Ⅰ 信托不太愿意做土地一级开发类的项目，原因是什么
土地一级开发的项目信托做的比较少，原因是土地一级开发的项目不像二级开发那样，拥有较高的利润，因此利润安全边际较低，同时，最重要的一点是土地一级开发受到的限制政策比较多。
对于政府与开发商来说，土地一级开发项目最核心的是政府与开发商的利益关系如何平衡。
大部分开发商并不指望通过收拾整顿土地获得直接受益，而是想通过接入一级开发的先机获得二级开发权。
但是，尽管全国没有一项统一的土地一级开发政策，现行的土地政策中有两条与土地一级开发相关的政策是绝对不能逾越的，最基本的土地一级开发政策红线，即土地出让金不能直接返还给开发商和经营性用地不能直接转给开发商，那么：
一方面，中心政府要求各地必需严格执行土地出让金收支两条线治理，即一些地方曾经操纵过的土地开发本钱在地价款中抵扣、土地收益直接返还、以代建市政项目换经营性土地、先征后返、各类补贴及土地出让收益直接分成等都是存在分歧，违规的。
另一方面，栖身、商服及产业等经营性用地必需实行招拍挂公然供地，也就是说，一级二级联动开发、协议商定地价、设置限制前提避免竞争等都是违规行为。
在不踩这两条红线的条件下如何确保一级开发商的利益，是土地一级开发的枢纽所在，也是信托会否选择做土地一级开发项目进行贷款的原因所在。
Ⅱ 土地出让金返还政策是怎样的
土地出让金返还政策就是政府征用土地后的相应补偿政策，各地情况不一，标准不一。
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：
有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定
国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
(2)土地出让金信托计划扩展阅读：
中华人民共和国土地管理法是为了为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展而制定的法律。1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，自1987年1月1日起施行。
Ⅲ 请问伪造市财政局的财政承诺函件进行融资，个人将该文件交予政府平台公司转交给资金方进行贷款融资，
百万级诈骗 20年
Ⅳ 百瑞信托-富诚275号财政支持是什么
这个财政支持可以理解为2个层次：
1、这个信托所投资的企业和项目是属于地方财政支持的项目。比如说安居房，农业，市政。这里只是说所投资的行业或者项目受到地方政府的重视。
2、这个信托计划所投资的项目，是直接纳入财政预算的，地方政府出具财政承诺函，在项目出问题的时候由当地的财政局补足信托的本金和利息。纳入地方政府的财政预算。
所以在选信托项目的时候，一定要仔细看合同。仔细分析资金的投向。有没有相应的财政措施。是不是真正的政信类项目
下面介绍一下如何看政信类的信托(也算是普及知识)
首先，所谓的政信合作项目就是政府通过其下属的地方融资平台公司以某个特定的基础设施建设项目为由向信托公司融得资金的事务；通常地方融资平台其大部分经营收入均直接或间接来源于政府财政，包括财政直接补贴和通过市场化运作方式获得作为对价支付的财政资金，如因承建当地基础设施项目而获得的政府回购款项。所以，无论地方融资平台是否实行市场化运作与否，其经营运转情况是否良好，多多少少都离不开其背靠政府的资源禀赋，扩张速度的快慢也很大程度上决定于政府的政策导向。
具体到单个项目上，分析一个政信项目是否优质（这里指的是相对优质，迷信政府信用的朋友可以无视我），我个人是从以下几个方面出发的，下面我会列举到需要注意的要点以及投资者如何通过手上有限的信息去最大化地判断项目的优劣。
一、当地财政状况
首先，分析当地财政状况是对地方平台公司融资项目进行风险评估的第一步。平台公司的特性决定了其还款能力很大程度上还是以来地方政府的财政收入。这里，投资者主要通过相关政府网站和网络搜索来完成；例如网络直接搜索“XX市2013年公共财政收入”
一般会找到上年度的财政收支情况，运气好的话也会找到三年以上的财政收支情况。不过数据大多比较粗略，也没有详细的分类，能获取的数据大概有包括一般预算收入、政府性基金收入和预算外收入。其中一般预算收入主要来源于工商税收和其他税种，比较具有稳定性，也是当地财政实力的重要体现，深入一点，就要分析下当地的产业结构是否单一，是否税收依赖一些产能过剩（煤炭、钢铁）或者受政策性影响较大的行业（房地产）。
而政府性基金收入主要就是土地出让收入，这部分收入受当地土地市场的影响，稳定性较差。基金收入占地方财政收入比例较高，原则上在风险判断时就需要考虑项目存续期间当地可供出让的土地储备、土地供求情况等信息（这个不太适合投资者去自行判断，一般可以忽略不计）由于土地出让收入受宏观经济政策影响较大，所以在判断当地财政实力时，信托公司通常主要考虑一般预算收入，以此为标准设置一定准入的门槛，比如中融信托的准入标准是本级一般预算收入超过30亿的区域才可准入，某些信托公司是40亿以上。
之后需要分析当地政府支出和负债情况，主要需要关注的比例有：债务率和负债率，这两个数据如果没有尽调报告的话，一般很难获取，在这里投资者可以通过一些辅助途径，对当地政府债务有个大概认识，比如统计一下当地主要的平台公司通过信托融资、发债的情况，如果是近期发过债的主体就更好了，搜一下债券发行说明书，里面会有大把你想要的资料；再结合当地财政收入进行对比，大致估算一下财政偿债的压力。
在地方政府债务数据不透明的情况下，信托公司对项目的选择就倾向于熟悉区域的公司。如果在某个地方开展过业务，对当地情况比较了解，在判断风险时，至少在获取资料方面会比较顺利；而对于初次涉及的地区，面临的困难就比较多，风控把握的倾向就可能会从严，一般情况下，都需要当地财政局对政府承担的债务余额进行盖章确认。（ 补充一下：中融信托对于债务率和负债率的标准大概是，债务率不超过100%，负债率不超过20%；关于这两个比率的计算方式：债务率=政府负债余额/地方政府综合可安财力；负债率=政府债务余额/GDP，更进一步来讲，优质的地方政府应该是债务率在70以内，负债率在10%以下。有的推介材料经常误导投资者，推介中只写明财政总收入以及GDP，而绝口不提一般预算收入，债务率和负债率，其实财政总收入通常都是全口径的财政收入，其中一部分是不属于地方政府的，也就是看着很好，其实没用的典范 。）
