1. 什么是信托抵押贷款
和银行的抵押贷款类似的，无非是主体由银行变成了信托公司
银行有吸储资金功能，信托公司没有，信托通过对抵押物的统一打包，发行产品，再把产品分割成若干单位份额，最后进行销售募资，收取融资方一定利息作为投资者回报。
一般抵押物土地等为5折以下，风控比银行略高，成本也较银行略高。
2. 信托贷款利息在土地增值税清算时可否扣除
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第（一）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
第（二）款规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
第（三）款规定，房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函[2009]47号
）明确规定，房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。
2、《贷款通则》第二条规定，本通则所称贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。本通则所称借款人，系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。本通则中所称贷款系指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。
第七条规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
因此，委托银行贷款也属于银行贷款。企业能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除
，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此时金融机构证明为：委托贷款合同，银行的代收利息单据。
《金融机构管理规定》第三条规定，本规定所称金融机构是指下列在境内依法定程序设立、经营金融业务的机构：
（一）政策性银行、商业银行及其分支机构、合作银行、城市或农村信用合作社、城市或农村信用合作社联合社及邮政储蓄网点；
（二）保险公司及其分支机构、保险经纪人公司、保险代理人公司；
（三）证券公司及其分支机构、证券交易中心、投资基金管理公司、证券登记公司；
（四）信托投资公司、财务公司和金融租赁公司及其分支机构，融资公司、融资中心、金融期货公司、信用担保公司、典当行、信用卡公司；
（五）中国人民银行认定的其他从事金融业务的机构。
因此，财务公司、信托投资公司属于金融机构，拍卖行不属于金融机构。
对金融机构的贷款，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。对非金融机构的贷款不适用该规定。
3. 房产抵押贷款的利息是多少
一、房产抵押贷款利率的概念
房产抵押贷款,是指借款人以自有或第三者的物业(包括住宅、写字楼、商铺、厂房等)作抵押,用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。房产抵押贷款利率,是指借款人向其所借资金支付的代价,也是放款人借给借款人所获得的回报。房产抵押贷款利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。
二、房产抵押贷款途径
目前,我们主要可以通过银行、信托、典当、五色土办理房产抵押贷款。
三、不同房产抵押贷款途径的利率
(1)、银行贷款
借款人以所购住房作为抵押或质押物在银行办理抵押贷款,银行办理抵押贷款必须出具住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同等。年利率6%起。
(2)、信托贷款
信托房产抵押贷款是指受托人接受委托人的委托,将委托人存入的资金,按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款,融资方以房产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年经利率在18%左右。
(3)、典当贷款
典当房产抵押贷款是指当户将其房产抵押给典当行,交付一定比例费用和利息,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加其他各项综合费用合并约为月利率3%左右。
(4 )、五色土贷款
借款人将房产抵押在放贷人(自然人)的名下,放贷人将资金直接交给借款人,借款人依照约定还本付风险评级标志息。借款人若不履行到期债务,放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理,贷前风险评级和贷后诉讼执行。利率加费用一般年化利率为18%左右。
四、银行房产抵押贷款利率表
4. 房地产信托和住房抵押贷款的区别
房地产信托：一般是开发商为了融资需要委托信托公司发型信托计划。住房抵押贷款：一般是房子买下来后，抵押给银行或其它贷款公司获得贷款资金。
