Ⅰ 什麼是租房資產證券化
資產證券化僅指狹義的資產證券化。自1970年美國的政府國民抵押協會，首次發行以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種被廣泛採用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎上，現在又衍生出如風險證券化產品。
Ⅱ 既然房住不炒，為什麼還要推進資產證券化
首先從地產企業的資產結構來說，存貨普遍非常高。因為拿地皮，建好的房子，都是存貨。存貨幾十億很常見。研究過地產企業的財務報表就知道，房地產企業的存貨周轉率是非常慢的。也就是這些房子要賣好幾年，才能賣的差不多，才基本收回了建房時的投入的錢。
目前的宏觀經濟形式，尤其房地產企業，處於一個低谷期，而且銀行正在收緊貸款，以前房地產企業從銀行貸款買地建房，然後再賣了慢慢還貸。這樣的模式已經不可行的。
這樣的情況下，房地產企業空有幾十億的存貨，但實際上手上可用資金就幾個億，根本無法實現新 項目的開發。如果等房地產企業把手上的存貨變現，再去開發，那不知道要等多久了。
Ⅲ 地產公司為什麼要做資產證券化
首先從地產企業的資產結構來說，存貨普遍非常高。因為拿地皮，建好的房子，都是存貨。存貨幾十億很常見。研究過地產企業的財務報表就知道，房地產企業的存貨周轉率是非常慢的。也就是這些房子要賣好幾年，才能賣的差不多，才基本收回了建房時的投入的錢。
目前的宏觀經濟形式，尤其房地產企業，處於一個低谷期，而且銀行正在收緊貸款，以前房地產企業從銀行貸款買地建房，然後再賣了慢慢還貸。這樣的模式已經不可行的。
這樣的情況下，房地產企業空有幾十億的存貨，但實際上手上可用資金就幾個億，根本無法實現新 項目的開發。如果等房地產企業把手上的存貨變現，再去開發，那不知道要等多久了。
所以房地產企業現在要走資產證券化的路，實際上就是將手上已有的資產給變現，融資。目前有幾種模式，1是走信託的模式，這只有非常有實力的房地產企業可以做；2走債券的模式，這樣的要求也一點不低。這兩種模式實際上就是以房地產企業自己的現有資產為主題，做一個債權融資，融資來足夠的錢去開發新項目。3就是走掛牌上市的道理，變成股票，用股權融資。但是目前主板、創業板、新三板都基本禁止房地產企業掛牌了。四板市場融資功能不行掛牌沒有意義。
資產證券化就是盤活一個企業的資產，使企業能夠用資產來進行融資，補充資金，也就是企業的血液。對於房地產企業這樣的重資產的企業是非常非常重要的。
————點金人轉載
Ⅳ 什麼是房地產資產證券化
所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展，是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信託、受益憑證等等。
Ⅳ 最近很火的資產證券化，對於房地產有什麼用
資產證券化就是將有穩定可預期現金流的資產進行打包，以證券化的方式再銷售出去，從而回籠了資金或者說是取得了融資。
對於房地產來說，舉個例子，一棟蓋好的大樓已出租，租金是穩定的可預期的現金流，那麼對這棟大樓這項資產進行證券化操作，以租金收益權為還款來源，附加一些增信手段，發行證券產品，對於大樓的所有方來說，是一種低成本的融資方式。
Ⅵ 什麼是地產證卷化
房地產證券化：可供選擇的四種模式
● 第一,新區土地成片開發、橋梁、隧道等大型基建項目,宜採用封閉式房地產投資信託基金的模式。
● 第二,對於舊城區改造,可借鑒日本的土地信託模式,採取出售型土地使用權信託方式。
● 第三,為了解決商品房閑置造成的資金沉澱問題,可設立單項資產房地產公司或單項契約型基金,以及開展抵押貸款證券化業務。
● 第四,房地產抵押貸款的證券化,還應由抵押債權者、擔保機構、抵押債券創造者、投資者組成一個完整的體系。
房地產證券化作為重要的金融創新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新,將大大豐富我國金融投資工具,有利於增加我國資本市場融資工具的可選擇性。房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利於提高我國資本市場的運作效率。此外,房地產證券化有助於促進證券市場的完善,此過程中,發起人、服務人、發行人、投資銀行、信用提高結構、信用評級機構、資產管理人和投資者等都獲得鍛煉,有利於推進我國資本市場的現代化和規范化發展。對廣大投資者而言,開辟了一條寬廣的投資渠道,按照國外的經驗,由於這種證券有較高的收益作支持,且相對股票市場風險小,比銀行存款收益率高,是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產的高額利潤。
