Ⅰ 土地信托是什么
希望帮得上忙
1、房地产信托的简称，信托是一种理财产品，由于其门槛高（100万起点），不为一般人所认识。目前国内的房地产信托产品的平均年收益率在9%左右。土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。简单的说就是房地产公司在银行贷不到钱，在股市也圈不到钱了后，就找信托公司帮他们弄点钱。打个比方，信托公司通过银行等渠道向投资者出售收益率10%信托计划，集中大量信托资金后以15%的利率贷给地产公司。这样多方都能获利，对于投资者能获得高达10%的收益率，对于信托公司和银行能分得5%的利差，对于地产公司能获得保命的钱。但这个模式能持续下去的前提是房价不大跌，地产公司能获得可观的利润来支付高达15%的利息。
2、土地信托的现实意义是：土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。
3、如何构建土地信托：1、成立农村土地信托机构2、建立土地投资信托基金3、推行土地信托运作模式的支持体系
Ⅱ 请列举房地产企业用房地产信托融资的例子。
可以到“用益信托工作室”网站看看，有正在发行的房地产信托项目信息。
Ⅲ 什么是房地产信托投融资实务及典型案例
《房地产信托投融资实务及典型案例》着重介绍最新的、实战型的房地产信托操作模式，以“房地产信托能为房地产项目解决哪些问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态以及类型等多角度全方位阐述运用信托，以解房地产项目融资的燃眉之急。《房地产信托投融资实务及典型案例》直击市场热点，向读者介绍了房地产信托融资的业务流程、模式和案例，并涉及房地产基金等前沿的实务信息、实务知识、实务案例和融资技巧等。与此同时，该书以“专业知识阐述十经典案例展示”的模式，展现给读者一个个房地产信托融资的经典、鲜活的实务操作案例，为房地产和金融专业人士提供了完整的知识和信息以及实用的参考方案。凡此种种，无不鲜明地突出了该书的实务性、实用性和实战性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构从业人员以及金融、法律、投融资的研究人士和科研院所的学生等不可多得的宝贵读物。
Ⅳ 土地信托的模式构建
成立农村土地信托机构
农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括：
1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托，向社会推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家企业签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。
2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。
3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。
4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金，直接或联合从事土地的开发经营治理。
建立土地投资信托基金
土地开发需要巨额资金，通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求，建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金，其主要来源有：银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动）。
原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款，政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。
推行土地信托运作模式的支持体系
1.政策法规支持
2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》，使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外，土地信托是信托业务的重要组成部分，然而，中国土地信托发展滞后，要真正促进土地信托经营业务的发展，尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则，非凡是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。
2.市场体系支持
第一，支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来种，因而培育土地经营者是土地产权流转能否顺利进行的要害。中国农村土地流转经营者主要有：一般农户、种养大户、工商业主等，主要经营形式有：大户承包型、农庄经营型、股份合作型、公司经营型、产业化经营型等，重点应支持种养大户与工商业主进行规模化经营，投资高效农业，以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。
第二，市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及补偿标准、流转形式均存在着较大的差异性，建立流转土地信息库，多渠道、多形式向辖区内外及时发布土地资源信息，可增强土地市场透明度，有助于土地高效流转。
第三，监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力，确保耕地总量动态平衡，确保土地资源可持续利用”的原则。建立监督机制，依法查处土地流转后的违法用地行为，使流转后的土地利用真正做到合理与高效。
第四，资金支持。据投资测算，目前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元；园地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投资1800—2750元；渔业用地需要投资15000—28000元。随着土地整理、开发与复垦难度的递增，土地流转经营者所需投入资金量愈来愈大，为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。
3.技术支持
由于土地开发整理内涵是随着时间的推移不断丰富的，如土地整理最具代表性的德国，19世纪以前的土地整理主要是针对农地分散、零碎等问题实行集中；20世纪初期，侧重于服务基础设施和公共建设实施土地整理；到了20世纪70年代又增加了景观生态和环境保护，以实现经济、社会、环境的协调发展。因此，土地开发整理技术也需要不断更新与完善，以适应土地开发整理内涵的需要。
Ⅳ 信托法案例分析
