A. 商業地產如何設計融資模式
眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金佔用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。 對於自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業並長期投資回報。 對於自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多採用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會採用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發貸款的門檻後（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信託資金，但由於信託資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信託資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產信託政策出台（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。 對於自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標准，並且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。 解決了建設資金的問題，那麼剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處於短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，後來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最後銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8％、9％的成本多「貸」了些「款」而已，用基金、用信託資金的成本都會高於這個數，如果開發商是個現金流管理的高手並且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什麼問題，因為房地產行業的平均投資回報是要高於這個數字的。然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。 在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的後端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模並且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS ，為國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資， CMBS類似於住宅MBS ，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值 1.45億美元的CMBS產品來取得後端融資，這是國內此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。 REITS的銷售對象主要是個人投資者， CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快於REITS ，會被越來越多的商業地產開發商所運用。 相對於國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過於落後，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會採取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 後端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產融資將會慢慢減少。 本文摘自於本人已出版的《戰略決勝未來——運營配稱鑄就商業地產王者》一書第四章，本書是國內第一本從多視角闡述商業房地產企業發展戰略的一本理論與實踐較完美結合的專著。
B. 大發地產的融資渠道有
房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。
(一)銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。
(二)房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。
但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
(三)國內ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產置換
(七)房地產投資基金等
綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。
我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資
1.內部融資方式包括：
（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
（1）上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
（2）房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
（3）銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
（4）房地產投資信託（Real
Estate Investment
Trusts，REITs）是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
