『壹』 P2P平台浙聯儲陷兌付現實控人到底是誰
中國無疑正處於一個不確定的年代。回頭看2015，很多一致預期被證明是一致錯誤：A股沒有等來6124，卻等來一場史無前例的股災；央企沒有等來激進的混改，卻等來了一場說走就走的合並；地方政府沒有等來期待的財權，卻等來一堆來去無蹤的置換債，人民幣沒等來美聯儲加息，但還是來了一次出其不意的暴貶……不是我們不明白，而是世界變化快。當下面臨的政治、經濟、人口和外部環境換擋任何一項都足以改變中國，更何況是所有沖擊疊加在一起。我們只能從歷史中吸取經驗，不斷調試自己的邏輯。2015至少告訴我們三點經驗：第一，當所有人形成一致預期的時候，很可能是一致錯誤，機會和風險往往藏在大家都忽視的地方，比如股市中的配資。第二，政策沖擊只會改變經濟的節奏，不會改變方向。比如增長破7，通脹1時代，流動性寬松，基本面並沒有任何的出乎意料。第三，市場雖然有時會偏離基本面，但最終還是會回歸，偏離的越多，回歸的方式約劇烈，比如股災。帶著這些經驗，我們對2016年做出以下判斷：1、經濟增長目標下調到6.5%，實際增速略高於目標。2015全年保7基本是不可能完成的任務。預測GDP不能只看三大需求，因為中國根本沒有三大需求的准確統計，固定資產投資不等於資本形成，凈出口不等於經常賬戶順差，社會消費品零售也不等於最終消費。更准確的方法是看從生產法分析各產業對GDP的增長拉動。對比今年和2015年，除了工業和金融業之外，其他所有行業的波動不到0.1個百分點。所以基本只要分析工業和金融業即可。工業可以看規上工業增加值，10月還在下行，而且看不到拐點。金融業可以看幾個指標。一是存增速，10月幾乎萎縮了一半，和三季度增兩倍落差明顯；二是證券交易額，兩市成交量增速已經從二三季度的10倍和3.4倍回落到2.5倍；三是金融業相關稅收，10月營業稅從19.3%大降至9.7%，企業所得稅業大降10%。綜合判斷，四季度最多與三季度持平。形勢比人強，從以往4次下調目標的歷史來看，如果當年沒有完成目標，一定會導致增長目標下調，比如1998和2014年。以此推斷，2016年經濟增長目標下調是大概事件。而根據以往的經驗來看，目標可能定在6.5%，但最終的實際增速可能略高於6.5%。2015年第一產業拉動沒有變化，第二產業少拉動0.9個百分點左右，第三產業多拉動0.6個百分點左右。先看趨勢，2016年第一產業不會有明顯波動，第二產業大概率貢獻下降，第三產業的貢獻還會上升。再估算幅度，2016年的周期下滑壓力應該介於2015和2014年之間，按2014和2015的均值計算，假設第二產業少拉動0.6，第三產業多拉動0.3，這樣算下來2016年的增速應該在6.7%左右，略高於預期目標。2、CPI繼續「1」往無前，PPI連跌超過50個月，通脹有驚無險2016年預計CPI同比1.6%，較2015年略有回升，但仍然有驚無險。首先，2016年翹尾因素略高於2015年。假設今年CPI為1.42%，則2016年翹尾因素為0.55%，略高於今年的0.44%。其次，2015年豬價上漲8.2%，帶動CPI新漲價因素0.33%。考慮到豬價上漲帶動補欄以及明年總需求依然不強，明年豬價繼續強勢的概率不大，假設2016年豬肉均價為22元/千克，拖累CPI新漲價0.38%。最後，2015年Brent原油均價約為53.83美元/桶，較2014年大幅下跌45.6%，對CPI新漲價因素拖累0.91%（原油價格和CPI新漲價因素相關系數為0.02）。考慮到低油價對頁岩油產業的沖擊，部分企業去產能，在最新的報告中EIA上調2016年原油價格預期至56.24美元/桶，較2015年上漲4.5%，貢獻物價上漲0.09%。第四，在經濟下行的基本判斷之下，其它價格因素的貢獻應該也略低於今年的1.56%，假設和去年的下滑幅度相同，則為1.38%。綜合看2016年CPI約為1.64%（翹尾因素0.55%-豬價因素0.38%+油價因素0.09%+其它因素1.38%）。