好的。讲的很多内容都很充实有用
B. 房地产信托投融资实务及典型案例的目 录
第一章 F房地产集团的信托融资“成长故事”
第一节 F房地产集团简介及其金融化发展路径
第二节 F房地产集团与信托公司合作的典型案例
第三节 F房地产集团的房地产基金实践
第二章 房地产信托融资的典型模式及其案例
第一节 房地产信托市场透视
第二节 贷款模式
第三节 股权模式
第四节 权益模式
第五节 准资产证券化模式
第六节 组合模式
第三章 房地产信托的操作流程与风险控制
第一节 房地产信托业务的基本流程以及风险识别
第二节 房地产信托项目的风险控制机制
第三节 投资者选购房地产信托产品的风险识别技巧
第四章 不同主体的房地产信托融资及其案例
第一节 房地产企业
第二节 地方政府
第三节 房地产私募基金
第四节 建筑企业
第五章 不同时点的房地产信托融资及其案例
第一节 “拿地”期间
第二节 “五证”期间
第三节 物业持有期
第六章 不同业态的房地产信托融资及其案例
第一节 住宅（商品房和保障房）
第二节 商业地产和产业地产
第三节 旅游地产
第七章 不同需求的房地产信托融资及其案例
第一节 房地产开发建设
第二节 房地产流通服务
第三节 房地产资源并购
第八章 房地产基金：信托型、公司型、有限合伙型及其组合
第一节 房地产私募基金市场分析
第二节 信托型房地产基金
第三节 公司型房地产基金
第四节 有限合伙型房地产基金
第五节 组合型房地产基金
附录
1.全国信托公司联系方式
2.全国信托公司股东情况
3.2010年1季度至2011年3季度信托公司主要业务数据（包含房地产信托）
4.房地产信托法律法规政策文件
5.房地产信托立法的相关草案
6.房地产信托相关合同文本（参考）
7.房地产信托尽职调查报告（参考）
8.房地产信托相关交易文本（参考）
9.房地产信托受益权转让
10.房地产企业（上市与非上市）信托融资一览表
11.房地产基金（有限合伙）相关文本（参考）
12.房地产信托融资实务培训提纲（参考）
序 （王连洲）
信托法律网主编、信泽金理财顾问公司总经理王巍，怀着对中国信托业未来发展前景的自信和期许，前两年就向我谈起他未来展业的一些想法和思路：以自己的业务专长，办好信托法律网和信泽金理财顾问公司，特别是准备编写一套突出信托创新和实务操作方面的丛书，为推动信托制度在中国的根植与发展，做些力所能及、切实有用的工作。
原本准备将我本人在全国人大财经委任职期间，参与信托立法的一些主要过程与经历，编辑成册，作为丛书的第一册。其主要内容包括本人从中国人民银行总行如何调进全国人大财经委；信托立法的初衷和背景；信托立法的主要流程及参与主体；信托法制定为什么拖延了八年时间，其中主要的阻力和争议的主要问题是什么；信托的法律定义为什么用信托资产的“委托给”而不用信托资产的“移转”；信托法为什么没有对信托机构经营活动做出规定；参与历次信托论坛和境内外信托考察调研的情况与感想等等。将其分门别类归纳整理，辅之以信托法主要精神的释读，采取两人彼此对话的表现形式，付梓成书。这对厘清中国《信托法》制定的前因后果与脉络，总结信托制度实施中的经验和教训，推动信托功能知识的普及，拓展业界人士未来发展的思路，或许可提供一些令人感兴趣的借鉴资料。这是一件有助于信托制度普及推广的工作，没有理由不乐观其成。这项工作完成的部分，已在信托法律网的《信托周刊》中登载过。但是由于本人办公地和居住地的几次搬动，反映信托法起草工作活动的原始资料尚缺不少，需要继续搜集和充实，因而付梓成书的时间不得不有所推迟。