二、平台公司的综合实力
平台公司的综合实力并不仅仅是指其资产情况，还包括平台公司的级别、股东和负责人协调财政资金的能力，具体可以从股东结构、资产结构、主营业务、金融机构负债情况多方面判断。
（一） 平台公司的股东结构。
平台公司的股东结构基本决定了该平台公司的级别，是省级、省会城市级、地市级、区级还是县级。级别越高，再融资能力越强，协调财政资金还款的能力也越强，当然一般省级和省会级很少通过信托融资（至少是集合信托），所以一般常见的都是百强县（区）水准的地方政府
通常政府直接作为出资人的平台公司，都属于当地重要的平台公司，实力较强，还款也会比较有保障。自2011年银监会对地方融资平台实行名单制管理之后，将相当一部分平台公司都纳入到《地方政府融资平台全口径融资统计表》中，要求各银行业金融机构每季度填报更新。对于向统计表中的平台公司发放贷款提供融资的行为，银监会设置了较多的合规要求，包括现金流、资产负债率、贷款投向、项目资本金等。有些平台公司为了规避监管，就通过新设子公司的方式，借壳融资。这些公司基本上属于小平台公司，资产大部分是东拼西凑，遇到问题了很可能直接被政府抛弃，因为机会成本太低，你懂的。
（二） 平台公司的资产结构
一般在资产负债表里需要关注的科目有：货币资金、存货（土地、开发成本）、无形资产(土地使用权有时候挂在这里）、应收账款（这个是确认基础债权的佐证，即是政府欠款是否真实存在）、短期借款、长期借款等。
土地资产一般是平台公司的主要资产。在分析土地资产时，需要特别注意平台公司是通过什么方式获得土地，出让还是划拨，有无合法程序。如果是出让地，是否经过招拍挂，是否签署土地出让合同并缴纳土地出让金，是否有相应的收据，这些都是信托项目人员在尽调时应该做到的地方。如果是划拨地，有无相关政府部门的批复文件，划拨土地指定用途是什么。
四部委2012年463号文已经明确要求地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序，并明确禁止地方政府将储备土地作为资产注入融资平台公司和授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资。但是实践中，为了降低平台公司的资产负债率，仍然存在地方政府将相当一部分没有经过合法程序，尤其是储备土地和划拨用地注入平台公司（甚至在某些信托项目风控措施中公然出现以储备用地作抵押的情况），所以我个人一直认为，作为投资者，在没有办法去识别土地抵押是否合法合规的情况下，不要盲目地相信土地抵押的风控效力，尤其是一些小信托公司的政信项目。
而即使是出让用地，平台公司也存在和政府协商后，在没有缴纳土地出让金的情况下办理土地使用凭证，对于投资者来讲是无法去甄别的，这就要具体看信托公司的尽调能力，有的信托公司明显比较粗糙，比如中江国际信托的政信项目，尽职调查报告一般只有10几页，对于抵押物往往没有任何的分析，对应收账款作为基础债权的真实性在报告中看不到任何的佐证，这不得不让人怀疑其项目人员的尽调水平。从严格意义来说，这些未经法定程序而注入平台公司的土地都不能算是平台公司的资产，平台公司对其也没有完全的处置权，政府可以随时以程序瑕疵为由收回。
应收账款也是平台公司占比比较多的一部分资产。平台公司一般承担了当地基础设施建设任务，与政府之间存在大量的应收账款。尽调时需要关注应收账款形成的原因，有无相关协议、政府批复支持，付款条件，以及项目存续期间的付款金额和时间节点，以判断该部分资产是否真实合法，是否存在其他瑕疵。
（三） 平台公司的负债与再融资能力
有些比较详细的推介资料（比如中信信托的，那推介做的跟尽调差不多），会披露融资主体的负债结构，负债情况，一般来说，负债以中长期（发债，银行贷款）为主的最好，说明短期（信托期限内）偿债压力不大，这个需要具体投资者自己去统计，比如可以通过尽调报告活着网上搜索通过信托融资的成立日期和到期日，大致估算下该笔信托融资到期前大概需要偿还的债务是否较多
如果是发过债的那就更好了，首先是评级，发债规模，票面利率都可以说明很多问题，其次债券发行说明书是一个很详细的东西（加强版的尽调报告），其中包含了融资主体的截至发债日期的各类数据，包括经过审计的财务报表等，大家有耐心的话可以去看看，我一般分析项目，有时间的话会仔细看看这一块，尤其是近期的发债说明书，里面有很多有效信息可以帮助我们在没有尽调报告的情况下判断融资主体的基本情况
再融资能力是个双刃剑，有的投资者一看到融资过多就吓到了，其实反过来想，为什么这么多信托公司，银行等金融机构都愿意给他融资，而不是找那种一看就不人问津的地方融资平台，所以具体问题要具体分析；这个主要是在现金流量表的筹资活动产生的现金流入来统计每年的融资额度和融资能力，以此作为假设来推断未来信托期限内融资方的再融资能力，加上其经营活动产生的净现金流入是否能覆盖到期的债务和日常支出；这个是个技术活，大家会看就行了，一般大信托公司的尽调报告中都会有类似的现金测算，所以不要一看到融资较多的地方政府就规避，还是要用数据来说话。
三、项目交易结构
对于向平台公司提供融资的交易结构，最简单的是贷款，也是最不容易出问题的。法律关系简单，抵质押登记办理顺利，征信记录查询方便，简直是项目人员的最爱。但是贷款的合规要求也比较多，如资产负债率、项目资本金、中长期分期还款、贷款投向、额度测算等。
一些无法满足贷款合规要求的平台公司只能通过其他方式获取融资，比较常见的是投资附加回购，标的一般是应收账款、股权和各类收益权等（中融信托喜欢用财产权的信托模式，委托人是融资方，受益人是投资者）。但是这类交易模式在实际操作中，通常面临无法办理抵质押登记的问题。还有一个比较大的问题，在寻找机构投资者的过程中，有的机构不能够接受财产权的这种模式，因为机构需要同时成为委托人和受益人来认购此类信托，而财产权信托的委托人为融资方,这个在我的实际操作中遇到过，顺便提一下。
其实所谓的创新式交易结构都是为了规避现行监管的产物，某些交易结构在打着创新旗号的同时也存在着一定的法律风险。比如投资特定资产收益权，这个已经在安信昆山纯高案中得到验证，我也在分析帖中提供很多次，希望投资者在政信类项目中见到此类交易结构，能规避最好规避。
四、担保措施
这个也是大部分投资者通常最关注的部分，一般政信类项目的担保措施一般包括发债主体提供连带责任保证、实物抵押和应收账款质押，出具人大决议或者财政局安排专项还款等，那么其中哪些风控措施是相对更有效，更被信托公司在实务操作中重视的呢？
