REITs/REIT是什麼？http://www.trustlaws.net/consultation/List.asp?SelectID=159&ClassID=77&SpecialID=
REITs與房地產信託的主要區別是什麼？http://www.trustlaws.net/consultation/List.asp?SelectID=374&ClassID=77&SpecialID=
② 房地產投資信託基金 與房地產信託有什麼區別
房地產基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。房地產信託,就是信託投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目,為委託人獲取一定的收益。
區別在於基金是投資於股票，相當於投資虛擬產業資本，實際是在資本市場上的的投資
而信託所做的是實業方面的開發，資金參與的可能是某個項目，並非是僅僅入股，可能會參與具體的事宜。
房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。
③ 為什麼2010年1月4號的《國務院關於推進海南國際旅遊島》，卻是國發〔2009〕44號文件
這個是去年文件。
國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見 國發〔2009〕44號http://www.sina.com.cn 2010年01月05日 08:26 商務部網站
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
海南是我國最大的經濟特區和唯一的熱帶島嶼省份。建省辦經濟特區20多年來，經濟社會發展取得顯著成就。但由於發展起步晚，基礎差，目前海南經濟社會發展整體水平仍然較低，保護生態環境、調整經濟結構、推動科學發展的任務十分艱巨。充分發揮海南的區位和資源優勢，建設海南國際旅遊島，打造有國際競爭力的旅遊勝地，是海南加快發展現代服務業，實現經濟社會又好又快發展的重大舉措，對全國調整優化經濟結構和轉變發展方式具有重要示範作用。為扎實推進海南國際旅遊島建設發展，現提出以下意見。
一、海南國際旅遊島建設發展的總體要求
（一）指導思想。高舉中國特色社會主義偉大旗幟，堅持以鄧小平理論和「三個代表」重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，進一步解放思想，深化改革，擴大開放，構建更具活力的體制機制，走生產發展、生活富裕、生態良好的科學發展之路；積極發展服務型經濟、開放型經濟、生態型經濟，形成以旅遊業為龍頭、現代服務業為主導的特色經濟結構；著力提高旅遊業發展質量，打造具有海南特色、達到國際先進水平的旅遊產業體系；注重保障和改善民生，大力發展社會事業，加快推進城鄉和區域協調發展，逐步將海南建設成為生態環境優美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。
（二）戰略定位。
——我國旅遊業改革創新的試驗區。充分發揮海南的經濟特區優勢，積極探索，先行試驗，發揮市場配置資源的基礎性作用，加快體制機制創新，推動海南旅遊業及相關現代服務業在改革開放和科學發展方面走在全國前列。
——世界一流的海島休閑度假旅遊目的地。充分發揮海南的區位和資源優勢，按照國際通行的旅遊服務標准，推進旅遊要素轉型升級，進一步完善旅遊基礎設施和服務設施，開發特色旅遊產品，規范旅遊市場秩序，全面提升海南旅遊管理和服務水平。
——全國生態文明建設示範區。堅持生態立省、環境優先，在保護中發展，在發展中保護，推進資源節約型和環境友好型社會建設，探索人與自然和諧相處的文明發展之路，使海南成為全國人民的四季花園。
