定不太一樣。比如說，如果評估報告裡面的標的評估金額為10億元，而該公司僅能評估價值不超過3億元的標的，顯然，評估機構不合格，需要有更高資質的評估機構。發改委審核這些發行申請材料時，不會追究細節，想必幾個大的要求滿足了也就可以了。
Ⅶ 國企的土地開發公司所涉及的會計科目
房產企業會計科目
一、房地產會計核算科目設計入門
本文適用於房地產開發企業，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業務流程為公司拿地，請設計公司設計，委託施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值預備。 1001 現金，這個科目就不用多說了，注重他是現金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠實現現金流量表的自動編制，設置好了可以省下好多時間和精力。
1002 銀行存款，一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這裡面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細
1002.01 結算戶 下設明細
1002.02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細
1002.03 按揭保證金戶 視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用於在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶
這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便於統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。
1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價准備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。
1131 應收賬款 現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發商一般不會賒銷房子，假如在市場發生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，並且結算以後），如果房地產開發公司應收賬款業務比較多而且余額大的情況，這份工作不幹也罷。
1133 其它應收款 留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如牆改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細治理。這個功能前面所述的兩個軟體都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最後退回來的項目，所以要找懂報建業務的同事把這些項目了解清晰。
1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發票付一筆款。
1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自製半成品、1244 商品進銷差價、1251 委託加工物資、1261 委託代銷商品、1271 受託代銷商品、1281 存貨跌價准備、1291 分期收款發出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權投資、1402 長期債權投資、1421 長期投資減值准備、1431 委託貸款等科目基本上不用。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
2101 短期借款 一般房地產開發項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款裡面，房地產開發流動資金貸款取消以後，這個科目基本上不用了。
2111 應付票據 一般不用。
2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應採用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以後核查，這一點，做會計要給予相稱的重視。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：
借：應付賬款
貸：銀行存款
借：開發成本
貸：應付賬款
不要簡化成
借：開發成本
貨：銀行存款[1][2]
這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目瞭然，這一工作應該引起相當的重視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想像。
2131 預收賬款現在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要採取往來客戶核算的模式。很多公司採用表代賬的模式，這一點並不好，財務基礎數據沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟體來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，一旦出現，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟體則不同，能夠告訴你形成最後結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至於出現你的老闆會找你要什麼數據，而你拿不出來的局面。也為你後期項目猜測回款提供一定的依據。
2141 代銷商品款不用
2151 應付工資、2153 應付福利費、2161 應付股利與其它無異。
2171 應交稅金房地產開發企業沒有增值稅，在此不表。
房地產企業的營業稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為准，從近幾年來看，房地產開發企業的納稅情況在稅款中佔有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。
賬務處理上則有幾種不同的形式，根據企業報表的具體需要而定。
有的企業把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計准則。
2176 其它應交款 與其它行業與異。
2181 其它應付款 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。
2191 預提費用 在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡朴的話，可以直接根據銀行收貸款利息的單子計入開發間接費用將利息資本化或計入財務費用。
2201 待轉資產價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。
2321 長期應付款 一般房地產公司都會有營業稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。