根据463号文的要求，地方政府不得提供任何直接或间接形式的担保承诺，从合规层面上排除了地方政府作为保证人和出具相关担保承诺的行为，所以一般政府出具相关人大决议和财政文件，更多的意义只是表示政府知晓并确认此次融资行为，并不代表政府真的会将信托本息偿还纳入财政预算，打起官司来也没有站得住脚的地方，况且只能在当年纳入财政预算，两三年后的到期债务纳入财政预算那不是扯淡么。所以提醒投资者，过多的迷信人大决议这类具有隐性担保意义的措施是错误的，正确的态度应该是没有也行，有的话也聊胜于无。
平台公司能够提供的实物资产抵押一般是土地和房产。土地包括出让地、划拨地和储备用地。土地作为抵押物的首要前提就是该土地是平台公司通过合法程序取得的。如果是出让地，需要关注土地出让合同、是否缴纳土地出让金，土地是否存在闲置情形。如果是划拨土地，需要关注有无相关划拨审批手续，划拨土地用途是什么，有无擅自改变用途。实践中一些平台公司跟政府协商，在未缴纳土地出让金的情况下直接办理了土地使用权证，如果以这种土地作为抵押物，将来出风险需要处置该抵押土地的，如何补缴土地出让金，金额多少需要与平台公司和当地政府协调，而最坏的情况则是当地政府可以该土地未经合法程序出让、抵押登记办理程序存在重大瑕疵为由撤销抵押权。储备用地也面临同样的情况。尽管463号文已经明确禁止地方政府将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，但实践中一些平台公司名下依然具有较多的储备用地，并以此作为抵押。平台公司作为非专业土储机构，地方政府将土地储备证办理至其名下的行为本身就违背国土部的相关规定，另外，土储用地的价值如何确定，将来真发生风险，又如何处置呢？
这里总结下我个人对于风险控制措施的看法，如果要对有效风控措施进行排序的话，我觉得第一位的还是高评级的发债主体提供连带责任担保，为什么呢？因为发债主体一般聚集了地方政府的所有优质资源，因为在发债筹备阶段，政府为了获得更高的评级和较低的融资成本，往往会将区域位置优良的土地资源注入平台公司，发债主体的报表也是相对透明可靠的，是经过专业的审计机构出具无保留意见的；退一万步讲，出了问题，通过司法程序查封冻结担保方的银行账户远远比处置土地资产要来得快得多；至于土地这个东西嘛，因为需要耗费大量的精力去确保土地的合法性，评估价值的准确性，对于普通投资者来讲，这些都难以辨别，当然如果是发债主体担保加上出让性质的土地抵押，那当然更好。
下面谈一下选择政信项目时信托公司是否重要；政信项目因为本质上主要依赖政府信用，不属于完全市场化的信托项目，所以不像房地产项目那样有太多的主动管理操作空间，贷后管理相较房地产类的信托项目也要弱一些
有的投资者可能认为筛选项目是第一位的，其实我个人觉得信托公司也很重要，下面列举下我认为在政信项目方面具备一定优势的信托公司：
1.具备券商关联背景的信托公司：中信、五矿、平安；
这类信托公司因为背靠券商，券商因为在给地方政府平台发行企业债的过程中，掌握了大量的平台公司，地方政府平台的信息，周期长，沟通充分，所以依靠平台资源共享， 这类信托公司能够在地方政府的财务状况、负债情况、内幕消息等方面比其它信托公司有更大的优势；中信信托就是个很好的例子，一般他家的政信项目都有一定的可取之处，比如我见过的丹阳市政信、什么陕西沣西之类，总而言之，这类信托公司因为有其特殊的资源禀赋，掌握着更多的地方政府信息，理论上来讲，筛选的项目风险也更可控。
2.银行系和资管系：华融信托、中信、建信等
这类信托公司同理，因为类似于华融资管和各家银行的分支机构，在各自的当地渗透都比较深，对于地方政府的实际情况摸得比较清楚，一般这类信托公司在展业的时候能够获取更多交易对手的实际信息，对于项目自然也更有把控。
最近房地产负面新闻不断，楼市唱空者较多，导致目前很多客户转而投向基础设施建设类的项目。言而总之，政信类项目还是不错的选择，毕竟有强有力的政府后盾做支撑，但地方政府财政收入和土地出让息息相关，地产下滑一旦开始，政策没有相应保护，地方政府债务危机也会随之而来。所以，还是好好研究下政信类信托，对自己，对客户都是一种负责。
Ⅳ 土地出让金区级政府和市级政府各分成比例
关于土地出让金区级政府和市级政府各分成比例，每个市的规定不同。
以济南市为例，在《济南市人民政府办公厅关于进一步调整完善市级国有土地出让收支管理政策的通知》中提出，土地熟化主体为各区政府的，市级与区级按照市级国有土地出让收入的3:7比例分成。
若土地熟化主体不为各区政府而是市各投融资平台的，市级与各投融资平台按照市级国有土地出让收入的2︰8比例分成，并在出让方案中予以明确。
即区里出让一块土地熟化主体为该区政府的土地，土地出让金一百万，按照济南市的规定，市级与区级按照市级国有土地出让收入的3:7比例分成，则区级财政收入为70万元，市级财政收入为30万元。
(5)土地出让金信托计划扩展阅读
计算方法：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
Ⅵ 土地出让金怎样分配
一、国有企业的土地使用权问题
国有企业享有使用权的土地，依其来源可以区分为三种：以出让方式取得使用权的土地、以划拨方式取得使用权的土地、以承租方式取得使用权的土地 。以出让方式取得的土地使用权和以划拨方式取得的土地使用权，为设定于国家所有的土地上的用益物权；以承租方式取得的土地的使用权，为基于合同而使用他人土地的权利，非用益物权。国有企业得依照上述方式取得具有用益物权性质的土地使用权。
《城市房地产管理法》第7条规定："土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"第19条规定："国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。"依照我国现行法律和行政法规的规定，因出让而取得之土地使用权可依法转让、出租、抵押，因出让而取得之土地使用权不受限制地成为交易标的，当属独立的财产权利。国有企业因出让取得之土地使用权，非有社会公共利益的需要，国家不得收回。
