Ⅰ 問題：有一套房子要做抵押貸款,銀行要求要做房產評估,不知道這個評估怎麼做，收費正常多少
房產評估是二手房交易過程中一個重要的環節。現在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會告訴你房子要評估。比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據評估機構的評估報告，才能向購房者發放貸款。當然，房東在出售房子前，通過專業房產評估也能對所賣的房子心裡有個譜。為了在交易中避免不必要的損失和麻煩，買賣雙方都應該對「房產評估」有一定了解。
影響一套房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。
二手房評估分為「免費評估」和「付費評估」兩種方式。
免費評估：目前除了具有專業資質的房產評估公司以外還有一種新型的網路二手房評估也已趨於成熟。國內幾家大型的房產類網站、或者擁有房產頻道的綜合性網站均開始為消費者提供免費二手房估價這一服務。但值得引起注意的是，現在這些網路提供的評估的結果不具備法律效應，也就是說，銀行不會依據這種估價給予購房者辦理抵押貸款。
付費評估：房產評估是二手房交易過程中一個重要的環節。現在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會告訴你房子需要評估。比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據評估機構的評估報告，才能向購房者發放貸款。辦理按揭貸款的評估，需要具有專業資質的評估機構進行。
二手房評估收費標准：
根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率：房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
Ⅱ 房產評估的相關規定有哪些
房產評估的法律依據有《資產評估法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》等。
【法律依據】根據《資產評估法》第二條，本法所稱資產評估(以下稱評估)，是指評估機構及其評估專業人員根據委託對不動產；
動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，並出具評估報告的專業服務行為。
即建築物因時間經過而造成的損耗，建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗，而建築物折舊可分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
2、土地生熟程度
即基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
3、基準地價
即在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
4、底價
即政府、企業或私人賣出(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起價。
5、標定地價
即時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
6、房屋重置價格
即假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
7、補地價
即在更改政府原出使得土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉使得、出租、抵押劃撥土地使用權，或出使得的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。
8、資本化率
即用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率，實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
Ⅲ 銀行如何評估房子
銀行不負責評估房子的價值，而是金融部門指定或委派的評估機構來進行價格評估。
房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。
