❶ 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，为什么这么急啊
展恒理财认为以上监管政策均在情理之中，投资者应保持平和的心态，理性地对待。
首先，我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因。我们先看一组数字，据统计，截至2010年10月31日，全国信托公司自营资产合计1351.4亿元，负债合计179.96亿元，所有者权益合计1171.44亿元。管理的信托资产合计30103.71亿元，已经跨越3万亿元大关，与2004年末2102亿元的信托资产规模相比，在不到六年的时间里增长近15倍。显然信托业这几年快速发展，但与其相对应的风险管控却相对滞后。与此同时信托行业经营模式多属粗放型，有些规模较小的信托公司为寻求发展，积极扩张业务，对投资项目审核不严，滥竽充数的情况时有发生，极大扰乱了信托业持续快速发展。同时，当前国内经济形势比较复杂，通胀压力较大，流动性相对过剩。在这种内外部共同作用下，监管层出台以上措施，主要目的也是规范信托业健康发展，防范流动性风险和系统性风险，这也符合当前国内经济政策大方向，无可厚非。
其次，对于信托业中的房地产信托来说，监管层的调控力度更大。监管部门不仅把房地产信托业务的风险资本计提比例提高到3%（最高级），还专门发通知要求信托公司针对房地产信托的合规性风险检查和自查。仔细想来，也能理解。自国家出台房地产调控新政以来，房地产公司的银行融资渠道被掐得很死，众多资金量紧张的地产公司纷纷涌向信托产品，为房地产公司赢得了一口喘息的机会。由于房地产信托产品收益率较高，接受范围较大，因此发行速度很快（房地产信托产品规模占信托产品总规模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的发行速度必然导致产品鱼龙混杂，系统性风险也随之增大。在这个时机，监管层出台针对房地产信托的相关政策也在情理之中，这也是配合国家调控房价的措施之一。
如此一来，我们是否能理解为监管层确实要掐死房地产信托呢？答案是否定的。我们承认监管层确实在打压房地产信托，但却并不是叫停，只是限制。投资者针对房地产信托保持谨慎的态度是必要的，房地产信托的整顿甚至整个信托业的转型势在必行，也许转型过后，房地产信托会迎来更加蓬勃的发展。
❷ 房地产业信托融资方式的运作方法及步骤
关于“房地产业信托融资方式的运作方法及步骤”，既然是“信托”融资，那就可以在想象的空间内任意设计，只要别逾越了法律的边界就行．
其实，房地产“信托”融资的关键还是如何融资＋投资，融资可以通过集合的或单一的信托计划来募集所需资金，投资可以通过贷款或股权等方式来进行，只要保证收益可得和风险可控就差不多了，具体操作起来可复杂也可简单．
这里，信托发挥了什么？？——还是老角色：导管。
如果真的有兴趣的话，请看看http://www.trustlaws.net/hotspot/Class.asp?ClassID=12&SpecialID= 这里有“房地产信托”的详细论述．
❸ 房地产信托贷款“四三二”原则是什么意思
四三二”规定，具体是指地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质。
按照银监会相关规定，若要将信托资金以贷款形式向房地产项目提供融资，则该房地产项目需满足“432”标准。
即房地产开发项目四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证)必须齐全、房地产开发项目资本金比例应达到国家最低要求30%，开发商或其控股股东具备房地产开发二级资质。
(3)信托公司房地产融资合同扩展阅读：
房地产贷款原则是商业银行向客户发放房地产贷款应遵循的准则。主要有：
1，流动性原则。银行要求借款的房地产企业有能力把银行贷款尽快投入房地产开发建设，并使之加速周转，保证资金的良性循环。
2，安全性原则。银行要求房地产企业能够严格履行合同，对贷款实行专款专用把贷款的风险降到最低点。
3，收益性原则。银行应要求房地产企业合理使用信贷资金，提高信贷资金利润率，确保信贷资金投放的收益性。
❹ 房地产开发项目信托的融资方式是什么信托当事人的信托目的是什么
房地产开发项目信托融资方式:
一、信托贷款。通常用信托贷款收购房地产资产或与其他方式结合运用。
二、信托股权融资。通常是信托公司阶段性地、附回购条件地受让房地产项目公司的股权。
三、财产权信托。通常是借助信托公司将物业预期收益权的受益权转让（附回购条件）给投资者。
不同的情况下目的不同，但无非是融资或投资。这个相对灵活，在信托合同中也规定得比较简单和抽象。
❺ 房地产信托投融资实务及典型案例的目 录
第一章 F房地产集团的信托融资“成长故事”
第一节 F房地产集团简介及其金融化发展路径
第二节 F房地产集团与信托公司合作的典型案例
第三节 F房地产集团的房地产基金实践
第二章 房地产信托融资的典型模式及其案例
第一节 房地产信托市场透视
第二节 贷款模式
第三节 股权模式
第四节 权益模式
第五节 准资产证券化模式
第六节 组合模式
第三章 房地产信托的操作流程与风险控制
第一节 房地产信托业务的基本流程以及风险识别
第二节 房地产信托项目的风险控制机制