《城市房地产管理法》第22条规定："土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。"《城市房地产管理法》对于因划拨取得的土地使用权，除在用途和转让条件上有一定的限制外，并没有附加特别的限制，反而规定该等土地使用权是一种无使用期限的权利。我国的现行法律和行政法规对于因划拨而取得之土地使用权，也没有规定国家可以将因划拨而取得的土地使用权收回。现实的状况应当是，国有土地一旦划拨，土地使用权人原则上永久使用。 同样需要说明的是，我国法律和行政法规并没有规定，对国有企业因划拨而取得之土地使用权，国家在国有企业破产时可以收回，因此国家不得以国有企业破产为由收回划拨的土地使用权。
依照上述法律规定，划拨仅仅是土地使用权取得的方式不同，并不表明因划拨而取得之土地使用权不是一个独立的财产权利。 所以，国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，尽管其取得方式有所不同，却没有性质上的差异。我国法律对国有企业因划拨取得之土地使用权的用途和转让附加一些特别的限制，也并不否定国有企业对划拨土地使用权所享有的处分权能。例如，《城市房地产管理法》第50条规定："设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。"依照上述规定，国有企业对于因划拨而取得之土地使用权，可以设定抵押以实现对土地使用权的交换价值的处分，与因出让取得之土地使用权的抵押并无根本的不同。故国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，属于性质相同的用益物权，均为国有企业的责任财产。
为了推行国有企业的计划兼并破产措施，国务院在《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发[1994]59号）第2条规定：企业破产时，企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。依照国发[1994]59号通知的规定，属于试点城市兼并破产计划内的国有企业破产时，不论其土地使用权的取得方式，土地使用权均得以变价用于安置职工，变价的土地使用权安置职工后有剩余的，按照破产财产分配方案清偿破产的国有企业的债权。很显然，国发[1994]59号通知的精神，承认了破产时的国有企业的土地使用权属于国有企业的责任财产，只是对于土地使用权的变价分配，仅仅作出了不同于国有企业的其他财产的处理，优先考虑了土地使用权变价金优先用以满足破产企业的职工安置费用。出于社会公共利益的考虑，国发[1994]59号通知所为规定并非不妥。
但十分遗憾的是，我国司法实务所持立场却背离了国发[1994]59号通知的精神，直接否认国有企业因划拨取得之土地使用权属于国有企业的责任财产。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）第1条规定：破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。解读最高法院法释[2003]6号批复的立场，以下结论值得思虑：（1）纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应当依法变价首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一进行破产分配。在这一点上，最高法院继承了国发[1994]59号通知所为规定的立场，若是基于社会公共利益的考虑，应当予以肯定。 没有纳入国家兼并破产计划的国有企业因划拨取得之土地使用权，不属于破产的国有企业之责任财产。在这一点上，最高法院并没有真正领会国发[1994]59号通知所为规定的核心精神，并进而作出了扩大化的不当解释；划拨的土地使用权均不属于国有企业的责任财产。事实上，上述结论直接与《城市房地产管理法》允许划拨的土地使用权以变价清偿债务的规定相悖。同时从客观上对国有企业进行了区别对待，损害了 哪些没有纳入国家兼并破产计划的且只有划拨土地的国有企业职工的权益。
（2）有关人民政府可以收回国有企业因划拨的土地使用权，并予以处置。在这一点上，国家收回国有企业因划拨取得至土地使用权，有十分宽泛的裁夺余地，国家对于划拨的土地使用权，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。最高法院以司法解释授权有关的人民政府在国有企业破产时可以收回划拨的土地使用权，是没有任何法律依据的。 再者，有关的人民政府可以收回划拨的土地使用权予以处置，应当如何处置或者以何种目的处置，均没有任何限制，无异于在说划拨的土地使用权已经因国家收回而消灭，政府想怎么处置都可以。若有关的人民政府决定不收回破产的国有企业划拨的土地使用权，又该如何处理呢？或者退一步讲，有关的人民政府可以基于何种理由不收回破产的国有企业因划拨取得之土地使用权呢？可见，最高法院上述司法解释具有极大的任意性，并没有给出一个让实践可以充分把握的标准。
笔者认为，国有企业的土地使用权，虽有划拨和出让两种不同的取得方式，但其作为用益物权的性质相同，国有企业自其取得土地使用权时起，土地使用权即构成国有企业的责任财产。原则上，在国有企业破产时，土地使用权不论其因划拨还是因出让而取得，均应当列入破产财产，并通过变价进行破产分配。对于划拨的土地使用权，国有企业破产时亦应当予以变价，并参照《城市房地产管理法》第50条的规定处理，土地使用权变价后所得的价款应当优先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，列入破产财产以备分配。
二、已经抵押的国有企业的土地使用权问题
属于破产企业所有的财产，为破产财产。破产企业已经设定抵押的财产，理论上应当属于有负担的破产财产；在除去负担之前，该破产财产应当优先用以满足因负担而取得之担保物权人的利益。 国有企业的土地使用权已经设定抵押的，依照我国《企业破产法（试行）》第28条和《民事诉讼法》第203条的规定，不属于破产财产的范围；但土地使用权的价值超过被担保债务数额的部分，应当作为破产财产。依照我国现行法律的有关规定，国有企业的土地使用权设定抵押的，除非抵押无效，抵押权人在国有企业破产时，得行使抵押权以变价抵押物（土地使用权），以变价金清偿土地使用权所担保的债权。但是，若土地使用权系划拨取得之权利，则变价金应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 抵押权人就土地使用权变价金优先受偿后的余额，应当作为可供分配的破产财产，按照破产财产分配方案予以分配。上述法律规定本应无条件地适用于已经设定抵押的国有企业的土地使用权。
