1. 什麼是信託抵押貸款
和銀行的抵押貸款類似的，無非是主體由銀行變成了信託公司
銀行有吸儲資金功能，信託公司沒有，信託通過對抵押物的統一打包，發行產品，再把產品分割成若干單位份額，最後進行銷售募資，收取融資方一定利息作為投資者回報。
一般抵押物土地等為5折以下，風控比銀行略高，成本也較銀行略高。
2. 信託貸款利息在土地增值稅清算時可否扣除
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定：
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第（一）款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。
第（二）款規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
第（三）款規定，房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
青島市地方稅務局關於印發〈房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答〉的通知》（青地稅函[2009]47號
）明確規定，房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。
2、《貸款通則》第二條規定，本通則所稱貸款人，系指在中國境內依法設立的經營貸款業務的中資金融機構。本通則所稱借款人，系指從經營貸款業務的中資金融機構取得貸款的法人、其他經濟組織、個體工商戶和自然人。本通則中所稱貸款系指貸款人對借款人提供的並按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。
第七條規定，委託貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委託人提供資金，由貸款人（即受託人）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款。貸款人（受託人）只收取手續費，不承擔貸款風險。
因此，委託銀行貸款也屬於銀行貸款。企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除
，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。此時金融機構證明為：委託貸款合同，銀行的代收利息單據。
《金融機構管理規定》第三條規定，本規定所稱金融機構是指下列在境內依法定程序設立、經營金融業務的機構：
（一）政策性銀行、商業銀行及其分支機構、合作銀行、城市或農村信用合作社、城市或農村信用合作社聯合社及郵政儲蓄網點；
（二）保險公司及其分支機構、保險經紀人公司、保險代理人公司；
（三）證券公司及其分支機構、證券交易中心、投資基金管理公司、證券登記公司；
（四）信託投資公司、財務公司和金融租賃公司及其分支機構，融資公司、融資中心、金融期貨公司、信用擔保公司、典當行、信用卡公司；
（五）中國人民銀行認定的其他從事金融業務的機構。
因此，財務公司、信託投資公司屬於金融機構，拍賣行不屬於金融機構。
對金融機構的貸款，能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。對非金融機構的貸款不適用該規定。
3. 房產抵押貸款的利息是多少
一、房產抵押貸款利率的概念
房產抵押貸款,是指借款人以自有或第三者的物業(包括住宅、寫字樓、商鋪、廠房等)作抵押,用於個人綜合消費並以按揭形式還款的貸款品種。房產抵押貸款利率,是指借款人向其所借資金支付的代價,也是放款人借給借款人所獲得的回報。房產抵押貸款利率通常以一年期利息與本金的百分比計算。
二、房產抵押貸款途徑
目前,我們主要可以通過銀行、信託、典當、五色土辦理房產抵押貸款。
三、不同房產抵押貸款途徑的利率
(1)、銀行貸款