房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。
評估類型
1、一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
2、房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
3、特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。
Ⅳ 銀行業金融機構消費者權益保護工作考核評價辦法(徵求意見稿)在法律上有什麼作用
銀行業金融機構消費者權益保護工作考核評價辦法
（徵求意見稿）
第一章 總則
第一條 為科學評估銀行業金融機構消費者權益保護工作開展情況和實際效果，督促銀行業金融機構堅持依法合規、內部自律，認真執行《銀行業消費者權益保護工作指引》，切實維護銀行業消費者（以下簡稱「消費者」）合法權益，制定本辦法。
第二條 銀行業金融機構消費者權益保護工作（以下簡稱「消費者權益保護工作」）考核評價對象為在中華人民共和國境內設立的吸收存款的金融機構、信託公司、汽車金融公司、消費金融公司以及經中國銀監會及其派出機構批准設立的其他金融機構。
第三條 按照法人監管和屬地監管原則，消費者權益保護工作考核評價的實施主體是銀監會及其派出機構。考核評價結果須上報銀監會，由對應的機構監管部門會同消費者權益保護職能部門負責審定。
各級消費者權益保護職能部門應當配合機構監管部門開展消費者權益保護工作考核評價，主動提供本部門掌握的各類相關資料(含統計數據)。
第四條 消費者權益保護工作考核評價堅持科學規范、客觀公正、激勵約束原則。中國銀監會及其派出機構根據市場變化、行業發展及工作重點，適時調整和完善考核標准，通過考核評價
鼓勵先進、鞭策後進。金融消費權益保護
第五條 考核評價結果是銀監會及其派出機構開展消費者權益保護工作評級以及銀行業金融機構監管綜合評級的重要依據，由此相應制定年度監管規劃、配臵監管資源和採取監管措施，有效實施分類監管。
第二章 考核評價要素、總體得分及等級確定
第六條 消費者權益保護工作考核評價要素共5項，包括：制度體系的完備性、制度執行的可靠性、工作開展的有效性、內部控制和嚴重扣分項。
第七條 消費者權益保護工作考核評價要素由定性和定量兩類考核評價指標組成。
第八條 消費者權益保護工作考核評價要素權重總和為100%。為了提高消費者權益保護工作的科學性和實效性，銀監會消費者權益保護職能部門每年根據監管重點和日常監管中發現的主要問題，動態調整考核評價各相關內容以及評價指標的權重分配和評分原則，並在考核評價工作開始之前公布。
第九條 消費者權益保護工作考核評價計分流程包括：指標得分統計、要素得分統計和總體得分統計。
（一）指標得分統計。針對每一考核評價要素中的不同考核評價指標，其基準得分為0分，表明銀行業金融機構已經落實了監管機構提出的監管要求。在此基礎上，未達到相應標準的按照評分原則扣減分數，表現突出的按照評分原則適當加分。
（二）要素得分統計。每一考核評價要素得分為該要素下不同考核評價指標得分的之和。
（三）總體得分統計。考核評價的基準總分為100分，在此基礎上，將各個考核評價要素的得分加總，最後得出考核評價的總體得分。
第十條 消費者權益保護工作考核評價的等級確定。根據分級標准，以考核評價總體得分確定銀行業金融機構消費者權益保護工作的等級。
考核評價要素、考核評價指標以及評分原則詳見附件：《銀行業金融機構消費者權益保護工作考核評價辦法評分原則》。
第三章 考核評價操作流程和職責分工
第十一條 消費者權益保護工作考核評價流程包括：收集信息、初評、復評、審核、結果反饋、檔案歸集等。
第十二條 收集信息
（一）收集基本信息。在對銀行業金融機構進行考核評價之前，（主）監管員應當全面收集相關信息，包括但不限於：非現場監管、現場檢查以及市場准入信息；銀監會及其派出機構消費者權益保護職能部門的相關報告以及二次投訴統計信息；與消費者權益保護工作相關的銀行業金融機構的內部制度規定、組織框架和工作流程說明、工作總結或報告、董事會、高管層以及相關職能部門會議紀要、內外部審計報告、內部考評報告、關於產品和服務的消費者滿意度信息、重大突發事件報告、負面輿情信息、
訴訟或仲裁信息，向社會公眾披露的信息等。
對於銀行業金融機構不願、無法提供的信息或證據以及不能確定有利的信息或證據，應當視為不利信息或證據。