但是最高法院法释[2003]6号批复第2条规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，依法办理抵押登记手续，并经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，抵押有效；抵押权人在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分可享有优先受偿权。这里的问题并不是抵押权人应否优先受偿的问题，因为抵押权人对已经抵押的划拨土地使用权的优先受偿权已被《城市房地产管理法》和《担保法》所明文规定，抵押权人对于划拨的土地使用权变价金有优先受偿权，不存在疑问。存在疑问的是，抵押权人对抵押的以划拨方式取得之土地使用权行使优先受偿权后，若土地使用权的变价金还有剩余的，是否属于破产财产？依照最高法院法释[2003]6号批复第1条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。显然，国有企业以划拨方式取得之土地使用权，原本不属于破产财产，即便设定抵押而抵押权人对之行使抵押权，在解释上仍不能认为其变化为破产财产，故抵押权人对抵押的以划拨方式取得之土地使用权行使优先受偿权后的余额，仍不属于破产财产。这里存在着明显的矛盾。
最高法院法释[2003]6号批复第2条规定，纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，依据国务院有关文件规定办理。但这样的规定，似乎也与国务院的有关文件规定不吻合。最高法院仅仅规定以划拨方式取得的土地使用权设定抵押的，按照国务院有关文件规定办理；言外之意是否表明，以出让方式取得的土地使用权设定抵押的，就可以不按照国务院的有关文件规定办理？国务院的有关文件对于纳入国家兼并破产计划的国有企业破产时的土地使用权的特别规定，实际上并不以划拨的土地使用权为限。国发[1994]59号通知规定，国有企业破产时，其依法取得的土地使用权（不论以出让还是划拨方式取得），变价所得应当首先用于破产企业职工的安置。国家经济贸易委员会、中国人民银行征得国务院同意，于1996年07月25日发布的《关于试行国有企业兼并破产中若干问题的通知》第5条规定："在实施企业破产中，首先要妥善安置破产企业职工，保持社会稳定。企业以土地使用权作为抵押物的，其转让所得首先用于破产企业职工的安置，对剩余部分抵押权人享有优先受偿的权利；处置土地使用权所得不足以安置职工的，不足部分依次从处置无抵押财产、其他抵押财产所得中拨付。抵押权人未优先受偿部分，参加一般债权的清偿分配。"并且，国务院1997年发布《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》规定，"安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工，不足以支付的，不足部分从处置无抵押财产、抵押财产所得中依次支付。破产企业财产拍卖所得安置职工仍不足的，按照企业隶属关系，由同级人民政府负担。"很显然，国务院的有关文件实际上使得破产企业的职工安置费用优先于对（不论因划拨还是出让而取得的）土地使用权享有求偿权的所有权利。在立法和司法实务上，涉及纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权时，所要解决的问题并不是土地使用权上设定的抵押权可否行使的问题，而是抵押权人的利益是否优先于破产企业的职工安置费用 ，最高法院法释[2003]6号批复并没有解决这个具有实践价值的问题。
义最高法院的司法解释之所以存在上述的缺陷，原因可能有两个：（1）对国有企业的土地使用权的性质认识不清。人为的将国有企业的土地使用权化分为二种性质不同的权利：因划拨取得之土地使用权和因出让取得之土地使用权不同，前者不构成国有企业的责任财产，后者构成国有企业的责任财产。国有企业因划拨取得之土地使用权，不属于破产的国有企业的责任财产，其有无抵押与破产财产的清算和分配不发生关系，国家有关部门可以收回或者变价用于支付破产企业的职工安置费用。前已言之，将国有企业的土地使用权人为划分为两种不同性质的权利，没有法律上的任何依据。（2）对国务院的有关文件精神把握不准。前文已经说过，国务院有关文件精神，并不否认破产时的国有企业之土地使用权属于国有企业的责任财产，只不过在变价分配时，优先考虑了土地使用权变价金用以满足破产企业的职工安置费用。国务院的有关文件使得破产企业的职工安置费用成为优先于对（不论因划拨还是出让取得的）土地使用权享有的担保权和普通债权。但最高法院法释[2003]6号批复的精神却缩减了国务院有关文件的适用范围。
国发[1994]59号通知第5条对于纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权所为规定，使得土地使用权的抵押权人的优先受偿利益，不得对抗破产企业的职工安置费用。抵押权的意义在于担保抵押物所担保的债权的受偿；在国有企业破产时，抵押权人的债权直接面临受偿不能的危险，正是需要抵押权发挥作用的时候，抵押权人的担保利益在国有企业破产时不应当消弱。在国有企业破产时，否认抵押权对破产企业的财产（土地使用权）的优先受偿效力，是对社会信用制度的直接危害，此等危害缺乏可以获得补救的其他措施。相反，应当注意到，国有企业破产时的职工安置费用，政府财政或者社会保障制度对之应当发挥作用，不能将企业破产的社会负担转嫁由抵押权人来承担。同时考虑到，破产企业的职工安置费用优先于破产企业的土地使用权抵押权，但仅限于纳入国家兼并破产计划的国有企业破产的场合，客观上给了其他破产的国有企业及其职工不平等的待遇。
所以，窃以为妥当而且符合法律的做法应当是，国有企业破产时，其土地使用权设定抵押的，抵押权人得行使抵押权以变价抵押物（土地使用权），以变价金清偿土地使用权所担保的债权；若土地使用权系划拨取得之权利，则变价金应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。抵押权人就土地使用权变价金优先受偿后的余额，应当作为可供分配的破产财产，按照破产财产分配方案进行分配，但对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，则在优先支付破产企业的职工安置费用后尚有剩余的，按照破产财产分配方案进行分配。若职工安置职工尚有不足的，则应当由政府财政及社保资金补足。
