Ⅰ 土地信託的介紹
土地信託(Land Trust)，是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託予受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30～50年。
Ⅱ 土地信託的模式構建
成立農村土地信託機構
農村土地信託機構應按照「依法、自願、有償」的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分農戶「有地無力開發、有力無地開發」的弊端，在穩定承包權的基礎上，加速經營權的流轉，同時有效解決了土地供需矛盾，促進了農村產業結構調整。土地信託機構的主要職能包括：
1.信息傳遞職能。定期舉行土地流轉信息發布會，如浙江紹興縣柯橋鎮「土地信託服務站」受13個村經濟合作社的委託，向社會推介2200畝土地的使用權轉讓信息，公開招標高效農業開發項目，在不到一天的時間里，已有9家企業簽訂了投資協議，而原土地承包經營者將可獲得土地信託分紅。
2.中介服務職能。協調流轉雙方提出的有關事宜，在平等協商的基礎上，落實合約關系，維護雙方利益；代理發行收益憑證，為受託人融通開發資金服務，為投資者拓寬投資領域服務，並從中收取相應勞務酬金。
3.監督治理職能。對土地流轉後的用途進行監督治理，以提高土地利用「三態」效益為目的，促進土地資源可持續利用為宗旨。
4.經營治理職能。土地信託機構可運用其信託基金，直接或聯合從事土地的開發經營治理。
建立土地投資信託基金
土地開發需要巨額資金，通過財政撥款、個人自有資金等途徑往往受資金來源的限制而滿足不了需求，建立土地投資信託基金可有效解決土地開發資金不足問題。土地信託基金是土地信託部門為開發經營土地而設置的營運資金，其主要來源有：銀行等金融部門吸收的土地信託存款、政府發行的土地證券、企事業單體待用的土地信託基金、預算外自有資金等。借鑒美、日土地信託經驗並結合中國農村土地產權實際情況（農村集體土地所有權不變、承包權相對穩定、經營權可合理流動）。
原土地承包者作為委託人與受益人將土地信託給土地信託機構，土地信託機構作為受託人既可將土地經營權以出租、轉讓、轉包、入股等方式給土地開發經營者從而收取租金、轉讓（包）金或股利；也可以與專業土地開發公司通過簽訂土地開發合同，收取開發收益（開發公司按合同取得相應酬金），然後將土地使用權再進行出租、轉讓等活動。土地信託機構負責將信託紅利給委託人。土地開發經營過程中所需的巨額資金可通過土地信託機構向金融機構貸款（農業貸款，政府扶持、利率優惠）來籌集，金融機構可通過出售貸款債權的方式向廣大投資者再融通資金，既增加投資渠道，又分散金融風險。
推行土地信託運作模式的支持體系
1.政策法規支持
2001年4月公布的《中華人民共和國信託法》，使中國信託事業的繁榮和發展建立在較為完善的法律規范基礎上。在國外，土地信託是信託業務的重要組成部分，然而，中國土地信託發展滯後，要真正促進土地信託經營業務的發展，尚需制定有關規范各種土地信託經營業務的政策法規及實施細則，非凡是關於土地投資信託基金如何具體運作、土地信託紅利確定的依據、土地信託經營業務的稅費制度、土地信託產權的流轉補償與變更登記問題等。
2.市場體系支持
第一，支持培育土地流轉經營者。農村土地產權流轉根本在於解決「有地無人種、想種無地種」的問題即誰來種，因而培育土地經營者是土地產權流轉能否順利進行的要害。中國農村土地流轉經營者主要有：一般農戶、種養大戶、工商業主等，主要經營形式有：大戶承包型、農庄經營型、股份合作型、公司經營型、產業化經營型等，重點應支持種養大戶與工商業主進行規模化經營，投資高效農業，以發揮其人力、資金、市場與技術的優勢。
第二，市場信息支持。流轉土地的區位、數量、質量、地貌等條件以及補償標准、流轉形式均存在著較大的差異性，建立流轉土地信息庫，多渠道、多形式向轄區內外及時發布土地資源信息，可增強土地市場透明度，有助於土地高效流轉。
第三，監督機制支持。土地流轉後的用途應遵循「不改變土地的農業用途，確保耕地復耕能力，確保耕地總量動態平衡，確保土地資源可持續利用」的原則。建立監督機制，依法查處土地流轉後的違法用地行為，使流轉後的土地利用真正做到合理與高效。
