① 房產抵債涉及到哪些稅收問題
二、以土地投資入股涉及哪些稅費?
專家回復:
企業出售房屋(你公司以房產抵債,比照銷售不動產稅務處理),到房產所在地的產監處辦理相關過戶手續時,按照規定繳納各項稅費。
第一,企業購置的房產,按照銷售收入扣除購置原價後的余額計征5%的營業稅。
第二,根據城市維護建設稅及教育費附加和地方教育附加徵收的規定,在徵收營業稅同時應徵收城市維護建設稅及教育費附加、地方教育附加,分別按營業稅稅額的7%、3%和1%徵收。
第三,根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定,出售房屋時簽訂的合同應納印花稅,適用稅率為萬分之五,產權證書按件貼花5元。
第四,凡對單位轉讓舊房及建築物和個人轉讓非住宅類的其他類型的舊房及建築物,可按以下三種方法之一計算繳納土地增值稅:(1)轉讓舊房及建築物能提供購房發票及完稅憑證的,可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額以及繳納的相關稅金作為扣除額,計算繳納土地增值稅;(2)可委託由政府批准設立,國有資產管理部門授予評估資格的各類資產評估機構,按照重置成本法對房屋及建築物進行評估,按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅;(3)既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,按轉讓收入的90%作為扣除項目金額計征土地增值稅,即徵收率為3%。
第五,企業所得稅。
營業稅的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。你公司該筆債務重組業務如果在合同中約定簽訂即生效,那麼該項業務納稅時間即已發生,如果簽訂在房產辦理完過戶手續後生效並進行相關債務處理,則應該在房產產權轉移時納稅。
根據《營業稅暫行條例》第十二條規定:營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
《營業稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天,為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為應稅行為完成的當天。條例第十二條所稱收訖營業收入款項,是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成後收取的款項。
納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,採取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
② 抵債資產的稅收處理
現按抵債資產的取得、持有、處置環節所涉及稅收處理分析如下: 以物抵債是債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償金融企業債權的行為。在此環節涉及的稅收主要有:
1.營業稅。以物抵債是以收回實物資產或財產權利的方式收回債權,也包含未繳納營業稅的利息收入。金融企業收回抵債資產包含的未稅利息收入應在收回抵債資產時確認,計算繳納營業稅。在抵債協議或法院裁決書中一般有明確抵債金額和利息劃分;如無明確此項時,按照稅法原則,需以抵債資產公允價值作為抵債金額。在抵債環節營業稅處理分為以下3種情況:
(1)抵債資產金額和抵債本金與利息金額均確定時,按抵債的利息部分計入利息收入。抵債的已稅利息收入因在計提時已繳納營業稅,因此在抵債收回時是應收利息款收回,不繳納營業稅;抵債的未稅利息收入則應在抵債收回時計入利息收入繳納營業稅。
(2)抵債資產金額確定,但抵債金額未能明確抵債的本金與利息金額,按照常規金融企業先沖本金。大於本金小於等於利息部分需區分已稅利息和未稅利息,計算應納營業稅。
(3)抵債資產金額不確定,當抵債資產公允價值小於等於金融企業應收本金與利息之和時,按(2)的原則處理。
抵債資產取得環節,特別在通過司法程序獲得抵債資產時,債務方往往不配合,或債務人已關閉破產,在此環節應由債務人繳納的抵債資產營業稅等相關稅金,往往由金融企業代繳。需要注意的是,抵債資產欠繳的稅費應在確定抵債金額時予以扣除。另外因抵債資產價值一般不會超過金融企業債權之和,對此情況不予考慮。
2.所得稅。
(1)抵債資產折價金額高於債權金額。《國家稅務總局關於金融保險企業所得稅若干問題的通知》(國稅函[2000]906號)規定:金融保險企業收回的以物抵債非貨幣財產,經評估後的折價金額若高於債權的金額,凡退還給原債務人的部分,不作為應稅收入;不退還給原債務人的部分,應計入應稅收入,按規定計算繳納企業所得稅。