（5）商業抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
（6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
以上為地產公司常用的融資渠道與融資方式，對應公司如果有公布可以對應一下。還有代開國內信用證融資等問題可以再問我。
C. 請問資產證券化ABS與REITs的不同點是什麼呢感謝！
ARS和REITs不同點：
1、兩者定義不同，ABS是資產抵押債券，REITs是房地產信託投資基金。
2、ABS 是你有房產，然後拿去做抵押，發型債券。REITs 是公募來錢之後去做房地產投資。
(3)信託通道cmbs擴展閱讀：
一、資產證券化的種類范圍
⒈根據基礎資產分類。
根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。
⒉根據資產證券化的地域分類。
根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。
⒊根據證券化產品的屬性分類。
根據證券化產品的金融屬性不同，可以分為股權型證券化、債券型證券化和混合型證券化。
二、REITs 分類方法
1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用於投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信託契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資於房地產資產。契約型 REITs 本身並非獨立法人，僅僅屬於一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受託人接受委託對房地產進行投資。
二者的主要區別在於設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國佔主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。
權益型 REITs 投資於房地產並擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在於，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發後進行轉售。
抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介於權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所佔比例不到 10%，並且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性
3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資於新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不願持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。
4、根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。
私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。
公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信託資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。
網路-資產證券化
網路-房地產信託投資基金
D. 什麼是cmbs
RMBS（住宅房貸擔保證券)
CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）
REITS（房地產投資信託基金）
E. 不良資產證券化的交易結構
資產證券化的結構多樣，但並非所有結構都適合不良資產在信用風險、現金流和流動性上的特殊性，NPAS常用的基本交易結構有三種:商用房產抵押貸款支持證券結構(Commercial Mortgage Backed Security，CMBS結構)、抵押貸款債務證券結構(Collateralized Debt 0bligation，CDO結構)、清算信託結構(Liquidation Trust Structure，LT結構)。
1.CMBS結構
20世紀 90年代初期，RTC採用CMBS模式發行了140億美元的與商用房地產有關的不良貸款支持證券，並首次引入浮動利率債券、專業抵押品管理機構、現金儲備等形式，促進了全球CMBS市場的迅速發展，不少銀行也採用該結構對與房地產有關的重組貸款、准不良貸款和抵債資產進行證券化，推進了CMBS結構的進一步演化。相對於住宅按揭貸款證券化(RMBS)，CMBS結構的特點為:
(1)基礎資產池以商業房產或多單位住房按揭貸款、與房地產有關貸款和能產生現金流的房地產(包括抵債房產)為主。資產池現金流包括貸款利息、計劃分期支付本金、到期支付本金、提前支付本金、房產變現收入。因貸款有限制早償機制(12)，且CMBS多通過利率掉期對沖利率變動引致的提前還款，因此影響現金流的主要是信用風險，還款資金來自於房產租金或變現收入，受經濟環境、房產位置、用途、承租人信譽等因素影響不穩定，違約後銀行對房產外的其它資產無追索權。
(2)採取多層高級-次級結構，每一層證券均由所有比其更低級的證券提供信用增強。高級證券預期期限短於次級證券，實際期限不確定。本息採取DPP序列支付(sequential payment)方式:高級債券利息→次級債券利息→高級債券本金→次級債券本金。現金流不能繼續投資於新的貸款。由於基礎資產為氣球型按揭 (balloon mortgage)，本息集中在後期支付(14)，因此債券前期攤銷量小(甚至不攤銷)(15)，按月或季付息。
(3)利益轉移結構(shifting Interest structure)
