Ⅰ 如何從公司財務報表中分析出融資情況，需要計算哪些財務指標
可用過計算財務報表中資產負債率、流動比率、速動比率、現金流量比率等分析融資情況。
一、短期償債能力比率
1、營運資本=流動資產-流動負債=長期資本-長期資產
2、流動比率=流動資產/流動負債
3、速動比率=速動資產/流動負債
4、現金比率=(貨幣資金+交易性金融資產)/流動負債
5、現金流量比率=經營活動現金流量凈額/流動負債
二、長期償債能力比率
1、資產負債率=負債總額/資產總額
2、產權比率=負債總額/股東權益總額
3、權益乘數=資產總額/股東權益總額
4、長期資本負債率=非流動負債/(非流動負債+股東權益)
三、總債務流量比率關系
1、利息保障倍數=息稅前利潤/利息費用=(凈利潤+利息費用+所得稅費用)/利息費用
2、現金流量利息保障倍數=經營活動現金凈流量/利息費用
3、現金流量債務比=經營活動現金流量凈額/債務總額
(1)土地債券融資平衡分析報告擴展閱讀
例如：某公司2017年12月31日流動資產合計3600萬元，其中貨幣資金250萬元，交易性金融資產45萬元，應收票據40萬元，應收賬款2100萬元，預付賬款60萬元，其他應收款120萬元，存貨580萬元，一年內到期的非流動資產240萬元，其他流動資產165萬元。
另得知其流動負債總額為1600萬元。該公司2017年末各項短期償債能力指標。
營運資金=3600-1600=2000萬元
流動比率=3600÷1600=2.25
速動比率=（250+45+40+2100+120）÷1600=1.60
現金比率=（250+45）÷1600=0.184
通過計算我們看出該公司雖然流動比率和速動比率都較高，但現金比率偏低，說明該公司短期償債能力還是有一定風險，應縮短應收賬款回收期，加大催賬力度，以加速應收賬款資金的周轉
參考資料來源：網路-財務分析
Ⅱ 投資方需求的平衡土地是什麼
猜您其實想問的是平衡投資策略吧，它是指旨在平衡風險及回報的投資組合分配及管理方法。投資策略是指對投資資產根據不同需求和風險承受能力進行的安排、配製。包括選擇股票、債券、商品期貨及不動產品種、配製投資資產比例、安排投資周期等內容。
Ⅲ 什麼是土地融資
土地抵押是目前各種融資類項目的核心風控措施之一，由於抵押土地的類型各異（包括出讓地、劃撥地、儲備地等），處置方式也不盡相同，故對土地抵押問題的探討就顯得極為必要。
一、土地抵押的客體是土地使用權
根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：城市市區的土地屬於國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。所以，我國的土地從所有權的角度講，分為國有土地和集體土地。
根據《中華人民共和國物權法》第一百八十四的規定：土地所有權不得抵押。所以，目前我們所講的土地抵押，實質上是指土地使用權的抵押。
二、具體的土地使用權能否抵押取決於法律規定
根據土地所有權的不同，土地使用權首先被分為國有土地使用權和集體土地使用權，法律對兩者有著明顯的區分，從而形成了所謂的土地二元結構。
1、國有土地使用權
國有土地使用權包括國有土地建設用地使用權和國有土地承包經營權。所謂的國有土地建設用地使用權，是指在國有土地上從事房屋和其他地上物建設的權利。所謂國有土地承包經營權，包括家庭承包經營權和國有四荒地土地承包經營權。
上述建設用地使用權根據取得方式和權力內容的不同，又可以進一步細分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權。出讓土地使用權，依據招拍掛或者協議方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法轉讓、抵押，是目前最為自由的土地使用權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條、第二十四條及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條、第六條的規定，劃撥土地使用權，是指特定的國有企業或者公共事業單位、機關等，以無償的方式從國家取得土地使用權，該類土地使用權，權利主體具有特殊性，權利本身沒有期限的限制，但是土地使用權不得私自轉讓和抵押，其抵押，須經土地主管部門同意和審批，並且在實現抵押權時，需要補交土地出讓金。
國有土地用於農業用途的，土地使用人取得的土地使用權被稱為國有土地承包經營權，其權利內容與集體土地承包經營權沒有區別。根據《物權法》第一百八十條、第一百八十四條，家庭承包經營權，至少耕地的家庭承包經營權，被允許轉讓，但嚴禁抵押。四荒地的承包經營權，則可以自由轉讓和抵押。
Ⅳ 債券融資的優勢分析
