房地产信托英文是“Real Estate Investment Trust”,简称REITS。有两层含义,一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司,由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益,信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营,使投资者获取溢价或管理收益。
http://jingyan..com/article/148a19216d1e964d70c3b159.html
主要问题风险控制问题
房地产信托的主要风险来自于：
(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。
(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。
(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等;在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。
信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。
流动性问题
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资资金基金都要差很多，如果要转让，成本会非常高。其次，目前信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证等形式，其本身流动性较差。再次，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，投资者欲转让所持信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。
法律框架的搭建问题
房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规，才能确保这一金融工具的顺畅运行。而我国现在仍然处于计划经济向市场经济的过渡阶段，法律制度还不够健全。就房地产信托业而言，尽管有了“一法两规”，但其只是一个框架性的法律文件，缺乏真正针对信托业务操作层面配套制度。另一方面，当前法律体系的法律实施是短期行为，而且，机构立法责任与执法责任是分开的，这导致了监管者与金融机构对法律解释的困难，在很大程度上导致了违法乱纪、违法违规的出现，不同的法规如何相互补充或替代，通常也不够清晰，致使透明性很低。
税收问题
房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具备自我积累、自主发展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。我国目前对于信托税收问题尚没有文件明确规范。
B. 房地产信托的发展历程
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。
C. 房地产信托的几个问题！
一般投资起点是100万，少数会有50万，周期一般是1-2年，中途撤资的话比较麻烦，一般都是转让，而不是直接撤资。
投资只能用现金
投资者的风险主要来自于项目本身的风险以及信托系统存在的风险（比如信托公司破产，信托整个大环境出现危机等等）
一般说的预期收益都是年化收益，收益结算会按照项目的规定，通常是按照年度付息，个别信托公司会按照半年度或者季度付息
D. 为什么房地产信托有432原则
“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方
“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质
四证齐全是国家对房开贷的统一规定，基础条件，硬条件。30%自有资金是银行业监管机构的规定，基础条件，硬条件。二级资质是银行风险控制的底线要求，保证贷款投向项目的工程质量不产生大概率上的危害银行信贷资产安全的风险事项。总的逻辑都是贯穿着信贷管理安全性的基本原则，历经多年银行房开贷经营管理经验教训验证，上升为部门和银行内部的规章制度，经得起考验，容不得突破。至于有一证拿不到，事件本身可能包括着当地行政审批部门的惰政、推诿、吃拿卡要，也或者是项目本身确实存在主观问题，但那都不是国家赋予他们的权力，是他们自己没有切实做好监管或被监管，银行不冒这种风险，有能力自己单挑，银行是不会在底线下开闸的。
话说回来，这年头，房开贷的审批和放款本身就难之又难了，还缺证，基本是靠边站了。目前的监管约束高压下和经济下行周期内，没有银行会同情达不到硬底线的房开贷企业的。银行不是慈善家、它也是企业，是企业就必须守法遵章、稳健经营，否则同情别人、自己违规甚至可能犯罪，就不值得了，所以不会出现冒险干的事啦。
E. 房地产信托风险管理存在哪些问题
REITS(房地产信托)风险巨大，原因有三。
1，政策性风险
调控是必要的，但是调控绝不是要房地产价格大跌，如果真的下跌50%，便相当于居民的资产要损耗一半。事实上，政策提出的是遏制部分城市房价的过快上涨，而不是说让它快速下跌。
政策本意虽然是要遏制和打击房地产领域的投资和投机行为，但是，由于我们的政策不透明，有些政策不连贯甚至自打嘴巴，往往会加大人们的投资和市场的恐慌心理，有可能引致行业的多米诺坍塌悲剧效应的发生。
2，结构性风险
比如，政府制定的信托业规制有信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”的限制，这一条虽然可以防范风险，但是实际上也增加了信托公司的融资难度;其实这个限制也不受个人投资者的待见，有了这个框框，并不容易让人接受，诱惑力大大降低。
在中国，房地产信托作为一个金融衍生品，起步较晚，法律法规及制度不完善，发展较慢，其经营业务模式散乱，产品单一，因此，中国并没有真正意义上的房地产信托，我们的信托金融机构受制于政策监管多方管制，并没有独立的发展和创新环境，目前信托公司发行的REITS产品其实就是募集资金来投资房地产项目而已，不过，对于资金密集型产业的房地产业来说，信托机构受制于政策，不能参与买地和开发，实际上这个是硬伤，因此，我国的REITS产品充其量只算一些业务上的创新而已。
3，系统性风险
作为国民经济支柱产业的房地产行业，近年来的发展呈现过山车式的高速运转，但是，没有一个行业都不可以违背经济发展客观规律，更没有什么东西可以是脱离市场需求永远保持高速增长的。因此，依托房地产业的riets如何避免这个客观存在的系统性风险独善其身?当然，如果这个风险真的发生了，就是银行甚至整个国民经济便都会垮塌了。
真正的REITS应该要有稳定现金流，无论资金性计划还是资产性计划都应该进行证券化的管理，这样可以在国家层面上提供足额的安全保障，还可以完善赎回制度，整体上解决信托产品流动性差的弊病。
F. 什么是房地产信托
房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
G. 促进房地产信托基金发展的因素是什么
房价，购买量，供求
H. 房地产信托是什么
房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财的优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。它包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。
I. 房地产和信托有什么关系
就是发起自己的信托产品，中间需要有一个担保方，老百姓把钱给信托公司，不能没有任何担保，这个公司或者你自己担保，或者找其他相关的机构进行担保也可以，一般情况下都是房地产公司用土地来进行担保，因为大家都知道，无论是杭州也好还是全国也好，土地属于稀缺资源，它的价值是永远恒定在那里，所以一般都会用土地进行担保。担保完了之后整个项目就成立，成立之后投资者可以进行购买，买入相关的信托产品，信托公司拿到这个钱，把这个钱以贷款的形式发放给房地产公司，整个一圈下来相当于这笔钱从房产公司的融资开始，到信托公司成立这个项目，然后到担保公司进行担保，最后到投资人把钱交给信托公司，最后信托公司把钱给了房地产公司。