5. 房产抵押贷款利率多少
目前银行住房抵押贷款分为自有房产和按揭房产抵押贷款，两者贷款利率有所不同，按揭房产抵押贷款的利率通常高于自有房产。各地区、各家银行之间执行的实际利率也有较大差异，不过，其实际利率一般是以基准利率为基础，上浮一定比例来执行，大致上浮10％-50％这样一个区间。
自去年10月24日央行降息后，目前银行执行的最新基准利率为：贷款一年以下利率为4.35％；一年至五年利率为4.75％；五年以上为4.9％。在2016年，银行也会按照此基准利率执行。至于个人办理住房抵押贷款的实际利率，银行一般会根据借款人的综合资质、住房综合状况等来确定。
6. 不动产投资信托的问题思考
（一）我国不动产投资信托的定位
首先，是否将不动产投资信托仅仅界定为一种法律地位？美国的不动产投资信托不过是一种税法上的地位。但从现在已经移植该制度的国家或地区的立法来看，有一个实体化的趋势，即不动产投资信托的法律地位与其载体的存在合二为一，并且也不一定享受税收优惠。我国也应顺应这一实体化趋势。其次，不动产投资信托是否专为中、小投资者服务？美国不动产投资信托的目的之一就是为中、小投资者提供参与不动产市场的机会。我国也应坚持这一定位，而不能单单成为不动产开发商融资的一个手段。在我国移植不动产投资信托制度，使得中、小投资者可以通过不动产投资信托，间接投资于不动产市场，从而也能分享不动产市场发展的收益。同时，中、小投资者还能享受专业化的管理、分散投资以规避风险等个人所不能实现的优势。
（二）我国不动产投资信托的组织形式
首先，是否设立公司型不动产投资信托？考虑到信托制度在我国的时间不长，并且信托型毕竟还是按照信托架构成立，因此还是将不动产投资信托限于信托型更好，否则会引起概念上的混乱。即便允许设立公司型，也应采纳日本《投资信托和投资法人法》的立法例，不动产投资信托专指信托型，而将公司型归于投资法人，而不称其为“投资信托”。其次，是否允许设立有限合伙型的不动产投资信托，美国税法将有限合伙排除在外的理由，仅仅是有限合伙本来就不是联邦所得税的纳税主体。如果我国移植不动产投资信托制度并且予以实体化，税收优惠与不动产投资信托的成立没有必然的联系，不允许有限合伙的组织形式的理由便不成立。但如果允许设立有限合伙型不动产投资信托，也会和公司型一样产生概念上的问题。同样，也应将有限合伙型仅仅作为一种特殊的有限合伙来对待，而不称其为“投资信托”。再次，信托型不动产投资信托要不要固守信托法的原则，商业信托、法定信托或非法人信托作为不动产投资信托的组织形式，已和传统意义上的信托有很大的不同，都是按照信托架构成立且带有公司特点的商业组织。我国移植的信托制度也与英美法上传统意义的信托区别很大，因此也就根本谈不上固守信托法的原则。我国的信托型不动产投资信托应借鉴日本和我国台湾地区的立法，以营业信托作为其组织形式更为妥当。
（三）我国不动产投资信托的消极属性
首先，是否允许不动产投资信托从事积极业务，特别是能否进行房地产开发？从降低投资风险的角度来考虑，还是应将不动产投资信托的业务限于收购成熟物业出租或者不动产抵押贷款，以租金或利息作为不动产投资信托的主要收入来源为妥。其次，是否要移植美国法上的独立承包商制度。我国移植不动产投资信托没有必要由独立承包商来为不动产承租人提供服务徒增管理成本，降低不动产投资信托之盈利能力。当然由受托人来管理，这就决定自然人很难担当此任，因此受托人应由具有相当管理经验和能力的公司来担任。
（四）我国不动产投资信托的类型
首先，是否允许设立抵押型或混合型不动产投资信托？其实质是不动产投资信托能否办理不动产抵押贷款业务。我国银监会颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》中允许信托公司可以向其他人提供贷款，但要求“不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”。既然如此，我国移植不动产投资信托制度后，禁止不动产投资信托办理不动产抵押贷款业务便没有道理。当然在对办理不动产抵押贷款的业务加以限制这一问题上可以讨论。不动产投资信托也可以通过认购不动产抵押贷款支持证券间接参与不动产抵押贷款市场。其次，是否允许不动产投资信托与有限合伙对接？根据我国《合伙企业法》，可以成立有限合伙者，不限于自然人、法人，还包括其他组织。即便是以营业信托的方式成立不动产投资信托，也应当允许以不动产投资信托的名义成立有限合伙。虽然大陆法系的营业信托和美国的商业信托、特拉华式信托和非法人信托尚不能比，但是其也有独立的信托财产、专门进行管理的信托公司、一定的存续期间以及发行一定的受益凭证等组织体的特征。将其归入《合伙企业法》所称之其他组织未尝不可。因此，即便我国移植不动产投资信托以营业信托作为其组织形式，仍有成立有限合伙之余地。再次，是否允许设立合股式或纸夹式不动产投资信托，正如上文所述，这两种特殊类型是规避不动产投资信托消极属性的方法，因此是否有成立之可能取决于我国未来不动产投资信托立法在消极属性这一问题上的态度。如果我国的立法固守消极属性的要求，在实践中就会存在合股式或纸夹式不动产投资信托的可能。因此在立法之时就应当考虑到这一可能。
7. 房地产信托项目最少多少可以做，利息大概是多少
