『壹』 P2P平台浙联储陷兑付现实控人到底是谁
中国无疑正处于一个不确定的年代。回头看2015，很多一致预期被证明是一致错误：A股没有等来6124，却等来一场史无前例的股灾；央企没有等来激进的混改，却等来了一场说走就走的合并；地方政府没有等来期待的财权，却等来一堆来去无踪的置换债，人民币没等来美联储加息，但还是来了一次出其不意的暴贬……不是我们不明白，而是世界变化快。当下面临的政治、经济、人口和外部环境换挡任何一项都足以改变中国，更何况是所有冲击叠加在一起。我们只能从历史中吸取经验，不断调试自己的逻辑。2015至少告诉我们三点经验：第一，当所有人形成一致预期的时候，很可能是一致错误，机会和风险往往藏在大家都忽视的地方，比如股市中的配资。第二，政策冲击只会改变经济的节奏，不会改变方向。比如增长破7，通胀1时代，流动性宽松，基本面并没有任何的出乎意料。第三，市场虽然有时会偏离基本面，但最终还是会回归，偏离的越多，回归的方式约剧烈，比如股灾。带着这些经验，我们对2016年做出以下判断：1、经济增长目标下调到6.5%，实际增速略高于目标。2015全年保7基本是不可能完成的任务。预测GDP不能只看三大需求，因为中国根本没有三大需求的准确统计，固定资产投资不等于资本形成，净出口不等于经常账户顺差，社会消费品零售也不等于最终消费。更准确的方法是看从生产法分析各产业对GDP的增长拉动。对比今年和2015年，除了工业和金融业之外，其他所有行业的波动不到0.1个百分点。所以基本只要分析工业和金融业即可。工业可以看规上工业增加值，10月还在下行，而且看不到拐点。金融业可以看几个指标。一是存增速，10月几乎萎缩了一半，和三季度增两倍落差明显；二是证券交易额，两市成交量增速已经从二三季度的10倍和3.4倍回落到2.5倍；三是金融业相关税收，10月营业税从19.3%大降至9.7%，企业所得税业大降10%。综合判断，四季度最多与三季度持平。形势比人强，从以往4次下调目标的历史来看，如果当年没有完成目标，一定会导致增长目标下调，比如1998和2014年。以此推断，2016年经济增长目标下调是大概事件。而根据以往的经验来看，目标可能定在6.5%，但最终的实际增速可能略高于6.5%。2015年第一产业拉动没有变化，第二产业少拉动0.9个百分点左右，第三产业多拉动0.6个百分点左右。先看趋势，2016年第一产业不会有明显波动，第二产业大概率贡献下降，第三产业的贡献还会上升。再估算幅度，2016年的周期下滑压力应该介于2015和2014年之间，按2014和2015的均值计算，假设第二产业少拉动0.6，第三产业多拉动0.3，这样算下来2016年的增速应该在6.7%左右，略高于预期目标。2、CPI继续“1”往无前，PPI连跌超过50个月，通胀有惊无险2016年预计CPI同比1.6%，较2015年略有回升，但仍然有惊无险。首先，2016年翘尾因素略高于2015年。假设今年CPI为1.42%，则2016年翘尾因素为0.55%，略高于今年的0.44%。其次，2015年猪价上涨8.2%，带动CPI新涨价因素0.33%。考虑到猪价上涨带动补栏以及明年总需求依然不强，明年猪价继续强势的概率不大，假设2016年猪肉均价为22元/千克，拖累CPI新涨价0.38%。最后，2015年Brent原油均价约为53.83美元/桶，较2014年大幅下跌45.6%，对CPI新涨价因素拖累0.91%（原油价格和CPI新涨价因素相关系数为0.02）。考虑到低油价对页岩油产业的冲击，部分企业去产能，在最新的报告中EIA上调2016年原油价格预期至56.24美元/桶，较2015年上涨4.5%，贡献物价上涨0.09%。第四，在经济下行的基本判断之下，其它价格因素的贡献应该也略低于今年的1.56%，假设和去年的下滑幅度相同，则为1.38%。综合看2016年CPI约为1.64%（翘尾因素0.55%-猪价因素0.38%+油价因素0.09%+其它因素1.38%）。预计明年PPI累计负增长将超过50个月，但同比跌幅将收窄。考虑到本次去产能周期中，宏观经济政策强调底线思维和严守系统性金融风险底线，去产能的力度总体上温和于98年的大破大力去产能，上游原材料行业过剩产能并未明显去化，PPI转正仍需时日。但明年PPI同比跌幅有望在多方面因素合力作用下收窄，一是稳增长政策重点转向财政政策，总需求冲击边际上有所缓解；二是近期中央首提供给侧改革，去产能力度有望加大；三是明年信用风险加速爆破，企业破产倒逼产能去化；四是人民币贬值可能带来一定的输入型通胀压力。五是美元升值周期下大宗商品价格企稳，对PPI的拖累减弱，尤其是油价，今年是跌45.6%，假定明年油价涨4.5%，其它因素影响不变，则PPI跌幅可能收窄2.5-3个百分点左右；3、美联储加息靴子落地，资本加快“走出去”，人民币再现一次性贬值。美联储加息的条件已经具备，现在只是何时扣动扳机的问题。目前看，12月加息的概率已经达到70%，即便12月没加，明年也会至少加一次息。对人民币来说，美联储加息也好，加入SDR也好，其象征意义都已经大于实质意义，人民币的长趋势拐点已经形成：（1）美元升值预期已经形成，只会有节奏变化，不会有方向变化。一方面在基本面比烂时代相对不烂（失业率甚至低于我们加工过的登记失业率），另一方面在比赛放水时代相对偏紧，尤其是相对于欧洲，欧元在美元指数中占比60%，而欧洲未来可能日本化，欧央行已经是覆水难收，欧元长期看贬。（2）中国经常账户顺差趋于收窄，甚至转向逆差。长期看，人口老龄化导致的储蓄投资缺口收窄必然导致逆差，短期看，商品的衰退性顺差不可持续，服务贸易逆差在屡创新高，投资负收益短期无法逆转。