從我國宏觀經濟戰略的角度看,一方面,房地產特別是住宅產業將成為我國的支柱產業之一,住房金融的發展是住宅產業發展的必要條件之一,這是顯而易見的。住房金融二級市場(證券化市場)的發展是住房金融一級市場(住房貸款市場)可持續發展的基礎,因為二級市場可以解決一級市場自身無法解決的問題,二級市場的建立可以形成資金循環流動的機制。另一方面,我國經濟今後發展面臨的一個長期戰略問題是調整以及提高經濟運行效率,其中金融深化和提高金融效率是關鍵。因此,建立和完善我國的金融市場是今後我國經濟發展的戰略要求,而證券化作為20世紀70年代以來的最重要的金融創新之一,應該在我國金融市場的發展中得到應用。證券化應該作為我國的金融基礎設施建設的一部分來看待,一旦證券化在我國得以運用,一方面可以建立各類企業特別是銀行等金融機構與資本市場連接的渠道,更為重要的是創建了一種融資新方式,可以使存量資產、資本市場、貨幣市場得到有效的溝通,提高金融的效率。
但是,在借鑒國外模式的同時,必須清醒地看到,由於我國的房地產市場建立不久,發展很不平衡,加之證券市場發展的地區差異,我國的證券化模式的選擇必須多樣化且富有彈性:一是針對不同的經濟發展地區,推出不同的房地產證券化品種；二是對不同的投資主體,應有靈活的投資餘地；三是證券化必須在我國現有的法律框架下構築。
具體來說,我國房地產證券化可以有以下四種模式可供選擇:
第一,新區土地成片開發、橋梁、隧道等大型基建項目,宜採用封閉式房地產投資信託基金的模式。因土地成片開發一般屬大型項目,採用這種方式可在較短時間內籌集到巨額資金。借鑒美國房地產信託模式,需先設立房地產投資信託基金,投資者購買其發行的受益憑證,待基金募集完成後,委託房地產開發公司對投資標的進行開發、管理及出售,所獲收入在扣除房地產開發成本、管理費用、買賣傭金、稅金以及其他各項支出後,由受益憑證持有人分享。由於這項業務屬於證券業務,其運作應受到證券監管部門的嚴格監管。
採用封閉式基金,資產價值不用每月清算贖回,在發行受益憑證時規定發行總額和發行期限,未至到期日不得要求提前兌現,發行人也不得追加發行受益憑證。該受益憑證可在二級市場上以公開競價的方式進行轉讓,價格由投資者根據基金的成長性、市盈率和收益的穩定性、可預測性以及市場供求關系來確定。總之,採取封閉式,基金投資者保留了投資資產的流動性,基金發行者也沒有提前贖回的風險,從而保證了投資的穩定性,有利於其取得中長期投資收益。
第二,對於舊城區改造,可借鑒日本的土地信託模式,採取出售型土地使用權信託方式。日本的土地信託是由土地所有人信託土地,取得信託受益憑證,房地產開發商在房屋建成並加以運用後,對於出售土地信託,將所獲收入扣除各項成本、費用、稅金及信託報酬後,以信託受益的方式支付給信託受益人,從而終結信託關系。對於出租型土地信託,則要支付信託受益金,進行信託注銷登記,將土地所有權轉移給受益人。可見,採用土地信託的方式,土地所有人不必親自籌資就能有效利用土地,獲取收益。我國舊城區改造之所以採取土地使用權信託模式,是因為對舊城區的改造牽涉到繼承權與產權的轉移分散問題。土地信託的信託人是確定的土地所有權人,受益人為該土地所有權人或其繼承人、指定人。美式信託的信託人是不確定的投資大眾,信託財產是資金而非土地,因此不適合舊城改造。
由於我國土地使用權屬於國家,只能採取土地使用權信託模式。若採取出租型土地使用權信託模式,房地產開發公司在房屋建成後,由於土地使用權最終還要轉移給信託受益人,在將房地產資產進行管理運用時,會遇到一系列比較繁瑣的問題,因此出售型土地使用權信託模式更具可行性。具體操作上,可由土地使用權所有者向房地產開發公司信託土地使用權,取得信託受益憑證。後者通過銀行貸款或發行證券的方式籌得資金以支付勞力安置費、動遷用房費及建築安裝費等。在建築物完工並加以管理運用後,所獲收入扣除成本、費用、稅金等支出及信託報酬後,由信託受益憑證持有人分享,從而終結信託關系。
第三,為了解決商品房閑置造成的資金沉澱問題,可設立單項資產房地產公司或單項契約型基金,以及開展抵押貸款證券化業務。目前在我國開發出來的商品房大量空置是一個亟待解決的問題。一般來說,經濟處於發展中的地區,隨著社區開發建設的進行,其房地產必然會增值,具有投資的潛力。我國是發展中國家,公眾從長期獲利的角度考慮,會有投資意願。在操作中,可為該房地產專門成立一家單項資產房地產公司,以需回籠的房地產開發建設資金為限對外發行股票,並由此增加了該項資產的流動性。若房地產發生增值,則在轉讓時獲利。若出於對設立公司無法避免的課資本利得稅及對投資者個人課所得稅的雙重納稅因素的考慮,可為該房地產項目設立單項契約型基金,對外公開發行可轉讓的受益憑證。基金管理人員負責對該項房地產資產的管理及運用,所獲收益在扣除相關費用後,由受益憑證持有人分享。