(2)抵債資產折價金額低於債權金額。《金融企業呆賬損失稅前扣除管理辦法》(國家稅務總局令第4號)規定:金融企業對依法取得的抵債資產,按評估確認的市場公允價值入賬後,扣除抵債資產接收費用,小於貸款本息的差額,經追償後仍無法收回的債權,可以作為呆賬在企業所得稅前扣除。
3.契稅。
金融機構獲得土地、房屋等抵債資產的所有權時,應繳納契稅,稅率為成交價格的3%~5%。
4.印花稅。
根據稅法規定,因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方,應就雙方書立的產權轉移書據,按產權轉移書據計稅貼花,就所載金額繳納萬分之五的印花稅。 大多數抵債資產取得後不能立即變現,會持有一定的時間。同時為提高抵債資產的持有效率,債權人會在處置抵債資產前將其出租或自用。抵債資產持有環節涉及稅收處理如下:
1.營業稅。抵債資產包括房產、土地使用權、機器設備、交通工具、商品物資等實物資產。在未出售前,具備條件的這些抵債資產可以用於出租,按租賃業計征營業稅。
2.所得稅。抵債資產持有環節的收益應按規定計入所得稅應稅收入。抵債資產提取的折舊費用和無形資產攤銷費用可以在稅前扣除。《企業債務重組業務所得稅處理辦法》規定:債權人(企業)取得的非現金資產,應當按照該有關資產的公允價值(包括與轉讓資產有關的稅費)確定其計稅成本,據以計算可以在企業所得稅前扣除的固定資產折舊費用、無形資產攤銷費用或者結轉商品銷售成本等。因此金融企業在計算所得稅扣除項目時,不要遺漏抵債固定資產的折舊費用、無形資產攤銷費用等。
3.印花稅。將抵債資產出租時,應按《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉的租賃合同繳納印花稅。
4.房產稅。金融企業通過抵債方式獲得了抵債房地產的所有權,應按規定繳納房產稅。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。未出租的則按金融企業會計賬簿抵債房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納,稅率為1.2%。
5.土地使用稅。根據稅法規定,土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納,所以金融企業擁有的土地使用權應繳納土地使用稅。
6.車船使用稅。金融企業擁有並且使用抵債的車船時,應按《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》繳納車船使用稅。 1.增值稅。處置抵債資產稅收處理上屬於銷售行為,當處置的抵債資產屬於增值稅應稅貨物時按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定繳納增值稅。
2.營業稅。在處置抵債資產時,營業稅稅收處理分為以下三種情況:
(1)按轉讓取得收入計算繳納營業稅。轉讓抵債的專利權、商標權等權利資產的所有權、使用權屬營業稅轉讓無形資產稅目時(不含土地使用權),按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定以轉讓取得收入為計稅價格計算繳納營業稅。
(2)按處置取得收入減除作價余額計算繳納營業稅。金融企業處置抵債的不動產、土地使用權時,按照《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)的規定納稅,即:以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。這是在抵債資產處置中特別需要注意的稅收政策。
(3)免繳營業稅。金融企業轉讓抵債取得的股權時,對股權轉讓不徵收營業稅。
3.土地增值稅。金融企業處置抵債取得的國有土地使用權、地上的建築物及其附著物時,應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定計算繳納土地增值稅。由於土地增值稅計算復雜,在實務工作中會按處置收入的一定比例徵收。
4.印花稅。金融企業轉讓抵債財產所有權、版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權簽訂的書據,應按產權轉移書據繳納印花稅。
5.所得稅。金融企業處置抵債資產取得的收入應計入所得稅計稅收入,同時按照抵債資產取得環節確定的計稅成本結轉。若抵債資產按計稅成本計提的折舊或攤銷額已在稅前扣除過,在處置時按抵債時計稅成本減去已在稅前扣除的折舊或攤銷後的余額所得稅前扣除。若抵債資產處置時為損失,則按《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定進行稅務處理。
③ 抵押物處置稅費包括哪些
公司的運營離不開這樣那樣的稅,而在財務工作中對於各項稅收的賬目處理都需要做好。那麼,抵押物處置稅費包括哪些?重慶稅收策劃一諾財務稱,這是很多新手財務工作者經常不清楚的地方,下面就為大傢具體來說說其中包含的稅費內容有哪些?