（二）篩選、分析和深入收集信息。在收集基本信息的基礎上，（主）監管員應當對信息進行整理、篩選和初步分析，確定消費者權益保護工作存在的問題與不足以及需要進一步了解的信息。與此同時，（主）監管員可以通過與現場檢查人員、准入監管人員、功能監管人員以及外部審計人員舉行會談等途徑，進一步收集信息，以求全面准確掌握消費者權益保護工作考核評價所需的各類信息。
第十三條 初評
（一）綜合分析。（主）監管員應當根據收集到的與消費者權益保護工作相關的各類信息，進行綜合分析，做到定量指標與定性指標相結合，靜態分析與動態分析相統一。
（二）確定考核評價的初步結果。（主）監管員在根據評分原則考評消費者權益保護工作的每一考核評價指標時，應當做到客觀公正、細致深入，認真填寫考評底稿，確定初評結果。
初評工作按照屬地監管原則，由法人銀行業金融機構（或者中國境內外資銀行分行管理行）所在地的直接監管機構（可能是銀監會、銀監局或銀監分局）負責實施，且各級機構監管職能部門承擔牽頭職責，同級消費者權益保護職能部門配合。
為了確保考核評價工作的准確性和全面性，（主）監管員應當能夠為所有評價指標的評分結果提供必要的事實依據，並且能夠根據需要簡要陳述評分理由。
第十四條 復評
復評是在初評基礎上對消費者權益保護工作的復核性評價。對於每一考核評價指標，復評人員均可形成不同於初評的考核評價結果，但必須說明理由，並以書面形式詳細記錄，保證考核評價工作的嚴肅性和客觀性。
復評工作由銀行業金融機構的直接監管機構的(主)監管員牽頭，現場檢查人員、准入監管人員以及消費者權益保護職能部門人員共同參與，確定復評結果。
第十五條 審核
審核是在復評基礎上對消費者權益保護工作考核評價進行最終審定。審核工作遵照屬地監管原則，由銀監會相關監管部門主要負責人或者直接監管機構主要負責人召開正式會議，初評人員陳述、復評人員補充，經過集體討論後最終確定，從而保證考核評價結果公正有效。
銀監局應當將經直接監管機構主要負責人審定的考核評價結果（含初評結果和復評意見）匯總上報銀監會對應的機構監管部門和消費者權益保護部門。
銀監會在收到銀監局上報的考核評價結果以後，對應的機構監管部門和消費者權益保護部門要進行認真審查核對，確保同類銀行業金融機構消費者權益保護考核評價工作全國統一標尺，結果科學嚴謹。如果考核評價結果確須進行調整，可由銀監會機構監管部門主持召開正式會議審議（消費者權益保護職能部門相關負責人參加），並報該部門的分管會領導確定。銀監會確認的考核評價結果須在30個工作日內反饋直接監管機構。
第十六條 考核評價結果反饋
（一）通報考評結果。直接監管機構在收到銀監會對考核評價工作的確認或修改意見以後，應當將最終結果（含各個考核評價指標得分反映的主要問題）通過與銀行業金融機構相關負責人會談見面的形式告知，並最終以書面形式向銀行業金融機構的董事會或高級管理層通報。
（二）提供反饋意見。銀行業金融機構在接到直接監管機構的通報後，如果對考核評價結果持有異議，應當在10個工作日內提出反饋意見，同時提供新的信息或證據，支持對考核評價結論進行准確合理的調整或修正。
（三）處理反饋意見。對於銀行業金融機構提出的異議，直接監管機構可以結合重新提供的信息或證據進行再次審定，除非確有重要信息遺漏或者考核評價人員重大判斷失誤，原則上不對原來考核評價結果進行調整。如確須調整，應當事前報經銀監會同意認可。
（四）報告整改措施。銀行業金融機構如果對考核評價結果不再持有異議，應當在30個工作日內向監管機構提交確認書，並在回應報告中針對消費者權益保護工作存在的問題和缺陷提出有效可行的整改措施。
第十七條 考核評價檔案歸集
消費者權益保護工作考核評價結束後，（主）監管員應當做好考核評價信息、考核評價工作底稿、復評結果、審核會議紀要、考核評價結果反饋（含確認書和回應報告）等相關文件、材料的歸檔工作。
第四章 考核評價結果及運用
第十八條 消費者權益保護工作考核評價是銀行業消費者權益保護工作體系的重要環節，同時也是銀監會及其派出機構針對銀行業金融機構開展監管綜合評級的重要內容之一。
消費者權益保護工作考核評價結果共分為6個等級，即1級至6級。其中，得分在90分（含）以上者為1級；得分在[75，
90）區間者為2級；得分在[60，75）區間者為3級；得分在[45，
60）區間者為4級；得分在[30，45）區間者為5級；得分在[0，
30）區間者為6級。