2301 長期借款 核算銀行貸款。
3101 實收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈餘公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。
4101 開發成本 開發成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發間接費（系4015 轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保後期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老闆非常氣憤，結果兩個部門都會挨罵。
4015 開發間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。
5101 主營業務收入、5102 其他業務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業外收入、5401 主營業務成本、5402 主營業務稅金及附加、5405 其他業務支出、5501 營業費用、5502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。關於房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發2003-83 號文，講得很詳細。 房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。
另外一點收入確認按國稅發2003-83 號文確定。
房地產行業的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關於稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當的關系，可以節約企業的溝通成本。
二、房地產企業資產類會計科目核算
（1）現金
支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——XX
成本類或材料類科目
貸：現金
從銀行提取現金
借：現金
貸：銀行存款
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
②出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬准備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供給單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（8）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11） 庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
三、房地產企業負債類會計科目核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其餘款時 借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時 借：應收賬款 貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款
收回全部餘款 借：銀行存款 貸：應收賬款
（3）應付工資
開出現金支票，發放工資
借：現金 貸：銀行存款
借：應付工資 貸：現金
結轉代扣款項
借：應付工資 貸：其他應收款——代扣水電費 代扣房租
月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
貸：應付福利費（醫務人員）[1][2]
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費 貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加[1][2]
四、房地產企業成本、費用類會計科目核算
（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括： 土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安頓費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備[1][2]
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等常常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款[1][2]
五、房地產企業損益類會計科目核算
（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
Ⅷ 投資項目可行性研究怎麼做
一、投資項目經濟可行性分析的步驟和內容：
（1）弄清市場需求和銷售情況。包括需求量、需求品種等的預測。
（2）弄清項目建設條件。包括資金、原料、場地等條件。
（3）弄清技術工藝要求。包括設備供應、生產組織、環境等情況。
（4）投資數額估算。包括設備、廠房、運營資金、需求量等投資數額
註：在計算運營資金需求量時，應先計算出生產成本，然後按照資金周轉所需時間來計算。
（5）資金來源渠道和籌借資金成本的比較分析。
（6）生產成本的計算。包括原材料、工資、動力燃料、管理費用、銷售費用各項租金等。
（7）銷售收入的預測。包括銷售數量和銷售價格。
（8）實現利稅總額的計算。
（9）投資回收期的估算和項目生命周期的確定。
（10）折舊及上繳稅金的估算。
註：通過項目在生命期內提取折舊，計入成本，來測算項目實現利潤和上繳的稅金。
（11）項目經濟效益的總評價。
二、投資項目經濟可行性分析的一般方法：
判斷：預期未來投資收益是否大於當前投資支出，項目實施後是否能夠在短期內收回全部投資。
（1）投資回收期：
也稱投資收回期，以年或月計，是指一個項目投資通過項目盈利收回全部投資所需的時間。
（2）投資項目盈利率：
投資項目盈利率＝年平均新增利潤/投資總額×100％
（3）貼現法：將投資項目未來逐年收益換算成現在的價值，和現在的投資支出相比較的方法。
V0＝Pn×（1＋i）--n
註：V0：收益現值Pn：未來某一年的收益i：換算比率，即貼現率
三、在考慮時間因素情況下的評價指標：
（1）凈現值：指投資項目在生命周期內變成現值後逐年的收益累計與總投資額之差。
註：一般要求的貼現率，凈現值為正的項目都可接受，凈現值越高的項目盈利能力越強。
（2）項目盈利系數：指項目盈利現值累計數與總投資額之比。
（3）內部收益率：指在投資項目凈現值為0時的貼現率。
註：內部收益率大於企業要求的貼現率或利潤率的所有投資項目，企業原則上都可以接受，此時投資項目的凈現值為正；從籌資角度講，如果已知某一項目的內部收益率，那麼所有籌資成本低於內部收益率的籌資方案都是可行的方案。
四、與分析投資項目經濟可行性有關的其他經濟分析：
（1）最優生產規模的確定：利潤分析法、經驗分析法、成本分析法和盈虧平衡點法。
（2）銷售收入的確定。
（3）生產成本的測算：
原材料費＝原材料耗用量×單位價格
燃料動力費＝燃料動力耗用量×單位價格
工資及工資附加費＝生產定員人數×平均工資及附加費水平