一、與未來處置抵押房地產有關的主要稅費
不要再次辜負她期待的眼神
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在考慮抵押物未來可能發生的風險和損失中,如何確定預計未來可能處置抵押房地產應繳納的主要稅費額,並在提交給金融機構的評估報告中,將房地產市場值中扣除掉未來可能處置抵押物時繳納的稅費,是房地產或土地評估師的一項重要工作,是評估師對處置房地產的相關政策法律法規的理解,也是考驗著評估師的執業水平與能力。與處置企業的房地產有關的稅收科目主要有印花稅、交易手續費、營業稅及其附加、土地增值稅等,另外,如果在建工程存在應繳而未繳的各種政府行政事業性及資源性收費等,在處置抵押在建工程時,應當按照規定予以補繳,這些費用也構成在建工程抵押權的優先受償權。
二、關於營業稅及所適用的稅目
根據《中華人民共和國營業稅條例》、《中華人民共和國營業稅條例實施細則》,營業稅的征稅范圍包括在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的經營行為。營業稅的計稅依據為各種應稅勞務收入的營業額、轉讓無形資產的轉讓額、銷售不動產的銷售額(三者統稱為營業額),營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用,其中銷售不動產的稅率為5%,轉讓無形資產的稅率為5%。企業用於向金融機構貸款的抵押物大部分集中為房地產,包括土地使用權、各類房產、在建工程等,在房地產評估中,在確定抵押價值時,上述抵押物基本都需扣除未來可能處置抵押物時繳納的營業稅,其中較難明確的是處置在建工程和土地使用權項目所適用的營業稅稅目。
三、關於土地增值稅原值的確定
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人,以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。是以轉讓房地產取得的收入,減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據,並按照四級超率累進稅率進行徵收的。其中如何確定法定扣除項目金額中的房地產取得的原值為計算土地增值稅額的難點。
④ 關於金融機構抵債土地處置中的稅費該如何繳納
金融機構抵債土地處置過程中涉及土地使用權轉移的,應當依法繳納有關稅費。金融機構轉讓抵債土地使用權的,以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價後的余額為營業額計征營業稅。對於金融機構抵債土地欠繳土地使用權出讓金的,應由取得抵債土地的金融機構繳納。但對以出讓方式取得的土地使用權在辦理抵押登記時,登記部門對欠繳土地使用權出讓金的有關情況未予明示並給予辦理抵押登記的,對欠繳的土地使用權出讓金應向原土地使用權人追繳,而不得向金融機構追繳或要求代墊。
⑤ 金融企業收到的抵押房產如何征房產稅
金融企業收到的抵押房產如何征房產稅的規定如下:
對金融企業取得的以物抵債的房產,凡金融企業未投入使用或在帳務處理上未記入"固定資產"科目的,在國家稅務總局末作統一規定之前,暫免徵收房產稅、城鎮土地使用稅。
房產稅稅收特點:
1、房產稅屬於財產稅中的個別財產稅,其征稅對象只是房屋;
2、徵收范圍限於城鎮的經營性房屋;
3、區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法,對於自用的按房產計稅余值徵收,對於出租房屋按租金收入征稅。
⑥ 金融企業取得抵債房產是否繳房產稅、城鎮土地使用稅
根據《遼寧省地方稅務局關於明確房產稅和城鎮土地使用稅有關業務問題的通知》(遼地稅函〔2001〕181號)文件的規定:「對金融企業取得的以物抵債的房產,凡金融企業未投入使用或在帳務處理上未記入「固定資產」科目的,在國家稅務總局未作統一規定之前,暫免徵收房產稅、城鎮土地使用稅。」
⑦ 金融機構抵押房收回後如何交房產稅
金融機構抵押房收回後想要交房產稅的話,直接去房產部門辦理,房產證之後再進行繳納稅費就可以了。
⑧ 銀行抵債資產拍賣的金額大於貸款本息,剩餘金額能用來交稅嗎
1.取得的處理
以物抵債是債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償金融企業債權的行為。在此環節涉及的稅收主要有:
(1)增值稅(營改增)