（3）中国资本[0.00%]账户逆差将加速扩大，吃掉经常账户顺差。今年三季度资本账户逆差已达到创纪录的2239亿美元，完全吃掉了经常账户的634亿美元顺差，导致外汇储备缩水1606亿。这种趋势不可逆转：一是个人资产配置多币种化，二是企业加快走出去，三是中美利率收窄，人民币单边升值预期打破，套利资金逆转，过去是借低利率又贬值的美元投资高利率又升值的人民币，可能逐步成为借低利率又贬值的人民币投资高利率又升值的美元。综上，尽管短期央行可以通过量价干预维稳，为加入SDR护航，但贬值压力只会推迟，不会消失，最终达到临界点，央行可能不得不再次允许人民币一次性贬值。从防范资本外逃的角度来看，一次性贬值确实也比渐进贬值更有效。但风险在于，第一次市场觉得是偶然，第二次市场会当成趋势。4、货币政策从主角变配角，降息空间明显收窄，降准次数不少于今年。2015年货币政策是绝对的主角，2016年可能逐步退居配角。货币宽松的方向不会变化，但思路上会有所调整，从主动到以被动对冲为主，政策重心逐步转向财政政策和供给侧改革。第一，融资成本的矛盾已经大幅缓解。加权利率下降107个BP，其中一般利率下降91个BP，住房下降123个BP，对于依然融资难的企业，问题出在风险偏好，不是货币宽松能解决的。第二，通胀会掣肘货币宽松。从今年来看，央行对汇率依然自信，主要的掣肘因素还是来自通胀，全年最长的一段货币空窗期就和CPI的回升有直接关系。而根据我们的预测，2016的通胀会高于今年。（1）2016降息的次数会明显减少。一是存利率已经完全市场化，降息的边际作用在递减。降息的意义的体现在降低国企等强议价主体的利率和住房利率，但目前住房利率已经从最高时的6.97%大幅降到5%，从10月降息时保持住房公积金利率不变来看，这似乎已经达到央行的合意水平。二是CPI和PPI都应该高于今年，由于通知下滑导致的实际利率攀升压力缓解，而且会反过来压低实际利率。三是降息对利率的影响大于存款利率，会进一步挤压银行的息差。（2）2016降准的次数不少于今年。一是对冲央行外汇占款的趋势性下滑，今年央行口径的外汇占款大降1.2万亿，而2013和2014年分别是增加2.8万亿和6411亿，一来一去产生每年近2万亿的基础货币缺口。2016年人民币贬值压力不减，为了维稳，央行口径外汇占款的下降幅度预计不少于今年，必须充分降准对冲。二是稳增长的资金需求也需要降准来满足。1998年为了配合财政部发行特别国债，央行曾一次性降准5%给四大行输送火药。2016年专项金融债等公共融资工具会继续放量，这其实也是一种另类的特别国债，如果只是从存量池子里拿钱，那可能会使稳增长的效果大打折扣。5、财政赤字至少扩大到2.5%，扩大发债+结构性减税，政策性金融+PPP配合政府大幅加杠杆财政政策将逐步取代货币政策成为主角，财政赤字率至少会扩大到2.5%。2014年财政赤字率仅有2.1%，2015年财政赤字率目标虽然提高到2.3%，但横向来看与美国的3.2%、日本的3.3%、印度的4.1%均有较大差距，纵向与2000年至2002年的2.6%、2.4%、2.6%相比也有提升空间。近日财政部副部长朱光耀称要反思财政政策，其中特别提及“3%的赤字率是不是绝对科学，值得探讨”，暗示中央已经开始反思积极财政不积极的问题。财政政策主要有两个抓手：扩大政府发债规模+结构性减税。首先，扩大政府发债规模。传统的地方政府债券虽然是大势所趋，但目前预算管理和财政透明制度尚不健全的情况下，扩容不会太明显。主要还是置换债，一定会比今年的3万亿大得多。其次，加大结构性减税力度。可采取的措施包括加速固定资产折旧、提高个税征点，加大小微企业减税力度等。明年更重要的是财政政策的配套政策，主要是通过发行政策性金融和推广PPP配合政府加杠杆。第一大抓手是政策性金融。中央层面虽然暂时还发不了特别国债，但以政策性银行为主体的专项金融债其实是一种另类的特别国债。今年已发行的6000亿专项金融债由国开行和农发行、中央财政贴息，用于城市基础设施建设，明年为了解决增量项目的融资来源问题，至少会扩容到1万亿。第二个抓手是PPP，今年是项目招标年，明年才是签约年，3.4万亿的存量PPP项目中的签约规模将超过1万亿。6、注册制推动供给放量，市场不会有惊心动魄的疯牛，只有摇摇晃晃的慢牛。2016年大概率推出IPO注册制。从近期IPO重启释放的信号看，监管层明年可能把加快供给作为核心工作。首先，2016年钱多资产少的堰塞湖现象将继续强化，注册制相当于扩大股市池子泄洪。其次，有助于减少隐性的“壳”价值对市场的扭曲，促使市场回归价值投资。第三，加快供给也有助于促使资金的流向实体经济，提升直接融资占比。最后，市场热度明显回升，也为加快供给提供了条件。目前来看，明年实施注册制的可能性较大。一是证券法修订已提上日程，一读已经完毕，明年可完成二读和三读。二是在重启IPO的同时完善了新股发行制度，调整发行监管方式加强信息披露，可视为推出注册制的准备工作之一。注册制长期是利好，但短期可能加剧市场波动。一是大量资产推向市场将直接分流存量资金，尤其是一些没有投资价值的存量股可能遭受重创；二是注册制是一项复杂的系统工程，必须在信息披露、监管体系、退市制度等方面做好配套改革，推出后如果出现超预期的波动，政策可能出现反复（类似之前IPO政策的反复），打击市场对改革的信心。以台湾为例，台湾在完全注册制之前实行了23年的核准制与注册制并行制度，2006年才过渡到完全的注册制，当年台湾股指呈现出大起大落的W型走势。总体来看，2016年股市不可能重复今年的疯牛，摇摇晃晃的慢牛是大概率事件。