第四，資金支持。據投資測算，目前每整理、開發、復墾1公頃的耕地需要投資 4500—9000元；園地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投資1800—2750元；漁業用地需要投資15000—28000元。隨著土地整理、開發與復墾難度的遞增，土地流轉經營者所需投入資金量愈來愈大，為此需要財政部門、金融機構、民間組織等資金上的大力支持。
3.技術支持
由於土地開發整理內涵是隨著時間的推移不斷豐富的，如土地整理最具代表性的德國，19世紀以前的土地整理主要是針對農地分散、零碎等問題實行集中；20世紀初期，側重於服務基礎設施和公共建設實施土地整理；到了20世紀70年代又增加了景觀生態和環境保護，以實現經濟、社會、環境的協調發展。因此，土地開發整理技術也需要不斷更新與完善，以適應土地開發整理內涵的需要。
Ⅲ 土地流轉信託的土地信託
土地信託在國外已頗有歷史。但國內，由於農村土地所有權和使用權尚處於分離狀態，加上流轉費用過低，土地信託試點推進相對緩慢。
從制度層面而言，盡管國土資源部主導的農村集體土地確權登記發證工作已基本對所有權完成確權，但對土地流轉的主要標的—承包經營權（使用權）的確權到戶上仍進展緩慢。
信託給農村帶來了新的融資工具，但信託資金以盈利為目的，而真正的農業項目周期長、回報率相對低，非常考驗資本的耐心，農業是一個需要長期資本介入的過程。
雖被業界普遍看好，但在實際操作中，諸多中小信託企業仍保持觀望的狀態，並直言收益不高和資金難題是主要原因。業內人士指出，開始階段，無論是委託人、發行人和資產出讓方等利益相關者都會在產品設計、盡職調查和風險防範方面非常謹慎。
不是說有了信託就不會出問題，只是這個法律約束的過程，比已經實踐的模式要好得多。比如服務商可能出現的經營風險，例如天災影響土地的產值大幅下滑，引入的經營方突然去世，甚至惡意跑路等，都是非常現實的問題。信託公司只有研究出屏蔽這些風險的方法，信託流轉的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。
構建「土地信託銀行」。「若政策進一步放開，信託憑證可進一步用作抵押。農戶通過持有的土地經營權在信託計劃中佔有一定的份額，信託公司向其發行信託憑證，代替農戶管理土地。在信託流轉土地的規模足夠大、效益足夠好而且穩定的情況下，農戶可以使用信託憑證進行抵押貸款。」
據了解，一些地方的土地銀行試點已經開始展開。以成都模式為例，土地銀行將農民的土地承包經營權按需求集中預存起來，統一貸給有實力的龍頭企業或經營大戶進行規模經營。農民的土地承包經營權一經存入土地銀行即產生穩定的利息收入，土地銀行所獲利潤的一部分根據農民存入面積進行二次分紅。
Ⅳ 我過近幾年出台的土地政策有哪些
按照土地市場的劃分階段，我將1978年以來的土地政策進行階段劃分：
第一階段：土地市場的准備階段（1978——1989年），此期間的土地政策為土地市場的進一步發育奠定了基礎。
改革開放新時期（1978 年以來），我國土地政策在土地公有制的基礎上，推行家庭聯產承包責任制，但農民對土地只有使用權和經營權，沒有所有權。農村改革向專業化、商品化、社會化三化發展。
1982年形成了農村土地由農業部管理，城市土地由建設部管理的城鄉分制的格局。1983年國務院發布《中外合資經營企業法實施條例》，該條例中對場地使用權及其費用的政策問題做了專門規定。同年，國務院頒布《關於制止買賣、租賃用地的通知》，要求必須堅決制止一些企事業單位或個人非法買賣租賃土地問題。1984年農牧漁業部等四部委聯合發布《關於徵用土地費用實行包干使用暫行辦法》，該辦法具體規定了土地徵用費用包乾的有關政策。1985年，城鄉建設環境保護部發布了《集鎮實行統一開發、綜合建設的幾點意見》，該意見對集鎮用地的相關政策做出了專門的規定。1987年，國務院發布《耕地佔用稅暫行條例》，該條例規定了對耕地佔用稅徵收、繳納及使用的問題。1988年，國務院發布《城鎮土地使用稅暫行條例》，該條例規定了城鎮國有土地使用稅的徵收、繳納及使用的政策問題。
第二階段：土地市場的起步階段（1990——2000年），在此階段，土地的市場化逐步凸顯，並走向法治化軌道。
1990年，國務院發布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，該條例涉及土地使用權的出讓、轉讓、出租及抵押等問題。
1994年7月4日，國務院發布了《基本農田保護條例》，該條例規定了基本農田的劃定、保護、監督等具體政策問題。1997年又發布的《中共中央、國務院關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》；