是要买信托产品还是要融资，买产品的话最少是100万，基本收益10%以上；如果要融资，建议不要用信托的形式，麻烦，成本高，20——30%，建议还是通过别的方式融资，如香港等地。
8. 不动产投资的信托
不动产投资信托指的是受托机构以公开募集或私募方式，交付受益证券，募集一笔资金，再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等，也就是“先有钱，再投资不动产”的型式。
在不动产投资信托中，投资者以购买信托法上产权证书的方式将资金交给受托人，从而取得受益人地位；受托人有权将该资金用于不动产经营，并须将不动产收益分配给投资的受益人。
不动产投资信托常常被投资者作为减少纳税或延缓纳税的手段。 （一）公司
美国1960年立法规定了两种组织形式，即非法人信托和非法人组织（Unincorporated Trust orUnincorporated Association）。直到《1976年税制改革法》（Ta）（Reform Act of 1976）才允许设立公司型不动产投资信托。
其实，在1960年1月4日众议院议员Keogh提出的法案中就已经将公司纳入不动产投资信托的组织形式范围。1960年立法将公司排除的原因有两个。其一，当时美国国会和财政部的主流观点认为如果允许设立公司型不动产投资信托，会使得以不动产运营为业务的公司逃税。其二，不动产投资信托立法的推动者过去一直是通过商业信托的组织形式来进行不动产投资，所以在是否允许设立公司型不动产投资信托这一问题上并不积极。从实践来看，《国内税收法典》为不动产投资信托规定的严格条件使得上述担心没有必要，并且不动产投资信托也只能在承认商业信托的州成立，不允许公司型也大大限制了不动产投资信托的发展。《1976年税制改革法》遂将公司纳入组织形式范围。
结合上文关于不动产投资信托制度来源的分析，投资公司不仅有公司型也有信托型，商业信托也是具有公司特点的一种商业组织。不仅如此，作为投资公司继受对象的英国投资信托，基本形式也是公司。因此，英美法这种不在严格意义上来使用“信托”一词的背景，将公司纳入其中是没有任何障碍。
（二）信托
《国内税收法典》也不是在严格意义上来使用“信托”一词。作为不动产投资信托的组织形式，信托包括商业信托、特拉华式信托以及一些州的不动产投资信托专门立法所规定的非法人信托。
商业信托兴起后，有许多州以制定法对商业信托进行了改造。就其实质来说，所谓改造就是在一定程度上排除传统信托法规则的适用。制定法对商业信托的改造始于1909年马萨诸塞州的立法，除外尚有阿拉巴马、肯塔基、亚利桑那等20个州对商业信托进行了专门立法。在此可以将改造的内容归纳为三个方面：首先，将商业信托界定为一种独立的法律实体，比如商业信托有自己的名称和独立的诉讼地位，可以自己的名义签订合同等；或者就特定事项，比如起诉、应诉，承认其为独立法律实体。其次，要求将信托文书副本登记备案，但登记备案并不是商业信托的成立要件，仍然是基于信托文书而成立。再次，以信托财产承担受托人管理财产过程中所产生的侵权责任或合同责任，并且直接免除受益人的责任。
所谓特拉华式法定信托是指以特拉华州法定信托法（Delaware Statutory Trust Act）为代表的州制定法对商业信托改造的产物。此类制定法还包括怀俄明、康涅狄格、马里兰、南达科他、弗吉尼亚、内华达和新罕布什尔等州以“法定信托”、“商业信托”或“投资信托”命名的立法。这些制定法的改造主要表现在两个方面：首先，信托文书可以赋予受益人直接控制法定信托的权利。比如受益人可以向受托人或其他人发出管理方面的指示，可以召开会议就任何事项进行表决。这是商业信托和法定信托最根本的区别。其次，成立法定信托需要向本州州务卿办公室提交一份信托证书，法定信托自提交信托证书之日或者在信托文书中指定的晚于提交之日的日期。这也改变了商业信托基于信托文书而成立的传统。
所谓非法人信托是指有些州在对不动产投资信托的专门立法中规定的一种组织形式。这些州包括阿拉巴马州、加利福尼亚州、路易斯安那州、马里兰州、北达科达州、俄亥俄州、得克萨斯州、犹他州等。其中阿拉巴马州和俄亥俄州既有对商业信托的立法，也有对不动产投资信托的立法。对阿拉巴马州和俄亥俄州来讲，不动产投资信托要想获得该州的承认必须符合其专门立法。但是即便是不符合其专门立法规定的商业信托，如果符合《国内税收法典》规定的条件，也不应当影响该商业信托获得不动产投资信托的法律地位。从这些州的专门立法来看，非法人信托也是基于信托文书按照信托架构成立的，并且也都带有公司的特点。虽然各州专门立法的具体规定不尽相同，但是一般包括如下内容：能以非法人信托的名义起诉和应诉、签订合同、处分财产；以信托财产对非法人信托的债务承担责任，受益人承担有限责任，受托人不承担责任；发行可转让的受益凭证等。因此，非法人信托也不是传统意义上的信托，而是和商业信托、特拉华式信托相似的商业组织。
（三）非法人组织
《国内税收法典》也将非法人组织列为不动产投资信托的组织形式。但是该法没有明确界定何谓非法人组织。在美国，合伙不是联邦所得税的纳税主体，而该法典所称非法人组织却本应和公司一样缴纳联邦所得税。否则也谈不上税收优惠了。因此，合伙不属于《国内税收法典》所称非法人组织。有限合伙也不是联邦所得税的纳税主体，不应包括在内。到目前为止，美国还没有非法人组织型的不动产投资信托。 （一）涵义