近两年的股市繁荣大部分靠走心，即通过无风险利率的下行和改革带来的转型预期来提升估值，而分子上的企业盈利并没有明显改善。2016年的企业盈利依然不支持疯牛，一是成本下行可能放缓，二是需求端尚未完全企稳，三是供给端产能尚未开始消化。因此支撑市场还是只能靠估值，而这样的市场一定是敏感和反复的。尽管无风险利率下行推动的牛市还将继续，但2016年的市场可能会在以下风险的冲击下加大波动：一是人民币贬值，二是注册制和国企整体上市导致供给放量，三是实体信用风险，四是无风险利率从快速下行转向缓慢下行。全年市场可能围绕这些因素频繁波动。7、信用风险加速爆破，国企违约成为常态，无风险收益率继续下行。中国非金融企业杠杆率约为123%，是主要经济体中最高的。未来去杠杆无非五种途径：一是靠经济复苏，企业收入提升加快偿债；二是靠融资成本的下行，同样的收入可以偿还掉的债务；三是靠政府输血，财政兜底；四是靠市场输血，被兼并收购；五是靠债务减记；六是信用违约。目前来看，第一种方式看不到希望；第二种方式能解决一部分国有企业的问题，但对于大部分高风险的民企来说，银行并不愿意降低利率；第三种方式也只适用于国企；第四五种方式对过剩行业来说也是奢求；到头来，大部分传统产业都不得不选择最后一种道路。基于这种逻辑，2016年信用风险会比2015年更频繁。2012年第一例国企债券违约（11海龙CP01），2013年第一例P2P违约（东方创投P2P平台），2014年又相继发生第一例信托（诚至金开1号信托计划）、第一例私募债（13中森债）、第一例民企债券（11超日债）违约，2015年更是蔓延至央企债券（11天威MTN2）。只要看不到经济复苏或大规模债务减记，2016年信用违约事件会进一步蔓延。政府为守住金融风险底线，仍会去保一部分存量债务，但失去保护的范围会越来越大，国企违约将成为常态。信用风险的释放有助于推动无风险利率继续下行。一是随着刚性兑付的打破，钢铁、水泥等产能过剩行业的僵尸企业所占用信贷资源减少，减少异化的资金需求。二是货币供给继续保持宽松，稳增长和去杠杆防风险都需要低利率的支持，货币宽松是大趋势。三是债务置换虽然短期可能对利率造成冲击，但长期来看解决了期限错配和滚动融资问题，有利于无风险利率的下行；四是经济增长从重资产工业向轻资产服务业转型的过程中，资金需求系统性下行；五是人民币虽有贬值趋势，但总体来看中国资本账户依然处于管制状态，不会因资本大规模外逃终结利率下行趋势。8、十三五规划开局之年加速落地，美丽中国成为最大亮点2016年是十三五规划的开局之年，而美丽中国无疑是最值得期待的亮点。十三五规划把绿色发展列入五大发展理念，并首次提出“最严格的环保制度”和“美丽中国”概念。生态环保作为一个产业已经站在了更大的风口上。第一，监管体系从属地管理转向垂直管理，打破地方保护主义。十三五规划首次提出“省以下环保机构监测监察执法垂直管理”，这意味着从环境监察总队到县级监察机构都将脱离地方政府的管辖，改由省级环保机构直接管理，包括相关的人事任命权、资金管理权等。这有利于打破过去属地化管理带来的地方保护主义，让环保监测数据说出真相，让环保执法落到实处。第二，通过市场化的交易、融资和管理机制来激发地方政府和社会资本的积极性。十三五规划首次提出“建立健全用能权、用水权、排污权、碳排放权初始分配制度”，“培育和发展交易市场”，这是环保体制的一个重大创新。过去环保基本是依靠政府的生态补偿，这种方式一方面加大了地方政府负担，另一方面对社会资本也没有吸引力。十三五将重点通过交易机制激励地方政府，即地方政府可以把自己节省出来的排污权等拿到市场交易。初始分配制度完成确权和生态空间的划定将为此创造条件。对于过去束缚环保的融资问题，可以在生态空间整体开发的基础上，通过“绿色金融”和“PPP模式”吸引社会资本加入。9、国企改革1+N方案陆续落地，国企整体上市加速推进，央企合并步伐放缓。2015年是国企改革的顶层设计年，“指导意见”和一系列配套改革方案出台，1+N的顶层设计逐步成型，2016年将进入落地之年。（1）央企层面主要看整体上市，合并步伐会低于预期。国企改革指导意见明确提出要推广集团整体上市，一是相对公平又迅速的提高国资证券化率，避免国有资产流失，市场化的定价方式也易被各方接受。二是缓解市场的堰塞湖效应，同时也加大国企的股权融资，减少对信贷资金的占用。三是注册制和市场供给将是2016年资本市场的重点之一，为国企整体上市创造了条件。从地方国企看，随着IPO重启与注册制改革，上市门槛降低，国资证券化的进程将继续加快。从央企看，一大波资产正在靠近。很多央企证券化空间巨大，即便资产证券率较高的中航工业集团8000亿资产中，也只有约60%实现了上市，实现整体上市还有3200亿空间。央企合并的步伐将低于市场预期。2015年最火爆的央企合并在2016年可能会低于预期。中央的确有意支持央企整合重组，各行业的央企也上报了很多合并方案，但从包括南北车在内的已有案例来看，央企合并的效果并不理想。主要问题是整而不合，有的是因为互补性不强，比如当年行政主导的中外运长航合并，结果是长油航运退市，有的是经营能力和文化的差异，比如南车在经营能力和资产质量上远远优于北车，门不当户不对引发的矛盾可想而知。（2）地方国企改革重点看混改，主要是资产优质的发达地区。央企通过股份制改革和上市，已完成大部分混改工作，混改重点在地方国企，尤其是广东、上海、重庆等国企资产较为优质的发达地区。一是地方国企数量庞大，超过10万家，多数企业难以上市，通过引入战略投资者、员工持股、PPP等方式混改是较为可行的改革方案。二是地方政府积极推动。