預計明年PPI累計負增長將超過50個月，但同比跌幅將收窄。考慮到本次去產能周期中，宏觀經濟政策強調底線思維和嚴守系統性金融風險底線，去產能的力度總體上溫和於98年的大破大力去產能，上游原材料行業過剩產能並未明顯去化，PPI轉正仍需時日。但明年PPI同比跌幅有望在多方面因素合力作用下收窄，一是穩增長政策重點轉向財政政策，總需求沖擊邊際上有所緩解；二是近期中央首提供給側改革，去產能力度有望加大；三是明年信用風險加速爆破，企業破產倒逼產能去化；四是人民幣貶值可能帶來一定的輸入型通脹壓力。五是美元升值周期下大宗商品價格企穩，對PPI的拖累減弱，尤其是油價，今年是跌45.6%，假定明年油價漲4.5%，其它因素影響不變，則PPI跌幅可能收窄2.5-3個百分點左右；3、美聯儲加息靴子落地，資本加快「走出去」，人民幣再現一次性貶值。美聯儲加息的條件已經具備，現在只是何時扣動扳機的問題。目前看，12月加息的概率已經達到70%，即便12月沒加，明年也會至少加一次息。對人民幣來說，美聯儲加息也好，加入SDR也好，其象徵意義都已經大於實質意義，人民幣的長趨勢拐點已經形成：（1）美元升值預期已經形成，只會有節奏變化，不會有方向變化。一方面在基本面比爛時代相對不爛（失業率甚至低於我們加工過的登記失業率），另一方面在比賽放水時代相對偏緊，尤其是相對於歐洲，歐元在美元指數中佔比60%，而歐洲未來可能日本化，歐央行已經是覆水難收，歐元長期看貶。（2）中國經常賬戶順差趨於收窄，甚至轉向逆差。長期看，人口老齡化導致的儲蓄投資缺口收窄必然導致逆差，短期看，商品的衰退性順差不可持續，服務貿易逆差在屢創新高，投資負收益短期無法逆轉。（3）中國資本[0.00%]賬戶逆差將加速擴大，吃掉經常賬戶順差。今年三季度資本賬戶逆差已達到創紀錄的2239億美元，完全吃掉了經常賬戶的634億美元順差，導致外匯儲備縮水1606億。這種趨勢不可逆轉：一是個人資產配置多幣種化，二是企業加快走出去，三是中美利率收窄，人民幣單邊升值預期打破，套利資金逆轉，過去是借低利率又貶值的美元投資高利率又升值的人民幣，可能逐步成為借低利率又貶值的人民幣投資高利率又升值的美元。綜上，盡管短期央行可以通過量價干預維穩，為加入SDR護航，但貶值壓力只會推遲，不會消失，最終達到臨界點，央行可能不得不再次允許人民幣一次性貶值。從防範資本外逃的角度來看，一次性貶值確實也比漸進貶值更有效。但風險在於，第一次市場覺得是偶然，第二次市場會當成趨勢。4、貨幣政策從主角變配角，降息空間明顯收窄，降准次數不少於今年。2015年貨幣政策是絕對的主角，2016年可能逐步退居配角。貨幣寬松的方向不會變化，但思路上會有所調整，從主動到以被動對沖為主，政策重心逐步轉向財政政策和供給側改革。第一，融資成本的矛盾已經大幅緩解。加權利率下降107個BP，其中一般利率下降91個BP，住房下降123個BP，對於依然融資難的企業，問題出在風險偏好，不是貨幣寬松能解決的。第二，通脹會掣肘貨幣寬松。從今年來看，央行對匯率依然自信，主要的掣肘因素還是來自通脹，全年最長的一段貨幣空窗期就和CPI的回升有直接關系。而根據我們的預測，2016的通脹會高於今年。（1）2016降息的次數會明顯減少。一是存利率已經完全市場化，降息的邊際作用在遞減。降息的意義的體現在降低國企等強議價主體的利率和住房利率，但目前住房利率已經從最高時的6.97%大幅降到5%，從10月降息時保持住房公積金利率不變來看，這似乎已經達到央行的合意水平。二是CPI和PPI都應該高於今年，由於通知下滑導致的實際利率攀升壓力緩解，而且會反過來壓低實際利率。三是降息對利率的影響大於存款利率，會進一步擠壓銀行的息差。（2）2016降準的次數不少於今年。一是對沖央行外匯占款的趨勢性下滑，今年央行口徑的外匯占款大降1.2萬億，而2013和2014年分別是增加2.8萬億和6411億，一來一去產生每年近2萬億的基礎貨幣缺口。