借款人以所購住房作為抵押或質押物在銀行辦理抵押貸款,銀行辦理抵押貸款必須出具住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同等。年利率6%起。
(2)、信託貸款
信託房產抵押貸款是指受託人接受委託人的委託,將委託人存入的資金,按其(或信託計劃中)指定的對象、用途、期限、利率與金額等發放貸款,融資方以房產抵押作為信託貸款的擔保方式。利率加費用一般年經利率在18%左右。
(3)、典當貸款
典當房產抵押貸款是指當戶將其房產抵押給典當行,交付一定比例費用和利息,取得當金,並在約定期限內支付當金利息、費用、償還當金、贖回當物的行為。利息加其他各項綜合費用合並約為月利率3%左右。
(4 )、五色土貸款
借款人將房產抵押在放貸人(自然人)的名下,放貸人將資金直接交給借款人,借款人依照約定還本付風險評級標志息。借款人若不履行到期債務,放貸人對該不動產有優先受償的權利。五色土負責抵押借貸的風險管理,貸前風險評級和貸後訴訟執行。利率加費用一般年化利率為18%左右。
四、銀行房產抵押貸款利率表
4. 房地產信託和住房抵押貸款的區別
房地產信託：一般是開發商為了融資需要委託信託公司發型信託計劃。住房抵押貸款：一般是房子買下來後，抵押給銀行或其它貸款公司獲得貸款資金。
5. 房產抵押貸款利率多少
目前銀行住房抵押貸款分為自有房產和按揭房產抵押貸款，兩者貸款利率有所不同，按揭房產抵押貸款的利率通常高於自有房產。各地區、各家銀行之間執行的實際利率也有較大差異，不過，其實際利率一般是以基準利率為基礎，上浮一定比例來執行，大致上浮10％-50％這樣一個區間。
自去年10月24日央行降息後，目前銀行執行的最新基準利率為：貸款一年以下利率為4.35％；一年至五年利率為4.75％；五年以上為4.9％。在2016年，銀行也會按照此基準利率執行。至於個人辦理住房抵押貸款的實際利率，銀行一般會根據借款人的綜合資質、住房綜合狀況等來確定。
6. 不動產投資信託的問題思考
（一）我國不動產投資信託的定位
首先，是否將不動產投資信託僅僅界定為一種法律地位？美國的不動產投資信託不過是一種稅法上的地位。但從現在已經移植該制度的國家或地區的立法來看，有一個實體化的趨勢，即不動產投資信託的法律地位與其載體的存在合二為一，並且也不一定享受稅收優惠。我國也應順應這一實體化趨勢。其次，不動產投資信託是否專為中、小投資者服務？美國不動產投資信託的目的之一就是為中、小投資者提供參與不動產市場的機會。我國也應堅持這一定位，而不能單單成為不動產開發商融資的一個手段。在我國移植不動產投資信託制度，使得中、小投資者可以通過不動產投資信託，間接投資於不動產市場，從而也能分享不動產市場發展的收益。同時，中、小投資者還能享受專業化的管理、分散投資以規避風險等個人所不能實現的優勢。
（二）我國不動產投資信託的組織形式
首先，是否設立公司型不動產投資信託？考慮到信託制度在我國的時間不長，並且信託型畢竟還是按照信託架構成立，因此還是將不動產投資信託限於信託型更好，否則會引起概念上的混亂。即便允許設立公司型，也應採納日本《投資信託和投資法人法》的立法例，不動產投資信託專指信託型，而將公司型歸於投資法人，而不稱其為「投資信託」。其次，是否允許設立有限合夥型的不動產投資信託，美國稅法將有限合夥排除在外的理由，僅僅是有限合夥本來就不是聯邦所得稅的納稅主體。如果我國移植不動產投資信託制度並且予以實體化，稅收優惠與不動產投資信託的成立沒有必然的聯系，不允許有限合夥的組織形式的理由便不成立。但如果允許設立有限合夥型不動產投資信託，也會和公司型一樣產生概念上的問題。同樣，也應將有限合夥型僅僅作為一種特殊的有限合夥來對待，而不稱其為「投資信託」。再次，信託型不動產投資信託要不要固守信託法的原則，商業信託、法定信託或非法人信託作為不動產投資信託的組織形式，已和傳統意義上的信託有很大的不同，都是按照信託架構成立且帶有公司特點的商業組織。我國移植的信託制度也與英美法上傳統意義的信託區別很大，因此也就根本談不上固守信託法的原則。我國的信託型不動產投資信託應借鑒日本和我國台灣地區的立法，以營業信託作為其組織形式更為妥當。