1，A公司破产不影响原信托的存在。法律依据为：信托法第五十二条 信托不因委托人或者受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤销或者被宣告破产而终止，也不因受托人的辞任而终止。B公司被撤销，其信托职责终止。法律依据为：信托法第三十九条 受托人有下列情形之一的，其职责终止： （三）被依法撤销或者被宣告破产； 2，甲的儿子死亡后，信托的效力终止。3，甲的儿子死亡后，信托财产作为遗产。
Ⅵ 请以如下案例设计信托方案
这个问题的条件设定还是太空泛了。很难准确的说清楚。只能谈个大概。
1、信托方案的设计基础是：三个要素：委托人、受托人、受益人；两个基点：信托财产、信托目的；一个核心：信托财产的管理运用和处分的方式。
2、所以，按照本问题已有的说明：
（1）委托人为王女士本人；
（2）受托人为合法受托机构，中国大陆现行法律、行政法规及行业规章制度框架下，目前只有国内68家持牌的信托公司符合这个要求；其他的什么机构就不用想了。【这个很重要，依法合规的操作，才能起码的保障个人权益】
（3）受益人：子？女？还是子女都算？没说清楚；受益人取得信托受益或者丧失受益人资格的条件是什么？没说清楚；信托受益划归受益人的形式，比如现金、信托财产当期形态、还是其他什么？没说清楚，......没法瞎编的。【这个很重要，它既是王女士心愿的体现，也是信托目的设定的基础】
3、关于信托财产：目前看实际有三个部分
（1）房产部分，这个有些麻烦，房产本身作为信托财产的话，在国内现行法规中存在空白部分，真实财产交付时及还原时，可能涉及重复交税的问题。因此应当对这个房产设定一定的合同权利，将合同权利及其对应收益，作为信托财产标的。如非转让情况下，出租收取租金的权利；或者转让情况下，收取转让对价款的权利；等等
（2）存款部分，这个简单了，就是最纯粹的资金（现金）信托；
（3）有价值的企业，可设定为信托财产标的的，应该是企业的股权；则可以考虑设定股权信托，是权益信托的一种；注意设定信托时，履行必要的工商登记手续就可以了。
4、关于信托目的：这个实际上是王女士个人心愿直接相关的。比如将子女设定为受益人后，只是每年分配现金收益，当猪养到死？还是适度让子女在受托机构的监督协助下，适度参与信托财产管理，择优继承？实操过程中，会是一个复杂的交流谈判过程。是一个非常的个性化的过程。
5、关于信托财产管理运用和处分的方式：这个是最关键也是最核心的，也是最考验受托人（信托公司）的业务能力的。但因为前面信托受益人的设定不清楚，信托目的不明晰。目前不好说。但大体无非三种情况：
（1）受托人全权管理，确保信托财产在符合一般市场条件下保值增值，子女就是等着分收益的。如有证据表明，是受托人管理不当，导致信托财产损失的，受托人要负责赔偿。
（2）受托人部分管理，即引入王女士或其子女参与管理，信托公司只是提供建议，不做最后决策判断。
（3）受托人只是做单纯的受托，即仅仅提供一种“信托形式”的服务，具体的操作管理，完全由王女士或其子女或其指定的第三人，以具体书面指令等方式，告知受托人；受托人依据指令管理而已。
以上要素，要都说清楚了，这个方案也就成了。
Ⅶ 土地的信托计划
土地信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。
信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。
第十一条 信托公司申请设立的土地投资信托计划，应当符合下列条件：
（一）信托合同期限为五年以上；
（二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币；
（三）信托单位持有人不少于一百个；
（四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；
（五）土地投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15％。
第十二条 信托公司设立土地投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：
（一）可行性研究报告；
（二）信托合同草案；
（三）资金保管协议草案；
（四）发售说明书草案；
（五）注册会计师出具的会计意见书；
（六）专业房地产估价机构对房地产估价报告；
（七）描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告；
（八）律师事务所出具的法律意见书；
（九）中国银监会要求的其他文件。
第十三条 信托合同应当包括下列内容：
（一）房地产投资信托计划的发行目的和名称；
（二）信托公司和资金保管机构的名称和住所；
（三）信托计划总额和信托合同期限；
（四）信托单位发售日期、价格和费用的原则；
（五）信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务；
（六）信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；
（七）信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式；
（八）信托收益分配原则、执行方式；
（九）作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例；
（十）与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式；
（十一）信托财产的投资策略；
（十二）信托计划资产净值的计算方法和公告方式；
（十三）信托单位募集未达到法定要求的处理方式；
（十四）信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式；
（十五）争议解决方式；
（十六）当事人约定的其他事项。
土地投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：
（一）房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期；
（二）信托公司、资金保管机构的基本情况；
（三）信托合同和资金保管协议的内容摘要；
（四）将要收购的物业的详细介绍；
（五）交易及其结构的特定特征；
（六）实际交易的特定细节；
（七）定价及估值；
（八）信托单位的发售日期、价格、费用和期限；
（九）信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称；
（十）信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例；
（十一）会计调查报告；
（十二）税务意见书；
（十三）法律意见书；
（十四）风险警示内容；
（十五）中国银监会要求的其他内容。
Ⅷ 信托案例分析
已经可以使用个人作为受托人的民事信托做传承安排了。
或者使用保险金信托3.0版本。