―― 利息可以設計成對所有層次債券同時支付，或按高級-次級順序支付;貸款預定還本額按債券余額比例在高級-次級結構中分配。提前支付、違約房產清算收入等非預定現金流向高級債券進行傾斜支付，使高級債券的次級率(信用增強率)提高:將非預定現金流入的全部高級債券部分(按上一期高級債券在總債券余額中的比例計算)、次級債券部分(按上一期次級債券在總債券余額中的比例計算)的一定比例分配給高級債券，在最初幾年比例可能為100%，之後隨時間降低，轉移比例為零後，按債券比例分配。
―一貸款違約損失按照次級-高級順序依次核銷債券本金，最低級債券為「最先損失級」(first- losstranche);低級債券注銷後不能重新進入流通;損失分配導致各級債券余額及其比例產生變化，下一期利息也隨之調整。如在85/11/4的高級-次級結構中，如10%的貸款發生違約，其中收回4%，損失6%，則最低級和部分次低級證券退出流通，新結構比例為81/9。如果提前還本和違約損失很大，則高級證券很快得到本金償付、低級證券很快注銷，兩者期限都可能最不穩定。
――採用現金儲備、對某一級別債券提供本息擔保、服務機構預付 (Servicer Advances)的方式提供流動性和信用支持。後者是指由於貸款拖欠而無法支付計劃付款額時，由服務機構提供預付款。違約房產清算收入先償還服務機構預付款及其利息，再按先息後本支付給投資者。
――由專業抵押品管理機構決定違約後房產和貸款的處置，如貸款重組、取消房產贖回權、變賣房產，或繼續經營，甚至轉換用途以取得更大的回收值。
(4) 高級-次級超額抵押結構(Sr-Sub OC Structure)為高級債券提供更強的信用增強，1997年引入後便取代了利益轉移結構:由抵押資產價值大於債券本金提供初始超額抵押(over- collaterallization)；由多餘現金流(excess cash flow)提供進一步超額抵押。剩餘利息(excessspread)、提前還本、以及違約房產清算額統稱為多餘現金流，全部用於高級債券的依次提前還本，這導致超額抵押比例逐漸升高;一定期限(如三年)或次級債券比例達到一定水平(如最初比例的2倍)後，多餘現金流在彌補資產損失後釋放給余值持有人;該結構仍然對損失按低級-高級順序分配。
(5)0%超額抵押高級-次級結構避免了次級債券的提早退出，保證債券本息的穩定:
―― 多餘現金流首先彌補當期損失，再用於沖回前期已注銷的低級債券，剩餘部分支付高級債券本金。如當期損失不足以被多餘現金流抵消，則注銷最低級的債券。這種結構已逐漸模糊本金和利息在債券支付上的界限，不再局限於利息收入支付債券利息，本金回收支付債券本金的做法。同時，通過當期和跨期收入與損失的軋差，避免債券現金流和期限結構受單個資產回收損失或盈利的影響而帶來太大的不確定性。
――由發起人持有的股權形式的余值索取權對債券提供進一步信用增強。這尤其適合於不按面值發行、最終回收額可能高於預期值的證券(尤其是NPAS)。股權起到了現金流波動的緩沖器作用:基礎資產損益體現在股權價值的波動上，貸款違約損失基本能由股權全部吸收，延遲損失分配，盡量避免了較低級債券的提早退出。這使得一定程度的損失發生後仍能維持穩定的交易結構比例。
2.CDO結構
最早利用CDO結構進行NPAS可追溯到80年代末期GrandStreet Bank將高風險債券和貸款進行證券化。2000年12月，Fleet Boston Corp.私募發行了由超過15億美元違約貸款和問題貸款支持證券ArkCLO 2000-1。此後CDO被廣泛作為NPAS的主要結構。CDO適應了銀行進一步將無房產抵押、擔保或無擔保的商業貸款、循環信用、債券等異質不良信貸資產進行證券化的要求。據統計，為達到轉移風險、套利和提高盈利能力的目的，目前美國銀行的所有新增非投資級貸款的40%都通過CDO形式被證券化出售，韓國資產管理公司的NPAS也多採用CDO結構。CDO的特點在於:
(1)基礎資產池以無抵押貸款為主，數量在100-200筆左右;現金流更不穩定，多數為到期一次還本付息，甚至沒有確定的到期日(如循環信用貸款);種類繁雜，相互在借款人、地點、行業、貸款類型等方面不具相關性;信用風險取決於借款人的個性化特徵和單筆貸款類型；違約後不以處置房產為主，需要採取多種追償手段(21)，回收難度更大。
(2)絕大部分 CDO以私募方式發行。根據資產性質和資產管理方式，CDO的基本結構分為現金流CDO和市場價值CDO。現金流CDO是用基礎資產池產生的現金流來償還證券的本息，適合於在回收或債權到期前有一定現金流入的資產。市場價值結構是用出售資產所得現金流來償還證券本息，適合於到期前現金流不多，現金回收主要取決於資產變現所得的資產。部分CDO會設立再投資期(通常為證券發行後的最初三到五年)，允許將基礎資產池所產生的現金流進行再投資，只要資產池能繼續滿足某些指標(如超額抵押測試等)。再投資期過後為分期還本期。
(3)現金流CDO根據發起人動機分為套利CDO(委託證券化的一種)(22)、表外交易CDO(直接證券化的一種)(23)，根據結構差異分為現金結構和合成結構。現金結構――通過發行證券所得的現金來購買資產。合成CDO一―發起銀行不是將資產而是將貸款中的信用風險轉移到SPV，從而轉嫁到投資者身上。所募資金不轉移給發起人，而是投資於AAA級債券以保證投資者的本金償付，同時由SPV向發起銀行出售信用違約掉期合約。如不發生違約，投資者能得到掉期費加上AAA級債券投資的收益。出現違約時銀行會要求SPV賠付，投資者承受相應損失。其優點在於:可進行結構分層，避免了資產轉移的法律(通知借款人)和稅收問題，同樣能達到降低風險資產的目的。
(4)市場價值結構的特點為:
―― 不要求資產能產生可預期的現金流，但必須有價值、可交易變現，最終變現應能實現正收益以保證證券本息償還。該結構對於不良債權組合證券化具有非常大的吸引力，且能很好地解決傳統證券化結構中基礎資產的期限長於證券化交易期限而必須對基礎資產強迫性出售的困境問題，在最初定價上就將強迫性出售資產的流動性折扣考慮進來，從而使可證券化的基礎資產不必受期限限制。
――信用增強主要由基礎資產市場價值和證券面值之間的差額提供。因此，在分層結構中，會根據每層證券的評級規定相應的折扣率(或超額抵押率)，定期(如每兩周)進行「超額抵押測試」。如抵押品市場價值相對於證券面值下跌到預先設定的水平(通常大於1)，則必須將資產變現並加速對高級證券還本支付，直到該指標恢復到設定水平之上。
