土地信托受托人

1. 土地信托的模式构建

成立农村土地信托机构
农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括：
1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托，向社会推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家企业签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。
2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。
3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。
4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金，直接或联合从事土地的开发经营治理。
建立土地投资信托基金
土地开发需要巨额资金，通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求，建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金，其主要来源有：银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动）。
原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款，政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。
推行土地信托运作模式的支持体系
1.政策法规支持
2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》，使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外，土地信托是信托业务的重要组成部分，然而，中国土地信托发展滞后，要真正促进土地信托经营业务的发展，尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则，非凡是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。
2.市场体系支持
第一，支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来种，因而培育土地经营者是土地产权流转能否顺利进行的要害。中国农村土地流转经营者主要有：一般农户、种养大户、工商业主等，主要经营形式有：大户承包型、农庄经营型、股份合作型、公司经营型、产业化经营型等，重点应支持种养大户与工商业主进行规模化经营，投资高效农业，以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。
第二，市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及补偿标准、流转形式均存在着较大的差异性，建立流转土地信息库，多渠道、多形式向辖区内外及时发布土地资源信息，可增强土地市场透明度，有助于土地高效流转。
第三，监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力，确保耕地总量动态平衡，确保土地资源可持续利用”的原则。建立监督机制，依法查处土地流转后的违法用地行为，使流转后的土地利用真正做到合理与高效。
第四，资金支持。据投资测算，目前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元；园地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投资1800—2750元；渔业用地需要投资15000—28000元。随着土地整理、开发与复垦难度的递增，土地流转经营者所需投入资金量愈来愈大，为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。
3.技术支持
由于土地开发整理内涵是随着时间的推移不断丰富的，如土地整理最具代表性的德国，19世纪以前的土地整理主要是针对农地分散、零碎等问题实行集中；20世纪初期，侧重于服务基础设施和公共建设实施土地整理；到了20世纪70年代又增加了景观生态和环境保护，以实现经济、社会、环境的协调发展。因此，土地开发整理技术也需要不断更新与完善，以适应土地开发整理内涵的需要。

2. 信托的目的

何谓信托？简言之信托就是信用委托，是一种法律行为。时至今日关于信托的准确定义依然莫衷一是，但人们关于信托的理解就是由委托人遵循合同或遗嘱的约定，为自己或受益人的利益将财产上的权利转给受托人，受托人按约定的条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。笔者将通过系列文章与读者分享信托基本知识及信托法律知识。
什么是信托
信托是一种特殊的财产管理制度和法律行为，又是一种金融制度，信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。简言之即受人之托，代人管理财物，委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。所以，信托的本质是信用委托，是以信用为基础的法律行为。
信托一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，受益于人的受益人。委托人依照契约或遗嘱的约定占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。一般而言，我们熟知的证券市场基金可看成标准化和典型的信托产品。
信托业务因具有很大灵活性而具有极大弹性和普遍性，在我国金融业分业经营的环境下，信托公司可以综合利用金融市场、连通产业和金融市场的机构，从基础设施、大型工程建设投融资到企业的兼并重组、改制顾问到租赁、担保，信托公司能够提供全式的金融服务，几乎涵盖了储蓄、证券经纪、保险等诸多金融业务。
信托行为的形成条件
第一、信托当事人的真实意思表示。
确认信托行为的成立，必须由当事人的真实意思表示。通常有三种具体方式：信托合同；个人遗嘱；法院依法裁定或判决信托行为成立的法律文书。
第二、特定的合法目的。
信托目的是信托行为成立的依据。如，以委托运用资产，谋取资产增值为目的等。这些行为的目的必须合法，并可能实现，否则不能确认信托行为的成立。
第三、以财产为中心。
确认信托行为的权利，要以财产为中心。没有以财产为中心，没有财产所有权的转移，信托行为是不能成立的。
第四、以信任为基础。
信托是一种代人理财的财产管理制度，其确立必须以当事人之间相互信任为基础。即使发生信托行为，若存在不信任，甚至带有欺骗性，在法律上仍不能确认其为有效。
信托的分类
一、以信托关系成立的方式为标准，信托业务基本可以分为任意信托和法定信托。
任意信托是根据事人之间的自由意思表示而成立的信托称为任意信托，任意信托又称为自由信托或明示信托，主要指委托人、受托人、受益人自由自愿形成信托关系，而且这种自由自愿意思在信托契约中明确地表示出来，大部分信托业务都属于任意信托。法定信托是与任意信托相对应的一种信托形式，指由司法机关确定当事人之间的信托关系而成立的信托，信托的当事人之间原本并没有成立信托的意思，司法机关为了当事人的利益，根据实际情况和法律规定，判定当事人之间的关系为信托关系，当事人无论自己的意思如何，都要服从司法机关的判定。设立法定信托的目的主要是保护当事人的合法利益， 防止当事人财产被不法使用。例如遗产，赡养费用等。
二、信托财产的性质为标准，信托业务分为金钱信托、 动产信托、不动产信托、有价证券信托。
金钱信托是在受托金钱期间，受托人为了实现信托目的，可以变换信托财产的形式，比如用货币现金购买有价证券获利，或进行其它投资，但是受托人在给付受益人信托收益时要把其它形态的信托财产还原为货币资金。目前，金钱信托是各国信托业务中运用比较普遍的一种信托形式。有价证券信托是指委托人将有价证券作为信托财产转移给受托人，由受托人代为管理运用，比如委托受托人收取有价证券的股息、行使有关的权利，如股票的投票权，或将有价证券出租收取租金，或以有价证券作抵押从银行获取贷款，然后再转贷出去，以获取收益。
不动产信托是指委托人把各种不动产，如房屋、土地等转移给受托人，由其代为管理和运用，如对房产进行维护保护、出租房屋土地、出售房屋土地等等。动产信托是指以各种动产作为信托财产而设定的信托。动产包括的范围很广，但在动产信托中受托人接受的动产主要是各种机器设备，受托人受委托人委托管理和处理机器设备，并在这个过程中为委托人融通资金， 所以动产信托具有较强的融资功能。
三、以信托事项的法律立场为标准，信托可以分为民事信托和商事信托。
民事信托是指信托事项所涉及的法律依据在民事法律范围之内的信托。民事法律范围主要包括：民法、继承法、婚姻法、劳动法等法律，信托事项涉及的法律依据在此范围之内的为民事信托。例如涉及到个人财产的管理、抵押、变卖，遗产的继承和管理等事项的信托即为民事信托。
商事信托是指信托事项所涉及的法律依据在商法规定的范围之内的信托。商法主要包括；公司法、票据法、海商法、保险法等。信托事项涉及的法律依据在此范围之内的为商事信托，例如涉及到公司的设立、改组、合并、兼并、解散、清算，有价证券的发行、还本付息等事项的信托为商事信托。