債券融資和股票融資是企業直接融資的兩種方式，在國際成熟的資本市場上，債券融資往往更受企業的青睞，企業的債券融資額通常是股權融資的3～10倍。之所以會出現這種現象，是因為企業債券融資同股票融資相比，在財務上具有許多優勢。
1．債券融資的稅盾作用。債券的稅盾作用來自於債務利息和股利的支出順序不同，世界各國稅法基本上都准予利息支出在稅前列支，而股息則在稅後支付。這對企業而言相當於債券籌資成本中的相當一部分是由國家負擔的，因而負債經營能為企業帶來稅收節約價值。我國企業所得稅稅率為25%，也就意味著企業舉債成本中有將近1/4是由國家承擔，因此，企業舉債可以合理地避稅，從而使企業的每股稅後利潤增加。
2．債券融資的財務杠桿作用。所謂財務杠桿是指企業負債對經營成果具有放大作用。股票融資可以增加企業的資本金和抗風險能力，但股票融資同時也使企業的所有者權益增加，其結果是通過股票發行籌集資金所產生的收益或虧損會被全體股東所均攤。
債券融資則不然，企業發行債券除了按事先確定的票面利率支付利息外（衍生品種除外），其餘的經營成果將為原來的股東所分享。如果納稅付息前利潤率高於利率，負債經營就可以增加稅後利潤，從而形成財富從債權人到股東之間的轉移，使股東收益增加。
3．債券融資的資本結構優化作用。羅斯的信號傳遞理論認為，企業的價值與負債率正相關，越是高質量的企業，負債率越高。
Ⅳ 什麼是融資用地
一、土地融資，是金融行業中的經營模式之一，其實質是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經營的一種模式，其已經成為國際通用的金融模式。
二、融資用地不等於賣地。
土地融資起源於1998年實行的《中華人民共和國土地管理法實行條例》賦予了我國地方政府出讓土地的權力，使地方政府可將土地出讓以獲得土地出讓金、土地稅費等收入，並將其作為地方財源的政策支持。
在地方財政收入遠遠滿足不了城市化快速發展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融資則順運而生。
(5)土地債券融資平衡分析報告擴展閱讀
內部融資方式包括：
（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。
自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
參考資料來源：網路-房地產融資
參考資料來源：網路-投融資規劃
Ⅵ 融資能力如何分析
一、分析思路
1、分析業務模式的組成，有什麼優缺點。是否有更好的業務模式，為什麼?
2、預計資金需求。可查找相關行業預測分析報告。
3、分析融資能力:
①、各種融資渠道的資金總計;
②、融資總額是否能夠滿足資金缺口。
二、融資渠道具體的分析
融資的渠道可分為:內源融資、商業信用融資、銀行借款、債券融資、票據融資。
內源融資
是指企業籌集並利用自身經營活動產生的資金來對項目進行投資，也就是應自己的錢去投資。
1、項目自身創造現金流能力
a、先分析目標投資項目產生的流入的現金流是否達到融資需求。即投資項目流入的現金流與投資額比較。
2、整體企業創造現金流能力
a、第一點若不能滿足，可利用整個企業經營活動流入的現金流量是否滿足融資需求。
小貼士:預計未來的經營現金流可利用以前年度的平均增長率預計下年的現金流。當然，需要排除以前年度的異常現金流的數值。
b、考慮企業現金股利分配引起的現金支出。首先，利用以前前度數據計算出股利支付佔比，即現金股利總金額/經營現金凈流量;利用股利支付佔比*a步驟預測的經營現金流量，得出以後年度的現金股利支付總金額。
c、計算其他業務的資本開支。
d、考慮機會成本所帶來的收益。(即改變業務模式後，可節省的費用)
d、資金支持=預測的經營現金流量-現金股利分配引起的現金支出-其他業務的資本開支 考慮機會成本所帶來的收益。
e、資金支持與預計融資需求金額的對比。
商業信用融資
其特點為融資期限較短，募集的資金一般用於企業日常運營，不適用於固定資產的投資項目。
當發現企業應收款總額與應付款總額之間的差額越來越大時，可反映出商業信用融資達到一個很高的水平。
銀行借款
1、觀察長短期借款的分配。若企業主要是借短期還短期，反映了資本運作的頻繁使用。但需要注意的是短期借款難以用於大型固定資產的投資。除此之外，如果企業的長期借款呈現逐年下降的現象，可以看出該企業的政策導向是降低資產負債率，以減少長期借款來增強負債的流動性。
2、所借入的款項能否滿足資金缺口。
債券融資和票據融資
預測該項融資金額時，注意有關規定對融資數額的限制。
總的來說，所謂的融資能力分析是將企業對投資項目可募集到的資金是否滿足投資資金，是否可填補資金缺口。
Ⅶ 2017年土地布局價值點在哪
2017年土地布局價值點在哪?
