A. 商业地产如何设计融资模式
众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。 对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。 对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。当政府提高开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12％～15％的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。 对于自有资金不足的开发商，目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，虽然这些基金的要价比较高，但毕竟只是用力弥补自有资金不足的缺口，其金额不会太大，当自有资金达到标准，并且项目的资质不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，毕竟银行的资金成本是相对最低的。目前来看，这是建设期资金比较可行的融通方式，也是国内大多商业地产开发最常用到的前端融资方式。 解决了建设资金的问题，那么剩下要考虑的就是这些资金如何偿还的问题，因为大多数银行还未开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的，这就是处于短贷长投压力下的大多数开发商只好选择项目→建成就快速销售商业物业的原因，在这种方式下，最容易让投资者接受的就是产权式商铺，利用较高的固定回报来吸引投资者，为了让这种回报看起来更可信，后来又慢慢导入了担保机构，甚至为了增加信用，最后银行都变成了担保机构，一般来讲，大多数的产权式商铺前几年的投资回报远达不到支付给投资者的固定回报，开发商之所以这样做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来偿还银行贷款。产权式商铺已经渐渐变成了不折不扣的融资性金融产品，它的实际内在价值已经不重要，投资者关注的是可信固定回报，对开发商来讲也就是以8％、9％的成本多“贷”了些“款”而已，用基金、用信托资金的成本都会高于这个数，如果开发商是个现金流管理的高手并且不断地有好的新项目上马，这样的操作不会出现什么问题，因为房地产行业的平均投资回报是要高于这个数字的。然而一旦开发商现金流出现问题时，产权式商铺就面临着巨大的风险，开发商不能按时从自己的现金流中支付给投资者租金时，产权式商铺自身产生的现金流根本难以支付给投资者的7％－9％固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会蒙受巨大的损失。 在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现方式，部分开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款；另外，具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS ，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力，未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。同时，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持这证券）的方式来融资， CMBS类似于住宅MBS ，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值 1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资，这是国内此类融资方式的首例。虽然REITS和CMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流，但CMBS是债权性质的证券产品，而REITS是股权性质的证券产品。 REITS的销售对象主要是个人投资者， CMBS将主要针对银行间市场和机构的投资者。正式因为投资群体的不同以及证券性质的差异（股权VS债权），预计CMBS在国内的发展将会快于REITS ，会被越来越多的商业地产开发商所运用。 相对于国内山商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括： 前端融资：自有资金＋基金＋银行贷款＋承建商垫资的组合 后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。 这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会慢慢减少。 本文摘自于本人已出版的《战略决胜未来——运营配称铸就商业地产王者》一书第四章，本书是国内第一本从多视角阐述商业房地产企业发展战略的一本理论与实践较完美结合的专著。
B. 大发地产的融资渠道有
房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
(一)银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1.内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2.外部融资的主要渠道和融资工具有：
（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
（4）房地产投资信托（Real