3. 请问房地产信托中各方的权利义务关系是怎样的

根据一般的信托规则及我国《信托法》的规定，委托人一般享有监督受托人以及在特定情形下改变信托方式及解任受托人的权利；受托人享有取得报酬权以及按照信托合同管理或处理信托财产的权利，负有谨慎管理、分别管理、亲自管理、接受检查等义务；受益人享有信托受益权。这些都是关于信托的一般规定，对于房地产信托，各国大都会对各主体之间的权利义务关系有特别规定。如英美法系国家倾向于在信托法中明确界定受托人的权利范围。日本法律则要求不动产信托的受托人有事前调查的义务；在信托期间，信托机构将负责完成代缴土地税、房产税及一切与房地产有关的附加税、代管房地产的维护和维修等工作。我国现今还没有专门规范房地产信托当事人权利义务的法律规范，相应规定也非常少，仅在《信托法》中规定“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”此外，在中国人民银行制定的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定“信托财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法在信托合同中约定。”在借鉴国外信托立法的基础上，我国应在以下几方面加以改进： 第一，我国《信托法》仅在第二十五条中承认受托人有管理信托财产和处理信托事务的权利，过于笼统。在房地产信托中应效仿英美法系在信托法中具体界定该权利的范围，因为房地产信托受托人的管理信托财产和处理信托事务的行为将直接关系信托目的的实现。具体来说，作为受托人的管理信托财产和处理信托事务的权利应包括以下几项：(1) 委托人在信托条款中授予受托人的权利，即“明示权利”，除非该条款因违反强制性规定而无效；(2) 委托人在信托条款中未明确授予，也未明确禁止，为了实现信托目的而行使的权利，即“默示权利”；(3) 信托法规定的受托人所享有的法定权利；(4) 因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，受托人有权请求委托人调整该信托财产的管理方法，双方有争议的，由法院决定。 第二，我国《信托法》中明确规定了受托人有谨慎管理、分别管理、亲自管理、接受检查的义务，但作为房地产信托的受托人则除了应履行以上义务外，还应履行以下义务：(1) 受托人应负有事前审查作为信托财产的房地产的义务，包括对房地产登记的审查，对房地产的实地考察等等。因为这样能保证作为信托财产的房地产在质量上和权利上都无瑕疵；也能更好地为房地产的登记奠定基础。(2) 受托人应负有维修、保养作为信托财产的房地产的义务，费用从其与委托人的约定。未约定的，由受托人承担。参照中国人民银行的规定，对于作为信托财产的房地产的维修、保养费用的承担应在信托合同中约定，但该规定未对未约定的情况加以规范，这不利于信托财产的维修和保养。在信托合同对维修和保养费用未约定的，应由受托人承担。因为受托人根据信托合同享有报酬取得权，而该报酬主要是管理费，所以受托人当然有义务维修、保养作为信托财产的房地产并承担该费用。而且从实际情况来看，由于信托财产在整个信托过程中都实际处于受托人的控制范围内，所以作为信托财产管理人的受托人也更便于对信托财产进行维修，保养。(3) 如作为信托财产的房地产上已有保险，受托人有义务督促委托人必须在名义上将收取保费人改为受托人。因为当房地产作为信托财产被信托出去后，该项财产就独立于委托人的财产，如果收取保费人仍为委托人的话，一旦发生理赔，该款就直接回到了委托人处。这变相地违背了信托法关于信托财产独立的规定，违背了信托目的的实现，将直接导致受托人对受益人的履行不能，导致整个信托法律关系的破坏。所以，为了保证信托法律关系的稳定、有效,受托人有义务督促委托人必须在名义上将收取保费人改为受托人，委托人也必须履行更改收取保费人的义务。 第三，我国《信托法》中未明确规定房地产成为信托财产后的税费的负担者。对此应从委托人与受托人的约定，未约定的，由受益人承担。参照中国人民银行的规定，对于作为信托财产的房地产的税费的承担应在信托合同中约定，但该规定对未约定的情况未作规范，笔者认为在未约定时应由信托财产承担，具体表现为由受益人承担，但应以受益人得到的信托利益为限。因为信托利益是指在信托期间受托人管理信托财产和处分信托事务所产生的源自信托财产的一切利益，包括信托财产本身。根据我国《信托法》第三十七条“受托人因处理信托事务所支出的费用、对第三人所负债务，以信托财产承担。