以物抵債是以收回實物資產或財產權利的方式收回債權,也包含未繳納增值稅的利息收入。金融企業收回抵債資產包含的未稅利息收入應在收回抵債資產時確認,計算繳納增值稅。在抵債協議或法院裁決書中一般有明確抵債金額和利息劃分;如無明確此項時,按照稅法原則,需以抵債資產公允價值作為抵債金額。在抵債環節增值稅處理分為以下3種情況:
①抵債資產金額確定,但抵債金額未能明確抵債的本金與利息金額,按照常規金融企業先沖本金。大於本金小於等於利息部分需區分已稅利息和未稅利息,計算應納增值稅。
②抵債資產金額和抵債本金與利息金額均確定時,按抵債的利息部分計入利息收入。抵債的已稅利息收入因在計提時已繳納增值稅,因此在抵債收回時是應收利息款收回,不繳納增值稅;抵債的未稅利息收入則應在抵債收回時計入利息收入繳納增值稅。
③抵債資產金額不確定,當抵債資產公允價值小於等於金融企業應收本金與利息之和時,按①的原則處理。
(2)所得稅
①抵債資產折價金額高於債權金額
金融保險企業收回的以物抵債非貨幣財產,經評估後的折價金額若高於債權的金額,凡退還給原債務人的部分,不作為應稅收入;不退還給原債務人的部分,應計入應稅收入,按規定計算繳納企業所得稅。
②抵債資產折價金額低於債權金額
金融企業對依法取得的抵債資產,按評估確認的市場公允價值入賬後,扣除抵債資產接收費用,小於貸款本息的差額,經追償後仍無法收回的債權,可以作為呆賬在企業所得稅前扣除。
(3)印花稅
根據稅法規定,因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方,應就雙方書立的產權轉移書據,按產權轉移書據計稅貼花,就所載金額繳納萬分之五的印花稅。
(4)契稅
金融機構獲得土地、房屋等抵債資產的所有權時,應繳納契稅,稅率為成交價格的3%~5%。
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⑨ 如何進行抵債資產的財務稅收處理
一、抵債資產的財務稅收處理
(一)財務處理
1.企業取得的抵債資產,應按其公允價值,借記本科目,原已計提資產減值准備的,借記「壞賬准備」、「貸款損失准備」等科目,按應收債權的賬面余額,貸記「貸款」、「應收利息」、「長期應收款」、「其他應收款」等科目,按應支付的相關稅費,貸記「應交稅費」科目,按其差額,借記「營業外支出」或貸記 「營業外收入」科目。
2.抵債資產保管期間取得的收入,借記「現金」、「銀行存款」、「存放中央銀行款項」等科目,貸記「營業外收入」科目。保管期間發生的費用,借記「營業外支出」科目,貸記「現金」、「銀行存款」、「存放中央銀行款項」等科目。
3.企業取得抵債資產後如轉為自用,應在相關手續辦妥時,按轉為自用資產的賬面價值,借記「固定資產」等科目,貸記本科目。
4.處置抵債資產時,應按實際取得的處置收入,借記「現金」、「銀行存款」、「存放中央銀行款項」、「長期應收款」、「其他應收款」等科目,已計提跌價准備的,借記本科目(跌價准備),按應支付的相關稅費,貸記「應交稅費」科目,按其賬面余額,貸記本科目,按其差額,貸記「營業外收入」科目或借記「營業外支出」科目。
(二)稅收處理
現按抵債資產的取得、持有、處置環節所涉及稅收處理分析如下:
1.取得的處理
以物抵債是債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償金融企業債權的行為。在此環節涉及的稅收主要有:
(1)增值稅(營改增)
以物抵債是以收回實物資產或財產權利的方式收回債權,也包含未繳納增值稅的利息收入。金融企業收回抵債資產包含的未稅利息收入應在收回抵債資產時確認,計算繳納增值稅。在抵債協議或法院裁決書中一般有明確抵債金額和利息劃分;如無明確此項時,按照稅法原則,需以抵債資產公允價值作為抵債金額。在抵債環節增值稅處理分為以下3種情況:
①抵債資產金額確定,但抵債金額未能明確抵債的本金與利息金額,按照常規金融企業先沖本金。大於本金小於等於利息部分需區分已稅利息和未稅利息,計算應納增值稅。
②)抵債資產金額和抵債本金與利息金額均確定時,按抵債的利息部分計入利息收入。抵債的已稅利息收入因在計提時已繳納增值稅,因此在抵債收回時是應收利息款收回,不繳納增值稅;抵債的未稅利息收入則應在抵債收回時計入利息收入繳納增值稅。
③)抵債資產金額不確定,當抵債資產公允價值小於等於金融企業應收本金與利息之和時,按①的原則處理。
(2)所得稅
①抵債資產折價金額高於債權金額
金融保險企業收回的以物抵債非貨幣財產,經評估後的折價金額若高於債權的金額,凡退還給原債務人的部分,不作為應稅收入;不退還給原債務人的部分,應計入應稅收入,按規定計算繳納企業所得稅。
