A. 土增稅清算時，利息支出有金融機構證明，其他房地產開發費用按建造成本5%扣，但當地政府規定10%，應按哪個
土增稅清算時，利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5 ％以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10 ％以內計算扣除。
B. 支付給非金融機構的借款利息可稅前扣除嗎
可以。
《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》對其有相應的規定：
第六條 計算應納稅所得額時准予扣除的項目，是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。下列項目，按照規定的范圍、標准扣除：
（一）納稅人在生產、經營期間，向金融機構借款的利息支出，按照實際發生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，不高於按照金融機構同類准予扣除。
（二）納稅人支付給職工的工資，按照計稅工資扣除。計稅工資的具體標准，由省、自治區、直轄市人民政府規定，報財政部備案。
(2)利息支出無法提供金融機構貸款利息證明擴展閱讀：
《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》相關法條：
第三十五條稅務機關負責徵收、管理、稽查、行政復議的人員的職責應當明確，並相互分離、相互制約。稅務人員徵收稅款和查處稅收違法案件。
納稅人、扣繳義務人或者稅收違法案件有利害關系的，應當迴避，納稅人、扣繳義務人有權向稅務機關了解國家稅收法律、行政法規的規定以及與納稅程序有關的情況。
第三十六條 納稅人有權要求稅務機關為納稅人、扣繳義務人的情況保密。稅務機關應當依法為納稅人、扣繳義務人的情況保密。
C. 利息支出扣除時的憑證是什麼
【問題】 房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什麼？未發生借款利息支出可以扣除嗎？ 【解答】 房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。開發項目未發生利息支出的，房地產開發費用以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。 對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用採用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。
D. 非金融企業向金融企業借款的利息支出,金融企業的各項存款.....行納稅調整
非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批准發行債券的利息支出； 按照《企業所得稅法實施條例》（國務院令2007年第512號）第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的利息支出，准予扣除：
「非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批准發行債券的利息支出」，直接明確為「准予扣除」。也就是說，通過金融機構發放的貸款利率，會受到金融機構或行業本身相關法規對貸款利率上下限的規范，企業所得稅法規對計息利率不再限制。
E. 向非金融機構貸款，利息支出如何稅務處理
問：位於南京市六合區的某裝飾公司是一家成立不久的小公司，由於向銀行貸款的申請一直未通過，為解燃眉之急，公司在2014年初向另一家熟悉的企業借款200萬元用於日常經營，期限2年，約定年利率15%，每年年底支付利息。但是在2014年度企業所得稅匯算清繳時，公司的李會計咨詢，原來公司2014年要支付借款利息30萬元，這筆利息支出應如何稅前扣除?根據《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第34號)第一條的規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，准予稅前扣除。鑒於目前我國對金融企業利率要求的具體情況，企業在按照合同要求首次支付利息並進行稅前扣除時，應提供“金融企業的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。“金融企業的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況。該金融企業應為經政府有關部門批准成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信託公司等金融機構。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。因此，李會計所在的裝飾公司可以比照上述規定計算可以扣除的利息支出，並在辦理匯繳申報時向主管稅務機關提供相關證明材料。
F. 房地產開發企業發生的開發費用,不能提供金融機構證明的
你這樣算正確.
根據土地增值稅暫行條例實施細則中有關費用扣除的規定：
財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產開發費用,按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除.
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除這個（一）指的是取得土地使用權所支付的金額,（二）指的是（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本）,包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用.
房地產企業(一)（二）可加計20%：（1000+800）X120%=2160萬
開發費用的扣除限額為：（1000+800）X10%=180,實際費用合計為400萬,不可以全額扣除,只能扣除180萬
增值額=3000-2160-180=660萬
G. 利息支出的法律依據
1、借款費用是納稅人為經營活動的需要承擔的、與借入資金相關的利息費用，包括：（1）長期、短期借款的利息；（2）與債券相關的折價或溢價的攤銷；（3）安排借款時發生的輔助費用的攤銷；（4）與借入資金有關，作為利息費用調整額的外幣借款產生的差額。2、納稅人發生的經營性借款費用，符合條例對利息水平限定條件的，可以直接扣除。為購置、建造和生產固定資產、無形資產而發生的借款，在有關資產購建期間發生的借款費用，應作為資本性支出計入有關資產的成本；有關資產交付使用後發生的借款費用，可在發生當期扣除。納稅人借款未指明用途的，其借款費用應按經營性活動和資本性支出佔用資金的比例，合理計算應計入有關資產成本的借款費用和可直接扣除的借款費用。
3、從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。