而目前准备条件最成熟的，是王巍主编的这本《房地产信托投融资实务及典型案例》，自然而然就被提到了首位出版，以满足市场的需要。其背景是，伴随着信托“一法两规”的相继颁布和实施，极大地推动了中国信托制度功能的挖掘和发挥，促进了信托回归主业的快速发展，以往懦弱受气的信托丑小鸭逐渐变成了雄翔蓝天的白天鹅。2011年上半年信托公司的资产规模已经远远超过基金公司的资产规模，达到了三万七千多亿元，特别是为应对近几年世界金融危机风暴的波及，国内实施四万亿元投资计划，给国内房地产信托的大发展带来了契机。仅2011年上半年，房地产信托就经历了一轮“罕见的快速成长”，二季度房地产信托资产的余额已达6052亿元，比一季度4869亿元超出24%左右，占信托资产总额的比例高达16.91%。在房企融资需求的强劲拉动下，房地产信托的规模和占比频频刷新历史记录。目前，房地产信托已经成为银行贷款之外的一条重要金融渠道，在社会上的认知度不断提高，面对稳中有紧的货币政策，房地产信托依然备受各界关注。而市场急需的房地产信托专业书籍却几乎空白，市面上仅有的几本与房地产信托有关的图书，也多为理论探讨或学术著作。这对于各信托公司及专业人士来说，实在无济于事。鉴于此，王巍等为把金融信托与房地产这二者有机地结合起来，也为了让读者在“实务总结+案例分析”的氛围下，掌握更多的房地产金融实用知识，率先编辑出版“房地产信托投融资实务及典型案例”一书。
该书着重介绍最新的、实战型的房地产信托操作模式，以“房地产信托能为房地产项目解决哪些问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态以及类型等多角度全方位阐述运用信托，以解房地产项目融资的燃眉之急。本书直击市场热点，向读者介绍了房地产信托融资的业务流程、模式和案例，并涉及房地产基金等前沿的实务信息、实务知识、实务案例和融资技巧等。与此同时，该书以“专业知识阐述+经典案例展示”的模式，展现给读者一个个房地产信托融资的经典、鲜活的实务操作案例，为房地产和金融专业人士提供了完整的知识和信息以及实用的参考方案。凡此种种，无不鲜明地突出了该书的实务性、实用性和实战性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构从业人员以及金融、法律、投融资的研究人士和科研院所的学生等不可多得的宝贵读物。
王连洲
2011年9月21日
后记 （信泽金）
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”
本书以房地产信托投融资的实务操作与典型案例为主要内容，对信托模式在房地产金融领域的创新实践进行了初步探索和总结。作为“信泽金智库系列丛书”的第一本，我们衷心希望以“房地产信托”这一热点话题作为开端，与各位同仁进行交流与探讨。
首先，感谢金融行业的各位领导和朋友对本书给予了深切关怀，他们不仅提供了编撰思路，而且分享了宝贵经验，使我们有勇气、有信心推出这样一本“颇具难度”的小册子。尤其要感谢在金融界和法律界享有崇高威望的王连洲老师，他不仅担当起“信泽金智库系列丛书”的主编，而且为本书作序，从各方面给予了重要指导和大力支持。
其次，感谢中国信托行业的六十多家信托公司，它们作为富有活力和创造力的非银行金融机构，既是房地产金融创新的践行者，也是本书中不少案例的原创者。与其说我们在编撰信托读本，不如说我们在总结信托实践。众多信托公司的丰富实践和宝贵经验，无疑为本书提供了最生动的素材，这也是本书诞生的源头。我们希望本书能为信托公司价值理念的传播发挥些许作用。
再次，感谢信泽金的编辑组同仁，丁晓娟、甄浩、王武、黄玲在本书筹划和编写过程中做了不少工作，刘宪凤、王晓慧、杜志恒、禹乐、袁惠邦、赵小华以及其他同仁也参与了本书的部分编辑和校对工作。总之，本书是团队协作的结晶，是上述同仁共同努力的结果，也是信泽金在信托研发领域的又一次全新尝试。
最后，也是极为重要的，我们要感谢经济管理出版社对本书的出版发行给予了大力支持，尤其要感谢郭丽娟女士在本书的编辑校对和出版发行方面付出了大量心血。每每翻开几百页的书稿以及其中的各种图表，我们都深深感慨于郭丽娟女士以及其他编辑同仁在字里行间做出的不懈努力。我们希望本书能在众人的同心协力下成为中国信托理念传播的有益尝试。