車間經費＝車間管理費＋折舊費＋修理費
管理費用＝公司經費＋工會經費＋勞動保險費＋土地使用費＋董事會經費＋咨詢費＋稅金＋技術轉讓費＋業務招待費＋其他管理費
營業費用＝運輸費＋包裝費＋保險費＋廣告費＋差旅費＋銷售人員工資及其他費
產品製造成本＝原材料費＋燃料動力費＋工資及附加＋車間經費＋管理費用＋營業費用
五、收購兼並項目經濟可行性分析：
（1）現金收購兼並的經濟可行性分析：
A、一般步驟：
a、預測被收購兼並企業以後各年的可能收益，確定收購兼並後的現金流量；
b、確定收購兼並對象應該實現的最低可接受報酬率；
c、確定收購兼並最高的可接受現金價格；
d、計算收購兼並並投資所能獲得的報酬率；
e、根據企業的資金結構，分析現金收購的可能性；
f、分析收購兼並產生的影響。
B、避稅效應：
當某一盈利企業兼並一虧損企業時，兼並後虧損企業的虧損額將沖抵盈利企業的盈利，使盈利企業應稅利潤減少，從而實現避稅效應。
C、現金流量預測：
a、現金流量＝經營利潤－所得稅＋折舊及非支出現金的費用－流動資金增加數－固定資產新增數
b、第N年的現金流量＝第N－1年的銷售收入×(1＋銷售收入增長率)×第N年的銷售的銷售利潤率×（1－所得稅率）－（第N年的銷售收入－第N－1年的銷售收入）×（每1元銷售收入所需增加的固定資產投資和流動資產投資）
D、估計可接受的最低報酬率：
借入資金成本＝借入資金利率×（1－所得稅率）
自有資金成本＝無風險報酬率＋風險系數×市場風險補償率
最低報酬率＝長期負債÷結構性負債×長期負債利率＋所有者權益÷結構性負債×自有資金成本
註：無風險報酬率通常取國債券的收益率；風險系數是收購兼並者股票的價格或企業的價值隨市場波動而波動的幅度，是項目投資者風險大小的指數，對於上市企業可以取該企業股票價格增減百分比和股票總指數增減百分比的比值；市場風險補償率是指具有代表性的股票市場指數的報酬率超過無風險報酬率的部分，通常在5％～5.5％之間；如果被收購或兼並企業的風險系數和借入資金的借款利率較高時，應該以被收購兼並企業資金總成本為計算最低報酬率的依據。
E、計算最可能接受的現金價格：
可接受的最高現金價格＝累計現值＋殘值＋有價證券現值－債務
註：某年現值＝某年現金流量÷（1＋最低報酬率）對於上市股份制企業來說，可用最高現金價格除以股票總數來得到收購兼並時每股的最高出價。
F、計算各種價格和方案的報酬率：
G、分析現金收購或兼並的可行性：
H、評估收購或兼並對每股收益和資金結構的影響：
（2）股票收購兼並的經濟可行性分析：
A、一般步驟：
a、確定增發股票的數量，即增加多少股票不至於影響企業的控制權；
b、確定增發新股對每股收益和股票價格的影響；
c、估計被收購企業的股票價值，比較股息收益率高低，以決定是採用何種收購方式；
d、確定可以用來交換的股票的最大數量；
e、評價收購對企業每股收益和資金結構的影響。
B、用於評價上市公司的特殊財務比率：
a、每股收益＝凈利潤÷年度末普通股份總數
Ⅰ、合並報表問題：編合並報表時，應以合並報表數據計算。
Ⅱ、優先股問題：如果公司發行了不可轉換優先股，則應扣除。
每股收益＝（凈利潤－優先股股利）÷（年度末普通股份總數－年度末優先股數）
Ⅲ、年度中普通股增減問題：在普通股發生增減變化時該公式的分母應使用按月計算的「加權平均發行在外的普通股股數」
平均發行在外的普通股股數＝∑（發行在外普通股股數×發行在外月份數÷12）
Ⅳ、復雜股權結構問題：發行普通股以外的其他種類的股票（如優先股等）的公司，應按國際慣例計算該指標，並說明計算方法和參考依據。
b、市盈率（倍數）＝普通股每股市價÷普通股每股收益
註：該指標不能用於不同行業公司比較；市盈率高低受市價影響，市價影響因素很多，包括投機、炒作，長期趨勢很重要。
c、每股股利＝股利總額÷年末普通股股份總數
註：股利總額是指用於分配普通股現金股利的總額
d、股票獲利率＝普通股每股股利÷普通股每股市價×100％
e、股利支付率＝每股股利÷每股凈收益×100％
股利保障倍數＝普通股每股收益÷普通股每股股利
留存盈利比率＝（凈利潤－全部股利）÷凈利潤×100％
f、每股凈資產＝年度末股東權益÷年度末普通股股數
註：年度末股東權益是指扣除優先股權益後的余額；每股凈資產，在理論上提供了股票的最低價值。如果公司的股票價格低於凈資產的成本，成本又接近變現價值，說明公司已無存在價值，清算是股東最好的選擇。
g、市凈率（倍數）＝每股市價÷每股凈資產
C、確定增發股票的數量：
收購兼並活動要以不降低企業股票的價格和每股收益為原則。
D、估計收購方和被收購方企業的價值，確定收購方式和換股比例：
甲公司1股換乙公司股票的比例＝（甲公司股票價格×乙公司市盈率）÷
（乙公司股票價格×甲公司市盈率）
註：當收購企業的價值被市場低估或者以股票價格計算的企業價值低於用現金流量計算的企業價值時，收購企業傾向於用現金收購的方式而不是用股票收購；相反，收購方傾向用股票收購更合算。
E、評價收購對企業每股收益和資金結構的影響：
a、如果收購方支付給被收購方的股票市盈率大於其自身原來的市盈率，則會使收購方的
每股收益減少；反之，則增加；如果兩者相等，則每股收益不變。
b、從資金結構的角度講，股票收購不會引起新的債務，從而會使企業的自有資金負債率降低，但這種降低是否值得，關鍵在於收購兼並行為是否會給企業帶來更高的收益，如果兼並後被收購企業的未來收益增長高於收購企業，則兼並活動能在較短時期內提高整個企業的每股收益，並為收購方創造良好的效益。
（3）杠桿收購的經濟可行性分析：
A、定義：一個企業通過借款收購另一個企業產權，後又依靠被收購企業創造的現金流量來償還債務的收購方式為杠桿收購。
B、意義：
a、目前，杠桿收購已變成了一種融資、避稅、促使企業效率提高和確認企業價值的工具。
b、杠桿收購可使收購方用較小的資本獲得另一企業全部或部分產權，實現其融資的目的。
c、杠桿收購會引起對被收購企業的資產重新評估、可以提高資產的賬面價值，從而提高折舊基數，增加折舊提取數，實現合理避稅。
d、杠桿收購可帶來所有權結構和經營班子的調整，有利於企業經營機制轉換和效率提高。
e、成功的杠桿收購活動對收購方、被收購方和貸款機構都會帶來利益。
f、杠桿收購已經變成企業謀求發展和增值的重要途徑和手段。
C、杠桿收購活動能否成功取決於：
a、收購方企業經營管理能力和水平；
b、周全、完善的收購兼並計劃；
c、企業的負債減少，現金流量比較穩定、有保障，即收購企業要有負債經營的能力；
d、被收購企業要擁有一部分能夠變現的資產或者一定數量的可以作為貸款抵押物的資產，並且資產的賬面價值可以通過評估而提高；
e、企業要有一段時期的平穩生產經營，在此期間可以不進行更新改造投資，生產經營的凈現金流量可以用來償還負債。
D、當然，進行收購兼並活動不能只從經濟上看是否可行，還要從企業所處的行業、市場、管理經驗等多方面去考慮，要充分發揮收購方生產、技術、資金、管理經驗方面的優勢，這就要求進行收購兼並活動時還要注意：
a、盡可能收購兼並相同產業或相關產業的企業，以發揮生產、技術和管理優勢；
b、盡可能收購兼並產業屬於高速增長階段的產業，因為不成功的收購兼並大多數集中在缺少發展前景的產業領域；
c、盡可能收購兼並擁有自己銷售渠道和客戶的企業，因為企業能否取得現金流入主要取決於企業是否擁有市場。
Ⅸ 外匯現場核查報告內容，請幫忙看下。進口多付及出口多收應怎麼解釋比較好，求意見!謝謝~
你好、希望能夠幫到你！p▽vぃ鰲u末kS鼎ib選r▲zlt
建賬很簡單關鍵是科目的設立，賬簿外乎為現金日記賬銀行存款日記賬總賬明細賬。與其他行業沒有什麼本質區別發給您一份會計科目估計您就明白了
一、房地產會計核算科目設計入門