地方国企混改步伐比央企更快，在国企改革顶层文件发布前，已有20多个省市公布了改革方案，公布了积极的混改目标。很多资产在地方政府手中无法物尽其用，交给市场有助于盘活存量资产，减轻地方政府负担。10、房地产销售结束回光返照，地产投资第一次出现年度负增长，国家住房银行提上日程房地产销售在2015年回光返照，2016年将再次回到现实。30大中城市的高频销售数据9月就已开始回落，全国的商品房销售也在10月首次出现回落，政策宽松带来的短期效应正在逐步消散，地产身上的镣铐从来就没有消失过。短期看，政策宽松的边际力度会减弱，去年限制地产销售的信贷和利率因素都已经基本消除，房贷利率已经从高点回落123个BP，进一步下调的空间不大，10月降息时已经特别要求公积金利率不作调整。中长期看，人口压力才刚刚开始。根据我们的估算，2005到2014年间全国的刚需人口（20-29岁）暴增6500万，而未来5年可能会减少5000万，这种趋势会在2016年进一步加速。而在户均超过1套、人均超过33平米的情况下，改善型需求也空间有限。房地产投资的情况要比销售更糟。2014年新开工面积负增长，2015年施工面积负增长，2016年房地产开发投资可能出现全年负增长。实际上从当月数据来看，今年8月之后就已经出现负增长。销售的火爆并没有引燃地产商投资的热情，目前的主基调依然是消化库存。待售面积已经从去年底的6.2亿平米上升到6.7亿平米，而待售面积与近一年月均销售的比值也从去年底的6.0上升到6.3，库存不仅没有消化，反而随着新项目的竣工继续恶化。如果再考虑到近50亿平米的在建面积，就更没有理由对房地产投资乐观了。不过话说回来，地产投资的下行是好事，如果地产投资明年回升，只会让房地产供需矛盾进一步激化。房地产政策的核心是消化库存。扩大供给的措施会逐步弱化，比如保障房建设，扩大需求的措施会继续强化，比如信贷政策、公积金政策和交易税费的进一步调整。此外，作为激发合理需求、构建住房融资体系的关键，国家住房银行有望加速提上日程。
『贰』 如何规避房地产信托投资风险
1、房地产债权信托
房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。
根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：
四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
三成：
自有资本金投资比例达到30%
二级：
具有房地产开发二级资质
房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）
房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。
2、房地产股权信托
房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。
股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司
与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。
房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等
3、房地产财产权信托
房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。
(一)房企作为委托人的财产权信托
以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。
(二)个人作为委托人的房地产财产权信托
个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。
房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。
房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。
房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。
我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。
4、房地产资产证券化信托
资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）
5、基金化房地产信托
基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。
信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。
下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？
判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；
2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；
3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；
4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。