2016年人民幣貶值壓力不減，為了維穩，央行口徑外匯占款的下降幅度預計不少於今年，必須充分降准對沖。二是穩增長的資金需求也需要降准來滿足。1998年為了配合財政部發行特別國債，央行曾一次性降准5%給四大行輸送火葯。2016年專項金融債等公共融資工具會繼續放量，這其實也是一種另類的特別國債，如果只是從存量池子里拿錢，那可能會使穩增長的效果大打折扣。5、財政赤字至少擴大到2.5%，擴大發債+結構性減稅，政策性金融+PPP配合政府大幅加杠桿財政政策將逐步取代貨幣政策成為主角，財政赤字率至少會擴大到2.5%。2014年財政赤字率僅有2.1%，2015年財政赤字率目標雖然提高到2.3%，但橫向來看與美國的3.2%、日本的3.3%、印度的4.1%均有較大差距，縱向與2000年至2002年的2.6%、2.4%、2.6%相比也有提升空間。近日財政部副部長朱光耀稱要反思財政政策，其中特別提及「3%的赤字率是不是絕對科學，值得探討」，暗示中央已經開始反思積極財政不積極的問題。財政政策主要有兩個抓手：擴大政府發債規模+結構性減稅。首先，擴大政府發債規模。傳統的地方政府債券雖然是大勢所趨，但目前預算管理和財政透明制度尚不健全的情況下，擴容不會太明顯。主要還是置換債，一定會比今年的3萬億大得多。其次，加大結構性減稅力度。可採取的措施包括加速固定資產折舊、提高個稅征點，加大小微企業減稅力度等。明年更重要的是財政政策的配套政策，主要是通過發行政策性金融和推廣PPP配合政府加杠桿。第一大抓手是政策性金融。中央層面雖然暫時還發不了特別國債，但以政策性銀行為主體的專項金融債其實是一種另類的特別國債。今年已發行的6000億專項金融債由國開行和農發行、中央財政貼息，用於城市基礎設施建設，明年為了解決增量項目的融資來源問題，至少會擴容到1萬億。第二個抓手是PPP，今年是項目招標年，明年才是簽約年，3.4萬億的存量PPP項目中的簽約規模將超過1萬億。6、注冊制推動供給放量，市場不會有驚心動魄的瘋牛，只有搖搖晃晃的慢牛。2016年大概率推出IPO注冊制。從近期IPO重啟釋放的信號看，監管層明年可能把加快供給作為核心工作。首先，2016年錢多資產少的堰塞湖現象將繼續強化，注冊制相當於擴大股市池子泄洪。其次，有助於減少隱性的「殼」價值對市場的扭曲，促使市場回歸價值投資。第三，加快供給也有助於促使資金的流向實體經濟，提升直接融資佔比。最後，市場熱度明顯回升，也為加快供給提供了條件。目前來看，明年實施注冊制的可能性較大。一是證券法修訂已提上日程，一讀已經完畢，明年可完成二讀和三讀。二是在重啟IPO的同時完善了新股發行制度，調整發行監管方式加強信息披露，可視為推出注冊制的准備工作之一。注冊制長期是利好，但短期可能加劇市場波動。一是大量資產推向市場將直接分流存量資金，尤其是一些沒有投資價值的存量股可能遭受重創；二是注冊制是一項復雜的系統工程，必須在信息披露、監管體系、退市制度等方面做好配套改革，推出後如果出現超預期的波動，政策可能出現反復（類似之前IPO政策的反復），打擊市場對改革的信心。以台灣為例，台灣在完全注冊制之前實行了23年的核准制與注冊制並行制度，2006年才過渡到完全的注冊制，當年台灣股指呈現出大起大落的W型走勢。總體來看，2016年股市不可能重復今年的瘋牛，搖搖晃晃的慢牛是大概率事件。近兩年的股市繁榮大部分靠走心，即通過無風險利率的下行和改革帶來的轉型預期來提升估值，而分子上的企業盈利並沒有明顯改善。2016年的企業盈利依然不支持瘋牛，一是成本下行可能放緩，二是需求端尚未完全企穩，三是供給端產能尚未開始消化。因此支撐市場還是只能靠估值，而這樣的市場一定是敏感和反復的。盡管無風險利率下行推動的牛市還將繼續，但2016年的市場可能會在以下風險的沖擊下加大波動：一是人民幣貶值，二是注冊制和國企整體上市導致供給放量，三是實體信用風險，四是無風險利率從快速下行轉向緩慢下行。全年市場可能圍繞這些因素頻繁波動。