本文適用於房地產開發企業，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業務流程為公司拿地，請設計公司設計，委託施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值預備。 1001 現金，這個科目就不用多說了，注重他是現金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠實現現金流量表的自動編制，設置好了可以省下好多時間和精力。
1002 銀行存款，一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這裡面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細
1002.01 結算戶 下設明細
1002.02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細
1002.03 按揭保證金戶 視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用於在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶
這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便於統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。
1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價准備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。
1131 應收賬款 現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發商一般不會賒銷房子，假如在市場發生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，並且結算以後），如果房地產開發公司應收賬款業務比較多而且余額大的情況，這份工作不幹也罷。
1133 其它應收款 留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如牆改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細治理。這個功能前面所述的兩個軟體都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最後退回來的項目，所以要找懂報建業務的同事把這些項目了解清晰。
1141 壞賬准備，基本不用。
1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發票付一筆款。
1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自製半成品、1244 商品進銷差價、1251 委託加工物資、1261 委託代銷商品、1271 受託代銷商品、1281 存貨跌價准備、1291 分期收款發出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權投資、1402 長期債權投資、1421 長期投資減值准備、1431 委託貸款等科目基本上不用。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
2101 短期借款 一般房地產開發項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款裡面，房地產開發流動資金貸款取消以後，這個科目基本上不用了。
2111 應付票據 一般不用。
2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應採用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以後核查，這一點，做會計要給予相稱的重視。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：
借：應付賬款
貸：銀行存款
借：開發成本
貸：應付賬款
不要簡化成
借：開發成本
貨：銀行存款[1][2]
這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目瞭然，這一工作應該引起相當的重視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想像。
2131 預收賬款現在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要採取往來客戶核算的模式。很多公司採用表代賬的模式，這一點並不好，財務基礎數據沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟體來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，一旦出現，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟體則不同，能夠告訴你形成最後結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至於出現你的老闆會找你要什麼數據，而你拿不出來的局面。也為你後期項目猜測回款提供一定的依據。
2141 代銷商品款不用
2151 應付工資、2153 應付福利費、2161 應付股利與其它無異。
2171 應交稅金房地產開發企業沒有增值稅，在此不表。
房地產企業的營業稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為准，從近幾年來看，房地產開發企業的納稅情況在稅款中佔有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。
賬務處理上則有幾種不同的形式，根據企業報表的具體需要而定。
有的企業把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計准則。
2176 其它應交款 與其它行業與異。
2181 其它應付款 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。
2191 預提費用 在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡朴的話，可以直接根據銀行收貸款利息的單子計入開發間接費用將利息資本化或計入財務費用。
2201 待轉資產價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。
2321 長期應付款 一般房地產公司都會有營業稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。
2301 長期借款 核算銀行貸款。
3101 實收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈餘公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。