（三）我國不動產投資信託的消極屬性
首先，是否允許不動產投資信託從事積極業務，特別是能否進行房地產開發？從降低投資風險的角度來考慮，還是應將不動產投資信託的業務限於收購成熟物業出租或者不動產抵押貸款，以租金或利息作為不動產投資信託的主要收入來源為妥。其次，是否要移植美國法上的獨立承包商制度。我國移植不動產投資信託沒有必要由獨立承包商來為不動產承租人提供服務徒增管理成本，降低不動產投資信託之盈利能力。當然由受託人來管理，這就決定自然人很難擔當此任，因此受託人應由具有相當管理經驗和能力的公司來擔任。
（四）我國不動產投資信託的類型
首先，是否允許設立抵押型或混合型不動產投資信託？其實質是不動產投資信託能否辦理不動產抵押貸款業務。我國銀監會頒布的《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》中允許信託公司可以向其他人提供貸款，但要求「不得超過其管理的所有信託計劃實收余額的30%」。既然如此，我國移植不動產投資信託制度後，禁止不動產投資信託辦理不動產抵押貸款業務便沒有道理。當然在對辦理不動產抵押貸款的業務加以限制這一問題上可以討論。不動產投資信託也可以通過認購不動產抵押貸款支持證券間接參與不動產抵押貸款市場。其次，是否允許不動產投資信託與有限合夥對接？根據我國《合夥企業法》，可以成立有限合夥者，不限於自然人、法人，還包括其他組織。即便是以營業信託的方式成立不動產投資信託，也應當允許以不動產投資信託的名義成立有限合夥。雖然大陸法系的營業信託和美國的商業信託、特拉華式信託和非法人信託尚不能比，但是其也有獨立的信託財產、專門進行管理的信託公司、一定的存續期間以及發行一定的受益憑證等組織體的特徵。將其歸入《合夥企業法》所稱之其他組織未嘗不可。因此，即便我國移植不動產投資信託以營業信託作為其組織形式，仍有成立有限合夥之餘地。再次，是否允許設立合股式或紙夾式不動產投資信託，正如上文所述，這兩種特殊類型是規避不動產投資信託消極屬性的方法，因此是否有成立之可能取決於我國未來不動產投資信託立法在消極屬性這一問題上的態度。如果我國的立法固守消極屬性的要求，在實踐中就會存在合股式或紙夾式不動產投資信託的可能。因此在立法之時就應當考慮到這一可能。
7. 房地產信託項目最少多少可以做，利息大概是多少
是要買信託產品還是要融資，買產品的話最少是100萬，基本收益10%以上；如果要融資，建議不要用信託的形式，麻煩，成本高，20——30%，建議還是通過別的方式融資，如香港等地。
8. 不動產投資的信託
不動產投資信託指的是受託機構以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等，也就是「先有錢，再投資不動產」的型式。
在不動產投資信託中，投資者以購買信託法上產權證書的方式將資金交給受託人，從而取得受益人地位；受託人有權將該資金用於不動產經營，並須將不動產收益分配給投資的受益人。
不動產投資信託常常被投資者作為減少納稅或延緩納稅的手段。 （一）公司
美國1960年立法規定了兩種組織形式，即非法人信託和非法人組織（Unincorporated Trust orUnincorporated Association）。直到《1976年稅制改革法》（Ta）（Reform Act of 1976）才允許設立公司型不動產投資信託。
其實，在1960年1月4日眾議院議員Keogh提出的法案中就已經將公司納入不動產投資信託的組織形式范圍。1960年立法將公司排除的原因有兩個。其一，當時美國國會和財政部的主流觀點認為如果允許設立公司型不動產投資信託，會使得以不動產運營為業務的公司逃稅。其二，不動產投資信託立法的推動者過去一直是通過商業信託的組織形式來進行不動產投資，所以在是否允許設立公司型不動產投資信託這一問題上並不積極。從實踐來看，《國內稅收法典》為不動產投資信託規定的嚴格條件使得上述擔心沒有必要，並且不動產投資信託也只能在承認商業信託的州成立，不允許公司型也大大限制了不動產投資信託的發展。《1976年稅制改革法》遂將公司納入組織形式范圍。