第四,房地產抵押貸款的證券化,還應由抵押債權者、擔保機構、抵押債券創造者、投資者組成一個完整的體系。具體闡述如下:
(1)商業銀行----抵押債權的創造者。在我國目前應該指定商業銀行作為抵押債權的唯一創造者。因為中國當前沒有與儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行類似的機構,存款利率由政府控制,不會像美國那樣允許儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行以高於商業銀行的存款利率吸收存款。因此抵押貸款的來源只能是商業銀行。至於商業銀行是以表外融資(在銀行外部設立特殊目的機構SPV,用以發行證券以收購銀行抵押貸款資產),還是表內融資(即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,證券化資產的所有權仍然屬於銀行,保留在銀行的資產負債表中),其利弊得失仍需要進一步權衡。
(2)抵押貸款擔保機構。房地產抵押貸款雖然有房地產做抵押,但由於其價值大、期限長等原因仍然是高風險行業,尤其是個人抵押貸款的按期歸還受個人信用的影響,因此必須有擔保機構進行擔保才能進行證券化。
我國目前的房地產抵押貸款實行第三方擔保制度,這反映了我國房地產金融市場的不完善性,在相當程度上制約了房地產金融市場的發育。為完善房地產抵押貸款市場,發展房地產證券化,可考慮由政府牽頭成立市場化的抵押貸款擔保機構,在房地產一級抵押市場上,該機構對個人住房抵押貸款提供擔保,充當無條件償還貸款的保證者和保險者。在二級抵押市場上,對抵押貸款組合進行加強擔保,以提高債權的信用等級。
(3)專門住房金融機構----抵押債券創造者。政府成立一個專門的住房金融機構,該機構從商業銀行購買經擔保的房地產抵押貸款,做成抵押債券委託券商發行。該機構具有以下特點:首先,該機構的性質是半官方性質,不單純以盈利為目的,其抵押債券的發行受國家控制,國家為促進房地產市場的發展會對其給予支持。其次,該機構只從事抵押債券的發行,而不從事抵押貸款。由於針對個人的抵押貸款,手續繁多,涉及到房管土地,產權登記,保險,公證等多部門,再加上每筆業務面對個人,又採取償還形式,業務工作量很大。所以,抵押貸款由實力雄厚,網點密布的商業銀行參加,該機構不參與。再次,該機構負責住房公積金的管理,這能使其得到合理使用。
(4)機構和個人----抵押債券投資者。抵押債券發行後在證券交易所上市流通,為全國各地的機構和個人投資者所持有。機構投資者包括各種基金和壽險公司等,當前不允許他們直接從事房地產抵押貸款業務,但他們可以通過抵押債券參與房地產市場。
需要指出的是,推行房地產證券化,還需要考慮商業銀行房地產貸款面臨的不良資產風險,個人信用制度的健全完善、相關法規(如證券法等)的調整、信用評估制度的完善以及專業人才培養等多方面的問題。我們堅信,隨著這些問題的逐步解決,房地產證券化一定能不斷發展壯大。而隨著我國房地產投資體制改革的深化,金融對住房產業的支持作用日益巨大,房地產證券化必將為我國的房地產業的健康發展提供強大的支持,為我國的房地產金融創新帶來新的契機。房地產證券化可以極大地推動房地產業的發展,盤活我國金融機構大量長期性抵押貸款資產,提高其流動性,為房地產市場提供充足的資金來源,促進住房與金融之間的良性循環,它的實施必將對我國住宅產業和金融業的發展起到巨大的促進作用。
Ⅶ 請問資產證券化ABS與REITs的不同點是什麼呢感謝！
ARS和REITs不同點：
1、兩者定義不同，ABS是資產抵押債券，REITs是房地產信託投資基金。
2、ABS 是你有房產，然後拿去做抵押，發型債券。REITs 是公募來錢之後去做房地產投資。
(7)安置房資產證券化擴展閱讀：
一、資產證券化的種類范圍
⒈根據基礎資產分類。
根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。
⒉根據資產證券化的地域分類。
根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。
⒊根據證券化產品的屬性分類。
根據證券化產品的金融屬性不同，可以分為股權型證券化、債券型證券化和混合型證券化。
二、REITs 分類方法