受托人以其固有财产先行支付的，对信托财产享有优先受偿的权利”之规定，房地产税应该属于处理信托事务所支出的费用由信托财产承担。在实际操作中，就表现为由受益人承担，但应以其得到的信托利益为限，因为委托人和受托人不能未经同意为受益人设定义务。基于上述理由,在房地产作为信托财产后的税费负担首先应从委托人与受托人的约定，无约定的，由受益人承担，但以其得到的信托利益为限。事实上，即使双方约定该费用由受托人承担，也是指的以信托财产承担，而不是由受托人自己承担。因为在信托法律关系中受托人虽然名义上是作为信托财产的房地产的所有人，实际上受托人除了依信托合同享有取得报酬权外并不能从该房地产中取得其它利益，具体见我国《信托法》第二十六条“受托人除依照本法规定取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。受托人违反前款规定，利用信托财产为自己谋取利益的，所得利益归入信托财产”之规定。所以，根据民法权利与义务一致原则，受托人不能从作为信托财产的房地产中取得利益，自然也就不应负担该信托财产上的税费。（感谢朋友卢晓亮的回答！）

4. 土地信托的信托合同

委托人：
法定代表人：
住所地：
受托人：xxx省xx信托投资股份有限公司
法定代表人：xxx
住所地：
受益人：xxxxx房地产开发有限公司
法定代表人：xxx
住所地：为委托人拥有的国有土地使用权的信托事宜，委托人与受托人根据《中华人民共和国信托法》及其他有关法律、法规和规章，签订本合同，共同遵照执行。
第一条信托目的
委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法所有的国有土地使用权(市 区 街道 村 街北侧地块〈温土资挂2001-1号宗地〉)信托给受托人进行经营管理，获取收益。
第二条受益人
委托人指定本信托的唯一受益人是 房地产开发有限公司。
第三条信托生效及信托合同的登记
本信托在本合同经各方签字后即生效。本信托的登记由委托人负责办理。
第四条信托资产的交付
本信托项下的国有土地使用权在委托人取得《国有土地使用权证》之时起予以交付。
第五条信托期限
信托期限为月，自委托人取得关于上述地块的《国有土地使用权证》之时起计算。
第六条委托人的权利和义务
(一) 委托人的权利
有权了解信托财产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。
本合同及法律、行政法规规定的其他权利。
(二) 委托人的义务
保证已就设立信托事项向债权人履行了告知义务，并保证设立信托未损害债权人利益;本合同及法律、行政法规规定的其他义务。
第七条受托人的权利和义务
(一)受托人的权利
自信托期限开始之日起，根据本合同全权管理、运用和处分信托财产，包括但不限于筹集建设资金、房地产开发、对开发房产的维护管理等。
本合同及法律、行政法规规定的其他权利。
(二) 受托人的义务
根据本合同的规定，为受益人的最大利益处理信托事务，恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务;对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料依法保密。
第八条受益人的权利和义务
除根据法律、行政法规及本合同的其他条款享有权利、承担义务外，受益人还享有下列权利、承担下列义务：
(1) 自本信托生效之日起根据本合同享有信托受益权。
(2) 受益人的信托受益权可以根据本合同的规定转让和继承。
第九条风险揭示与风险承担
受托人管理、运用或处分信托财产过程中，可能面临各种风险，包括投资对象和投资项目的风险、法律与政策风险、市场风险、管理风险等。
受托人根据本合同的规定管理、运用或处分信托财产导致信托财产受到损失的，由信托财产承担。
第十条信托的变更、解除与终止
本信托设立后，除本条下一款情形外，委托人和受益人不得变更、撤消、解除或终止信托。
本信托在受益人同意解除的情况下，可以提前解除;本信托因信托期限届满而终止。
第十一条信托利益的分配与信托财产的归属
利益的分配：受托人按照本合同规定向受益人分配信托利益;信托解除之日或者期限届满后第十个工作日为信托利益分配日。
信托财产的归属：信托终止，信托财产归属于受益人。
第十二条其他事项
合同项下的任何争议，若协商不成，任何一方均有权向受托方所在地人民法院起诉。
本合同一式五份，每方各持一份，其余用于办理审批、登记等。
委托人： 受托人： 受益人：
年 月日

