A. 房地產信託的風險控制
房地產信託的主要風險來自於：
(1)賠償風險。央行發布的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司不負責運營過程中發生的風險。
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信託公司發行信託產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信託公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。
(3)操作風險。信託公司的實際操作難度較大。我國的「資金信託管理辦法」對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」對於個人投資者而言，並不容易接受。
(4)自身風險。房地產信託本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等；在運營模式上，多數產品採取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性差。
信託公司在控制信託投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信託在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信託公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信託公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。
B. 信託的缺陷
信託是目前高凈值客戶的重要理財方式，但也存在一些缺點（單指國內的集合信託）：
1、起步金額門檻過高，目前集合信託為100萬起步，很多人無法享受
2、針對的資產相對單一，主要以地產、政信項目為主，導致風險比較集中
3、目前市場情況產品量較為短缺，導致收益降低，搶購不到
4、信託沒有發揮主動管理財產作用，更多為影子銀行，有點不務正業
補充：信託行業目前大規模發展時間不長，還有很長的路要走
C. 信託有哪些優缺點
看門狗財富為您解答：
信託理財是一種財產管理制度,它的核心內容是「受人之託,代人理財」。具體是指委託人將其財產權委託給受託人,受託人按委託人的意願以自己的名義為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為。其中財產權的含義包括:對財產的實際使用權、獲取財產收益的受益權、實施對財產管理的權利、對財產處分的權利。而信託關系中的當事人有三個,即委託人、受託人、受益人。其中受託人是以自己的名義管理、處分財產的。
在我國,信託類理財產品是指由銀行發行的人民幣理財產品所募集的全部資金,投資於指定信託公司作為受託人的專項信託計劃。目前市場上各家銀行推出的信託類理財產品主要是銀行與信託公司合作,將募集資金投資於信託公司推出的信託理財計劃。信託類理財產品的收益可以是固定的,也可以是浮動的。在股市持續走低,房地產市場面臨深度調整,市場上不少理財產品的收益率紛紛下調的大環境下，因為投資門檻較高一直隱匿於主流理財產品之外的信託產品,憑借其較高的收益率和抗風險能力,開始受到越來越多的理財人士的關注。
優缺點各半
收益高、穩定性好,是信託類理財產品的主要賣點。信託理財產品一般是資質優異、收益穩定的基礎設施、優質房地產、上市公司股權質押等信託計劃,大多有第三方大型實力企業為擔保(房地產類還會增設地產、房產做抵押),在安全性上比一般的浮動收益理財產品要高出一頭。今年以來市場中發售的信託類產品,年收益率一般在6%-7.5%左右,收益遠高於同期存款。同時在投資過程中,銀行會不斷監控、跟蹤貸款的動向,從而可以在最大程度上規避信託項目的投資風險。
不過信託理財產品之所以不為許多理財者所熟悉,就是因為受制於較高的門檻。 信託公司
推出的各款信託產品的資金門檻大多在100萬元以上,最低的也是50萬元。另外,相比股票、債券,信託產品的流動性較弱,隨時變現的能力相對較差。
D. 房地產信託有什麼風險
無論是房地產信託還是其他信託產品，他們都有著一樣的風險。信託產品有許多種類，信託風險評估，首先看受託人投資的方向決定，其次是產品具體的風險控制措施。
首先是信託的投資投向：一般情況下，投資於房地產、證券市場的信託項目風險略高，但其預期收益也相對較高；而上市公司股權質押、或投資於能源、電力、市政基礎設施建設等的信託項目比較穩定，風險性較低但預期收益相對較低。
其次是關注信託產品的風險控制措施，質押物的安全性、是否容易兌現，質押率高低，擔保實力信用級別等。比如，上市公司股權流動性好變現容易，而如果是土地、或者不動產質押，變現則相對困難。
E. 信託理財優缺點有哪些
信託理財是一種財產管理制度,它的核心內容是「受人之託,代人理財」。具體是指委託人將其財產權委託給受託人,受託人按委託人的意願以自己的名義為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為。其中財產權的含義包括:對財產的實際使用權、獲取財產收益的受益權、實施對財產管理的權利、對財產處分的權利。而信託關系中的當事人有三個,即委託人、受託人、受益人。其中受託人是以自己的名義管理、處分財產的。
在我國,信託類理財產品是指由銀行發行的人民幣理財產品所募集的全部資金,投資於指定信託公司作為受託人的專項信託計劃。目前市場上各家銀行推出的信託類理財產品主要是銀行與信託公司合作,將募集資金投資於信託公司推出的信託理財計劃。信託類理財產品的收益可以是固定的,也可以是浮動的。在股市持續走低,房地產市場面臨深度調整,市場上不少理財產品的收益率紛紛下調的大環境下，因為投資門檻較高一直隱匿於主流理財產品之外的信託產品,憑借其較高的收益率和抗風險能力,開始受到越來越多的理財人士的關注。
優缺點各半
收益高、穩定性好,是信託類理財產品的主要賣點。信託理財產品一般是資質優異、收益穩定的基礎設施、優質房地產、上市公司股權質押等信託計劃,大多有第三方大型實力企業為擔保(房地產類還會增設地產、房產做抵押),在安全性上比一般的浮動收益理財產品要高出一頭。今年以來市場中發售的信託類產品,年收益率一般在6%-7.5%左右,收益遠高於同期存款。同時在投資過程中,銀行會不斷監控、跟蹤貸款的動向,從而可以在最大程度上規避信託項目的投資風險。
不過信託理財產品之所以不為許多理財者所熟悉,就是因為受制於較高的門檻。
信託公司推出的各款信託產品的資金門檻大多在100萬元以上,最低的也是50萬元。另外,相比股票、債券,信託產品的流動性較弱,隨時變現的能力相對較差。
F. 房地產信託有哪些風險
風險來自房市不穩。房市不穩，意味著資產波動風險。對於信託產品來說，底層資產的不穩定就是最大的一個風險點。
G. 房地產信託風險管理存在哪些問題
REITS(房地產信託)風險巨大，原因有三。
1，政策性風險
調控是必要的，但是調控絕不是要房地產價格大跌，如果真的下跌50%，便相當於居民的資產要損耗一半。事實上，政策提出的是遏制部分城市房價的過快上漲，而不是說讓它快速下跌。
政策本意雖然是要遏制和打擊房地產領域的投資和投機行為，但是，由於我們的政策不透明，有些政策不連貫甚至自打嘴巴，往往會加大人們的投資和市場的恐慌心理，有可能引致行業的多米諾坍塌悲劇效應的發生。
2，結構性風險
比如，政府制定的信託業規制有信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」的限制，這一條雖然可以防範風險，但是實際上也增加了信託公司的融資難度;其實這個限制也不受個人投資者的待見，有了這個框框，並不容易讓人接受，誘惑力大大降低。