――資產管理人是決定收購、處置資產的機構，優秀的管理人能發現隱含在資產中的各種風險，以低價買入資產，並以高價在行情惡化之前賣出。管理人在經驗、信貸分析系統和專有技術等方面的優勢有利於使證券獲得更高的評級。
―― 在現金流分配上允許證券發行費用先於對證券本息的支付，資產管理費後於對所有有評級證券的利息支付。為刺激資產管理人的業績，通常會設立獎勵機制，如果資產管理人能使股權持有人的收益達到某個目標，則可以提取一定的獎勵費(由資產管理人持有一部分股權)，分享資產價值上升的潛力。
3. LT結構
「清算信託」源於破產法中對企業破產清算程序的一種安排，是指將破產企業的房地產等資產通過信託的方式進行清算變現，以降低成本增加債權人的回收率。清算信託的受託人在將資產變現時不受破產法對變現程序的限制，清算收入按照法定的清償順序進行支付。利用LTS進行證券化的最大特點是只通過清算來達到償付證券本息的目的，因此該結構適合任何只要能變現的資產，可以任何類型的資產作為支持發行證券，這對於現金流主要來源於貸款最終回收額和資產清算收入的不良資產非常適用。
同時該結構在清償安排上天然符合證券化中的現金流分層分配結構和信用增強安排。LTS在美國、日本和義大利的不良資產證券化中得到廣泛應用。據統計，全球已有100億美元的不良資產通過LTS進行資產證券化。該結構的特點有:
(1)現金流來源於基礎資產池的變現收入，所得現金流以保證證券盡快償付為目的，不得進行再投資。
(2)採取高級-次級-初級債券結構，通常由發起人保留初級(股權)部分。證券發行額依據基礎資產市場價值而非面值確定。所發行證券期限相對於CMBS和CDO都要短。債券利息支付頻率降低，不再是按月付息，而通常採取按季、半年甚至年支付。
(3)由於市場環境、出售時機對實際變現價值有很大影響，因此證券評級需要考慮在惡劣的市場環境下資產組合的價值，根據各級證券的可收回金額及其概率分布，賦予不同的評級。這符合不良資產估值方法中強調回收額分布的特點。
(4)在流動性安排上，通常採取利息儲備或提供擔保的方式。作為現金流蓄水池的利息儲備一般要求達到能支付三到六個季度利息的水平。在回收資金不能滿足當期債券本息支付時可動用利息儲備。如果清算速度較快或清算收入高於預期值，則所得資金在支付當期利息、預定攤銷額後，補充利息儲備。
(5)現金流的分配順序:清算現金流在支付信託和資產管理費後，用來先支付債券利息後，再按照一定的攤銷目標分期償付債券本金。只有在達到分期償付目標後，發起人才能獲得一定的股息(通常不超過15%)。餘下資金用來支付債券本金，最後剩餘資金由股權投資者獲得。
(6)由專業資產管理機構從事資產的管理和清算，管理機構的回報和資產池的表現直接掛鉤。
在上述三個基本結構中，CMBS結構適合於不良房產按揭貸款或抵債房地產的證券化，不適合無擔保無抵押不良貸款。CDO適合於任何類型的不良貸款和重組貸款的證券化，不適合抵貸資產。LT更適合需要以變現方式來處置的不良資產。這些基本結構必須根據具體的資產類型、證券評級和市場等因素進行相應的調整和修改，構造符合投資者需求、具有特定風險-收益特徵的證券。
由於資產證券化的結構都是由具體的現金流技術、信用增強技術、風險管理技術構成，這些技術手段如同基本組件，可根據需要相互組合、搭配使用，因而NPAS的結構設計是一個動態的過程，並沒有唯一的模式。當然，盡管NPAS結構會因不良資產組合的不同而呈現差異，但在整體上仍然會表現出和正常信貸資產證券化不同的
F. ABS,MBS,ABN,PPN是什麼,能分別解釋一下嗎
ABS (Asset Backed Securities)叫資產支持證券，狹義的ABS通常是指將銀行貸款、企業應收賬款等有可預期穩定現金流的資產打包成資產池後向投資者發行債券的一種融資工具。
MBS（Mortgage Backed Securities)叫房屋抵押貸款支持證券，本質跟ABS一樣，只是基礎資產（underlying assets）是住房或者商業地產的抵押貸款。美國資產證券化市場7成以上是MBS產品。
ABN（Asset Backed Medium-term Notes）（非公開定向發行）資產支持票據，本質跟ABS一樣，只是是非公開定向向投資者募集資金，期限相對較短。國內已有發行。
PPN（Private Publication Notes)是非公開定向債務融資工具，定向特定機構投資者發行債務融資工具（其實就是協議約定的融資協議），流通也只能在一定范圍內的機構投資者間。國內已有發行。
(6)信託通道cmbs擴展閱讀
資產支持證券是由受託機構發行的、代表特定目的信託的信託受益權份額。受託機構以信託財產為限向投資機構承擔支付資產支持證券收益的義務。其支付基本來源於支持證券的資產池產生的現金流。項下的資產通常是金融資產，如貸款或信用#應收款，根據它們的條款規定，支付是有規律的。
資產證券化支付本金的時間常依賴於涉及資產本金回收的時間，這種本金回收的時間和相應的資產支持證券相關本金支付時間的固有的不可預見性，是資產支持證券區別於其他債券的一個主要特徵，是固定收益證券當中的主要一種。可以用作資產支持證券抵押品的資產分為兩類：現存的資產或應收款，將來發生的資產或應收款。前者稱為「現有資產的證券化」，後者稱為「將來現金流的證券化」。
G. 民生信託業務模式創新主要方向是什麼
他們積極投身國家船舶工業和航運事業，高端製造業、新能源汽車、新一代信息技術產業，鄉村振興項目等實體經濟中，不懈探索金融資本與產業資本高質量協同發展的道路。在AI和產業結合方面，中國民生信託關注了金電聯行。他們是68家信託公司中唯一一家有航運信託的公司，於2017年進入該市場，且專門成立了航運投資管理總部。在資產證券化業務方面，2020年信託公司的業務模式創新主要集中在CMBS、類REITs兩大領域。在傳統的房地產非標融資業務受到嚴格額度管控的情況下，未來房地產業務應向標准化融資或股權投資的方向轉型。
H. 什麼是RMBS
RMBS（個人住房按揭貸款資產證券化），是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設立資產包，將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受託機構，由受託機構以資產支持證券的形式發行受益證券，並以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。