4、（1）、納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。（《企業所得稅稅前扣除辦法》國稅發[2000]84號）（2）、集團公司統一向金融機構借款，所屬企業申請使用，只是資金管理方式的變化，不影響所屬企業使用的銀行信貸資金的性質，不屬於關聯企業之間的借款，因此，對集團公司所屬企業從集團公司取得使用的金融機構借款支付的利息，不受《企業所得稅稅前扣除的辦法》第三十六條「納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除」的限制，凡集團公司能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬企業使用集團公司轉貸的金融機構借款支付的利息，不高於金融機構同類同期貸款利率的部分，允許在稅前全額扣除。（國家稅務總局關於中國農業生產資料集團公司所屬企業借款利息稅前扣除問題的通知國稅函[2002]837號 ）（3）、因納稅人與其關聯企業不按照獨立企業之間的業務往來收取借款利息，而減少其應納稅所得額的，稅務機關有權進行納稅調整。對有規定借款限期的，可按照人民銀行制定的同類、同期貸款基準利率進行納稅調整；對未規定借貸限期的，可按照人民銀行制定的一年期貸款基準利率進行納稅調整。納稅人在納稅年度內應計未計、少計利息支出的，不得移轉以後年度補扣。（浙地稅函[2004]548號）
5、 納稅人為對外投資而借入的資金發生的借款費用，應計入有關投資的成本，不得作為納稅人的經營性費用在稅前扣除。（《企業所得稅稅前扣除辦法》國稅發[2000]84號 ）納稅人為對外投資而發生的借款費用，除關聯方借款另有規定外，符合《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》第六條規定的，可以直接扣除，不需要資本化計入有關投資的成本。納稅人為對外投資而從關聯方借入資金，其發生的借款費用，按《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號）第三十六條規定執行。（浙國稅所[2003]45號）
6、企業向金融機構或非金融機構借款，預提屬於當年度應承擔而按借款合同約定應在以後年度支付的利息費用，允許稅前扣除。（浙地稅函[2004]34號）
7、納稅人之間相互拆借資金，借資方企業的股權結構沒有發生改變的，出資方企業從借資方企業取得的收入，能出具借資方企業主管稅務機關完稅證明的，按「投資收益」處理；不能出具完稅證明的，出資方企業按「利息收入處理，借資方企業視作「利息支出，按浙地稅函[2004]548號第一條的有關規定處理。（浙地稅函[2005]566號）
8、納稅人在生產經營期間，向金融機構借款的利息支出，按照實際發生數扣除；向非金融機構、本單位職工集資和其他個人的借款利息支出，為了便於計算，暫按下列辦法執行：
（1）凡不高於按照年利率12%計算的數額以內的部分，允許在稅前扣除。
（2）高於年利率12%而不高於本企業當年度實際取得同類、同期金融機構貸款最高利率計算的數額以內部分，經主管稅務機關審核後，允許稅前扣除，超過部分不得稅前扣除。
（3）高於年利率12%而本企業當年度沒有取得同類、同期金融機構貸款或者實際取得的同類、同期金融機構貸款最高利率低於12%的，按上述第（一）款處理，超過部分不允許稅前扣除。（浙地稅函[2004]548號）
9、納稅人向非金融機構借款利息支出的標准仍按省局浙國稅所〔2005〕10號文件規定執行。納稅人利息支出稅前扣除應附借款合同（協議）及發票。納稅人未按獨立企業之間的業務往來支付利息，應按《征管法》有關規定處理。（浙江省國家稅務局關於2005年度企業所得稅匯算清繳有關問題的通知） 企業將借入的資金又轉借給其他單位使用，應按規定結算利息，並繳納營業稅等稅費；資金使用單位憑對方單位開具的地稅機關監制的票據，按本文件若干政策問題第（二）條規定處理。（金地稅政〔2007〕1號）
H. 房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什麼
房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。百 財 易老師為您解答
I. 房地產企業利息支出扣除時的憑證是什麼
【解答】房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%以內（具體比率視該地方規定）計算扣除。開發項目未發生利息支出的，不予扣除。
對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用採用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%以內（具體比率視該地方規定）進行計算扣除。
J. 這個土增清算中利息的扣除，能取得金融機構證明的，能據實扣除，不能取得證明的，只能扣10%，那
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定：
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第（一）款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。
第（二）款規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
第（三）款規定，房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
青島市地方稅務局關於印發〈房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答〉的通知》（青地稅函[2009]47號
）明確規定，房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。
2、《貸款通則》第二條規定，本通則所稱貸款人，系指在中國境內依法設立的經營貸款業務的中資金融機構。本通則所稱借款人，系指從經營貸款業務的中資金融機構取得貸款的法人、其他經濟組織、個體工商戶和自然人。本通則中所稱貸款系指貸款人對借款人提供的並按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。
第七條規定，委託貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委託人提供資金，由貸款人（即受託人）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款。貸款人（受託人）只收取手續費，不承擔貸款風險。
因此，委託銀行貸款也屬於銀行貸款。企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除
，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。此時金融機構證明為：委託貸款合同，銀行的代收利息單據。
《金融機構管理規定》第三條規定，本規定所稱金融機構是指下列在境內依法定程序設立、經營金融業務的機構：
（一）政策性銀行、商業銀行及其分支機構、合作銀行、城市或農村信用合作社、城市或農村信用合作社聯合社及郵政儲蓄網點；
（二）保險公司及其分支機構、保險經紀人公司、保險代理人公司；
（三）證券公司及其分支機構、證券交易中心、投資基金管理公司、證券登記公司；
（四）信託投資公司、財務公司和金融租賃公司及其分支機構，融資公司、融資中心、金融期貨公司、信用擔保公司、典當行、信用卡公司；
（五）中國人民銀行認定的其他從事金融業務的機構。
因此，財務公司、信託投資公司屬於金融機構，拍賣行不屬於金融機構。
對金融機構的貸款，能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。對非金融機構的貸款不適用該規定。