1998年發布《中共中央辦公廳、國務院辦公廳關於繼續凍結非農業建設項目佔用耕地的通知》；《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》；
1999年，國務院辦公廳發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》；同年，國土資源部出台了《閑置土地處置辦法》、《建設用地審查報批管理辦法》，從而督促政府部門依法行政，合理用地。
2000年國務院發布的《關於進一步做好退耕還林還草試點工作的若干意見》；國土資源部發布《農業綜合開發土地復墾項目管理暫行辦法》，合理規劃用地，保護耕地，成為愈顯重要。
第三階段：土地市場的發展階段（2000年後至今）
2003年7月，國務院辦公廳下發《關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》要求對於各類開發區過多過濫的問題進行全面清理整頓，土地政策參與宏觀調控的行動就此開始。同年，國土資源部發布《關於建立土地市場動態監測制度的通知》；國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》；銀監會發布《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》，從而規范土地市場，並利用土地政策與其他政策的組合，推動了土地利用的可持續發展，引導房地產市場的發展。
隨著經濟轉型的步步深化，我國政府在2004年明確提出了土地政策參與宏觀調控，期望通過調控土地供給以穩定宏觀經濟的增長，同時，國土資源部成為宏觀調控的重要部門。當年，國務院辦公廳發布《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》；國土資源部也相應的發布了各類相輔的通知，諸如，《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》；《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作情況的通知》等等，進一步細化了處理與土地相關的各種問題的相關辦法，有針對性的彌補了以往土地管理中的漏洞，規范土地市場的建設。
2005年國務院辦公廳轉發七部委《關於做好穩定住房價格工作的建議》，2006年國務院發布《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》，通過加大土地的供應調控力度，嚴格土地管理，來調整住房供應結構，以穩定住房價格。
2007年國務院發布《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》；《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》，2008年國務院發布《國務院關於促進節約集約用地的通知》；同時，財政部、國稅局頒布了《耕地佔用稅暫行條例實施細則》，堅持「節約集約用地,堅守耕地紅線」，嚴格執行耕地補償制度。
2008年，《土地調查條例》標志著我國土地調查工作步入了法制化軌道；2009年，國土資源部公布《土地調查條例實施辦法》，規定土地調查上報的成果質量實行分級負責制，用地審批和立項、土地利用總體規劃修編都要以經國家確定的土地調查成果為依據。同時頒布《土地利用總體規劃編制審查辦法》，規范土地利用總體規劃的編制和審查報批程序，提高土地利用總體規劃的科學性和可操作性。其中首次提出村莊土地利用規劃是鄉（鎮）土地利用總體規劃的重要內容，利於將土地利用規劃編制與城鄉統籌發展結合。
2010年國土資源部發布《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，規定：確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低於住房建設用地供應總量的70%；土地出讓競買保證金不得低於出讓最低價的20%；除此，國辦還發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，相應的，北京出台了調控樓市的「京十一條」，遏制房價上漲，增加住房建設用地的供應，增強土地供應管理和批後監管。