結合上文關於不動產投資信託制度來源的分析，投資公司不僅有公司型也有信託型，商業信託也是具有公司特點的一種商業組織。不僅如此，作為投資公司繼受對象的英國投資信託，基本形式也是公司。因此，英美法這種不在嚴格意義上來使用「信託」一詞的背景，將公司納入其中是沒有任何障礙。
（二）信託
《國內稅收法典》也不是在嚴格意義上來使用「信託」一詞。作為不動產投資信託的組織形式，信託包括商業信託、特拉華式信託以及一些州的不動產投資信託專門立法所規定的非法人信託。
商業信託興起後，有許多州以制定法對商業信託進行了改造。就其實質來說，所謂改造就是在一定程度上排除傳統信託法規則的適用。制定法對商業信託的改造始於1909年馬薩諸塞州的立法，除外尚有阿拉巴馬、肯塔基、亞利桑那等20個州對商業信託進行了專門立法。在此可以將改造的內容歸納為三個方面：首先，將商業信託界定為一種獨立的法律實體，比如商業信託有自己的名稱和獨立的訴訟地位，可以自己的名義簽訂合同等；或者就特定事項，比如起訴、應訴，承認其為獨立法律實體。其次，要求將信託文書副本登記備案，但登記備案並不是商業信託的成立要件，仍然是基於信託文書而成立。再次，以信託財產承擔受託人管理財產過程中所產生的侵權責任或合同責任，並且直接免除受益人的責任。
所謂特拉華式法定信託是指以特拉華州法定信託法（Delaware Statutory Trust Act）為代表的州制定法對商業信託改造的產物。此類制定法還包括懷俄明、康涅狄格、馬里蘭、南達科他、弗吉尼亞、內華達和新罕布希爾等州以「法定信託」、「商業信託」或「投資信託」命名的立法。這些制定法的改造主要表現在兩個方面：首先，信託文書可以賦予受益人直接控製法定信託的權利。比如受益人可以向受託人或其他人發出管理方面的指示，可以召開會議就任何事項進行表決。這是商業信託和法定信託最根本的區別。其次，成立法定信託需要向本州州務卿辦公室提交一份信託證書，法定信託自提交信託證書之日或者在信託文書中指定的晚於提交之日的日期。這也改變了商業信託基於信託文書而成立的傳統。
所謂非法人信託是指有些州在對不動產投資信託的專門立法中規定的一種組織形式。這些州包括阿拉巴馬州、加利福尼亞州、路易斯安那州、馬里蘭州、北達科達州、俄亥俄州、得克薩斯州、猶他州等。其中阿拉巴馬州和俄亥俄州既有對商業信託的立法，也有對不動產投資信託的立法。對阿拉巴馬州和俄亥俄州來講，不動產投資信託要想獲得該州的承認必須符合其專門立法。但是即便是不符合其專門立法規定的商業信託，如果符合《國內稅收法典》規定的條件，也不應當影響該商業信託獲得不動產投資信託的法律地位。從這些州的專門立法來看，非法人信託也是基於信託文書按照信託架構成立的，並且也都帶有公司的特點。雖然各州專門立法的具體規定不盡相同，但是一般包括如下內容：能以非法人信託的名義起訴和應訴、簽訂合同、處分財產；以信託財產對非法人信託的債務承擔責任，受益人承擔有限責任，受託人不承擔責任；發行可轉讓的受益憑證等。因此，非法人信託也不是傳統意義上的信託，而是和商業信託、特拉華式信託相似的商業組織。
（三）非法人組織
《國內稅收法典》也將非法人組織列為不動產投資信託的組織形式。但是該法沒有明確界定何謂非法人組織。在美國，合夥不是聯邦所得稅的納稅主體，而該法典所稱非法人組織卻本應和公司一樣繳納聯邦所得稅。否則也談不上稅收優惠了。因此，合夥不屬於《國內稅收法典》所稱非法人組織。有限合夥也不是聯邦所得稅的納稅主體，不應包括在內。到目前為止，美國還沒有非法人組織型的不動產投資信託。 （一）涵義
所謂不動產投資信託的消極屬性，是指其以股息形式向股東或受益人分配的收入，應是以不動產租金和不動產抵押貸款利息等消極收入為主體，並且不能從不動產開發和銷售以及飯店、賓館的經營等以提供服務為基礎的業務中獲得收入。不動產投資信託的消極屬性是從1960年立法開始就強調的一個基本理念。規定這一屬性的原因有兩個。首先，不動產投資信託立法的推動者，將當時已經給予投資公司的稅收優惠，適用於不動產投資信託。這些推動者認為投資公司僅僅進行消極投資活動而不涉獵積極業務，其收入主要是股息和利息。既然如此，不動產投資信託的收入也應以消極收入為主。其次，美國國會擔心如果允許不動產投資信託參與積極業務，會使一般的公司也以不動產投資信託為借口逃稅。比如，如果允許不動產投資信託參與積極業務，通用汽車公司就會以其投資於汽車並將收入分配給股東為由，主張就其分配給股東的股息不應繳納所得稅。