“信托润泽金融，信任泽被财富。”让我们继续秉持孜孜以求的“Trust for Fortune”理念，在中国金融变革与财富管理创新的大潮中，不断传播信托的实用价值观，造福于社会。诚挚期待广大读者对本书的不足之处提出宝贵意见，同时也欢迎各位同仁与我们交流探讨信托的各类话题。
信泽金研发中心图书编辑组
2011年11月
C. 艺术品信托的典型案例
国投信托·盛世宝藏1号保利艺术品投资集合信托计划在2009年6月18日成功推出，是国内第一支艺术品信托产品，弥补了国内信托行业在艺术品领域的空白，取得了极大的成功，产品上市3天，即被投资者抢购一空，本产品满足了高端客户对艺术品投资的需求，培育了理财市场高端客户，是金融资本与文化产业融合的又一成功范例。
D. 什么是金融信托投融资实务与案例
《信泽金智库系列丛书:金融信托投融资实务与案例》从金融视角梳理了“信托”在投融资领域的实务操作要点以及典型案例，尤其是对信托实践中的产品设计、交易结构和风险控制三个方面的问题进行了“案例式”的展示与解读。《信泽金智库系列丛书:金融信托投融资实务与案例》采用“1+17”的模式，即“信托实务基础知识+17类信托业务（产品）案例”，内容涵盖了信托在流动资金贷款、基础设施融资、房地产融资、矿产能源融资、中小企业融资、应收账款融资、股权投资、证券投资、艺术品投资、金融资产交易、资产证券化、企业年金基金、公益慈善事业、产业并购、同业合作、资金池管理、投资银行业务等方面的最新模式和典型案例。
E. 什么是房地产信托投融资实务及典型案例
《房地产信托投融资实务及典型案例》着重介绍最新的、实战型的房地产信托操作模式，以“房地产信托能为房地产项目解决哪些问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态以及类型等多角度全方位阐述运用信托，以解房地产项目融资的燃眉之急。《房地产信托投融资实务及典型案例》直击市场热点，向读者介绍了房地产信托融资的业务流程、模式和案例，并涉及房地产基金等前沿的实务信息、实务知识、实务案例和融资技巧等。与此同时，该书以“专业知识阐述十经典案例展示”的模式，展现给读者一个个房地产信托融资的经典、鲜活的实务操作案例，为房地产和金融专业人士提供了完整的知识和信息以及实用的参考方案。凡此种种，无不鲜明地突出了该书的实务性、实用性和实战性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构从业人员以及金融、法律、投融资的研究人士和科研院所的学生等不可多得的宝贵读物。
F. 试列举你所熟悉的我国金融信托创新产品，并说明其特色以及所解决的经济问题。
信托产品设计及灵活运用的案例http://www.trustlaws.net/design/
G. 结合案例谈个人信托业务的功能有哪些
个人信托业务的功能有财产管理职能、融通资金职能、协调经济关系职能：
1、财产管理职能
财产管理功能是指信托受委托人之托，为之经营管理或处理财产的功能，即“受人之托、为人管业、代人理财”，这是信托业的基本功能。
2、融通资金职能
融通资金功能是指信托业作为金融业的一个重要组成部分，本身就赋有调剂资金余缺之功能，并作为信用中介为一国经济建设筹集资金，调剂供求。在融资对象上信托既融资又融物；在信用关系上信托体现了委托人、受托人和受益人多边关系；在融资形式上实现了直接融资与间接融资相结合；而在信用形式上信托成为银行信用与商业信用的结合点。
3、协调经济关系职能
协调经济关系功能是指信托业处理和协调交易主体间经济关系和为之提供信任与咨询事务的功能。因其不存在所有权的转移问题，所以有别于前二种功能形式。信托机构通过其业务活动而充当“担保人”、“见证人”、“咨询人”、“中介人”，为交易主体提供经济信息和经济保障。