▓
Ⅶ 破产企业拍卖土地,土地出让金应该由谁出,如何计算
一、国有企业的土地使用权问题
国有企业享有使用权的土地，依其来源可以区分为三种：以出让方式取得使用权的土地、以划拨方式取得使用权的土地、以承租方式取得使用权的土地 。以出让方式取得的土地使用权和以划拨方式取得的土地使用权，为设定于国家所有的土地上的用益物权；以承租方式取得的土地的使用权，为基于合同而使用他人土地的权利，非用益物权。国有企业得依照上述方式取得具有用益物权性质的土地使用权。
《城市房地产管理法》第7条规定："土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"第19条规定："国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。"依照我国现行法律和行政法规的规定，因出让而取得之土地使用权可依法转让、出租、抵押，因出让而取得之土地使用权不受限制地成为交易标的，当属独立的财产权利。国有企业因出让取得之土地使用权，非有社会公共利益的需要，国家不得收回。
《城市房地产管理法》第22条规定："土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。"《城市房地产管理法》对于因划拨取得的土地使用权，除在用途和转让条件上有一定的限制外，并没有附加特别的限制，反而规定该等土地使用权是一种无使用期限的权利。我国的现行法律和行政法规对于因划拨而取得之土地使用权，也没有规定国家可以将因划拨而取得的土地使用权收回。现实的状况应当是，国有土地一旦划拨，土地使用权人原则上永久使用。 同样需要说明的是，我国法律和行政法规并没有规定，对国有企业因划拨而取得之土地使用权，国家在国有企业破产时可以收回，因此国家不得以国有企业破产为由收回划拨的土地使用权。
依照上述法律规定，划拨仅仅是土地使用权取得的方式不同，并不表明因划拨而取得之土地使用权不是一个独立的财产权利。 所以，国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，尽管其取得方式有所不同，却没有性质上的差异。我国法律对国有企业因划拨取得之土地使用权的用途和转让附加一些特别的限制，也并不否定国有企业对划拨土地使用权所享有的处分权能。例如，《城市房地产管理法》第50条规定："设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。"依照上述规定，国有企业对于因划拨而取得之土地使用权，可以设定抵押以实现对土地使用权的交换价值的处分，与因出让取得之土地使用权的抵押并无根本的不同。故国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，属于性质相同的用益物权，均为国有企业的责任财产。
为了推行国有企业的计划兼并破产措施，国务院在《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发[1994]59号）第2条规定：企业破产时，企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。依照国发[1994]59号通知的规定，属于试点城市兼并破产计划内的国有企业破产时，不论其土地使用权的取得方式，土地使用权均得以变价用于安置职工，变价的土地使用权安置职工后有剩余的，按照破产财产分配方案清偿破产的国有企业的债权。很显然，国发[1994]59号通知的精神，承认了破产时的国有企业的土地使用权属于国有企业的责任财产，只是对于土地使用权的变价分配，仅仅作出了不同于国有企业的其他财产的处理，优先考虑了土地使用权变价金优先用以满足破产企业的职工安置费用。出于社会公共利益的考虑，国发[1994]59号通知所为规定并非不妥。
但十分遗憾的是，我国司法实务所持立场却背离了国发[1994]59号通知的精神，直接否认国有企业因划拨取得之土地使用权属于国有企业的责任财产。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）第1条规定：破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。解读最高法院法释[2003]6号批复的立场，以下结论值得思虑：（1）纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应当依法变价首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一进行破产分配。在这一点上，最高法院继承了国发[1994]59号通知所为规定的立场，若是基于社会公共利益的考虑，应当予以肯定。 没有纳入国家兼并破产计划的国有企业因划拨取得之土地使用权，不属于破产的国有企业之责任财产。在这一点上，最高法院并没有真正领会国发[1994]59号通知所为规定的核心精神，并进而作出了扩大化的不当解释；划拨的土地使用权均不属于国有企业的责任财产。事实上，上述结论直接与《城市房地产管理法》允许划拨的土地使用权以变价清偿债务的规定相悖。同时从客观上对国有企业进行了区别对待，损害了 哪些没有纳入国家兼并破产计划的且只有划拨土地的国有企业职工的权益。
（2）有关人民政府可以收回国有企业因划拨的土地使用权，并予以处置。在这一点上，国家收回国有企业因划拨取得至土地使用权，有十分宽泛的裁夺余地，国家对于划拨的土地使用权，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。最高法院以司法解释授权有关的人民政府在国有企业破产时可以收回划拨的土地使用权，是没有任何法律依据的。 再者，有关的人民政府可以收回划拨的土地使用权予以处置，应当如何处置或者以何种目的处置，均没有任何限制，无异于在说划拨的土地使用权已经因国家收回而消灭，政府想怎么处置都可以。若有关的人民政府决定不收回破产的国有企业划拨的土地使用权，又该如何处理呢？或者退一步讲，有关的人民政府可以基于何种理由不收回破产的国有企业因划拨取得之土地使用权呢？可见，最高法院上述司法解释具有极大的任意性，并没有给出一个让实践可以充分把握的标准。