2017-01-08 07:12【源自網路】
2016年末的時候，借著年終盤點、房企總結的機會，采訪了幾家開發商區域公司和集團層面的相關負責人，談到土地投資的時候，表情主要分兩種。
一是去年沒怎麼拿地，或者拿的很多土地是聯合拿地，這些開發商對土地市場的表態，主要是承認土地市場在高位運行，後期開發風險比較大，所以要麼選擇避其鋒芒，要麼聯合拿地、分攤風險；
二是拿了很多地，資金支出有幾百億的開發商，他們對土地市場的分析就是，由於融資成本較低，可動用資金比較充裕，彈葯充足所以拿地，而且會拿周邊地塊、在售樓盤價格等做對比，以印證自己並非是在高位接盤。
其實對於第二種表態，完全沒必要，2016年作為歷史上地王數量最多的一年，很少有開發商能用低價獲取土地，但聯合拿地的相對來說，壓力不會太大，此外即使是獨家獲取了高價地，後期開發方法還是很多，比如引入合作夥伴，分攤成本。
壹、企業層面的土地市場貨幣化
從采訪對象的反饋中，可以很形象的看到土地市場在去年的貨幣化現象，就像上文中提到的「彈葯充足」，而且拿地金額的增長一直持續到12月。
中國指數研究院數據顯示，據不完全統計,去年房企債券融資達到 9039 億元,同比增長 77%,平均利率為5.07%,低於2015年1.2 個百分點。
在融資成本降低的推動下，2016 年20 家代表性企業累計拿地面積 1.4 億平方 米(建築面積),同比增長 38%;累計拿地金額為 8240 億元,同比增長 54%, 其中恆大、世茂、融創、雅居樂、招商等企業拿地金額同比增幅均超過 1 倍。
值得注意的是,國慶節前後各地調控新政出台後,房企拿地規模在小幅下調後又迅速回升,主要源於 政策調整下地價逐步趨穩,加之部分企業存在補倉意願,而同期部分熱點城市土地供應加 大,且優質地塊較多,年末品牌房企拿地規模再次回升,11 月拿地金額環比增長 83%, 12 月仍持續增長,增幅為 32%。
另外全國房企拿地均價來看，也是增長，易居研究院的數據顯示2016年1-11月份，全國房地產開發企業土地購置均價4083元/平方米，再創歷史新高，同比增長26.7%。
上面兩個關於錢的數據都是同比增長的，但實際上，去年房企土地購置總面積同比是下降的，在麵粉貴於麵包的同時，也要看到麵粉實際在減少。
從這些數據來看，未來這些地塊上市的時候，價格同比來說，顯然不可能降很多，但是否能贏得市場，還要看多方面因素。
貳、城市層面的土地市場政策化
看完企業在土地市場上的表現，再看看城市層面。
在全國去庫存政策的指導下,地方政府的土地推出量在持續減少,2016 年,全國 300 個城市共推出各類用地 18.2 億平方米,同比下降 11.0%, 但降幅較 2015 年收窄 7.8 個百分點；土地成交量同比也持續下滑,共成交 15.0 億平方米,同比下降 5.7%。
土地供應量減少的同時，土地出讓金同比大漲，呈明顯的量跌價漲格局。
數據顯示，全國各類土地成交出讓金合計 2.9 萬億元,同比增長 30.3%,其中,住宅用地出讓金同比大幅增長 40.2%，主要是受二季度以來上海（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）等重點一二線城市的土地市場拉動，其中住宅用地熱度最高，帶動全國二、三季度住宅用地出讓金同比分別增長 87.1%、61.7%。
