1. 房地產開發企業在土地增值稅清算時在沒有貸款利息的情況下，其開發費用是按照開發成本的10%計算的嗎為什
應該是按10%。
關於土地增值稅清算有關問題的通知 國稅函〔2010〕220號
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
2. 土增稅清算時，利息支出有金融機構證明，其他房地產開發費用按建造成本5%扣，但當地政府規定10%，應按哪個
土增稅清算時，利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5 ％以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10 ％以內計算扣除。
3. 這個土增清算中利息的扣除，能取得金融機構證明的，能據實扣除，不能取得證明的，只能扣10%，那
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定：
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第（一）款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。
第（二）款規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
第（三）款規定，房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
青島市地方稅務局關於印發〈房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答〉的通知》（青地稅函[2009]47號
）明確規定，房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。
2、《貸款通則》第二條規定，本通則所稱貸款人，系指在中國境內依法設立的經營貸款業務的中資金融機構。本通則所稱借款人，系指從經營貸款業務的中資金融機構取得貸款的法人、其他經濟組織、個體工商戶和自然人。本通則中所稱貸款系指貸款人對借款人提供的並按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。
第七條規定，委託貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委託人提供資金，由貸款人（即受託人）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款。貸款人（受託人）只收取手續費，不承擔貸款風險。
因此，委託銀行貸款也屬於銀行貸款。企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除
，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。此時金融機構證明為：委託貸款合同，銀行的代收利息單據。
《金融機構管理規定》第三條規定，本規定所稱金融機構是指下列在境內依法定程序設立、經營金融業務的機構：
（一）政策性銀行、商業銀行及其分支機構、合作銀行、城市或農村信用合作社、城市或農村信用合作社聯合社及郵政儲蓄網點；
（二）保險公司及其分支機構、保險經紀人公司、保險代理人公司；
（三）證券公司及其分支機構、證券交易中心、投資基金管理公司、證券登記公司；
（四）信託投資公司、財務公司和金融租賃公司及其分支機構，融資公司、融資中心、金融期貨公司、信用擔保公司、典當行、信用卡公司；
（五）中國人民銀行認定的其他從事金融業務的機構。
因此，財務公司、信託投資公司屬於金融機構，拍賣行不屬於金融機構。
對金融機構的貸款，能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。對非金融機構的貸款不適用該規定。
4. 在房地產企業土地增值稅清算中房地產開發費用按房地產成本之和的10%的比例計算扣除金額,怎麼去理解
不是10%一句話就代表開發費用!
開發費用和管理費用,銷售費用,財務費用有沒有實際關系?在計算土地增值稅時,說真的,還真沒什麼關系,為什麼呢?裡面有太多是用"設算"出來的,在此就開發費用計算及整個土地增值稅的演算法略作介紹:
首先要看利息支出,利息支出要能夠確認為該項目,且不能超出銀行同期的貸款利率,這是首要前題,利息支出不能超出土地和開發成本之和的5%,如果利息無法劃分清楚,則用土地及開發成本之和的10%做為開發費用.關於利息,主要是因為,利息不一定是付給銀行,有可能是關聯企業的,也有可能是非金融體系的融資,所以有此規定.
所謂的開發費用,其實各家做帳方式不同,結果也不太一樣,所以才會有這種演算法,這也是一種行政手段,就是一個規定而已,不會管帳上的數字的.
房產開發的管理費用,如果規劃得好,就能夠多多少少的進到開發費用了,說真的,誰會去算你工資清冊上的人是在工地現場還是在總部的辦公室啊!
這個規定也是在防堵有多個工地的房產開發公司的手段,有幾個工地,但是管理費用會統一在一起核算,例如財務長的工資,財務長的工資不會進到開發費用裡面的,可是,小出納則有可能啊!放進去了又有誰知道?說真的,工資管理好的公司,連會計也可能不知道放哪個項目里呀!
土地增值稅的演算法是這樣,它包含了以下幾項扣減項目:
1.土地成本及契稅,動遷補償等
2.開發成本,也就是土建,前期工程費用,基本設施,設備,建築安裝等
3.開發費用,以上兩者之和的10%,或是能計算的利息費用,為上述兩個之和的5%,以及上述兩個之和的5%做為開發費用.
4.房產開發公司加計扣減項,也是土地和開發成本,加計10%扣除,主要是鼓勵開發公司前期將生地整為熟地的一項特殊優惠,非房產開發公司是不能享受的.