在中國，房地產信託作為一個金融衍生品，起步較晚，法律法規及制度不完善，發展較慢，其經營業務模式散亂，產品單一，因此，中國並沒有真正意義上的房地產信託，我們的信託金融機構受制於政策監管多方管制，並沒有獨立的發展和創新環境，目前信託公司發行的REITS產品其實就是募集資金來投資房地產項目而已，不過，對於資金密集型產業的房地產業來說，信託機構受制於政策，不能參與買地和開發，實際上這個是硬傷，因此，我國的REITS產品充其量只算一些業務上的創新而已。
3，系統性風險
作為國民經濟支柱產業的房地產行業，近年來的發展呈現過山車式的高速運轉，但是，沒有一個行業都不可以違背經濟發展客觀規律，更沒有什麼東西可以是脫離市場需求永遠保持高速增長的。因此，依託房地產業的riets如何避免這個客觀存在的系統性風險獨善其身?當然，如果這個風險真的發生了，就是銀行甚至整個國民經濟便都會垮塌了。
真正的REITS應該要有穩定現金流，無論資金性計劃還是資產性計劃都應該進行證券化的管理，這樣可以在國家層面上提供足額的安全保障，還可以完善贖回制度，整體上解決信託產品流動性差的弊病。
H. 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升
自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。
三條「紅線」排查大幕開啟
為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。
從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。
「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。
具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。
金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。
年內違約規模已超400億元
2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。
從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。
一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。
在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。
合規、風險指標面臨雙向承壓
一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。
今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。
在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。
正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。
I. 房地產信託是什麼，投資這方面需要注意什麼問題
房地產信託英文是「Real Estate Investment Trust」,簡稱REITS。有兩層含義,一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委託給信託公司,由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益,信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營,使投資者獲取溢價或管理收益。
http://jingyan..com/article/148a19216d1e964d70c3b159.html
主要問題風險控制問題
房地產信託的主要風險來自於：
(1)賠償風險。央行發布的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司不負責運營過程中發生的風險。
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信託公司發行信託產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信託公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。
(3)操作風險。信託公司的實際操作難度較大。我國目前的「資金信託管理辦法」對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」對於個人投資者而言，並不容易接受。
(4)自身風險。房地產信託本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等;在運營模式上，多數產品採取的是貸款形式，形式比較單一;資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性差。
信託公司在控制信託投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信託在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信託公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信託公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。
流動性問題
房地產信託的信託財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受託人又無法及時變現信託財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。
根據我國的《信託法》規定，信託產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，從而導致信託產品的公認程度比銀行儲蓄、國債、證券投資資金基金都要差很多，如果要轉讓，成本會非常高。其次，目前信託公司發行信託產品通常採取與投資者分別簽訂信託合同的形式，因為現行法律規定信託公司發行資金信託產品不得採取委託投資憑證、代理投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動性較差。再次，房地產信託產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所，缺少轉讓平台，投資者欲轉讓所持信託產品，只能私下協商轉讓價格，交易成本高，且不安全。
法律框架的搭建問題
房地產投資信託孕育於成熟的市場經濟體制，只有具備了規范的市場運作機制和完善的法律、法規，才能確保這一金融工具的順暢運行。而我國現在仍然處於計劃經濟向市場經濟的過渡階段，法律制度還不夠健全。就房地產信託業而言，盡管有了「一法兩規」，但其只是一個框架性的法律文件，缺乏真正針對信託業務操作層面配套制度。另一方面，當前法律體系的法律實施是短期行為，而且，機構立法責任與執法責任是分開的，這導致了監管者與金融機構對法律解釋的困難，在很大程度上導致了違法亂紀、違法違規的出現，不同的法規如何相互補充或替代，通常也不夠清晰，致使透明性很低。
稅收問題
房地產投資信託雖然有一個集中的經營管理組織，但它不具備自我積累、自主發展的能力，按企業的標准納稅，顯然不合情理。我國目前對於信託稅收問題尚沒有文件明確規范。
J. 房地產項目的信託產品現在風險大嗎請了解這方面的朋友把把關
確切的說你這個產品為房地產投資基金，不是信託產品。房地產類產品的風險防範措施還是很充分的，比如你這款產品就從抵押物、股權質押、連帶擔保、銷售資金監管、政府承諾、第三方還款來源等多方面進行風險控制。13%左右的預期收益收益還是比較高的。不過近幾年房地產大環境不太樂觀，存在未來銷售回款不能順利兌現基金的風險。但抵押物足值，第三方還款等措施能順利實施，風險是相對可控的。