『壹』 土地流转信托的土地信托
土地信托在国外已颇有历史。但国内，由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，加上流转费用过低，土地信托试点推进相对缓慢。
从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的—承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。
信托给农村带来了新的融资工具，但信托资金以盈利为目的，而真正的农业项目周期长、回报率相对低，非常考验资本的耐心，农业是一个需要长期资本介入的过程。
虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托企业仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。
不是说有了信托就不会出问题，只是这个法律约束的过程，比已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险，例如天灾影响土地的产值大幅下滑，引入的经营方突然去世，甚至恶意跑路等，都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法，信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。
构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开，信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额，信托公司向其发行信托凭证，代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下，农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”
据了解，一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例，土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。
『贰』 我国国有土地使用权的流转形式有哪些
这个你问对了，我刚好也在了解这个东西。
农村土地流转模式介绍
土地流转具有以下五大模式：
农村土地流转模式之土地互换
土地流转试点互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、
集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的
种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。
农村土地流转模式之出租
在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定
期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
农村土地流转模式之入股
入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营
的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点
在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新
突破。
农村土地流转模式之宅基地换住房，承包地换社保
以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换
社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的
公共服务体制。
农村土地流转模式之“股份+合作”
中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里
按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经
营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元，留足公积公益
金、风险金，然后再按股进行二次分红。
『叁』 什么是土地流转信托刚听说的。
土地流转信托实质上是一种用益物权的信托化。
实质是将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，主要包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权。
在法律上，农用地的土地承包经营权是允许转让的，将率先进行试点。
具体从信托产品的几大要素来看，理论上，土地流转信托的委托人可以是村集体组织，但也不排除单个农户。
土地流转信托通过土地的重新归集、整理，将目前一些荒芜、零散的农用地转移到种植大户手上，从而形成规模效益，再通过金融产品的配置，使农民和种植大户成为最终获利者，同时也将农民从土地的束缚中解放出来。
科学推进土地流转，使农民真正成为土地流转的获利者，甚至在农村实现生活现代化，是推进新型城镇化的关键。
『肆』 土地信托流转的草尾模式
草尾模式”（外界称之为“益阳模式”） 土地信托流转“草尾模式”的基本做法是，政府出资在乡镇设立土地托管机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地托管机构，并签订土地信托合同，农业企业或大户再从政府土地托管公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。简而言之，就是变过去农户和企业两个角色间的流转为农户、企业和政府三个角色间的流转。农户的承包经营权先流入给政府的土地托管公司，再由托管公司将归集的经营权打包集中流向企业或大户。
益阳推动农村土地流转大体经历了两个阶段。2007年前，由于种粮收益低、农村劳力外出务工，种田的人越来越少，农村耕地抛荒比较严重，有的地方抛荒面积甚至达到了三分之一。为了确保粮食生产，我们在全面落实国家惠农政策的同时，采取了干部分片包干、收取代耕费等行政措施努力遏制耕地抛荒，取得了一些成效。但很快就发现，这种靠行政手段治理抛荒的方式极不稳定，难以持久。2008年，市委召开土地流转工作座谈会，总结前期治理抛荒工作中涌现出来的各种自发性的土地流转现象，一致认为，土地联产承包经营权的适度流转，是解决抛荒问题的正确方向。因此，会议提出要把土地流转作为现代农业建设的“牛鼻子”来抓，并全面部署了土地承包经营权的确权发证和土地流转工作。2009年，全市耕地流转面积116万亩，占耕地总面积的32.1%，位居省内前列。这是第一阶段，也就是传统流转阶段。