5.稅金,由於房產開發公司的印花稅,按房產公司會計制度規定,應計入管理費用,故印花稅為特殊情況,不列為稅金扣除
以上5個加起來,就是土地增值稅計算時的"成本",用收入減去"成本",就得到土地增值金額,將此增值金額去除以"成本",得到增值率,然後查表,就能夠知道稅率,並計算出土地增值稅的金額了.
您知道房產開發公司的營業稅該怎麼算嗎?這是稅金的主要項目之一哦.
5. 個人和非金融機構的借款利息可以土增稅扣除嗎
你說的是土地增值稅么還是怎麼扣除？如果不是一般納稅人，人家給你開票是開專票可以扣除啊。
6. 土地增值稅清算，利息扣除有什麼說法
根據《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)第二十七條審核利息支出時應當重點關註：
(一)是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。
(二)分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
(三)利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
《企業會計准則第17號——借款費用》第六條規定：(一)為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益後的金額確定。
因此，土地增值稅清算時扣除利息的利息支出應為減去存款利息收入之後的余額。
(6)土增稅非金融機構按10擴展閱讀：
對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；
對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定處理。
7. 房地產開發企業土地增值稅的扣除項目和企業所得稅的扣除項目有什麼不同
計算土地增值額時稅法允許扣除的項目。主要包括：（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。（3）開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定.(5）與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。納稅人轉讓房地產時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。（6）從事房地產開發的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。
企業所得稅扣除項目 （1）利息支出的扣除。納稅人在生產、經營期間，向金融機構借款的利息支出，按照實際發生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，不高於按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，准予扣除。
（2）計稅工資的扣除。計稅工資是指按照稅法規定，在計算納稅人的應納稅所得額時，允許扣除的工資標准。按現行稅收規定，納稅人的計稅工資人均月扣除最高限額為800元，具體扣除標准可由各省、自治區。直轄市人民政府根據當地不同行業情況，在限額內確定，並報財政部備案。個別經濟發達地區確需高於該限額的，應在不高於20％的幅度內報財政部審定。納稅人發放工資在計稅工資標准以內的，按實扣除；超過標準的部分，則不得扣除。國家將根據統計部門公布的物價指數以及國家財政狀況，對計稅工資進行適時調整。
（3）職工工會經費、職工福利費、職工教育經費的扣除。納稅人按照計稅工資標准計提的職工工會經費、職工福利費、職工教育經費（提取比例分別為2％、14％、1.5％），可以在計算企業應納稅所得額時予以扣除。納稅人超過按計稅工資標准計提的職工工會經費、職工福利費。職工教育經費，則不得扣除。納稅人發放工資低於計稅工資標準的，按其實際發放數計提三項經費。
4）捐贈的扣除。納稅人的公益、救濟性捐贈，在應納稅所得額3％以內的，允許扣除。超過3％的部分則不得扣除。
（5）業務招待費的扣除。業務招待費，是指納稅人為生產、經營業務的合理需要而發生的交際應酬費用。稅法規定，納稅人發生的與生產、經營業務有關的業務招待費，由納稅人提供確實記錄或單據，分別在下列限度內准予扣除：全年營業收入在1500萬元以下的（不含1500萬元），不超過年營業收入的5‰；全年營業收入在1500萬元以上，但不足5000萬元的，不超過該部分營業收入的3‰；全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元），但不足1億元的，不超過該部分營業收入的2‰；全年營業收入在1億元以上（含1億元）的部分，不超過該部分營業收人的1‰。營業收入是指納稅人從事生產經營等活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。繳納增值稅的納稅人，其業務招待費的計提基數，是不含增值稅的銷售收入。
（6）職工養老基金和待業保險基金的扣除。職工養老基金和待業保險基金，在省級稅務部門認可的上交比例和基數內，准予在計算應納稅所得額時扣除。
（7）殘疾人保障基金的扣除。對納稅人按當地政府規定上交的殘疾人保障基金，允許在計算應納稅所得額時扣除。
（8）財產、運輸保險費的扣除。納稅人繳納的財產。運輸保險費，允許在計稅時扣除。但保險公司給予納稅人的無賠款優待，則應計入企業的應納稅所得額。
（9）固定資產租賃費的扣除。納稅人以經營租賃方式租入固定資產的租賃費，可以直接在稅前扣除；以融資租賃方式租入固定資產的租賃費，則不得直接在稅前扣除，但租賃費中的利息支出。手續費可在支付時直接扣除。
（10）壞賬准備金、呆賬准備金和商品削價准備金的扣除。納稅人提取的壞賬准備金、呆賬准備金，在計算應納稅所得額時准予扣除。提取的標准暫按財務制度執行。納稅人提取的商品削價准備金准予在計稅時扣除。
（11）轉讓固定資產支出的扣除。納稅人轉讓固定資產支出是指轉讓、變賣固定資產時所發生的清理費用等支出。納稅人轉讓固定資產支出准予在計稅時扣除。
（12）固定資產、流動資產盤虧、毀損、報廢凈損失的扣除。納稅人發生的固定資產盤虧、毀損、報廢的凈損失，由納稅人提供清查、盤存資料，經主管稅務機關審核後，准予扣除。這里所說的凈損失，不包括企業固定資產的變價收入。納稅人發生的流動資產盤虧、毀損、報廢凈損失，由納稅人提供清查盤存資料，經主管稅務機關審核後，可以在稅前扣除。
