夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。夾層融資只是從屬債務（subordinate debt）的一種，但是它常常從作為從屬債務同義詞來用。夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，投資者的目標回報率是20%～30%。一般說來，夾層利率越低，權益認購權就越多。
通俗地講，它是向融資方提供介於股權與債券之間的資金，通常是填補一些在考慮了股權資金、普通債權資金後仍然不足的資金缺口，因而夾層基金本質上仍是一種借貸資金，在企業償債順序中位於貸款之後。
夾層融資是一種融資的技術手段，在很多情況下起到「過橋」融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產夾層融資，從企業拿到土地到取得開發貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。
夾層投資也是私募股權資本市場（private equity market）的一種投資形式，是傳統創業投資的演進和擴展。在歐美國家，有專門的夾層投資基金（mezzanine fund）。如果使用了盡可能多的股權和優先順序債務（senior debt）來融資，但還是有很大資金缺口，夾層融資就在這個時候提供利率比優先債權高但同時承擔較高風險的債務資金。由於夾層融資常常是幫助企業改善資產結構和迅速增加營業額，所以在發行這種次級債權形式的同時，常常會提供企業上市或被收購時的股權認購權。
❷ 房地產開發商融資的途徑和方式
一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。
三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。
四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。
五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。
六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。
七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。
八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。
九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。
十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。
十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。
十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。
拓展資料：
從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。
從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。
❸ 房地產信託融資模式有哪些
1.貸款型信託融資模式。 信託投資公司受投資者委託，以信託合同的形式將其資金集合，然後通過信託貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司；信託投資公司定期向投資者支付信託收益並於信託計劃屆滿時支付最後一期信託收益和償還本金。 2.股權型信託融資模式。 信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金,之後以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金,同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權。 3.混合型信託融資模式（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信託投融資模式。 它具備貸款類和股權類房產信託的基本特點,同時也有方案設計靈活、交易結構復雜的特色，以股權、債權和組合滿足開發商對資金的需求。 4.財產受益型信託融資模式。 開發商將其持有的房產信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權,並委託信託公司代為轉讓其持有的優先受益權。信託公司發行信託計劃募集資金購買優先受益權,信託到期後如投資者的優先受益權未足額清償,信託公司則有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商持有的劣後受益權滯後受償。
❹ 國內房地產融資趨勢暨項目融資淺析
國內房地產融資趨勢暨項目融資淺析
在國家對房地產貸款和信託分別出台「121號」和「212號」文件後，房地產融資渠道變窄，難度加大。融資之於公司的重要意義不言而喻。本文對目前市場上主要融資模式、融資趨勢和公司可能的融資方案作一整理、淺析。
一、受限股權融資
06年1月1日新修訂的《公司法》正式實施，為尋求民間融資打開了新通道———「受限股權融資」。所謂「受限股權融資」即讓民間資金以股權投資的方式投入開發項目，但通過章程對該股權進行權利義務的設置，來限制它的表決權、管理權，從而避免公司管理權的分散。它的法律依據是新《公司法》第四十三條規定：「股東會會議由股東按照出資比例行使表決權；但是，公司章程另有規定的除外」。（新公司法在許多條款中增加了「公司章程另有規定的除外」的表述，提高了股東自治權利。）
受限股權融資解決了風險和管理權的矛盾。出於資金安全的需要，真實持有股權優於股權質押的貸款形式。但融資方並不希望出資方像真正的股東一樣干預項目經營、管理。通過公司章程中對外來股權的約定，限制出資方的表決權，即可排除項目可能受到出資股東干涉的擔心。