『叁』 可以在一只股票赚27亿的中融信托没落了吗
不是信托公司没落了。是政策变严了，实体难做了。杠杆去化了。
『肆』 91投房REITS模式是什么模式
市场背景：目前中国楼市出现了严重的高库存，如何去化是摆在国人面前的一大难题。国家采取了严重的土地限购政策，楼市房价持续上涨，买的起房的依然买的起，买不起房的依然买不起，于是国家推出了二次房改政策，政策放宽，鼓励国内借鉴国外REITS模式。
早在今年年初住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就指出“积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”,从而加速去化国内开发商的巨量库存。REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易,其收益主要来自于租金收益和房地产升值。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。随着金融政策的放开和互联网新军的进入,地产、金融、互联网的跨界互动与合作日益频繁,房产“证券化”也找到替代性方案,类RIETs的地产投资理财产品以及房产众筹的投资方式相继面世。作为开发商,借力互联网金融,在创新的模式带来高效现金流周转的同时,也为去化积压库存化打开了全新思路。
91投房“是一家互联网众筹REITs平台，就是将能够产生稳定现金流的不动产打包成金融产品销售给消费者（投资人）。”采用创新的物权众筹众智模式，桥接项目开发方和终端消费者。既可以帮助传统开发商充分拥抱互联网，完善升级其旧有的开发模式；也帮助终端用户拓展新的理财渠道，分析人士指出,传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的,过去可以由投资投机者接盘,但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以将资产证券化,就能实现较快较多的去库存(主要是现房),对房企利好。近年长租公寓行业的迅速崛起,标志着国内长租公寓运营日趋成熟,为房企持有物业进行经营租赁转型提供了契合度极高的入口。而具有金融背景及资源整合能力的长租公寓,也正悄然引领着新一轮资产证券化的革新。
91投房REITs模式的意义在于，从国家层面有利于降低房地产泡沫，不会让大量资金迅速涌向房地产行业，而就普通人而言，相较于股市或P2P的投资，风险也大为降低。
『伍』 房地产投资信托基金是什么一种模式
我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。
自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。
据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。
比如：
1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。
这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。
此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。
房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
所以现在信托公司业务方向主要有几大块：
一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。
二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。
三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。
四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。
五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
房地产信托运作的几大模式
1、房地产债权信托
房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。
根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：
四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
三成：
自有资本金投资比例达到30%
二级：
具有房地产开发二级资质
房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）
房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。
2、房地产股权信托
房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。
股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司
与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。
房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等