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海南发展银行的关闭
一、案例分析
1998年6月21日，中国人民银行发表公告，关闭刚刚诞生2年10个月的海南发展银行。这是新中国金融史上第一次由于支付危机而关闭一家有省政府背景的商业银行。海南发展银行成立于1995年8月，是海南省唯一一家具有独立法人地位的股份制商业银行，其总行设在海南省海口市，并在其他省市设有少量分支机构。它是在先后合并原海南省5家信托投资公司和28家信用社的基础上建立和壮大的。成立时的总股本为16.77亿元，海南省政府以出资3.2亿元成为其最大股东。关闭前有员工2800余人,资产规模达160多亿元。
海南发展银行从开业之日起就步履维艰，不良资产比例大，资本金不足，支付困难，信誉差。1997年底按照省政府意图海南发展银行兼并28家有问题的信用社之后，公众逐渐意识到问题的严重性，开始出现挤兑行为。随后几个月的挤兑行为耗尽了海南发展银行的准备金，而其贷款又无法收回。为保护海南发展银行，国家曾紧急调了34亿元资金救助，但只是杯水车薪。为控制局面，防止风险漫延，国务院和中国人民银行当机立断，宣布1998年6月21日关闭海南发展银行。同时宣布从关闭之日起至正式解散之日前，由中国工商银行托管海南发展银行的全部资产负债，其中包括接收并行使原海南发展银行的行政领导权、业务管理权及财务收支审批权；承接原海南发展银行的全部资产负债，停止海南发展银行新的经营活动；配合有关部门施实清理清偿计划。对于海南发展银行的存款，则采取自然人和法人分别对待的办法，自然人存款即居民储蓄一律由工行兑付，而法人债权进行登记，将海南发展银行全部资产负债清算完毕以后，按折扣率进行兑付。6月30日，在原海南发展银行各网点开始了原海南发展银行存款的兑付业务，由于公众对中国工商银行的信用，兑付业务开始后并没有造成大量挤兑，大部分储户只是把存款转存工商银行，现金提取量不多，没有造成过大的社会震动。
二、原因分析
（一）不良资产比例过大。可以说，海南发展银行建立本身就是一个吸纳海南非银行金融机构不良资产的怪胎。1992年开始海南房地产火爆，1993年5月以后，国家加大金融宏观调控力度，房地产热逐步降温，海南的众多信托投资公司由于大量资金压在房地产上而出现了经营困难。在这个背景下，海南省政府决定成立海南发展银行，将5家已存在严重问题的信托投资公司合并为海南发展银行。据统计，合并时这5家机构的坏账损失总额已达26亿元。有关部门认为，可以靠公司合并后的规模经济和制度化管理，使它们的经营好转，信誉度上升，从而摆脱困境。1997年底，遵循同样的思路、有关部门又将海南省内28家有问题的信用社并入海南发展银行，从而进一步加大了其不良资产的比例。
（二）违法违规经营，海南发展银行建立起来以后，并没有按照规范的商业银行机制进行运作，而是大量进行违法违规的经营，其中最为严重的是向股东发放大量无合法担保的贷款。海南发展银行是在1994年12月8日经中国人民银行批准筹建，并于1995年8月18正式开业的。成立时的股本16.77亿元。但仅在1995年5月到9月间，就已发放贷款10.60亿元，其中股东贷款9.20亿元，占贷款总额的86.71%.绝大部分股东贷款都属于无合法担保的贷款，许多代款的用途根本不明确，实际上是用于归还用来入股的临时拆借资金，许多股东的贷款发生在其资本到账后的一个月，入股单位实际上是刚拿来，又拿走。股东贷款实际上成为股东抽逃资本金的重要手段。这种违法违规的经营行为显然无法使海南发展银行走上健康发展的道路。
三、 启示