（二）實現
為了實現不動產投資信託的消極屬性，《國內稅收法典》從兩個方面對其進行了規定。首先，限制不動產投資信託收入的來源。比如直接或間接來自經營和管理不動產收入被排除在外；明確界定某些收入不能歸人「不動產租金」的范圍等。其此，規定了獨立承包商（Independent Contractor）制度。即在權益型不動產投資信託中，應由獨立承包商向承租人提供與不動產租賃有關的服務，而不能由不動產投資信託提供。1960年立法法毫無例外地規定向承租人提供的所有服務均由獨立承包商來完成，以嚴守不動產投資信託的消極屬性。但實踐中人們認為該規定過於嚴格，並且積極業務和消極投資的界限並不明確，因而對這一規定提出批評。基於此，國會在堅持不動產投資信託消極屬性的前提下，開始對上述規定予以緩和。比如1976年《稅制改革法》允許不動產投資信託可以向承租人提供與出租不動產相關的常規服務，但對什麼是常規服務並沒有界定。美國財政部曾對一些不動產投資信託做出特別裁定，其中指明了獲許的服務項目，諸如租賃事宜（要約邀請、租賃合同談判、收取租金等）、不動產的維護（包括建築物、配套設施、預警系統、共有部分、專有部分等）、水電暖等的供應、安全保衛以及自動售貨機等。1999年《不動產投資信託現代化法》（REIT Modernization Act）允許由不動產投資信託的應稅子公司向不動產投資信託的承租人提供服務。 （一）不動產投資信託的一般類型
權益型（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT）和混合型（Hybrid REIT）。
權益型不動產投資信託持有收益型的不動產，諸如公寓樓、購物中心、停車場、高爾夫球場等；
抵押型不動產投資信託持有不動產抵押貸款資產。
混合型不動產投資信託是前兩種類型的結合。
美國以外的其他國家或地區，以權益型不動產投資信託為主，並且將其歸入不動產證券化的一種形式。
（二）不動產投資信託的特殊類型
1、傘形合夥不動產投資信託和嫁接不動產投資信託；
2、合股式不動產投資信託和紙夾式不動產投資信託。
（三）不動產的表現形式
1、房子
2、耕地，山林
3、機器
主要體現在房子，因為現在耳熟能詳的就是某不動產，主要是指房產。
9. 渤海國際信託不動產抵押貸款最高貸多少
渤海國際信託不動產抵押貸款最高貸的話可以貸50萬左右，你可以咨詢一下他們的工作人員。
10. 抵押貸款從放款日計息,還是從抵押日計息
您好
抵押貸款的最長年限一般都是10年,利率是基準利率上浮10%~15%,但也有少數銀行最長能貸20年。
(1)、銀行貸款
借款人以所購住房作為抵押或質押物在銀行辦理抵押貸款,銀行辦理抵押貸款必須出具住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同等。年利率6%起。
(2)、信託貸款
信託房產抵押貸款是指受託人接受委託人的委託,將委託人存入的資金,按其(或信託計劃中)指定的對象、用途、期限、利率與金額等發放貸款,融資方以房產抵押作為信託貸款的擔保方式。利率加費用一般年經利率在18%左右。
(3)、典當貸款
典當房產抵押貸款是指當戶將其房產抵押給典當行,交付一定比例費用和利息,取得當金,並在約定期限內支付當金利息、費用、償還當金、贖回當物的行為。利息加其他各項綜合費用合並約為月利率3%左右。
(4 )、五色土貸款
借款人將房產抵押在放貸人(自然人)的名下,放貸人將資金直接交給借款人,借款人依照約定還本付風險評級標志息。借款人若不履行到期債務,放貸人對該不動產有優先受償的權利。五色土負責抵押借貸的風險管理,貸前風險評級和貸後訴訟執行。利率加費用一般年化利率為18%左右。