根據新修訂的《公司法》第三十五條「股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。」的規定，如果出現外來股東拒不退股的情形，可以在股權融資協議中事先約定，融資期滿後取消提供資金一方的分紅權。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。
作為股權融資的一種方式，受限股權融資的優勢即在不分散管理權情況下部分解決了出資者的風險，更提高了公司的資本充足率，為之後的銀行融資鋪平道路。其實，之後講述的委託貸款和夾層融資都可以通過這種形式來操作，或者說是這一形式在信託上的運用。對於民間資金的直接融資，既可以用委託貸款的形式也可以用受限股權入股的融資方式，兩者的資金成本都是雙方協商達成的。
二、信託融資
在目前，房地產信託主要有抵押貸款類信託和股權類信託。抵押貸款類信託，以財產或股權擔保方式運作，是房地產信託募集的主要模式，這種模式總量大，易復制，容易成功。股權投資類信託是信託投資公司以股權投資的方式運用信託資金，成為房地產企業股東，並按股權比例獲取投資利潤。這種模式的優點是能增加企業的資本金，使企業達到銀行融資的條件，但管理權被分散。還有一種組合型信託，將股權投資和貸款融資加以組合運用，具有較強的靈活性。
05年9月銀監會212號文件規定：申請貸款的開發商(指貸款類信託計劃)必須「四證」齊全，自有資金超過35％，同時具備二級以上開發資質。這個文件使信託融資的門檻提高不少。
但信託仍然是值得考慮和選擇的融資方式。信託在串接多種金融工具方面獨具優勢，一是信託融資具有巨大的靈活性，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品；二是有很大的創新空間，是組合融資、金融創新的核心，可以以固定回報的方式以股權投資方式進入項目公司。目前市場上 「夾層融資」方式，即屬於一種介於股權融資和債權融資之間的信託創新。
「夾層融資」，是一種介於股權與債權之間的信託產品，之所以稱為夾層，是因為，從資金成本角度看，夾層融資低於股權融資，它可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度，它高於債權，體現出股權的優點。這樣即在傳統股權、債權的中增加了一層。抵押貸款屬於傳統債務，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他債或優先股（類似於前述的受限股權融資）。
夾層融資有靈活性高，門檻低的優勢。它可以根據房地產企業的具體情況來設計，股權進去後符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對項目要求相對低，不要求四證齊全，投資方對股權控制要求相對低，不會深度參予管理。正因為它繞過了212號文件要求貸款類信託的諸多條件，夾層融資可操作性強。但相對銀行借款來說，成本較高。
REITs(房地產投資信託基金)，REITs在歐美的發展十分成熟，但在中國內地到目前還沒有一支真正的REITs上市。真正REITS的出現仍尚待時日。但香港證監會05年發布了修訂後的《房地產投資信託基金守則》，撤銷香港REITs投資海外房地產的限制，內地發展商可按《守則》要求成立REITs，注入其內地商業地產項目後赴港上市。
三、委託貸款及創新
委託貸款是指由政府部門、企事業單位作為委託人提供資金，由受託人（銀行）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放並協助收回的貸款。這項業務屬於銀行中間業務，銀行收取手續費，不承擔風險。委託人可以是政府機關、企事業單位、其他金融機構，但目前市場上部分銀行（如中國銀行）不辦理個人委託貸款。
委託貸款融資方式因為不是銀行的自營業務，所以諸如「四證齊全」之類的限制條件少（但用於固定資產投資項目的貸款須經報政府有關部門批准），門檻低，並且操作方便，銀行作為中間人承擔著搭橋、溝通和風險控制的責任。該融資方式可適用於項目的各個階段，但由於資金的協商利率可能相對較高，運用該借款多為過橋性質。目前有較多的政府機關和企事業單位（如上市公司和壟斷性公用事業單位）有資金富餘，委託貸款可以將這些富餘資金調向資金短缺行業。操作的難點在於富餘資金的尋找（銀行可以充當部分中介作用）和價格的協商。法律支持通過銀行中介的一對一資金借貸關系。
委託貸款的利率由委託人和借款人根據央行統一規定的貸款利率協商。央行的一年期貸款基準利率為5.58%，已經取消了商業銀行的利率浮動上限。
委託貸款的金融創新。2003底年北京市商業銀行與北京今典房產推出了「開發商貼息委託貸款」業務。所謂「開發商貼息委託貸款」是指，由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息。它不同於按揭貸款，不受按揭貸款條件限制，作用在於以彌補「 121」文件規定「封頂按揭」造成的資金斷裂。
它的基本運作方式是：在取得預售證但尚不能取得銀行按揭資格時，開發商先投入一部分預付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委託貸款。由於開發商委託貸款為房款 70%的按揭比例，銷售後回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發商首筆投入1億元委託貸款，則通過委託貸款開發商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委託貸款的周轉，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時，銷售競爭優勢顯而易見。
四、私募