（一）不良资产比例过大是目前我国银行业的主要风险。我国的商业银行特别国有独资商业银行不良资产比例大是一个众所周知的事，尽管对4家国有商业银行不良资产比例的匡算结果有不同，有的说20%左右，有的说30%左右，不论那一个比例，反正都是高比例，大大超过了中国人民银行规定的17%的最高限界，也大大高于东南亚金融危机爆发之初的泰国（7.9%）、马来西来（6.4%）、印尼（17%）、韩国12%、日本12%、台湾11%，而形成高比例不良资产的原因虽有银行自身经营管理的问题，但更多的是由于体制因素及由此引起的过多行政干预造成的。国有商业银行在如此高的不良资产比例下只所以还能正常运转，根本一点在于广大民众相信国有银行不会倒闭，因此不但不挤提，还照样存款。海南发展银行一开始了就染上了国有商业银行的体制病，长官意志使它一起步就背上了沉重的不良资产包袱，而由于它不是国有商业银行，没有国家信用保证，因此，一有风吹草动，就会发生挤兑，引发支付危机而难以为继。如前所述，目前我国的主要商业银行是裹着国家信用大旗掩盖着高额不良资产的病灶，如果不能尽快把不良资产比重降下来，随着我国加入WTO和国有商业银行企业化改革的深入，就极容易引发类似海南发展银行这样的风波。
（二） 合规合法经营是商业稳健运行的基本要求。
海南发展银行只所以短命，原因是它一开业就违规经营，《中华人民共和国商业银行法》第四章第35条、第36条、第40条规定，“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查”，“商业银行贷款，借款人应当提供担保”，“商业银行不得向关系人发放信用贷款；向关系人发放担保贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款的条件”。而海南发展银行完全违背这些规定，贷款不问用途，贷款不搞抵押，通过贷款的方式抽逃资本金，前门拿进、后门拿出，拿来多少、带走多少，如此违法乱纪经营，岂有不垮之理。
（三） 中央银行的救助是防止商业银行发生信用危机，化解银行业风险的最后一道防线。在1998年上半年海南发展银行出现储户挤兑时，中央银行紧急调动34亿资金予以支持，当发现如此救助不足以制止信用危机发生时，中央银行采取断然措施，立即关闭海南发展银行，由中国工商银行对其实行接管，从而避免了事态的扩大，保护了私人储户的利益。同时按照国际通行的规则，对法人债权进行登记，在海南发展银行全部资产负债清偿完毕以后按折扣率进行总付，以体现投资者（这里为存款者）自我承担风险的原则。这一案例，充分显示了中央银行充当最后贷款人和化解银行风险的最后一道防火线的地位。
第二篇 外国金融风险案例
案例2-1
美国储贷协会的破产
20世纪80年代中后期美国发生了继30年代以后又一次商业银行储蓄机构破产的风潮，据美国立法机构统计，有问题的商业银行从1981年的大约200家增加到1986年的超过1400家，商业银行倒闭的数量从1950——1981年平均每年5家，1982年——1992年平均每年130家，1988年达到200家以上，储贷协会几乎全面破产。至1995年末，花费了纳税人大约1400亿美元。据美国总会计署估算，这场危机的保救成本要超过5000亿美元。在这场危机中，各种利益集团通过立法机关和政府胡整乱治，丑闻百出，在美国金融发展史写上了不光彩的一页。
一、案例介绍
美国储贷协会建立于20世纪30年代，当时成立这个协会的目的是为了鼓励美国的中产阶级进行自顾，所以全称是“扶助储贷协会”。为了规范储贷协会的运作，国会创建了联邦住宅贷款银行委员会（FHLBB），而且建立了它的附属机构联邦储贷保险公司（FSLIC），为储贷协会的存款保险。储贷协会吸收公众的短期储蓄存款、并且用这些所得存款向当地的购房者提供20年和30年的抵押贷款，利率在抵押期内保持不变。