Estate Investment
Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
以上为地产公司常用的融资渠道与融资方式，对应公司如果有公布可以对应一下。还有代开国内信用证融资等问题可以再问我。
C. 请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢感谢！
ARS和REITs不同点：
1、两者定义不同，ABS是资产抵押债券，REITs是房地产信托投资基金。
2、ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券。REITs 是公募来钱之后去做房地产投资。
(3)信托通道cmbs扩展阅读：
一、资产证券化的种类范围
⒈根据基础资产分类。
根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。
⒉根据资产证券化的地域分类。
根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。
⒊根据证券化产品的属性分类。
根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。
二、REITs 分类方法
1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。
公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。
2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。
权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性
3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。
封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。
4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。
私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。
公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。
网络-资产证券化
网络-房地产信托投资基金
D. 什么是cmbs
RMBS（住宅房贷担保证券)
CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）
REITS（房地产投资信托基金）
E. 不良资产证券化的交易结构
资产证券化的结构多样，但并非所有结构都适合不良资产在信用风险、现金流和流动性上的特殊性，NPAS常用的基本交易结构有三种:商用房产抵押贷款支持证券结构(Commercial Mortgage Backed Security，CMBS结构)、抵押贷款债务证券结构(Collateralized Debt 0bligation，CDO结构)、清算信托结构(Liquidation Trust Structure，LT结构)。
1.CMBS结构
20世纪 90年代初期，RTC采用CMBS模式发行了140亿美元的与商用房地产有关的不良贷款支持证券，并首次引入浮动利率债券、专业抵押品管理机构、现金储备等形式，促进了全球CMBS市场的迅速发展，不少银行也采用该结构对与房地产有关的重组贷款、准不良贷款和抵债资产进行证券化，推进了CMBS结构的进一步演化。相对于住宅按揭贷款证券化(RMBS)，CMBS结构的特点为:
(1)基础资产池以商业房产或多单位住房按揭贷款、与房地产有关贷款和能产生现金流的房地产(包括抵债房产)为主。资产池现金流包括贷款利息、计划分期支付本金、到期支付本金、提前支付本金、房产变现收入。因贷款有限制早偿机制(12)，且CMBS多通过利率掉期对冲利率变动引致的提前还款，因此影响现金流的主要是信用风险，还款资金来自于房产租金或变现收入，受经济环境、房产位置、用途、承租人信誉等因素影响不稳定，违约后银行对房产外的其它资产无追索权。
(2)采取多层高级-次级结构，每一层证券均由所有比其更低级的证券提供信用增强。高级证券预期期限短于次级证券，实际期限不确定。本息采取DPP序列支付(sequential payment)方式:高级债券利息→次级债券利息→高级债券本金→次级债券本金。现金流不能继续投资于新的贷款。由于基础资产为气球型按揭 (balloon mortgage)，本息集中在后期支付(14)，因此债券前期摊销量小(甚至不摊销)(15)，按月或季付息。
(3)利益转移结构(shifting Interest structure)
―― 利息可以设计成对所有层次债券同时支付，或按高级-次级顺序支付;贷款预定还本额按债券余额比例在高级-次级结构中分配。提前支付、违约房产清算收入等非预定现金流向高级债券进行倾斜支付，使高级债券的次级率(信用增强率)提高:将非预定现金流入的全部高级债券部分(按上一期高级债券在总债券余额中的比例计算)、次级债券部分(按上一期次级债券在总债券余额中的比例计算)的一定比例分配给高级债券，在最初几年比例可能为100%，之后随时间降低，转移比例为零后，按债券比例分配。
―一贷款违约损失按照次级-高级顺序依次核销债券本金，最低级债券为“最先损失级”(first- losstranche);低级债券注销后不能重新进入流通;损失分配导致各级债券余额及其比例产生变化，下一期利息也随之调整。如在85/11/4的高级-次级结构中，如10%的贷款发生违约，其中收回4%，损失6%，则最低级和部分次低级证券退出流通，新结构比例为81/9。如果提前还本和违约损失很大，则高级证券很快得到本金偿付、低级证券很快注销，两者期限都可能最不稳定。