2011年國務院發布的《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。「新國八條」中，提出了「當地經濟發展目標」、「人均可支配收入增長速度」和「居民住房支付能力」這三個房價調控的參照，要求強化差別化住房、信貸政策，貸款買第二套住房的，首付款不得低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍；加大保障性安居工程建設；嚴格住房用地供應，加大土地總供應量；全面落實限購令，為此，北京專門出台了限購令「十五條」。
這些其實還不全，但我也沒再整理，希望有點用~~~
有一本書貌似是土地部門出的資料，上邊有土地政策的匯編，你可以找找
Ⅳ 土地的信託計劃
土地信託計劃發行申請經核准後，方可發售信託單位。
信託單位的發售，由信託公司負責辦理；信託公司可以委託經中國銀監會認定的其他機構代為辦理。
第十一條 信託公司申請設立的土地投資信託計劃，應當符合下列條件：
（一）信託合同期限為五年以上；
（二）信託單位募集金額不低於五億元人民幣；
（三）信託單位持有人不少於一百個；
（四）任意五個以及五個以下信託單位持有人合計持有的信託單位份額，不得超過信託單位發行總份額的50％；
（五）土地投資信託計劃投資的房地產項目的原始權益人持有的信託單位份額不得超過信託單位發行總份額的15％。
第十二條 信託公司設立土地投資信託計劃，應當向中國銀監會提交下列文件，並經中國銀監會核准：
（一）可行性研究報告；
（二）信託合同草案；
（三）資金保管協議草案；
（四）發售說明書草案；
（五）注冊會計師出具的會計意見書；
（六）專業房地產估價機構對房地產估價報告；
（七）描述擬收購房地產項目的現行運行情況的調查報告；
（八）律師事務所出具的法律意見書；
（九）中國銀監會要求的其他文件。
第十三條 信託合同應當包括下列內容：
（一）房地產投資信託計劃的發行目的和名稱；
（二）信託公司和資金保管機構的名稱和住所；
（三）信託計劃總額和信託合同期限；
（四）信託單位發售日期、價格和費用的原則；
（五）信託單位持有人、信託公司和資金保管機構的權利、義務；
（六）信託單位持有人大會召集、議事及表決的程序和規則；
（七）信託單位發售的程序、時間、地點、費用計算方式；
（八）信託收益分配原則、執行方式；
（九）作為信託公司、資金保管機構報酬的管理費、保管費的提取、支付方式與比例；
（十）與信託財產管理、運用有關的其他費用的提取、支付方式；
（十一）信託財產的投資策略；
（十二）信託計劃資產凈值的計算方法和公告方式；
（十三）信託單位募集未達到法定要求的處理方式；
（十四）信託合同解除和終止的事由、程序以及信託財產清算方式；
（十五）爭議解決方式；
（十六）當事人約定的其他事項。
土地投資信託計劃發售說明書應當包括下列內容：
（一）房地產投資信託計劃發行申請的核准文件名稱和核准日期；
（二）信託公司、資金保管機構的基本情況；
（三）信託合同和資金保管協議的內容摘要；
（四）將要收購的物業的詳細介紹；
（五）交易及其結構的特定特徵；
（六）實際交易的特定細節；
（七）定價及估值；
（八）信託單位的發售日期、價格、費用和期限；
（九）信託單位的發售方式、發售機構及登記機構名稱；
（十）信託公司、資金保管機構報酬及其他有關費用的提取、支付方式與比例；
（十一）會計調查報告；
（十二）稅務意見書；
（十三）法律意見書；
（十四）風險警示內容；
（十五）中國銀監會要求的其他內容。
Ⅵ 國家關於土地使用的政策和法律
1、農用地只能用於農業發展主要依據《土地管理法》第四條
「國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。「
2、關於土地使用的常用法律有：
（1）《中華人民共和國土地管理法》
（2）《中華人民共和國土地管理法實施條例》
（3）《基本農田保護條例 》
（4）《土地復墾條例實施辦法》
（5）《農村宅基地管理辦法》
(6)土地信託的相關政策擴展閱讀：
農用地性質轉換
根據《土地管理法》第四十四條
建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。
本條第二款、第三款規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。
Ⅶ 土地信託是什麼
希望幫得上忙