不過，這些城市中一個特例，就是帝都北京（樓盤），土地出讓的總量和總價雙降。中原地產首席分析師張大偉統計數據顯示，北京全年公開招拍掛規劃建築面積747.8萬平米，是最近十年的低點；全年合計出讓土地44宗（3宗棚戶區），合計獲得土地出讓金852.51億元，和去年的2217億元土地出讓金相比，跌幅達到了61.5%，是2008年來北京土地出讓收入最少的一年。
另外一個特點是，土地市場上城市熱度的區分在2016年尤其明顯，二線城市住宅用地成交量價的增幅都超過一線城市。
其中一線城市住宅土地成交 1464 萬平方米,同比下降 50.9%,而二線城市住宅用 地累計成交 3.1 億平方米,同比小幅增長 0.3%,其中又以寧波（樓盤）、無錫（樓盤）、天津（樓盤）等城市增幅最為顯著, 寧波同比增長高達105%。
土地成交金額上，一線城市去年住宅用地累計出讓金為 2463 億元,同比下降 28.4%,而二線城市住宅用地出讓金 1.5 萬億元,同比增長 83.4%。
張大偉統計的數據顯示，去年全國有10個城市的土地出讓金超過了北京，其中9個城市土地出讓金超過千億，這9個城市中，蘇州、南京和杭州（樓盤）分列前三，上海作為一線城市中土地出讓金最高的位居第四。
這些數據背後，實際反應的是當地政府對土地出讓市場的監管程度，過去一年，一線城市在土地出讓總量、出讓價格兩方面實際做了很多限制，其中尤以北京為甚，張大偉的點評是：限價、限售、限面積、限資金、限持有，2016年北京土地市場調控已經嘗試到了極致，北京是在土地供應結構上最努力做調控的城市。
叄、未來土地布局價值點
在企業層面，土地市場變成了貨幣市場，融資成本的高低、融資規模的大小在很大程度上決定了房企的土地投資策略；在地方政府層面，土地市場依然是政策市場，樓市供需的格局決定了是去庫存還是補庫存。
這些基本面的分析，最終還是要回答房地產行業未來的價值點究竟在哪裡？
還是分享一下采訪對象的反饋，綜合來看，開發商對行業價值點的研究可以按城市劃分：
一方面是一線城市以及二線熱點城市，這類城市基本告別住房短缺的時代，數據上顯示，15 個二線城市人均住房建築面積超 40 平米，一線城市中,除深圳（樓盤）外,北上廣人均住房擁有量均在 32 平米左右,而一線城市依然給人以住房緊張的直觀感受，主要是因為一線城市的住房分布不平衡，即是說少量財富人群占據了較大的房屋數量。
所以開發商針對這類城市的策略，就是深入存量房市場和改善型市場。
另一方面是有潛力的三四線城市，和訊房產采訪的多個開發商都透露了對京津冀一體化區域的土地儲備情況，並表現出對其未來開發價值的認可。
而多個研究機構也認為，核心城市房價高企、土地成本居高不下將帶動需求向周邊擴散,一線城市周邊縣市仍是布局價值點，此外隨著城市軌道交通的日益完善,郊區及周邊縣市與一線核心城區的通勤時間縮短, 將更有利於需求向周邊擴散。為解決大城市的諸多問題,將有意識的向周邊城 市轉移成為可行路徑之一。
對於開發商來說,一線城市周邊區縣算是新一輪機會中的布局價值點，不過要注意的是，這部分區域的價值來自於一線城市人口與產業的轉移，在實際開發中需要注意產業承接是否實際有效。