第十九條 消費者權益保護工作考核評價結果等級越高，表明相關制度體系建設越不完善，制度執行越不力，工作開展越不到位，內部控制越欠缺，或者其他方面越存在明顯缺陷。由此，對應的監管關注程度也應當越高。
第二十條 消費者權益保護工作考核評價結果的含義
（一）消費者權益保護工作考核評價結果為1級，表示銀行業金融機構對消費者權益保護工作的重要性有充分的認識；消費者權益保護工作制度體系建設與本機構組織架構、經營規模和業務性質等十分匹配，且有可靠的體制機制保障了制度的執行；消費者權益保護工作開展得力，在經營管理和業務環節中有效落實了消費者保護理念，保障了消費者的合法權益。即便在消費者權益保護工作中存在一些問題或缺陷，也能在日常運營中得到妥善解決或彌補。
（二）消費者權益保護工作考核評價結果為2級，表示銀行業金融機構對消費者權益保護工作的重要性有基本認識；消費者權益保護工作制度體系建設與本機構組織架構、經營規模和業務性質等比較匹配，且其體制機制能夠在一定程度上推動制度的執行；消費者權益保護工作開展有序，能夠在大部分經營管理和業務環節中落實消費者保護理念，保障消費者的合法權益。可能在消費者權益保護工作中存在一些弱點，如果不及時補正，長期發展下去可能導致個別侵害消費者合法權益的事件發生。
（三）消費者權益保護工作考核評價結果為3級，表示銀行業金融機構對消費者權益保護工作的重要性有某些認識；消費者權益保護工作制度體系建設與本機構組織架構、經營規模和業務性質等基本匹配，且其體制機制與制度執行不相沖突；消費者權益保護工作開展基本符合要求，能夠在一些經營管理和業務環節中落實消費者保護理念，保障消費者的合法權益。可能在消費者權益保護工作中存在更多的問題與欠缺，需要引起銀行業金融機構的注意，進行必要改進。
（四）消費者權益保護工作考核評價結果為4級，表示銀行業金融機構對消費者權益保護工作的重要性認識不足；消費者權益保護工作制度體系建設與本機構組織架構、經營規模和業務性質匹配度不足，且體制機制不能推動制度的有效執行；消費者權益保護工作開展存在缺陷，並在部分經營管理和業務環節中落實消費者保護理念不力，難以避免侵害消費者合法權益的事件發生。可能在消費者權益保護工作上存在系統性缺陷，需要銀行業金融機構採取有效措施，完善消費者權益保護工作制度，提高制
度執行力，彌補工作缺陷，加強內部控制等。
（五）消費者權益保護工作考核評價結果為5級，表示銀行業金融機構沒有認識到消費者權益保護工作的重要性；消費者權益保護工作制度體系建設不能滿足業務需要，工作管理混亂，在很多經營管理和業務環節都無法落實消費者保護理念，隨時可能發生侵害消費者合法權益的事件。若銀行業金融機構不能夠採取及時、有力措施加強消費者權益保護工作制度建設，顯著提升執行力，全面減少或杜絕工作失誤，則隨時可能釀成銀行業金融機構的重大聲譽風險。
（六）消費者權益保護工作考核評價結果為6級，表示銀行業金融機構消費者權益保護工作嚴重或者完全不符合監管要求，以致不僅消費者合法權益遭受嚴重侵害，也使銀行業金融機構因為本身聲譽風險的長期存在而出現生存危機。
為了督促銀行業金融機構加強消費者權益保護制度和體制機制建設，在開展考核評價的前3個年份，對於第1、2要素扣分在25%以內且第5要素扣分超過50%以上者，銀監會有權對考核評價的原始等級酌情減小1個等級，避免因為網點嚴重侵害消費者權益的個別行為影響整個機構的等級評定結果。
第二十一條 消費者權益保護工作考核評價工作結束後，銀監會及其派出機構應當結合考核評價總體結果以及各個單項要素、指標得分，展開深入細致的分析，積極查找消費者權益保護工作方面存在的普遍問題和突出矛盾，在督促銀行業金融機構加強制度建設的同時，相應制定監管規劃。
第二十二條 銀監會及其派出機構應當在消費者權益保護工
作考核評價結果基礎上，根據需要對銀行業金融機構採取後續監管措施。
（一）考核評價結果為1級，表明銀行業金融機構的消費者權益保護工作開展出色，監管機構一般不需對其採取特殊的監管行動。
（二）考核評價結果為2級，表明銀行業金融機構的消費者權益保護工作基本令人滿意。但是，監管機構應當對其存在的一些薄弱環節給予必要關注。
（三）考核評價結果為3級，表明銀行業金融機構的消費者權益保護工作效果一般。為此，監管機構除應當對其薄弱環節加強關注之外，還應當向銀行業金融機構及時發出風險提示。
（四）考核評價結果為4級（或者5級），表明銀行業金融機構的消費者權益保護工作難以令人滿意（或者令人擔憂）。對此，監管機構應當給予重點關注，綜合運用但並不僅限於以下監管措施，有步驟、按計劃、重實效，督促銀行業金融機構對消費者權益保護工作進行改進，直至消費者權益保護工作考核評價達到3級以上標准：