「私募」也是證券發行方式的一種，它只面向少數特定的投資者發售證券。私募發行對象有機構投資者，如金融機構；或與發行者有密切業務往來的公司；個人投資者；還有海外投資者。私募發行的最大特點是發行者不必向證券管理機構辦理發行注冊手續，從而可以節省發行時間和注冊費用；另外，私募發行多由發行者自己辦理發行手續，自擔風險，從而可以節省發行費用。相對於公募發行證券，私募發行免去了層層審批的麻煩，簡化了手續，使得籌資迅速，發行費用低。但是也有不利的一面，如流動性差，資金成本相對高。
私募可以與前述講的幾種方式進行結合、創新。有限公司的股東人數限制為五十人，私募人數不能過多，可以借鑒信託的委託起點金額，如每份100萬。私募資金作為股權投資方式投入，可以借鑒受限股權的設計，在私募說明書上即作說明，在章程上做好約定。私募的流程大體可分為三個階段：
第一階段是最初接觸：准備商業計劃書並寄達；首次會面；開始制定時間表；簽訂私募合同；
第二個階段是發行過程：匯入發行所需運作資金；准備發行文件及推薦材料；完成發行准備；募集資金；
第三個階段是發行完畢：投資人與發行人簽訂股權協議；發行人收到投資人資金；變更公司注冊等法律文件。
❺ 房地產信託、房地產私募股權基金兩種融資方式有什麼異同怎麼選擇
是有很大不同的，簡單一點說：信託可以分為股權型、債權型。其中股權型又分主動型、被動型。
像你所說的私募股權基金信託就屬於主動型股權信託。
這個問題很復雜，有機會可以當面交流交流
❻ 如何理解混合型信託模式 / 信託
混合型信託模式實際上就是貸款型、股權投資性和股權質押型模式中的兩種或三種的組合，實現房地產企業的融資，從這個角度上講，目前我國操作的信託計劃不少是混合型信託模式。混合型信託將股權和貸款進行組合運用，具有很強的操作性，也能滿足融資方不同的需求。
《暫行辦法》體現了主管部門對房地產信託發展方向的預期，對貸款型信託模式的限制，鼓勵股權類、權益類或混合型信託的發展。因此從未來的發展趨勢來看，為適應國家政策的不斷變化，房地產企業應減少貸款型信託模式的應用，更多地採用直接融資形式，根據企業具體情況選擇股權投資型或股權質押型或受益權信託等模式。
❼ 房地產開發商的融資方式有哪些
有以下融資方式：
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。
❽ 房地產信託融資中，房地產公司與信託公司之間是如何進行操作的
牽扯的東西太多了
關鍵點：
1抵押物的折扣率，一般目前產品抵押物折扣率45%以上就很難銷售了，所以產品的設計很關鍵。
2.對方信託公司募集資金實力，地產信託目前銷售難度很大，尤其是一些類似口碑不好的信託公司，就算產品審核通過，募集資金不成功，只會給需資方帶來更多的不利
3.融資成本：投資者收益是市場而定的，信託公司的渠道費最多可收取5%，還有一部分的銷售渠道費，這個一定要反復協商，可以多詢價幾家公司，彈性很高，也需要很高的談判技巧，一定需要對方出具銷售清單，也就銷售預備工作對方一定要做好，否則成本別先談，要做到多詢價多了解市場行情，成本高了你們公司負擔不起，會直接導致項目的成敗
4.股權和抵押物一般都是需要公證過戶的，對方也會派常駐監事管理日常事務
5.一般會簽融資合同，保障產品的到期，否則要求對方支付違約金，現在必須帶律師和注冊會計師，信託公司方出面的人要有話語權。。。。。等等
❾ 夾層基金在我國的發展歷程，夾層資本有哪些特徵
一、夾層基金在我國的發展歷程
第一階段：國內夾層基金操作模式探索階段。
2005年之前，國內的夾層基金，除了針對亞洲與中國市場的境外夾層基金之外，其他的都是以類夾層基金模式為主的信託，該類信託曾在國企改制過程中大量應用。2005年被譽為「中國夾層資本元年」。因為，就在這一年，中國首支完全意義上的夾層融資基金——匯發基金一期正式成立；而在同年年底，聯華信託公司發行准房地產信託基金「聯信·寶利」7號，則為國內房地產的首例夾層融資在信託領域運用。
第二階段：國內夾層基金操作模式發展階段。
從2007年開始，我國夾層基金投資案例數量顯著增長，根據清科研究中心的統計數據顯示，2007年中國市場內夾層基金發生了9起投資案例，涉及總額達8.43億美元，佔全年投資總額的6.6%。在投資數量和投資金額方面比2006年呈現了較大幅度的增長。
2008年7月，匯發中國基金再次獲得荷蘭發展銀行、德國發展銀行、法國發展銀行及日本伊藤忠等知名機構的1億美元注資。此後，亞洲夾層資本隨後也設立了針對中國市場的夾層基金，夾層資本開始逐步活躍。
第三階段：國內夾層基金開始激流涌動。
2010年作為中國私募股權市場銀行系先行者的國家開發銀行，利用其下屬公司國開金融開展了夾層投資業務。此後，國內夾層投資呈現蓬勃發展的勢頭：中信產業基金發起設立了中信夾層基金；光大控股設立了一支8億元規模的夾層基金；鼎暉投資與弘毅投資也相繼成立了夾層基金，鼎暉投資目前的管理的夾層基金已達26.1億元，弘毅投資目前募集完成的第一支夾層基金的規模也在10億規模左右。
二、夾層資本由哪些特徵？
中國人民大學孫景安博士在《夾層融資——企業融資方式創新》一文中，從金融學角度，將夾層資本的特徵歸納為如下幾點：
1、夾層融資將固定收益資本的特點和股權資本的特點結合，可以獲得利息和（或）資本升值雙重收益。
2、夾層融資的本質仍然是一種債務融資工具。
3、夾層融資成本一般高於優先債務但低於股本融資，而且可以按照客戶的獨特需求設計融資條款，可在最大程度上減少對企業控制權的稀釋。
❿ 什麼是房地產夾層融資
夾層融資是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式，處於公司資本結構的中層。夾層融資一般採取次級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。
房地產夾層融資是藉助於信託方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求。融資核心是補充項目公司自有資本金到四證齊全，介於股權和債權之間，在中國《公司法》無「優先股」規定的現實情況下，通過結構型信託安排達到「優先股」概念，優化房地產項目公司資本結構，「利率」雖高但額度小，項目公司還可以國有土地使用權作為抵押，申請商業銀行低成本房地產開發貸款，對於整個項目總體而言「利率」是低的。