（13）總機構管理費的扣除。納稅人支付給總機構的與本企業生產經營有關的管理費，應當提供總機構出具的管理費匯集范圍、定額、分配依據和方法的證明文件，經主管稅務機關審核後，准予扣除。
（14）國債利息收入的扣除。納稅人購買國債利息收入，不計入應納稅所得額。
（15）其他收入的扣除。包括各種財政補貼收入、減免或返還的流轉稅，除國務院、財政部和國家稅務總局規定有指定用途者，可以不計入應納稅所得額外，其餘則應並入企業應納稅所得額計算征稅。
（16）虧損彌補的扣除。納稅人發生的年度虧損，可以用下一年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但最長不得超過5年。
兩個扣除項目差多了.土地增殖稅扣除的只能是與房地產開發有關的費用,而企業所得稅是整個房地產開發企業所發生的可扣除費用.兩者覆蓋范圍是不同的
8. 土地增值稅如何繳納
非房地產開發項目情況下，企業轉讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。
轉讓收入方面，沒有什麼花樣，如果轉讓收入明顯偏低，稅務機關是會參考市場價格進行調整的。
怎樣劃算，要看你實際情況，以及根據以下規定進行測算的結果。
扣除項目方面，如果你是房屋土地在一起轉讓的情況，有兩種選擇：
第一，選擇對廠房進行重置價的評估，然後加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉讓相關的稅金，三部分之和作為扣除項目。
扣除項目=房屋及建築物的評估價格+取得土地使用權支付的金額+轉讓環節繳納的稅金
第二，如果你的廠房是購買的，提供購房的發票，以發票金額作為扣除的基礎，同時根據發票金額為基礎，按發票開具到轉讓的時間，發票金額每年可以加計5%，然後再加上轉讓相關的稅金（註：這種情況下不能加土地成本，因為房屋發票金額默認含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目。
扣除項目 = 發票金額 ×（1 + 持有年度 × 5%） + 與轉讓房地產有關的稅金
如果你單純轉讓土地，在已經進行了開發建設的情況下：
扣除項目=取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用 + 轉讓環節繳納的稅金 + 開發土地所需成本 ×（1+20%）
9. 土地增值稅清算：利息扣除需合規
土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定，開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據現行財務會計制度的規定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。而土地增值稅暫行條例實施細則第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不能按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規定，（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。可見，在土地增值稅扣除項目中，正確歸集利息支出是計算房地產開發費用的重要一環。筆者提醒納稅人注意的是，利息扣除時不能忽視以下幾個問題。
資本化利息應並入財務費用中扣除
《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十七條規定，審核利息支出時應當重點關註：（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。而按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號文件和《企業會計准則第17號借款費用》規定，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工後，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分已經在「開發土地和新建房及配套設施的成本」中，因此，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的屬於資本化的利息支出，不能在開發成本扣除，而是調整至財務費用中計算扣除。同時，還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。
違反常規的利息支出不允許扣除
土地增值稅暫行條例實施細則第七條（三）第二款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規定，（一）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規定，納稅人應特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤並按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。
未實際支付的利息支出不允許扣除
《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條規定，（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。（三）扣除項目金額應當准確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為准。稅收征管法第十九條規定，納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的法規設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算。《國家稅務總局關於進一步加強普通發票管理工作的通知》（國稅發〔2008〕80號）規定，在日常檢查中發現納稅人使用不符合規定發票特別是沒有填開付款方全稱的發票，不得允許納稅人用於稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。依據上述規定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據，才可按照規定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付的或沒有合法憑據的利息支出，都不允許扣除。