在随后的实践中，我们又发现这些形式的土地流转在流转率超过30%以后像是遇到了“天花板”，很难再有大发展。分析原因，主要是政府角色“缺位”。在传统流转模式中，主要是农户和农业企业（或农业大户）两个角色在起作用，政府尽管成立了土地流转中介服务机构，但只能做些信息服务、矛盾调解的工作，没有以经济角色的定位介入流转流程之中。因此，企业对与千家万户打交道的难度、对毁约风险的担忧和农户对外来或本地农业企业投资商的不信任等因素交织在一起，导致土地流转工作进展艰难。为了化解上述难题，我们从2009年开始，把目光瞄向了土地信托流转这种新型流转模式。经过三年的实践，在进行土地信托流转试点的地区，耕地流转率很快突破了40%，有的地方达到了60%，沅江市草尾镇乐园村达到了90%，并且产生了很好的社会效果。这是第二阶段，也就是创新流转阶段。土地信托流转对于推动农村经济社会发展起到的积极作用是有目共睹的：一是加快了产业发展，有利于城乡产业对接；二是促进了农民增收，缩小了城乡收入差距；三是带动了资本下乡；四是推动了村镇建设，缩小了城乡公共服务差距；五是增进了基层政府的公信力，改善了乡村治理，缩小了城乡文明差距。
实践探索表明：第一，土地信托流转不仅适应于湖区，也适应于山丘区；第二，土地信托流转不仅适应于水田耕地流转，也适应于种植茶叶、药材等旱土甚至林地、养殖水面等的流转；第三，土地信托流转与其它流转方式相比，有明显优势，深受企业家、农民、乡镇干部的欢迎。凡是采取规范的“草尾模式”进行土地信托流转的，则能够实现流转关系稳定、管理规范的效果，真正达到农民满意、企业满意、政府满意的结果。
结合我们对中央政策的解读和对土地信托流转“草尾模式”实践的总结，我认为，探求农村土地制度的完善之策，必须坚持三条原则：
第一，坚持尊重农民的意愿。农村的问题说到底是农民的问题，党的农村工作实践已充分表明，什么时候我们党的农村工作遵循了农民意愿，工作就能顺利推进；脱离了农民的意愿，工作就会受挫。“草尾模式”从起步到现在已三年了，农民群众不断提升的满意度是我们工作的主要动力。
第二，坚持生产力标准。我们在土地制度创新方面的探索，要始终坚持以农业生产力的解放，生产水平、收入水平的提高为导向。凡是有利于生产力解放的方式就要用，凡是不利于生产力发展的方式就要改，不能左顾右盼。
第三，坚持市场导向。中国推行市场配置资源为主的社会主义市场经济体制改革是历史的选择、正确的选择。农村土地制度创新必须与社会主义市场经济体制的要求相适应，真正做到市场主体充分参与，市场充分配置资源。在市场导向的原则下，党委政府想问题作决策，不仅要有主观想像力，更要有操作掌控力。要实现“鱼”与“熊掌”兼得的目标，就要在确保农民分户联产经营权（农民切身利益）的同时，推动与现代农业发展相配套的土地规模经营；就要在明晰产权、促进市场交易上做文章。
『伍』 基于农村土地流转p2b2c模式的构建与研究
研究内容?
『陆』 土地流转信托对农村发展带来哪些好处
没好处
『柒』 央视有哪个节目谈到过土地流转 土地信托方面的话题
中央7套，中央2套
『捌』 土地信托的模式构建
成立农村土地信托机构
农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括：
1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托，向社会推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家企业签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。
2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。
3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。
4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金，直接或联合从事土地的开发经营治理。
建立土地投资信托基金
土地开发需要巨额资金，通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求，建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金，其主要来源有：银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动）。
原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款，政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。
推行土地信托运作模式的支持体系
1.政策法规支持
2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》，使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外，土地信托是信托业务的重要组成部分，然而，中国土地信托发展滞后，要真正促进土地信托经营业务的发展，尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则，非凡是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。
2.市场体系支持
第一，支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来种，因而培育土地经营者是土地产权流转能否顺利进行的要害。中国农村土地流转经营者主要有：一般农户、种养大户、工商业主等，主要经营形式有：大户承包型、农庄经营型、股份合作型、公司经营型、产业化经营型等，重点应支持种养大户与工商业主进行规模化经营，投资高效农业，以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。
第二，市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及补偿标准、流转形式均存在着较大的差异性，建立流转土地信息库，多渠道、多形式向辖区内外及时发布土地资源信息，可增强土地市场透明度，有助于土地高效流转。
第三，监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力，确保耕地总量动态平衡，确保土地资源可持续利用”的原则。建立监督机制，依法查处土地流转后的违法用地行为，使流转后的土地利用真正做到合理与高效。
第四，资金支持。据投资测算，目前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元；园地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投资1800—2750元；渔业用地需要投资15000—28000元。随着土地整理、开发与复垦难度的递增，土地流转经营者所需投入资金量愈来愈大，为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。
3.技术支持
由于土地开发整理内涵是随着时间的推移不断丰富的，如土地整理最具代表性的德国，19世纪以前的土地整理主要是针对农地分散、零碎等问题实行集中；20世纪初期，侧重于服务基础设施和公共建设实施土地整理；到了20世纪70年代又增加了景观生态和环境保护，以实现经济、社会、环境的协调发展。因此，土地开发整理技术也需要不断更新与完善，以适应土地开发整理内涵的需要。
『玖』 土地信托流转的介绍
土地信托流转是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将对新型城镇化产生深远的影响。