7、信用風險加速爆破，國企違約成為常態，無風險收益率繼續下行。中國非金融企業杠桿率約為123%，是主要經濟體中最高的。未來去杠桿無非五種途徑：一是靠經濟復甦，企業收入提升加快償債；二是靠融資成本的下行，同樣的收入可以償還掉的債務；三是靠政府輸血，財政兜底；四是靠市場輸血，被兼並收購；五是靠債務減記；六是信用違約。目前來看，第一種方式看不到希望；第二種方式能解決一部分國有企業的問題，但對於大部分高風險的民企來說，銀行並不願意降低利率；第三種方式也只適用於國企；第四五種方式對過剩行業來說也是奢求；到頭來，大部分傳統產業都不得不選擇最後一種道路。基於這種邏輯，2016年信用風險會比2015年更頻繁。2012年第一例國企債券違約（11海龍CP01），2013年第一例P2P違約（東方創投P2P平台），2014年又相繼發生第一例信託（誠至金開1號信託計劃）、第一例私募債（13中森債）、第一例民企債券（11超日債）違約，2015年更是蔓延至央企債券（11天威MTN2）。只要看不到經濟復甦或大規模債務減記，2016年信用違約事件會進一步蔓延。政府為守住金融風險底線，仍會去保一部分存量債務，但失去保護的范圍會越來越大，國企違約將成為常態。信用風險的釋放有助於推動無風險利率繼續下行。一是隨著剛性兌付的打破，鋼鐵、水泥等產能過剩行業的僵屍企業所佔用信貸資源減少，減少異化的資金需求。二是貨幣供給繼續保持寬松，穩增長和去杠桿防風險都需要低利率的支持，貨幣寬松是大趨勢。三是債務置換雖然短期可能對利率造成沖擊，但長期來看解決了期限錯配和滾動融資問題，有利於無風險利率的下行；四是經濟增長從重資產工業向輕資產服務業轉型的過程中，資金需求系統性下行；五是人民幣雖有貶值趨勢，但總體來看中國資本賬戶依然處於管制狀態，不會因資本大規模外逃終結利率下行趨勢。8、十三五規劃開局之年加速落地，美麗中國成為最大亮點2016年是十三五規劃的開局之年，而美麗中國無疑是最值得期待的亮點。十三五規劃把綠色發展列入五大發展理念，並首次提出「最嚴格的環保制度」和「美麗中國」概念。生態環保作為一個產業已經站在了更大的風口上。第一，監管體系從屬地管理轉向垂直管理，打破地方保護主義。十三五規劃首次提出「省以下環保機構監測監察執法垂直管理」，這意味著從環境監察總隊到縣級監察機構都將脫離地方政府的管轄，改由省級環保機構直接管理，包括相關的人事任命權、資金管理權等。這有利於打破過去屬地化管理帶來的地方保護主義，讓環保監測數據說出真相，讓環保執法落到實處。第二，通過市場化的交易、融資和管理機制來激發地方政府和社會資本的積極性。十三五規劃首次提出「建立健全用能權、用水權、排污權、碳排放權初始分配製度」，「培育和發展交易市場」，這是環保體制的一個重大創新。過去環保基本是依靠政府的生態補償，這種方式一方面加大了地方政府負擔，另一方面對社會資本也沒有吸引力。十三五將重點通過交易機制激勵地方政府，即地方政府可以把自己節省出來的排污權等拿到市場交易。初始分配製度完成確權和生態空間的劃定將為此創造條件。對於過去束縛環保的融資問題，可以在生態空間整體開發的基礎上，通過「綠色金融」和「PPP模式」吸引社會資本加入。9、國企改革1+N方案陸續落地，國企整體上市加速推進，央企合並步伐放緩。2015年是國企改革的頂層設計年，「指導意見」和一系列配套改革方案出台，1+N的頂層設計逐步成型，2016年將進入落地之年。（1）央企層面主要看整體上市，合並步伐會低於預期。國企改革指導意見明確提出要推廣集團整體上市，一是相對公平又迅速的提高國資證券化率，避免國有資產流失，市場化的定價方式也易被各方接受。二是緩解市場的堰塞湖效應，同時也加大國企的股權融資，減少對信貸資金的佔用。三是注冊制和市場供給將是2016年資本市場的重點之一，為國企整體上市創造了條件。從地方國企看，隨著IPO重啟與注冊制改革，上市門檻降低，國資證券化的進程將繼續加快。從央企看，一大波資產正在靠近。