4101 開發成本 開發成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發間接費（系4015 轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保後期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老闆非常氣憤，結果兩個部門都會挨罵。
4015 開發間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。
5101 主營業務收入、5102 其他業務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業外收入、5401 主營業務成本、5402 主營業務稅金及附加、5405 其他業務支出、5501 營業費用、5502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。關於房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發2003-83 號文，講得很詳細。 房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。
另外一點收入確認按國稅發2003-83 號文確定。
房地產行業的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關於稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當的關系，可以節約企業的溝通成本。
二、房地產企業資產類會計科目核算
（1）現金
支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——XX
成本類或材料類科目
貸：現金
從銀行提取現金
借：現金
貸：銀行存款
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
②出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬准備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供給單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（8）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11） 庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
三、房地產企業負債類會計科目核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單
借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時
借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其餘款時
借：應付賬款
貸：銀行存款
預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時
借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款
貸：應收賬款
收回全部餘款
借：銀行存款
貸：應收賬款
（3）應付工資
開出現金支票，發放工資
借：現金
貸：銀行存款
借：應付工資
貸：現金
結轉代扣款項
借：應付工資
貸：其他應收款——代扣水電費 代扣房租
月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
貸：應付福利費（醫務人員）[1][2]
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費
貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加[1][2]
四、房地產企業成本、費用類會計科目核算
（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括： 土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安頓費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備[1][2]
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等常常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款[1][2]
五、房地產企業損益類會計科目核算
（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取後的。
借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工後再移交使用的
借：銀行存款
貸：預收賬款
移交使用時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款 --銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入
借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入。
借：銀行存款
或應收賬款
貸：其他業務收入
（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借：主營業務成本
貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（4）其他業務支出
（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
房地產企業的主要業務是進行房地產項目的開發及銷售。在會計科目設置上，房地產企業與其他企業相比主要是在房地產開發成本的核算上。下面將房地產企業主要會計科目設置介紹如下：
一、開發成本（一級科目）
開發成本的核算是房地產開發企業賬務處理的重中之重，主要用於歸集房地產開發過程中涉及的直接成本及開發間接費用。開發成本科目一般根據費用項目設置二級明細科目（見開發成本明細科目表，既考慮核算需要，同時兼顧土地增值稅等稅收規定），三級明細科目根據需要設置。此外，還必須對開發成本明細科目進行房地產單個開發項目的輔助核算（如果採用財務軟體核算做一下輔助核算設置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多個開發項目的情況下，就麻煩了）。
二、開發產品（一級科目）
開發產品科目類似於工業企業的產成品科目，借方歸集完工的房地產開發項目的成本貸方反映銷售結轉的成本，一般根據單個樓盤或單個房地產開發項目設置二級明細科目。
三、預提費用
房地產開發項目的建設周期一般都在二年左右，開發成本相關發票的取得時間一般滯後。根據權責發生制原則，需要按照受益期限、對象，進行費用預提。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，下列預提費用可以稅前列支：
1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。