1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用於投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信託契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資於房地產資產。契約型 REITs 本身並非獨立法人，僅僅屬於一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受託人接受委託對房地產進行投資。
二者的主要區別在於設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國佔主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。
權益型 REITs 投資於房地產並擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在於，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發後進行轉售。
抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介於權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所佔比例不到 10%，並且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性
3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資於新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不願持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。
4、根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。
私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。
公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信託資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。
網路-資產證券化
網路-房地產信託投資基金
Ⅷ 什麼是資產證券化資產證券化的過程是怎麼樣的
資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。 資產證券化僅指狹義的資產證券化。自1970年美國的政府國民抵押協會，首次發行以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種被廣泛採用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎上，現在又衍生出如風險證券化產品。
⒈根據基礎資產分類。根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。
⒉根據資產證券化的地域分類。根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。
國內融資方通過在國外的特殊目的機構（Special Purpose Vehicles，SPV）或結構化投資機構（Structured Investment Vehicles，SIVs）在國際市場上以資產證券化的方式向國外投資者融資稱為離岸資產證券化；融資方通過境內SPV在境內市場融資則稱為境內資產證券化。
⒊根據證券化產品的屬性分類。根據證券化產品的金融屬性不同，可以分為股權型證券化、債券型證券化和混合型證券化。
值得注意的是，盡管資產證券化的歷史不長，但相關證券化產品的種類層出不窮，名稱也千變萬化。最早的證券化產品以商業銀行房地產按揭貸款為支持，故稱為按揭支持證券（MBS）；隨著可供證券化操作的基礎產品越來越多，出現了資產支持證券（ABS）的稱謂；再後來，由於混合型證券（具有股權和債權性質）越來越多，乾脆用CDOs（Collateralized Debt Obligations)概念代指證券化產品，並細分為CLOs、CMOs、CBOs等產品。最近幾年，還採用金融工程方法，利用信用衍生產品構造出合成CDOs。