很多央企證券化空間巨大，即便資產證券率較高的中航工業集團8000億資產中，也只有約60%實現了上市，實現整體上市還有3200億空間。央企合並的步伐將低於市場預期。2015年最火爆的央企合並在2016年可能會低於預期。中央的確有意支持央企整合重組，各行業的央企也上報了很多合並方案，但從包括南北車在內的已有案例來看，央企合並的效果並不理想。主要問題是整而不合，有的是因為互補性不強，比如當年行政主導的中外運長航合並，結果是長油航運退市，有的是經營能力和文化的差異，比如南車在經營能力和資產質量上遠遠優於北車，門不當戶不對引發的矛盾可想而知。（2）地方國企改革重點看混改，主要是資產優質的發達地區。央企通過股份制改革和上市，已完成大部分混改工作，混改重點在地方國企，尤其是廣東、上海、重慶等國企資產較為優質的發達地區。一是地方國企數量龐大，超過10萬家，多數企業難以上市，通過引入戰略投資者、員工持股、PPP等方式混改是較為可行的改革方案。二是地方政府積極推動。地方國企混改步伐比央企更快，在國企改革頂層文件發布前，已有20多個省市公布了改革方案，公布了積極的混改目標。很多資產在地方政府手中無法物盡其用，交給市場有助於盤活存量資產，減輕地方政府負擔。10、房地產銷售結束迴光返照，地產投資第一次出現年度負增長，國家住房銀行提上日程房地產銷售在2015年迴光返照，2016年將再次回到現實。30大中城市的高頻銷售數據9月就已開始回落，全國的商品房銷售也在10月首次出現回落，政策寬松帶來的短期效應正在逐步消散，地產身上的鐐銬從來就沒有消失過。短期看，政策寬松的邊際力度會減弱，去年限制地產銷售的信貸和利率因素都已經基本消除，房貸利率已經從高點回落123個BP，進一步下調的空間不大，10月降息時已經特別要求公積金利率不作調整。中長期看，人口壓力才剛剛開始。根據我們的估算，2005到2014年間全國的剛需人口（20-29歲）暴增6500萬，而未來5年可能會減少5000萬，這種趨勢會在2016年進一步加速。而在戶均超過1套、人均超過33平米的情況下，改善型需求也空間有限。房地產投資的情況要比銷售更糟。2014年新開工面積負增長，2015年施工面積負增長，2016年房地產開發投資可能出現全年負增長。實際上從當月數據來看，今年8月之後就已經出現負增長。銷售的火爆並沒有引燃地產商投資的熱情，目前的主基調依然是消化庫存。待售面積已經從去年底的6.2億平米上升到6.7億平米，而待售面積與近一年月均銷售的比值也從去年底的6.0上升到6.3，庫存不僅沒有消化，反而隨著新項目的竣工繼續惡化。如果再考慮到近50億平米的在建面積，就更沒有理由對房地產投資樂觀了。不過話說回來，地產投資的下行是好事，如果地產投資明年回升，只會讓房地產供需矛盾進一步激化。房地產政策的核心是消化庫存。擴大供給的措施會逐步弱化，比如保障房建設，擴大需求的措施會繼續強化，比如信貸政策、公積金政策和交易稅費的進一步調整。此外，作為激發合理需求、構建住房融資體系的關鍵，國家住房銀行有望加速提上日程。
『貳』 如何規避房地產信託投資風險
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。
『叄』 可以在一隻股票賺27億的中融信託沒落了嗎
不是信託公司沒落了。是政策變嚴了，實體難做了。杠桿去化了。
『肆』 91投房REITS模式是什麼模式
市場背景：目前中國樓市出現了嚴重的高庫存，如何去化是擺在國人面前的一大難題。國家採取了嚴重的土地限購政策，樓市房價持續上漲，買的起房的依然買的起，買不起房的依然買不起，於是國家推出了二次房改政策，政策放寬，鼓勵國內借鑒國外REITS模式。