笔者认为，国有企业的土地使用权，虽有划拨和出让两种不同的取得方式，但其作为用益物权的性质相同，国有企业自其取得土地使用权时起，土地使用权即构成国有企业的责任财产。原则上，在国有企业破产时，土地使用权不论其因划拨还是因出让而取得，均应当列入破产财产，并通过变价进行破产分配。对于划拨的土地使用权，国有企业破产时亦应当予以变价，并参照《城市房地产管理法》第50条的规定处理，土地使用权变价后所得的价款应当优先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，列入破产财产以备分配。
二、已经抵押的国有企业的土地使用权问题
属于破产企业所有的财产，为破产财产。破产企业已经设定抵押的财产，理论上应当属于有负担的破产财产；在除去负担之前，该破产财产应当优先用以满足因负担而取得之担保物权人的利益。 国有企业的土地使用权已经设定抵押的，依照我国《企业破产法（试行）》第28条和《民事诉讼法》第203条的规定，不属于破产财产的范围；但土地使用权的价值超过被担保债务数额的部分，应当作为破产财产。依照我国现行法律的有关规定，国有企业的土地使用权设定抵押的，除非抵押无效，抵押权人在国有企业破产时，得行使抵押权以变价抵押物（土地使用权），以变价金清偿土地使用权所担保的债权。但是，若土地使用权系划拨取得之权利，则变价金应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 抵押权人就土地使用权变价金优先受偿后的余额，应当作为可供分配的破产财产，按照破产财产分配方案予以分配。上述法律规定本应无条件地适用于已经设定抵押的国有企业的土地使用权。
但是最高法院法释[2003]6号批复第2条规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，依法办理抵押登记手续，并经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，抵押有效；抵押权人在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分可享有优先受偿权。这里的问题并不是抵押权人应否优先受偿的问题，因为抵押权人对已经抵押的划拨土地使用权的优先受偿权已被《城市房地产管理法》和《担保法》所明文规定，抵押权人对于划拨的土地使用权变价金有优先受偿权，不存在疑问。存在疑问的是，抵押权人对抵押的以划拨方式取得之土地使用权行使优先受偿权后，若土地使用权的变价金还有剩余的，是否属于破产财产？依照最高法院法释[2003]6号批复第1条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。显然，国有企业以划拨方式取得之土地使用权，原本不属于破产财产，即便设定抵押而抵押权人对之行使抵押权，在解释上仍不能认为其变化为破产财产，故抵押权人对抵押的以划拨方式取得之土地使用权行使优先受偿权后的余额，仍不属于破产财产。这里存在着明显的矛盾。
最高法院法释[2003]6号批复第2条规定，纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，依据国务院有关文件规定办理。但这样的规定，似乎也与国务院的有关文件规定不吻合。最高法院仅仅规定以划拨方式取得的土地使用权设定抵押的，按照国务院有关文件规定办理；言外之意是否表明，以出让方式取得的土地使用权设定抵押的，就可以不按照国务院的有关文件规定办理？国务院的有关文件对于纳入国家兼并破产计划的国有企业破产时的土地使用权的特别规定，实际上并不以划拨的土地使用权为限。国发[1994]59号通知规定，国有企业破产时，其依法取得的土地使用权（不论以出让还是划拨方式取得），变价所得应当首先用于破产企业职工的安置。国家经济贸易委员会、中国人民银行征得国务院同意，于1996年07月25日发布的《关于试行国有企业兼并破产中若干问题的通知》第5条规定："在实施企业破产中，首先要妥善安置破产企业职工，保持社会稳定。企业以土地使用权作为抵押物的，其转让所得首先用于破产企业职工的安置，对剩余部分抵押权人享有优先受偿的权利；处置土地使用权所得不足以安置职工的，不足部分依次从处置无抵押财产、其他抵押财产所得中拨付。抵押权人未优先受偿部分，参加一般债权的清偿分配。"并且，国务院1997年发布《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》规定，"安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工，不足以支付的，不足部分从处置无抵押财产、抵押财产所得中依次支付。破产企业财产拍卖所得安置职工仍不足的，按照企业隶属关系，由同级人民政府负担。"很显然，国务院的有关文件实际上使得破产企业的职工安置费用优先于对（不论因划拨还是出让而取得的）土地使用权享有求偿权的所有权利。在立法和司法实务上，涉及纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权时，所要解决的问题并不是土地使用权上设定的抵押权可否行使的问题，而是抵押权人的利益是否优先于破产企业的职工安置费用 ，最高法院法释[2003]6号批复并没有解决这个具有实践价值的问题。
义最高法院的司法解释之所以存在上述的缺陷，原因可能有两个：（1）对国有企业的土地使用权的性质认识不清。人为的将国有企业的土地使用权化分为二种性质不同的权利：因划拨取得之土地使用权和因出让取得之土地使用权不同，前者不构成国有企业的责任财产，后者构成国有企业的责任财产。国有企业因划拨取得之土地使用权，不属于破产的国有企业的责任财产，其有无抵押与破产财产的清算和分配不发生关系，国家有关部门可以收回或者变价用于支付破产企业的职工安置费用。前已言之，将国有企业的土地使用权人为划分为两种不同性质的权利，没有法律上的任何依据。（2）对国务院的有关文件精神把握不准。前文已经说过，国务院有关文件精神，并不否认破产时的国有企业之土地使用权属于国有企业的责任财产，只不过在变价分配时，优先考虑了土地使用权变价金用以满足破产企业的职工安置费用。国务院的有关文件使得破产企业的职工安置费用成为优先于对（不论因划拨还是出让取得的）土地使用权享有的担保权和普通债权。但最高法院法释[2003]6号批复的精神却缩减了国务院有关文件的适用范围。