5. 信托的委托人把自己的钱委托给受托人后，这些钱的所有权属于谁

说起信托，很多南粉们会比较陌生。其实，它和银行、证券、保险常常被喻为金融领域的四大支柱。作为理财界的“高富帅”产品，信托总是带着一股神秘色彩。那到底什么是信托呢？个人投资者是如何参与其中的？

传说在遥远的古埃及，一家之主去世前会将财产交给可靠的人代为管理，并通过遗嘱的方式指定财产继承人，这种“遗嘱托孤”的行为被称为“原始信托”。

再说说我们常常看的《三国演义》，其中讲述了刘备白帝城托孤的故事。这种只凭彼此的一个约定，就可以把一个国家交给你的契约精神，其实就是一种简易的信托。

因此，我们也不难看出信托的核心——那就是“信任”。

01

财产管理功能

详细来说，信托就是委托人基于信任，将财产权委托给受托人，让其以委托人的名义为受益人的利益或特定目的对财产进行管理或处置的行为。

听起来有点绕口难懂，但一句话总结：“信托即受人之托，代人理财”，这也是信托的基本功能——财产管理功能。

而且，这里要注意的是委托财产既可以是我们熟知的股票、债券、土地、房屋等有形资产，也可以是知识产权这样的无形资产。

于是，按照委托财产性质的不同，信托业务可以分为金钱信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托等等。

02

资金融通功能

后来随着信托制度的成熟，信托也从单纯的财产代管演变成集财产管理、资金融通和社会公益等功能为一体的金融制度安排。

例如，我们常说的信托投资就指的是信托的资金融通功能，即资金信托。在我国，信托公司依据《信托法》并在银监会的监督下开发信托业务和产品，利用其专业知识投资金融市场、房地产、基础设施建设等领域，最终为投资者带来收益。

6. 土地信托是什么

希望帮得上忙
1、房地产信托的简称，信托是一种理财产品，由于其门槛高（100万起点），不为一般人所认识。目前国内的房地产信托产品的平均年收益率在9%左右。土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。简单的说就是房地产公司在银行贷不到钱，在股市也圈不到钱了后，就找信托公司帮他们弄点钱。打个比方，信托公司通过银行等渠道向投资者出售收益率10%信托计划，集中大量信托资金后以15%的利率贷给地产公司。这样多方都能获利，对于投资者能获得高达10%的收益率，对于信托公司和银行能分得5%的利差，对于地产公司能获得保命的钱。但这个模式能持续下去的前提是房价不大跌，地产公司能获得可观的利润来支付高达15%的利息。
2、土地信托的现实意义是：土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。

3、如何构建土地信托：1、成立农村土地信托机构2、建立土地投资信托基金3、推行土地信托运作模式的支持体系

7. 香港信托财产由委托人过户给受托人（比如：房产、股票或基金等）如何纳税

看当地法律了。在中国大陆。转让不动产。视同销售不动产。
中华人民共和国营业税暂行条例

第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳营业税。

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则
第四条 条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下简称应税行为)。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。

前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。

单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

销售房屋是典型的销售不动产.下面就个人转让房屋需要缴纳的税金说明如下:
个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。

8. 请问受托人必须是持牌信托公司，这个规定的法律条文能告知吗我是说普通资产信托，不是集合信托

可以信托，但是不受法律保护，出现什么问题通过法律这条道解决纠纷是行不通的。