早在今年年初住建部發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中就指出「積極推進房地產投資信託基金(REITs)試點」,從而加速去化國內開發商的巨量庫存。REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地產信託投資基金,通過金融手段把流動性較低的房地產投資,直接轉化為資本市場上的證券資產進行交易,其收益主要來自於租金收益和房地產升值。然而,受困於國內的法律和稅務環境,REITs遲遲未能問世。隨著金融政策的放開和互聯網新軍的進入,地產、金融、互聯網的跨界互動與合作日益頻繁,房產「證券化」也找到替代性方案,類RIETs的地產投資理財產品以及房產眾籌的投資方式相繼面世。作為開發商,借力互聯網金融,在創新的模式帶來高效現金流周轉的同時,也為去化積壓庫存化打開了全新思路。
91投房「是一家互聯網眾籌REITs平台，就是將能夠產生穩定現金流的不動產打包成金融產品銷售給消費者（投資人）。」採用創新的物權眾籌眾智模式，橋接項目開發方和終端消費者。既可以幫助傳統開發商充分擁抱互聯網，完善升級其舊有的開發模式；也幫助終端用戶拓展新的理財渠道，分析人士指出,傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的,過去可以由投資投機者接盤,但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃並且可以將資產證券化,就能實現較快較多的去庫存(主要是現房),對房企利好。近年長租公寓行業的迅速崛起,標志著國內長租公寓運營日趨成熟,為房企持有物業進行經營租賃轉型提供了契合度極高的入口。而具有金融背景及資源整合能力的長租公寓,也正悄然引領著新一輪資產證券化的革新。
91投房REITs模式的意義在於，從國家層面有利於降低房地產泡沫，不會讓大量資金迅速湧向房地產行業，而就普通人而言，相較於股市或P2P的投資，風險也大為降低。
『伍』 房地產投資信託基金是什麼一種模式
我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。
自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如：
1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。
此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。
所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：
一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。
房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信託運作的幾大模式
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。
『陸』 現在有100w是買信託，還是商鋪
商鋪投資不確定性太大，除非是黃金地段的旺鋪，但是這種又可遇而不可求。
建議做信託會更加穩定，安全。買信託網回答。
『柒』 房地產信託以後到底該怎麼搞
Q：信託百佬匯記者
A：中鐵信託副總經理、知名信託專家陳赤
Q：房地產市場監管持續升溫，高壓也傳導至地產融資渠道。作為資深從業者，您如何預判房地產信託的發展趨勢？
A：首先房地產信託將更為規范，服從國家調控房地產市場的大局；其次出於管理和防範信用風險和合規風險的考慮，近期房地產信託的增長率可能會放緩，甚至可能出現絕對額下降的局面，房地產信託的門檻也會提高。
Q：監管部門目前對房地產信託業務的監管重點包括哪些？哪些是信託公司必須迴避的風險區？