――采用现金储备、对某一级别债券提供本息担保、服务机构预付 (Servicer Advances)的方式提供流动性和信用支持。后者是指由于贷款拖欠而无法支付计划付款额时，由服务机构提供预付款。违约房产清算收入先偿还服务机构预付款及其利息，再按先息后本支付给投资者。
――由专业抵押品管理机构决定违约后房产和贷款的处置，如贷款重组、取消房产赎回权、变卖房产，或继续经营，甚至转换用途以取得更大的回收值。
(4) 高级-次级超额抵押结构(Sr-Sub OC Structure)为高级债券提供更强的信用增强，1997年引入后便取代了利益转移结构:由抵押资产价值大于债券本金提供初始超额抵押(over- collaterallization)；由多余现金流(excess cash flow)提供进一步超额抵押。剩余利息(excessspread)、提前还本、以及违约房产清算额统称为多余现金流，全部用于高级债券的依次提前还本，这导致超额抵押比例逐渐升高;一定期限(如三年)或次级债券比例达到一定水平(如最初比例的2倍)后，多余现金流在弥补资产损失后释放给余值持有人;该结构仍然对损失按低级-高级顺序分配。
(5)0%超额抵押高级-次级结构避免了次级债券的提早退出，保证债券本息的稳定:
―― 多余现金流首先弥补当期损失，再用于冲回前期已注销的低级债券，剩余部分支付高级债券本金。如当期损失不足以被多余现金流抵消，则注销最低级的债券。这种结构已逐渐模糊本金和利息在债券支付上的界限，不再局限于利息收入支付债券利息，本金回收支付债券本金的做法。同时，通过当期和跨期收入与损失的轧差，避免债券现金流和期限结构受单个资产回收损失或盈利的影响而带来太大的不确定性。
――由发起人持有的股权形式的余值索取权对债券提供进一步信用增强。这尤其适合于不按面值发行、最终回收额可能高于预期值的证券(尤其是NPAS)。股权起到了现金流波动的缓冲器作用:基础资产损益体现在股权价值的波动上，贷款违约损失基本能由股权全部吸收，延迟损失分配，尽量避免了较低级债券的提早退出。这使得一定程度的损失发生后仍能维持稳定的交易结构比例。
2.CDO结构
最早利用CDO结构进行NPAS可追溯到80年代末期GrandStreet Bank将高风险债券和贷款进行证券化。2000年12月，Fleet Boston Corp.私募发行了由超过15亿美元违约贷款和问题贷款支持证券ArkCLO 2000-1。此后CDO被广泛作为NPAS的主要结构。CDO适应了银行进一步将无房产抵押、担保或无担保的商业贷款、循环信用、债券等异质不良信贷资产进行证券化的要求。据统计，为达到转移风险、套利和提高盈利能力的目的，目前美国银行的所有新增非投资级贷款的40%都通过CDO形式被证券化出售，韩国资产管理公司的NPAS也多采用CDO结构。CDO的特点在于:
(1)基础资产池以无抵押贷款为主，数量在100-200笔左右;现金流更不稳定，多数为到期一次还本付息，甚至没有确定的到期日(如循环信用贷款);种类繁杂，相互在借款人、地点、行业、贷款类型等方面不具相关性;信用风险取决于借款人的个性化特征和单笔贷款类型；违约后不以处置房产为主，需要采取多种追偿手段(21)，回收难度更大。
(2)绝大部分 CDO以私募方式发行。根据资产性质和资产管理方式，CDO的基本结构分为现金流CDO和市场价值CDO。现金流CDO是用基础资产池产生的现金流来偿还证券的本息，适合于在回收或债权到期前有一定现金流入的资产。市场价值结构是用出售资产所得现金流来偿还证券本息，适合于到期前现金流不多，现金回收主要取决于资产变现所得的资产。部分CDO会设立再投资期(通常为证券发行后的最初三到五年)，允许将基础资产池所产生的现金流进行再投资，只要资产池能继续满足某些指标(如超额抵押测试等)。再投资期过后为分期还本期。
(3)现金流CDO根据发起人动机分为套利CDO(委托证券化的一种)(22)、表外交易CDO(直接证券化的一种)(23)，根据结构差异分为现金结构和合成结构。现金结构――通过发行证券所得的现金来购买资产。合成CDO一―发起银行不是将资产而是将贷款中的信用风险转移到SPV，从而转嫁到投资者身上。所募资金不转移给发起人，而是投资于AAA级债券以保证投资者的本金偿付，同时由SPV向发起银行出售信用违约掉期合约。如不发生违约，投资者能得到掉期费加上AAA级债券投资的收益。出现违约时银行会要求SPV赔付，投资者承受相应损失。其优点在于:可进行结构分层，避免了资产转移的法律(通知借款人)和税收问题，同样能达到降低风险资产的目的。
(4)市场价值结构的特点为:
―― 不要求资产能产生可预期的现金流，但必须有价值、可交易变现，最终变现应能实现正收益以保证证券本息偿还。该结构对于不良债权组合证券化具有非常大的吸引力，且能很好地解决传统证券化结构中基础资产的期限长于证券化交易期限而必须对基础资产强迫性出售的困境问题，在最初定价上就将强迫性出售资产的流动性折扣考虑进来，从而使可证券化的基础资产不必受期限限制。
――信用增强主要由基础资产市场价值和证券面值之间的差额提供。因此，在分层结构中，会根据每层证券的评级规定相应的折扣率(或超额抵押率)，定期(如每两周)进行“超额抵押测试”。如抵押品市场价值相对于证券面值下跌到预先设定的水平(通常大于1)，则必须将资产变现并加速对高级证券还本支付，直到该指标恢复到设定水平之上。
――资产管理人是决定收购、处置资产的机构，优秀的管理人能发现隐含在资产中的各种风险，以低价买入资产，并以高价在行情恶化之前卖出。管理人在经验、信贷分析系统和专有技术等方面的优势有利于使证券获得更高的评级。