②)抵債資產折價金額低於債權金額
金融企業對依法取得的抵債資產,按評估確認的市場公允價值入賬後,扣除抵債資產接收費用,小於貸款本息的差額,經追償後仍無法收回的債權,可以作為呆賬在企業所得稅前扣除。
(3)印花稅
根據稅法規定,因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方,應就雙方書立的產權轉移書據,按產權轉移書據計稅貼花,就所載金額繳納萬分之五的印花稅。
(4)契稅
金融機構獲得土地、房屋等抵債資產的所有權時,應繳納契稅,稅率為成交價格的3%~5%。
2.持有環節的處理
大多數抵債資產取得後不能立即變現,會持有一定的時間。同時為提高抵債資產的持有效率,債權人會在處置抵債資產前將其出租或自用。抵債資產持有環節涉及稅收處理如下:
(1)增值稅(營改增)
抵債資產包括房產、土地使用權、機器設備、交通工具、商品物資等實物資產。在未出售前,具備條件的這些抵債資產可以用於出租,按租賃業計征增值稅。
(2)所得稅
抵債資產持有環節的收益應按規定計入所得稅應稅收入。抵債資產提取的折舊費用和無形資產攤銷費用可以在稅前扣除。《企業債務重組業務所得稅處理辦法》規定:債權人(企業)取得的非現金資產,應當按照該有關資產的公允價值(包括與轉讓資產有關的稅費)確定其計稅成本,據以計算可以在企業所得稅前扣除的固定資產折舊費用、無形資產攤銷費用或者結轉商品銷售成本等。因此金融企業在計算所得稅扣除項目時,不要遺漏抵債固定資產的折舊費用、無形資產攤銷費用等。
(3)房產稅
金融企業通過抵債方式獲得了抵債房地產的所有權,應按規定繳納房產稅。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。未出租的則按金融企業會計賬簿抵債房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納,稅率為1.2%。
(4)印花稅
將抵債資產出租時,應按《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉的租賃合同繳納印花稅。
(5)土地使用稅
根據稅法規定,土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納,所以金融企業擁有的土地使用權應繳納土地使用稅。
(6)車船使用稅
金融企業擁有並且使用抵債的車船時,應按《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》繳納車船使用稅。
3.處置環節的處理
(1)增值稅
處置抵債資產稅收處理上屬於銷售行為,當處置的抵債資產屬於增值稅應稅貨物時按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定繳納增值稅。
在處置抵債資產時,增值稅稅收處理分為以下三種情況:
①按轉讓取得收入計算繳納增值稅、轉讓抵債的專利權、商標權等權利資產的所有權、使用權屬營業稅轉讓無形資產稅目時(不含土地使用權),以轉讓取得收入為計稅價格計算繳納增值稅。
②按處置取得收入減除作價余額計算繳納增值稅
金融企業處置抵債的不動產、土地使用權時,以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。這是在抵債資產處置中特別需要注意的稅收政策。
(3)印花稅
金融企業轉讓抵債財產所有權、版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權簽訂的書據,應按產權轉移書據繳納印花稅。
(4)土地增值稅
金融企業處置抵債取得的國有土地使用權、地上的建築物及其附著物時,應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定計算繳納土地增值稅。由於土地增值稅計算復雜,在實務工作中會按處置收入的一定比例徵收。
(5)所得稅
金融企業處置抵債資產取得的收入應計入所得稅計稅收入,同時按照抵債資產取得環節確定的計稅成本結轉。若抵債資產按計稅成本計提的折舊或攤銷額已在稅前扣除過,在處置時按抵債時計稅成本減去已在稅前扣除的折舊或攤銷後的余額所得稅前扣除。
若抵債資產處置時為損失,則按《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定進行稅務處理。