1．派出專家組或專業團隊進行現場指導；
2．要求銀行業金融機構重新評估董事會、高管層在消費者權益保護工作方面的履職能力和履職行為，必要時更換相關負責人；
3．要求銀行業金融機構加大整改力度，完善產品和服務管理，加強金融知識宣傳教育，健全消費投訴處理；
4．限制銀行業金融機構開辦新業務、增設分支機構；
5．要求銀行業金融機構增加消費者權益保護工作報告頻率，同時加強內部考核評估和審計；
6．密切關注銀行業金融機構消費者權益保護輿情狀況及發展動態。必要時，可要求銀行業金融機構聘請第三方機構獨立開展評估並提交相關報告。
（五）考核評價結果為6級，表明銀行業金融機構的消費者權益保護工作存在嚴重或致命缺陷。該類機構即使能夠暫時生存，也會因為損害公眾利益而給整個行業發展帶來嚴重負面影響,甚至誘發行業危機。對此，監管機構應當加強指導，限其立即整改，除了可以採用針對4級或5級銀行業金融機構採取的監管措施之外，還可根據事態的發展和嚴重程度，限制其分配紅利和其他收入等，甚至啟動市場退出程序。
第二十三條 考核評價結果及相關資料僅供監管部門內部使用。必要時，監管部門將以適當方式向政府及其相關職能部門披露消費者權益保護工作的考核評價結果。考核評價結果不應當出於商業目的或無故向新聞媒體和社會公眾披露，但出於監管需要、經過審批核準的情況除外。
第五章 附則
第二十四條 消費者權益保護工作考核評價每年進行1次，原則上應當於每年3月31日前完成，且不影響針對銀行業金融機構開展的監管綜合評級的工作進度。
第二十五條 對於銀行業金融機構在提交有關考核評價信息和證據時故意隱瞞或明顯弄虛作假者，銀監會及其派出機構將
根據性質嚴重程度，考慮對外公開披露予以譴責或採取其它監管措施。
第二十六條 本辦法由銀監會負責解釋。
第二十七條 本辦法自公布之日起施行。
附錄：《銀行業金融機構消費者權益保護工作考核評價辦法評分原則》
Ⅳ 如何讓銀行給你的房子做一個更高的估價
在房屋交易過程中，無論對於賣家還是買家，銀行估價都是特別重要的一環。如果這一環節出了問題，整個房屋交易就很有可能失敗，因為銀行估價直接關繫到買家能申請到多少貸款。
一套合同價為100萬澳幣的房子，如果銀行估價達到110萬澳幣，那麼按80%的貸款比例，買家就可以從銀行借到88萬澳幣，這實際上是合同價的88%！
然而，如果估價只有90萬澳幣，首先買家在心理上會覺得買虧了；而且買家能從銀行借到的錢也變少了，以80%的貸款比例，只有72萬澳幣，買家自己不得不投入更多的資金。在這種情況下，買家取消交易的機率會大幅提升。
耐心
最後，在估價師結束驗房之後，不要立馬詢問他們到底會給你的房子估多少錢。驗房只是估價的一部分，之後他們還需要做很多工作才能最終得出估價。如果過早追問估價的結果，你不僅不會得到答復，反而會讓估價師造成負面印象。
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Ⅵ 二手房的房管局或銀行的評估價一般是成交價的多少
在二手房交易中，評估價通常為房屋成交價的7成左右。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。
三部委要求，銀行業金融機構要強化對個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等業務的額度和資金流向管理，嚴格按照合同約定監控貸款用途，嚴禁挪用資金購房。
二手房交易以網簽備案合同價和房屋評估價的「最低值」作為計算基數確定貸款額。同時，為嚴格核實交易的真實性，房屋過戶後要交契稅發票，其計稅價格要與網簽價格一致，不一致不予放款。
(6)銀行業金融機構房屋評估辦法擴展閱讀
2017年11月6日，住建部、人民銀行、銀監會聯合部署了規范購房融資行為，加強房地產領域反洗錢工作。成都商報記者獲悉，這次的政策包括嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供「首付貸」等購房融資產品或服務……
同時，要求加大查處房地產開發企業、房地產中介、互聯網金融從業機構、小額貸款公司等違規提供購房融資行為的力度，將違規的企業或機構列入嚴重違法失信企業名單；將互聯網金融從業機構、小額貸款公司等機構違規提供融資行為錄入徵信系統。