3、房地产财产权信托
房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。
(一)房企作为委托人的财产权信托
以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。
(二)个人作为委托人的房地产财产权信托
个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。
房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。
房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。
房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。
我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。
4、房地产资产证券化信托
资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）
5、基金化房地产信托
基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。
信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。
下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？
判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；
2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；
3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；
4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。
『陆』 现在有100w是买信托，还是商铺
商铺投资不确定性太大，除非是黄金地段的旺铺，但是这种又可遇而不可求。
建议做信托会更加稳定，安全。买信托网回答。
『柒』 房地产信托以后到底该怎么搞
Q：信托百佬汇记者
A：中铁信托副总经理、知名信托专家陈赤
Q：房地产市场监管持续升温，高压也传导至地产融资渠道。作为资深从业者，您如何预判房地产信托的发展趋势？
A：首先房地产信托将更为规范，服从国家调控房地产市场的大局；其次出于管理和防范信用风险和合规风险的考虑，近期房地产信托的增长率可能会放缓，甚至可能出现绝对额下降的局面，房地产信托的门槛也会提高。
Q：监管部门目前对房地产信托业务的监管重点包括哪些？哪些是信托公司必须回避的风险区？
A：由于房地产市场在我国的特殊性，长期以来监管部门将房地产信托业务纳入敏感业务加以监测和管控，其监管的原则和逻辑具有一贯性，也就是，对房地产开发企业的贷款等债权融资，须满足房地产开发项目“四证”齐全、企业或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；而用于缴纳土地出让价款的信托资金，应限于采取股权融资方式提供。监管所主要禁止的，一是向不具备条件的开发商提供贷款的行为；二是形形色色的以非股权融资方式（包括所谓的“明股实债”）向开发商提供资金用于缴纳土地出让价款的行为。
Q：房地产市场风险有那么大吗？业界的判断是否过于悲观？
A：由于各地对房地产市场的调控政策陆续出台且空前严厉，同时包括人民银行、银监会和证监会在内监管部门收紧了对房地产按揭贷款和开发贷款的管理，开发商面临着不小的压力，一是限购和限贷政策导致具备资格和支付能力的购房者数量大幅度减少，直接影响库存去化速度；二是限价政策缩小了开发商的盈利空间，如果是在地价高位拿地的话，可能真的会因为面粉价格超过面包而导致亏损；三是监管政策收窄了开发商融资和再融资的渠道，个别实力较弱、杠杆率过高的开发商出现资金链断裂的可能性也不是没有可能。不过，经历了前两年快速去库存的过程，房地产企业财务状况普遍得到了改善，抵御风险的能力有所增强，房地产信托风险总体仍处于可控的状态。
Q：传统房地产信托业务模式的转型势在必行，今后房地产信托转型的方向都有哪些？信托公司怎样才能做好房地产信托业务的转型呢？
A：信托业一直在探索房地产信托模式的转型升级与创新，据我所知包括：一是以基金化信托产品代替传统“一对一”的信托计划，通过组合项目分散风险；二是针对单个房地产项目开展真实的股权投资业务，与开发商共担风险，共享收益，既更加合规，又能获得更为丰厚的回报；三是与证券商合作开发以优质不动产为基础资产的公募REITs（房地产投资信托基金）；四是深入开发房地产细分市场中的业务机会，例如养老地产、物流地产、产业地产、文旅地产、教育地产、医养地产等等。
在转型过程中，对于信托公司的挑战主要在于它是否具有可靠的眼光判断房地产项目的优劣和风险，是否拥有技术人员把控房地产开发过程的关键环节。我认为信托公司应该深化对房地产行业和市场的认识和研究，通过引进和培养熟悉房地产开发各个环节的专业人才，使之与信托人员一道，共同考察项目、设计股权融资或债权融资方案，加强对项目开发销售全过程管理。
从外部环境来说，要准确评价信托支持房地产健康发展所作的贡献，要给予信托公司直接参与设立和发行REITs的机会。
『捌』 怎么看一个房地产信托计划好不好
随着时间的推移，中国房地产业整体告别十年黄金时代，粗放式野蛮生长阶段已逝，注重品牌、品质、个性化需求的新时代到来。虽然房地产行业的辉煌不再，由黄金时代逐步进入白银时代，但是作为信托公司传统业务领域，未有仍有一定发展空间，只是需要信托公司在专业性方面下功夫，逐步抛弃粗暴而简单的运作模式，而是更加精耕细作，赋予该项业务更多内涵。
房地产信托在中国的发展
我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。
自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。
据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。
比如：
1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。
这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。
此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。
房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
所以现在信托公司业务方向主要有几大块：
一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。
二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。
三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。
四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。
五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
房地产信托运作的几大模式
1、房地产债权信托
房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。
根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：
四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
三成：
自有资本金投资比例达到30%
二级：
具有房地产开发二级资质
房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）
房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。
2、房地产股权信托
房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。
股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司
与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。
房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等
3、房地产财产权信托
房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。
(一)房企作为委托人的财产权信托
以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。
(二)个人作为委托人的房地产财产权信托
个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。
房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。
房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。
房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。
我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。
4、房地产资产证券化信托
资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）
5、基金化房地产信托
基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。
信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。
下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？
判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；
2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；
3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；
4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。