―― 在现金流分配上允许证券发行费用先于对证券本息的支付，资产管理费后于对所有有评级证券的利息支付。为刺激资产管理人的业绩，通常会设立奖励机制，如果资产管理人能使股权持有人的收益达到某个目标，则可以提取一定的奖励费(由资产管理人持有一部分股权)，分享资产价值上升的潜力。
3. LT结构
“清算信托”源于破产法中对企业破产清算程序的一种安排，是指将破产企业的房地产等资产通过信托的方式进行清算变现，以降低成本增加债权人的回收率。清算信托的受托人在将资产变现时不受破产法对变现程序的限制，清算收入按照法定的清偿顺序进行支付。利用LTS进行证券化的最大特点是只通过清算来达到偿付证券本息的目的，因此该结构适合任何只要能变现的资产，可以任何类型的资产作为支持发行证券，这对于现金流主要来源于贷款最终回收额和资产清算收入的不良资产非常适用。
同时该结构在清偿安排上天然符合证券化中的现金流分层分配结构和信用增强安排。LTS在美国、日本和意大利的不良资产证券化中得到广泛应用。据统计，全球已有100亿美元的不良资产通过LTS进行资产证券化。该结构的特点有:
(1)现金流来源于基础资产池的变现收入，所得现金流以保证证券尽快偿付为目的，不得进行再投资。
(2)采取高级-次级-初级债券结构，通常由发起人保留初级(股权)部分。证券发行额依据基础资产市场价值而非面值确定。所发行证券期限相对于CMBS和CDO都要短。债券利息支付频率降低，不再是按月付息，而通常采取按季、半年甚至年支付。
(3)由于市场环境、出售时机对实际变现价值有很大影响，因此证券评级需要考虑在恶劣的市场环境下资产组合的价值，根据各级证券的可收回金额及其概率分布，赋予不同的评级。这符合不良资产估值方法中强调回收额分布的特点。
(4)在流动性安排上，通常采取利息储备或提供担保的方式。作为现金流蓄水池的利息储备一般要求达到能支付三到六个季度利息的水平。在回收资金不能满足当期债券本息支付时可动用利息储备。如果清算速度较快或清算收入高于预期值，则所得资金在支付当期利息、预定摊销额后，补充利息储备。
(5)现金流的分配顺序:清算现金流在支付信托和资产管理费后，用来先支付债券利息后，再按照一定的摊销目标分期偿付债券本金。只有在达到分期偿付目标后，发起人才能获得一定的股息(通常不超过15%)。余下资金用来支付债券本金，最后剩余资金由股权投资者获得。
(6)由专业资产管理机构从事资产的管理和清算，管理机构的回报和资产池的表现直接挂钩。
在上述三个基本结构中，CMBS结构适合于不良房产按揭贷款或抵债房地产的证券化，不适合无担保无抵押不良贷款。CDO适合于任何类型的不良贷款和重组贷款的证券化，不适合抵贷资产。LT更适合需要以变现方式来处置的不良资产。这些基本结构必须根据具体的资产类型、证券评级和市场等因素进行相应的调整和修改，构造符合投资者需求、具有特定风险-收益特征的证券。
由于资产证券化的结构都是由具体的现金流技术、信用增强技术、风险管理技术构成，这些技术手段如同基本组件，可根据需要相互组合、搭配使用，因而NPAS的结构设计是一个动态的过程，并没有唯一的模式。当然，尽管NPAS结构会因不良资产组合的不同而呈现差异，但在整体上仍然会表现出和正常信贷资产证券化不同的
F. ABS,MBS,ABN,PPN是什么,能分别解释一下吗
ABS (Asset Backed Securities)叫资产支持证券，狭义的ABS通常是指将银行贷款、企业应收账款等有可预期稳定现金流的资产打包成资产池后向投资者发行债券的一种融资工具。
MBS（Mortgage Backed Securities)叫房屋抵押贷款支持证券，本质跟ABS一样，只是基础资产（underlying assets）是住房或者商业地产的抵押贷款。美国资产证券化市场7成以上是MBS产品。
ABN（Asset Backed Medium-term Notes）（非公开定向发行）资产支持票据，本质跟ABS一样，只是是非公开定向向投资者募集资金，期限相对较短。国内已有发行。
PPN（Private Publication Notes)是非公开定向债务融资工具，定向特定机构投资者发行债务融资工具（其实就是协议约定的融资协议），流通也只能在一定范围内的机构投资者间。国内已有发行。
(6)信托通道cmbs扩展阅读
资产支持证券是由受托机构发行的、代表特定目的信托的信托受益权份额。受托机构以信托财产为限向投资机构承担支付资产支持证券收益的义务。其支付基本来源于支持证券的资产池产生的现金流。项下的资产通常是金融资产，如贷款或信用#应收款，根据它们的条款规定，支付是有规律的。
资产证券化支付本金的时间常依赖于涉及资产本金回收的时间，这种本金回收的时间和相应的资产支持证券相关本金支付时间的固有的不可预见性，是资产支持证券区别于其他债券的一个主要特征，是固定收益证券当中的主要一种。可以用作资产支持证券抵押品的资产分为两类：现存的资产或应收款，将来发生的资产或应收款。前者称为“现有资产的证券化”，后者称为“将来现金流的证券化”。
G. 民生信托业务模式创新主要方向是什么
他们积极投身国家船舶工业和航运事业，高端制造业、新能源汽车、新一代信息技术产业，乡村振兴项目等实体经济中，不懈探索金融资本与产业资本高质量协同发展的道路。在AI和产业结合方面，中国民生信托关注了金电联行。他们是68家信托公司中唯一一家有航运信托的公司，于2017年进入该市场，且专门成立了航运投资管理总部。在资产证券化业务方面，2020年信托公司的业务模式创新主要集中在CMBS、类REITs两大领域。在传统的房地产非标融资业务受到严格额度管控的情况下，未来房地产业务应向标准化融资或股权投资的方向转型。
H. 什么是RMBS
RMBS（个人住房按揭贷款资产证券化），是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。
抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。
这里所说的“证券”是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。
(8)信托通道cmbs扩展阅读：
发展状况
住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑房地产金融二级市场的主要途径。
20世纪80年代以后，住房抵押贷款证券化在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。随着中国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件。
2014年10月9日浦发银行发布报告称，MBS未来或成为中国央行定向刺激的渠道。可能的运作模式是由国家开发银行来购买市场发行的MBS债券，并以此为抵押品，向央行申请PSL（抵押补充贷款）实现融资。
I. 住房租赁证券化的流程 起源 意义是什么
一、住房租赁证券化的起源
证监会和住建部联手发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，并称推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。
二、住房租赁证券化的流程
交易所对住房租赁资产证券化项目设置绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
另外，《通知》要求对加强住房租赁资产证券化监管管理，提出要营造良好政策环境，培育多元化投资主体，支持开展住房租赁资产证券化。
1、CMBS模式
商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。
这是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(CMBS)，也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。
此次CMBS项目的特点主要表现在：
（1）管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期CMBS，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，能进一步降低企业的融资成本。
（2）基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。
（3）与类REITs 对比，CMBS资产保留物业所有权，获得融资同时实现资产增值。与信托受益权ABS对比，CMBS物业资产进行抵押，可获得较大融资规模，并获得投资人信心。
2、租金收益权ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所发行国内首期长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，底层资产为4014间房间的租金收入。该产品就是典型的租金收益权ABS产品，主要体现在：
（1）转租型物业，轻资产运营，无物业抵押。
（2）解决专业公寓运营商企业融资的问题。
（3）引入第三方担保机构为产品兑付提供额外保障。
（4）以“特定门牌号的公寓”所产生当前与未来的租金作为入池资产，通过入池资产特定化，解决租约与产品期限错配问题，并通过双SPV结构，创建稳定现金流。
3、公寓型类REITs
REITs是房地产投资信托（RealEastInvestmentTrusts）的简称，是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。底层资产作为类REITs产品中的核心要素，其现金流产生能力及自身的保值能力将对专项计划的存续产生极大影响。
2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所批准发行，这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。期限为5年(前3年为运营期，后2年为处置期)，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。
4、租赁消费分期类ABS
2017年8月，自如宣布成功设立“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”（下称“自如ABS”）。首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%，发行利率5.39%。
租住市场的租客通常是按季、半年或年预付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融产品，结合自如的租客信用体系，达到一定数值的租客，允许选择自如分期产品，对全年房租进行分期。
三、住房租赁市场证券化的意义
第一，财务融资，目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。
第二，资产证券化是房企规模划扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金一方面可以用来维持项目运营，还可以为快速发展租赁行业增加扩张“弹药”来源。
第三，资产证券化，为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但作为整个市场的发展势不可获缺的一种尝试。
第四，可以使风险与收益重新划分。