第三节 投资者选购房地产信托产品的风险识别技巧
第四章 不同主体的房地产信托融资及其案例
第一节 房地产企业
第二节 地方政府
第三节 房地产私募基金
第四节 建筑企业
第五章 不同时点的房地产信托融资及其案例
第一节 “拿地”期间
第二节 “五证”期间
第三节 物业持有期
第六章 不同业态的房地产信托融资及其案例
第一节 住宅（商品房和保障房）
第二节 商业地产和产业地产
第三节 旅游地产
第七章 不同需求的房地产信托融资及其案例
第一节 房地产开发建设
第二节 房地产流通服务
第三节 房地产资源并购
第八章 房地产基金：信托型、公司型、有限合伙型及其组合
第一节 房地产私募基金市场分析
第二节 信托型房地产基金
第三节 公司型房地产基金
第四节 有限合伙型房地产基金
第五节 组合型房地产基金
附录
1.全国信托公司联系方式
2.全国信托公司股东情况
3.2010年1季度至2011年3季度信托公司主要业务数据（包含房地产信托）
4.房地产信托法律法规政策文件
5.房地产信托立法的相关草案
6.房地产信托相关合同文本（参考）
7.房地产信托尽职调查报告（参考）
8.房地产信托相关交易文本（参考）
9.房地产信托受益权转让
10.房地产企业（上市与非上市）信托融资一览表
11.房地产基金（有限合伙）相关文本（参考）
12.房地产信托融资实务培训提纲（参考）
序 （王连洲）
信托法律网主编、信泽金理财顾问公司总经理王巍，怀着对中国信托业未来发展前景的自信和期许，前两年就向我谈起他未来展业的一些想法和思路：以自己的业务专长，办好信托法律网和信泽金理财顾问公司，特别是准备编写一套突出信托创新和实务操作方面的丛书，为推动信托制度在中国的根植与发展，做些力所能及、切实有用的工作。
原本准备将我本人在全国人大财经委任职期间，参与信托立法的一些主要过程与经历，编辑成册，作为丛书的第一册。其主要内容包括本人从中国人民银行总行如何调进全国人大财经委；信托立法的初衷和背景；信托立法的主要流程及参与主体；信托法制定为什么拖延了八年时间，其中主要的阻力和争议的主要问题是什么；信托的法律定义为什么用信托资产的“委托给”而不用信托资产的“移转”；信托法为什么没有对信托机构经营活动做出规定；参与历次信托论坛和境内外信托考察调研的情况与感想等等。将其分门别类归纳整理，辅之以信托法主要精神的释读，采取两人彼此对话的表现形式，付梓成书。这对厘清中国《信托法》制定的前因后果与脉络，总结信托制度实施中的经验和教训，推动信托功能知识的普及，拓展业界人士未来发展的思路，或许可提供一些令人感兴趣的借鉴资料。这是一件有助于信托制度普及推广的工作，没有理由不乐观其成。这项工作完成的部分，已在信托法律网的《信托周刊》中登载过。但是由于本人办公地和居住地的几次搬动，反映信托法起草工作活动的原始资料尚缺不少，需要继续搜集和充实，因而付梓成书的时间不得不有所推迟。
而目前准备条件最成熟的，是王巍主编的这本《房地产信托投融资实务及典型案例》，自然而然就被提到了首位出版，以满足市场的需要。其背景是，伴随着信托“一法两规”的相继颁布和实施，极大地推动了中国信托制度功能的挖掘和发挥，促进了信托回归主业的快速发展，以往懦弱受气的信托丑小鸭逐渐变成了雄翔蓝天的白天鹅。2011年上半年信托公司的资产规模已经远远超过基金公司的资产规模，达到了三万七千多亿元，特别是为应对近几年世界金融危机风暴的波及，国内实施四万亿元投资计划，给国内房地产信托的大发展带来了契机。仅2011年上半年，房地产信托就经历了一轮“罕见的快速成长”，二季度房地产信托资产的余额已达6052亿元，比一季度4869亿元超出24%左右，占信托资产总额的比例高达16.91%。在房企融资需求的强劲拉动下，房地产信托的规模和占比频频刷新历史记录。目前，房地产信托已经成为银行贷款之外的一条重要金融渠道，在社会上的认知度不断提高，面对稳中有紧的货币政策，房地产信托依然备受各界关注。而市场急需的房地产信托专业书籍却几乎空白，市面上仅有的几本与房地产信托有关的图书，也多为理论探讨或学术著作。这对于各信托公司及专业人士来说，实在无济于事。鉴于此，王巍等为把金融信托与房地产这二者有机地结合起来，也为了让读者在“实务总结+案例分析”的氛围下，掌握更多的房地产金融实用知识，率先编辑出版“房地产信托投融资实务及典型案例”一书。
该书着重介绍最新的、实战型的房地产信托操作模式，以“房地产信托能为房地产项目解决哪些问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态以及类型等多角度全方位阐述运用信托，以解房地产项目融资的燃眉之急。本书直击市场热点，向读者介绍了房地产信托融资的业务流程、模式和案例，并涉及房地产基金等前沿的实务信息、实务知识、实务案例和融资技巧等。与此同时，该书以“专业知识阐述+经典案例展示”的模式，展现给读者一个个房地产信托融资的经典、鲜活的实务操作案例，为房地产和金融专业人士提供了完整的知识和信息以及实用的参考方案。凡此种种，无不鲜明地突出了该书的实务性、实用性和实战性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构从业人员以及金融、法律、投融资的研究人士和科研院所的学生等不可多得的宝贵读物。