显然，如果储贷协会向储户支付的利率低于储贷协会发放的抵押贷款的平均收益率，则储贷协会就有盈利，可以正常经营，反之，如果储贷协会向储户支付的利率高于储货协会发放的抵押贷款的平均收益率，则该机构就会亏损。从30年代到60年代中期利率很低，而且稳定，长期抵押贷款利率高于短期存款利率，即储贷协会的收益曲线总是向上倾斜的。在稳定且低通货膨胀率的时期，储贷协会的经营是很简单的。局外人嫉妒地拿储贷协会经理的“3——6——3”的经营方式（以3%的利率借款，以6%的利率贷款，每天下午3点打高尔夫球）开玩笑。不幸的是，在70年代中期，利率开始上升。最初，这一上升是温和的递进的，所以储货协会遇到的麻烦不大。但在70年代后期，不断上升的通货膨胀对利率施加了向上的压力，并将利率提高到了储蓄机构可以向储户提供的利率上限水平。为了防止严重的非中介化，立法机构授权储贷协会发行货币市场单据，这一新工具面值1万美元，并允许银行和储蓄机构参照6个月国库券的标准来确定利率。
I. 什么是金融信托融资租赁业务请举个实际例子、谢谢
融资租赁又称设备租赁或现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。融资租赁贷款其实说明白点就是通过融物（固定资产）的形式实现融资（贷款）。
比如你需要买一台设备，但是没有足够的现金或者存款，于是可以通过具有经营融资租赁资格的公司，帮你购置需要的设备，然后你支付一定的首付后就可以拥有设备的使用权和收益权，每期还一定的本金和利息，在规定的时间内付完款后，设备所有权就转给你所有。
融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁（Equipment Leasing）或现代租赁(Modern Leasing)，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。
J. 金融信托的中国状况
按国际金融业的分工习惯，各类金融信托机构往往是社会具有风险偏好的金融资产的托管机构。由于风险与收益的正比例关系，不满足一般性或低收益的风险投资越多，金融信托网就越红火。
在中国向真正的市场经济转轨的历史大潮之中，由于产权关系不清，风险投资的责权不明，注定使金融信托业要几起几落。又有几家金融信托公司突然跌入深渊，其中滋味耐人琢磨。
中国的金融信托业之所以“怪事”频发，除了一些经营者和投资人的“短线”经营意识等个案之外，有一个普遍性或根本性的问题，即金融信托业是否具有良好的生存环境，整个行业包括管理层都没有看清：如果说，金融业中的银行、保险，甚至证券等行业都可以生存并发展在计划经济或“半生半熟”的市场经济环境之中，唯有金融信托业的发展只能依赖市场经济充分发展、产权界定非常清晰的市场环境。可以说，没有高度发达的市场经济就没有金融信托业堂堂正正经营本业的市场，也就没有真正意义上的金融信托业。
“受人之托,代人理财”是金融信托业的宗旨，也是信托业区别于其它行业的重要标志。受人之托的重点是“人”；代人理财的重点是“财”。信托业是受“人”之托的，这个人不是一般意义上的人，而是指不仅有产而且享有自主财产绝对支配权的人，是市场经济条件下具有独立产权的人；信托业的利得财富并非一般意义上的“财”，而是指社会上可冒较大风险、可以降低流动性要求并希望得到更高收益的财，是那些无论盈亏都由自己承担，没有他人指责或追究责任的财。对这些企图追求高收益的自主财产而言自然要承担更高的市场风险，这种高风险是事前认定，是成败概率都有，收益由财产所有者享有，损失也必须由财产上所有者承担的。不能成归己，败由人，更不能通过信托合约转嫁风险，由受托人完全来承担，这也是不言而喻的。但是，中国的情况却是本末倒置，从事风险投资却不愿承担风险或没有(行为)能力承担风险。中国的市场制度主体或企业根本制度在改革开放之前是国有或公有的，企业产权制度仍然是模糊的。大量国有企业的法人拥有的仍然只是名义上的账面财产，损失是要追究个人责任的。