1、房地產信託的簡稱，信託是一種理財產品，由於其門檻高（100萬起點），不為一般人所認識。目前國內的房地產信託產品的平均年收益率在9%左右。土地信託(Land Trust)，是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託予受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30～50年。簡單的說就是房地產公司在銀行貸不到錢，在股市也圈不到錢了後，就找信託公司幫他們弄點錢。打個比方，信託公司通過銀行等渠道向投資者出售收益率10%信託計劃，集中大量信託資金後以15%的利率貸給地產公司。這樣多方都能獲利，對於投資者能獲得高達10%的收益率，對於信託公司和銀行能分得5%的利差，對於地產公司能獲得保命的錢。但這個模式能持續下去的前提是房價不大跌，地產公司能獲得可觀的利潤來支付高達15%的利息。
2、土地信託的現實意義是：土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。
3、如何構建土地信託：1、成立農村土地信託機構2、建立土地投資信託基金3、推行土地信託運作模式的支持體系
Ⅷ 土地信託流轉的介紹
土地信託流轉是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將對新型城鎮化產生深遠的影響。
Ⅸ 土地信託的信託合同
委託人：
法定代表人：
住所地：
受託人：xxx省xx信託投資股份有限公司
法定代表人：xxx
住所地：
受益人：xxxxx房地產開發有限公司
法定代表人：xxx
住所地：為委託人擁有的國有土地使用權的信託事宜，委託人與受託人根據《中華人民共和國信託法》及其他有關法律、法規和規章，簽訂本合同，共同遵照執行。
第一條信託目的
委託人基於對受託人的信任，自願將其合法所有的國有土地使用權(市 區 街道 村 街北側地塊〈溫土資掛2001-1號宗地〉)信託給受託人進行經營管理，獲取收益。
第二條受益人
委託人指定本信託的唯一受益人是 房地產開發有限公司。
第三條信託生效及信託合同的登記
本信託在本合同經各方簽字後即生效。本信託的登記由委託人負責辦理。
第四條信託資產的交付
本信託項下的國有土地使用權在委託人取得《國有土地使用權證》之時起予以交付。
第五條信託期限
信託期限為月，自委託人取得關於上述地塊的《國有土地使用權證》之時起計算。
第六條委託人的權利和義務
(一) 委託人的權利
有權了解信託財產的管理、運用、處分及收支情況，並有權要求受託人作出說明。
本合同及法律、行政法規規定的其他權利。
(二) 委託人的義務
保證已就設立信託事項向債權人履行了告知義務，並保證設立信託未損害債權人利益;本合同及法律、行政法規規定的其他義務。
第七條受託人的權利和義務
(一)受託人的權利
自信託期限開始之日起，根據本合同全權管理、運用和處分信託財產，包括但不限於籌集建設資金、房地產開發、對開發房產的維護管理等。
本合同及法律、行政法規規定的其他權利。
(二) 受託人的義務
根據本合同的規定，為受益人的最大利益處理信託事務，恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務;對委託人、受益人以及處理信託事務的情況和資料依法保密。
第八條受益人的權利和義務
除根據法律、行政法規及本合同的其他條款享有權利、承擔義務外，受益人還享有下列權利、承擔下列義務：
(1) 自本信託生效之日起根據本合同享有信託受益權。
(2) 受益人的信託受益權可以根據本合同的規定轉讓和繼承。
第九條風險揭示與風險承擔
受託人管理、運用或處分信託財產過程中，可能面臨各種風險，包括投資對象和投資項目的風險、法律與政策風險、市場風險、管理風險等。
受託人根據本合同的規定管理、運用或處分信託財產導致信託財產受到損失的，由信託財產承擔。
第十條信託的變更、解除與終止
本信託設立後，除本條下一款情形外，委託人和受益人不得變更、撤消、解除或終止信託。
本信託在受益人同意解除的情況下，可以提前解除;本信託因信託期限屆滿而終止。
第十一條信託利益的分配與信託財產的歸屬
利益的分配：受託人按照本合同規定向受益人分配信託利益;信託解除之日或者期限屆滿後第十個工作日為信託利益分配日。
信託財產的歸屬：信託終止，信託財產歸屬於受益人。
第十二條其他事項
合同項下的任何爭議，若協商不成，任何一方均有權向受託方所在地人民法院起訴。
本合同一式五份，每方各持一份，其餘用於辦理審批、登記等。
委託人： 受託人： 受益人：
年 月日