王连洲
2011年9月21日
后记 （信泽金）
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”
本书以房地产信托投融资的实务操作与典型案例为主要内容，对信托模式在房地产金融领域的创新实践进行了初步探索和总结。作为“信泽金智库系列丛书”的第一本，我们衷心希望以“房地产信托”这一热点话题作为开端，与各位同仁进行交流与探讨。
首先，感谢金融行业的各位领导和朋友对本书给予了深切关怀，他们不仅提供了编撰思路，而且分享了宝贵经验，使我们有勇气、有信心推出这样一本“颇具难度”的小册子。尤其要感谢在金融界和法律界享有崇高威望的王连洲老师，他不仅担当起“信泽金智库系列丛书”的主编，而且为本书作序，从各方面给予了重要指导和大力支持。
其次，感谢中国信托行业的六十多家信托公司，它们作为富有活力和创造力的非银行金融机构，既是房地产金融创新的践行者，也是本书中不少案例的原创者。与其说我们在编撰信托读本，不如说我们在总结信托实践。众多信托公司的丰富实践和宝贵经验，无疑为本书提供了最生动的素材，这也是本书诞生的源头。我们希望本书能为信托公司价值理念的传播发挥些许作用。
再次，感谢信泽金的编辑组同仁，丁晓娟、甄浩、王武、黄玲在本书筹划和编写过程中做了不少工作，刘宪凤、王晓慧、杜志恒、禹乐、袁惠邦、赵小华以及其他同仁也参与了本书的部分编辑和校对工作。总之，本书是团队协作的结晶，是上述同仁共同努力的结果，也是信泽金在信托研发领域的又一次全新尝试。
最后，也是极为重要的，我们要感谢经济管理出版社对本书的出版发行给予了大力支持，尤其要感谢郭丽娟女士在本书的编辑校对和出版发行方面付出了大量心血。每每翻开几百页的书稿以及其中的各种图表，我们都深深感慨于郭丽娟女士以及其他编辑同仁在字里行间做出的不懈努力。我们希望本书能在众人的同心协力下成为中国信托理念传播的有益尝试。
“信托润泽金融，信任泽被财富。”让我们继续秉持孜孜以求的“Trust for Fortune”理念，在中国金融变革与财富管理创新的大潮中，不断传播信托的实用价值观，造福于社会。诚挚期待广大读者对本书的不足之处提出宝贵意见，同时也欢迎各位同仁与我们交流探讨信托的各类话题。
信泽金研发中心图书编辑组
2011年11月
❻ 房地产信托融资中，房地产公司与信托公司之间是如何进行操作的
牵扯的东西太多了
关键点：
1抵押物的折扣率，一般目前产品抵押物折扣率45%以上就很难销售了，所以产品的设计很关键。
2.对方信托公司募集资金实力，地产信托目前销售难度很大，尤其是一些类似口碑不好的信托公司，就算产品审核通过，募集资金不成功，只会给需资方带来更多的不利
3.融资成本：投资者收益是市场而定的，信托公司的渠道费最多可收取5%，还有一部分的销售渠道费，这个一定要反复协商，可以多询价几家公司，弹性很高，也需要很高的谈判技巧，一定需要对方出具销售清单，也就销售预备工作对方一定要做好，否则成本别先谈，要做到多询价多了解市场行情，成本高了你们公司负担不起，会直接导致项目的成败
4.股权和抵押物一般都是需要公证过户的，对方也会派常驻监事管理日常事务
5.一般会签融资合同，保障产品的到期，否则要求对方支付违约金，现在必须带律师和注册会计师，信托公司方出面的人要有话语权。。。。。等等
❼ 房地产信托的回款条款
房地产信托风险比较大，为什么还做呢。。
❽ 房地产开发商融资的途径和方式
一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。
四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。
六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。
九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。
十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。
拓展资料：
从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。
❾ 什么是房地产信托投融资实务及典型案例
《房地产信托投融资实务及典型案例》着重介绍最新的、实战型的房地产信托操作模式，以“房地产信托能为房地产项目解决哪些问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态以及类型等多角度全方位阐述运用信托，以解房地产项目融资的燃眉之急。《房地产信托投融资实务及典型案例》直击市场热点，向读者介绍了房地产信托融资的业务流程、模式和案例，并涉及房地产基金等前沿的实务信息、实务知识、实务案例和融资技巧等。与此同时，该书以“专业知识阐述十经典案例展示”的模式，展现给读者一个个房地产信托融资的经典、鲜活的实务操作案例，为房地产和金融专业人士提供了完整的知识和信息以及实用的参考方案。凡此种种，无不鲜明地突出了该书的实务性、实用性和实战性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构从业人员以及金融、法律、投融资的研究人士和科研院所的学生等不可多得的宝贵读物。