国发[1994]59号通知第5条对于纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权所为规定，使得土地使用权的抵押权人的优先受偿利益，不得对抗破产企业的职工安置费用。抵押权的意义在于担保抵押物所担保的债权的受偿；在国有企业破产时，抵押权人的债权直接面临受偿不能的危险，正是需要抵押权发挥作用的时候，抵押权人的担保利益在国有企业破产时不应当消弱。在国有企业破产时，否认抵押权对破产企业的财产（土地使用权）的优先受偿效力，是对社会信用制度的直接危害，此等危害缺乏可以获得补救的其他措施。相反，应当注意到，国有企业破产时的职工安置费用，政府财政或者社会保障制度对之应当发挥作用，不能将企业破产的社会负担转嫁由抵押权人来承担。同时考虑到，破产企业的职工安置费用优先于破产企业的土地使用权抵押权，但仅限于纳入国家兼并破产计划的国有企业破产的场合，客观上给了其他破产的国有企业及其职工不平等的待遇。
所以，窃以为妥当而且符合法律的做法应当是，国有企业破产时，其土地使用权设定抵押的，抵押权人得行使抵押权以变价抵押物（土地使用权），以变价金清偿土地使用权所担保的债权；若土地使用权系划拨取得之权利，则变价金应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。抵押权人就土地使用权变价金优先受偿后的余额，应当作为可供分配的破产财产，按照破产财产分配方案进行分配，但对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，则在优先支付破产企业的职工安置费用后尚有剩余的，按照破产财产分配方案进行分配。若职工安置职工尚有不足的，则应当由政府财政及社保资金补足。
Ⅷ 土地出让金计算器
计算方法：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
(8)土地出让金信托计划扩展阅读
其他支出。
包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。
用于农村基础设施建设的资金，要重点安排农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出，通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本。城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的，应严格按照政府采购的有关规定执行。
为加强土地调控，由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。
Ⅸ 关于土地出让金，中央和地方怎样分配呢 是地方60%，中央40%
地方70%，中央30%。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
(9)土地出让金信托计划扩展阅读
《土地出让金问题须从根上治》
全国首次针对土地出让金展开大范围审计之际，土地出让金管理再度引发关注。国土资源部数据显示，全国土地出让价从2001年的1296亿元，到去年首次超过4万亿元，13年间增长超30倍，总额累计19.4万多亿元。
然而，这近20万亿元的巨额资金，多数处于“封闭运行”，导致违规不断、腐败滋生。这也可以从2008年和2010年对部分地区土地出让金的审计报告中得到证实。
土地出让金管理中的问题，不是缺乏制度的结果，而是制度得不到遵守的结果。土地出让金的管理和使用，土地管理法、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》《国有土地使用权出让收支管理办法》《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等法规，均对其作了规范，其中，“收支两条线”、强化与公共财政预算的协调和衔接，是基本要求。
然而，制度再“丰满”也抵不过现实运作中的“骨感”：做假账减少固定支出者有之，不纳入地方基金预算管理者有之，侵吞挪用者有之，且绝非个别现象。
不遵守制度，诚然有制度纰漏和不法者借机寻租的因素，但更根本的原因，在于土地出让金这本账上，在记录地方预算外主要收入的同时，还“记录”了沉重的地方利益诉求，以及多年形成的地方治理惯性。既要发展经济又要发展公共服务，是地方治理的两大要务。
而经济增长模式单一导致地方财政来源单一，限制了地方的治理空间。面对越来越繁杂的地方事务和刚性公共支出，依靠土地差价补充地方财政收入，充分利用地方债务平台，成为不少地方的共同选择。无论是地方治理义务还是履行还债义务，客观上对土地出让金的管理构成了挑战。
而在主观层面，不少地方预算管理水平仍然较低，对本应纳入基金预算的土地出让金更是缺乏科学管理的认识，加之地方用钱决策尚未与人大等机构形成机制化的协调模式，因此土地出让金常常游离于监管之外。
可以说，土地出让金乱象集中显现了地方财权事权不统一、预算管理滞后、决策机制不科学等弊端。因此，从根上革除弊端，才能让土地出让金变成明白账。
首先，要把治理土地出让金问题与正在深入推进的财税体制改革结合起来。新一轮财税体制改革，其着重点就是对央地关系的适度调整，尽可能实现地方财权和事权的相对统一。一旦地方能够获得长期稳定、与其管理事务相当的财政收入，那么对于土地财政的依赖度就会减轻，土地出让金专款专用、阳光化使用的环境就可形成。
土地出让金问题还反映出加快修订预算法的现实需要。提高预算编制和实施的科学性，是预算法修法的核心，地方基金预算如何实现与财政预算的协调，能否让人大对基金预算实施全程监督，土地出让金将是一个重要考核标准。
土地出让金存在的问题也呼唤着地方治理的优化。在地方获得更多财权的前景下，怎样让权力得到规范，怎样提高地方花钱的决策水平是一个重大课题。明确事权，同样是深化改革的重要内容。
治理土地出让金问题，不仅要解一时之弊，更需要着眼于长远。针对土地出让金展开大范围审计，是创造改革环境的先手，而在相关领域的持续改革，则是胜负手。把改革进行下去，土地出让金积弊自可迎刃而解。