所谓不动产投资信托的消极属性，是指其以股息形式向股东或受益人分配的收入，应是以不动产租金和不动产抵押贷款利息等消极收入为主体，并且不能从不动产开发和销售以及饭店、宾馆的经营等以提供服务为基础的业务中获得收入。不动产投资信托的消极属性是从1960年立法开始就强调的一个基本理念。规定这一属性的原因有两个。首先，不动产投资信托立法的推动者，将当时已经给予投资公司的税收优惠，适用于不动产投资信托。这些推动者认为投资公司仅仅进行消极投资活动而不涉猎积极业务，其收入主要是股息和利息。既然如此，不动产投资信托的收入也应以消极收入为主。其次，美国国会担心如果允许不动产投资信托参与积极业务，会使一般的公司也以不动产投资信托为借口逃税。比如，如果允许不动产投资信托参与积极业务，通用汽车公司就会以其投资于汽车并将收入分配给股东为由，主张就其分配给股东的股息不应缴纳所得税。
（二）实现
为了实现不动产投资信托的消极属性，《国内税收法典》从两个方面对其进行了规定。首先，限制不动产投资信托收入的来源。比如直接或间接来自经营和管理不动产收入被排除在外；明确界定某些收入不能归人“不动产租金”的范围等。其此，规定了独立承包商（Independent Contractor）制度。即在权益型不动产投资信托中，应由独立承包商向承租人提供与不动产租赁有关的服务，而不能由不动产投资信托提供。1960年立法法毫无例外地规定向承租人提供的所有服务均由独立承包商来完成，以严守不动产投资信托的消极属性。但实践中人们认为该规定过于严格，并且积极业务和消极投资的界限并不明确，因而对这一规定提出批评。基于此，国会在坚持不动产投资信托消极属性的前提下，开始对上述规定予以缓和。比如1976年《税制改革法》允许不动产投资信托可以向承租人提供与出租不动产相关的常规服务，但对什么是常规服务并没有界定。美国财政部曾对一些不动产投资信托做出特别裁定，其中指明了获许的服务项目，诸如租赁事宜（要约邀请、租赁合同谈判、收取租金等）、不动产的维护（包括建筑物、配套设施、预警系统、共有部分、专有部分等）、水电暖等的供应、安全保卫以及自动售货机等。1999年《不动产投资信托现代化法》（REIT Modernization Act）允许由不动产投资信托的应税子公司向不动产投资信托的承租人提供服务。 （一）不动产投资信托的一般类型
权益型（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT）和混合型（Hybrid REIT）。
权益型不动产投资信托持有收益型的不动产，诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等；
抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产。
混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。
美国以外的其他国家或地区，以权益型不动产投资信托为主，并且将其归入不动产证券化的一种形式。
（二）不动产投资信托的特殊类型
1、伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托；
2、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托。
（三）不动产的表现形式
1、房子
2、耕地，山林
3、机器
主要体现在房子，因为现在耳熟能详的就是某不动产，主要是指房产。
9. 渤海国际信托不动产抵押贷款最高贷多少
渤海国际信托不动产抵押贷款最高贷的话可以贷50万左右，你可以咨询一下他们的工作人员。
10. 抵押贷款从放款日计息,还是从抵押日计息
您好
抵押贷款的最长年限一般都是10年,利率是基准利率上浮10%~15%,但也有少数银行最长能贷20年。
(1)、银行贷款
借款人以所购住房作为抵押或质押物在银行办理抵押贷款,银行办理抵押贷款必须出具住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同等。年利率6%起。
(2)、信托贷款
信托房产抵押贷款是指受托人接受委托人的委托,将委托人存入的资金,按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款,融资方以房产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年经利率在18%左右。
(3)、典当贷款
典当房产抵押贷款是指当户将其房产抵押给典当行,交付一定比例费用和利息,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加其他各项综合费用合并约为月利率3%左右。
(4 )、五色土贷款
借款人将房产抵押在放贷人(自然人)的名下,放贷人将资金直接交给借款人,借款人依照约定还本付风险评级标志息。借款人若不履行到期债务,放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理,贷前风险评级和贷后诉讼执行。利率加费用一般年化利率为18%左右。