A：由於房地產市場在我國的特殊性，長期以來監管部門將房地產信託業務納入敏感業務加以監測和管控，其監管的原則和邏輯具有一貫性，也就是，對房地產開發企業的貸款等債權融資，須滿足房地產開發項目「四證」齊全、企業或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；而用於繳納土地出讓價款的信託資金，應限於採取股權融資方式提供。監管所主要禁止的，一是向不具備條件的開發商提供貸款的行為；二是形形色色的以非股權融資方式（包括所謂的「明股實債」）向開發商提供資金用於繳納土地出讓價款的行為。
Q：房地產市場風險有那麼大嗎？業界的判斷是否過於悲觀？
A：由於各地對房地產市場的調控政策陸續出台且空前嚴厲，同時包括人民銀行、銀監會和證監會在內監管部門收緊了對房地產按揭貸款和開發貸款的管理，開發商面臨著不小的壓力，一是限購和限貸政策導致具備資格和支付能力的購房者數量大幅度減少，直接影響庫存去化速度；二是限價政策縮小了開發商的盈利空間，如果是在地價高位拿地的話，可能真的會因為麵粉價格超過麵包而導致虧損；三是監管政策收窄了開發商融資和再融資的渠道，個別實力較弱、杠桿率過高的開發商出現資金鏈斷裂的可能性也不是沒有可能。不過，經歷了前兩年快速去庫存的過程，房地產企業財務狀況普遍得到了改善，抵禦風險的能力有所增強，房地產信託風險總體仍處於可控的狀態。
Q：傳統房地產信託業務模式的轉型勢在必行，今後房地產信託轉型的方向都有哪些？信託公司怎樣才能做好房地產信託業務的轉型呢？
A：信託業一直在探索房地產信託模式的轉型升級與創新，據我所知包括：一是以基金化信託產品代替傳統「一對一」的信託計劃，通過組合項目分散風險；二是針對單個房地產項目開展真實的股權投資業務，與開發商共擔風險，共享收益，既更加合規，又能獲得更為豐厚的回報；三是與證券商合作開發以優質不動產為基礎資產的公募REITs（房地產投資信託基金）；四是深入開發房地產細分市場中的業務機會，例如養老地產、物流地產、產業地產、文旅地產、教育地產、醫養地產等等。
在轉型過程中，對於信託公司的挑戰主要在於它是否具有可靠的眼光判斷房地產項目的優劣和風險，是否擁有技術人員把控房地產開發過程的關鍵環節。我認為信託公司應該深化對房地產行業和市場的認識和研究，通過引進和培養熟悉房地產開發各個環節的專業人才，使之與信託人員一道，共同考察項目、設計股權融資或債權融資方案，加強對項目開發銷售全過程管理。
從外部環境來說，要准確評價信託支持房地產健康發展所作的貢獻，要給予信託公司直接參與設立和發行REITs的機會。
『捌』 怎麼看一個房地產信託計劃好不好
隨著時間的推移，中國房地產業整體告別十年黃金時代，粗放式野蠻生長階段已逝，注重品牌、品質、個性化需求的新時代到來。雖然房地產行業的輝煌不再，由黃金時代逐步進入白銀時代，但是作為信託公司傳統業務領域，未有仍有一定發展空間，只是需要信託公司在專業性方面下功夫，逐步拋棄粗暴而簡單的運作模式，而是更加精耕細作，賦予該項業務更多內涵。
房地產信託在中國的發展
我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。
自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如：
1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。
此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。
所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：
一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。
房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信託運作的幾大模式
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。