抵押貸款的發放者將其貸款資產出售給政府抵押機構或私人投資銀行，再由其進行包裝重組，以證券發行的方式將債權進一步出售給其他投資者。
這里所說的「證券」是指債權性而非權益性證券，它的基本特徵是由抵押貸款資產所產生的現金流來支持對其的支付，因此被稱為抵押擔保證券。
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發展狀況
住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創新之一，已成為美國、澳大利亞等發達國家構築房地產金融二級市場的主要途徑。
20世紀80年代以後，住房抵押貸款證券化在馬來西亞、香港等新興經濟地區也逐步興起。隨著中國經濟的持續快速發展和住房制度改革的深入，房地產業相關金融服務的需求增長迅速，已經具備了進行住房抵押貸款證券化的市場條件。
2014年10月9日浦發銀行發布報告稱，MBS未來或成為中國央行定向刺激的渠道。可能的運作模式是由國家開發銀行來購買市場發行的MBS債券，並以此為抵押品，向央行申請PSL（抵押補充貸款）實現融資。
I. 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼
一、住房租賃證券化的起源
證監會和住建部聯手發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，並稱推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。
二、住房租賃證券化的流程
交易所對住房租賃資產證券化項目設置綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
另外，《通知》要求對加強住房租賃資產證券化監管管理，提出要營造良好政策環境，培育多元化投資主體，支持開展住房租賃資產證券化。
1、CMBS模式
商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）是指以商業房地產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。
這是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(CMBS)，也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品。
此次CMBS項目的特點主要表現在：
（1）管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標准篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，大幅提高發行效率，能進一步降低企業的融資成本。
（2）基礎資產為單一資金信託項下的信託貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。
（3）與類REITs 對比，CMBS資產保留物業所有權，獲得融資同時實現資產增值。與信託受益權ABS對比，CMBS物業資產進行抵押，可獲得較大融資規模，並獲得投資人信心。
2、租金收益權ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所發行國內首期長租公寓資產證券化產品「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，底層資產為4014間房間的租金收入。該產品就是典型的租金收益權ABS產品，主要體現在：
（1）轉租型物業，輕資產運營，無物業抵押。
（2）解決專業公寓運營商企業融資的問題。
（3）引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。
（4）以「特定門牌號的公寓」所產生當前與未來的租金作為入池資產，通過入池資產特定化，解決租約與產品期限錯配問題，並通過雙SPV結構，創建穩定現金流。
3、公寓型類REITs
REITs是房地產投資信託（RealEastInvestmentTrusts）的簡稱，是以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產的租金收入為主要收入來源的信託基金。底層資產作為類REITs產品中的核心要素，其現金流產生能力及自身的保值能力將對專項計劃的存續產生極大影響。
2017年10月11日，「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」獲深交所批准發行，這是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。期限為5年(前3年為運營期，後2年為處置期)，其中優先順序產品規模1.3億元，發行利率為5.3%。
4、租賃消費分期類ABS
2017年8月，自如宣布成功設立「中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」（下稱「自如ABS」）。首期發行規模5億元，其中優先順序獲得AAA信用評級，佔比90%，發行利率5.39%。
租住市場的租客通常是按季、半年或年預付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融產品，結合自如的租客信用體系，達到一定數值的租客，允許選擇自如分期產品，對全年房租進行分期。
三、住房租賃市場證券化的意義
第一，財務融資，目前較低的行業收益率給房企的發展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產證券化產品給處於成長期的運營商提供了更多的融資渠道。
第二，資產證券化是房企規模劃擴張的「助力劑」，通過ABS與類REITS獲取的資金一方面可以用來維持項目運營，還可以為快速發展租賃行業增加擴張「彈葯」來源。
第三，資產證券化，為市場不動產帶來較好的流動性，這種流動性雖然暫時和真REITS無法相比，但作為整個市場的發展勢不可獲缺的一種嘗試。
第四，可以使風險與收益重新劃分。