土地增值稅利息非金融機構

『壹』 土增稅清算時，利息支出有金融機構證明，其他房地產開發費用按建造成本5%扣，但當地政府規定10%，應按哪個

土增稅清算時，利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5 ％以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10 ％以內計算扣除。

『貳』 土地增值稅 貸款利息費用

利息支出是不能計入開發成本的，利息支出屬於期間費用，開發成本是開發房地產發生的成本。推薦你查《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細則》。

『叄』 非金融機構借款利息能否在財務費用中據實扣除 土地增值稅

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定「財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除。」，因此非金融機構借款利息是不能據實扣除的。只能與管理費用、銷售費用，按不超過「取得土地使用權時支付的金額+房地產開發成本」的10%的比例計算扣除。

『肆』 土地增值稅清算：利息扣除需合規

土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定，開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據現行財務會計制度的規定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。而土地增值稅暫行條例實施細則第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不能按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。

《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規定，（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。可見，在土地增值稅扣除項目中，正確歸集利息支出是計算房地產開發費用的重要一環。筆者提醒納稅人注意的是，利息扣除時不能忽視以下幾個問題。

資本化利息應並入財務費用中扣除

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十七條規定，審核利息支出時應當重點關註：（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。而按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號文件和《企業會計准則第17號借款費用》規定，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工後，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分已經在「開發土地和新建房及配套設施的成本」中，因此，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的屬於資本化的利息支出，不能在開發成本扣除，而是調整至財務費用中計算扣除。同時，還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。

違反常規的利息支出不允許扣除

土地增值稅暫行條例實施細則第七條（三）第二款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規定，（一）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規定，納稅人應特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤並按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。

未實際支付的利息支出不允許扣除

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條規定，（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。（三）扣除項目金額應當准確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為准。稅收征管法第十九條規定，納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的法規設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算。《國家稅務總局關於進一步加強普通發票管理工作的通知》（國稅發〔2008〕80號）規定，在日常檢查中發現納稅人使用不符合規定發票特別是沒有填開付款方全稱的發票，不得允許納稅人用於稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。依據上述規定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據，才可按照規定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付的或沒有合法憑據的利息支出，都不允許扣除。