——國際經濟合作和文化交流的重要平台。發揮海南對外開放排頭兵的作用，依託博鰲亞洲論壇的品牌優勢，全方位開展區域性、國際性經貿文化交流活動以及高層次的外交外事活動，使海南成為我國立足亞洲、面向世界的重要國際交往平台。
——南海資源開發和服務基地。加大南海油氣、旅遊、漁業等資源的開發力度，加強海洋科研、科普和服務保障體系建設，使海南成為我國南海資源開發的物資供應、綜合利用和產品運銷基地。
——國家熱帶現代農業基地。充分發揮海南熱帶農業資源優勢，大力發展熱帶現代農業，使海南成為全國冬季菜籃子基地、熱帶水果基地、南繁育制種基地、漁業出口基地和天然橡膠基地。
（三）發展目標。
——到2015年，旅遊管理、營銷、服務和產品開發的市場化、國際化水平顯著提升。旅遊業增加值佔地區生產總值比重達到8%以上，第三產業增加值佔地區生產總值比重達到47%以上，第三產業從業人數比重達到45%以上，力爭全省人均生產總值、城鄉居民收入達到全國中上水平，教育、衛生、文化、社會保障等社會事業發展水平明顯提高，綜合生態環境質量保持全國領先水平。
——到2020年，旅遊服務設施、經營管理和服務水平與國際通行的旅遊服務標准全面接軌，初步建成世界一流的海島休閑度假旅遊勝地。旅遊業增加值佔地區生產總值比重達到12%以上，第三產業增加值佔地區生產總值比重達到60%，第三產業從業人數比重達到60%，力爭全省人均生產總值、城鄉居民收入和生活質量達到國內先進水平，綜合生態環境質量繼續保持全國領先水平，可持續發展能力進一步增強。
二、加強生態文明建設，增強可持續發展能力
（四）嚴格實行生態環境保護制度。廣泛開展生態文明宣傳教育，引導居民和遊客增強保護生態環境的自覺性和責任感。加強生態環境保護立法，健全環境影響評價制度，實行更加嚴格的生態環保標准。完善生態環境保護責任制和問責制，把生態環境保護納入經濟社會發展綜合評價體系和領導幹部綜合考核評價體系。加大對破壞生態環境行為的懲處力度。
（五）加強生態建設。繼續推進海防林恢復和建設工程、天然林保護工程，鞏固退耕還林成果，完善海南國家級公益林補償機制，2015年森林覆蓋率提高到60%。加強水土保持工作。加強自然保護區、森林公園、重點水源地、重要海域的保護和管理，有序開發利用土地、森林、礦產、海灣、岸線、海島、水域等重要資源，提高資源開發利用水平和效益。實施教育扶貧移民工程，推動生態脆弱地區農村居民向城鎮遷移。將海南作為全國生態補償機制試點省，加大中央財政對海南的生態補償力度，將9個山區市縣列入國家生態功能區轉移支付范圍，將尖峰嶺等7處國家級自然保護區列入國家生態補償試點。
（六）大力推進節能減排。嚴格執行環境准入制度，嚴格主要污染物排放總量控制，嚴禁高耗能、高耗水、高排放和產能過剩行業發展，加大淘汰高耗能、高耗水、高排放和落後產能的力度。加強清潔生產、節能減排技術和產品的推廣應用工作，實施節能和新能源汽車示範工程。大力推進各類減排工程設施建設，增加「以獎代補」專項轉移支付。積極支持海南發展農村沼氣、畜禽養殖業廢棄物綜合利用、蔗渣利用、中水回收利用等循環經濟。加強環境監管能力建設，完善節能減排統計監測和考核實施辦法，強化節能減排目標責任制，確保完成國家分解下達給海南省的節能減排任務。
（七）強化環境污染防治。加強南渡江、萬泉河、昌化江流域和擔負飲用水集中供水任務水庫的水污染防治。加強城鎮污水和垃圾處理設施建設，到2015年城鎮污水處理率達到80%，城鎮生活垃圾無害化處理率達到90%。強化對已建成污染治理設施的運行監管。控制農業面源污染。加強農村環境綜合整治，繼續推行改水改廁，逐步建立村鎮生活垃圾收集轉運處理體系。完善污水、垃圾處理費徵收政策，建立健全治污設施正常運營保障機制。開展入海河流、直排污染源和南海海域環境監測，建立環境質量例行監測公報和重點海域污染物排海總量控制制度。
三、發揮海南特色優勢，全面提升旅遊業管理服務水平
（八）建設富有海南特色的旅遊產品體系。依託優勢資源，發展特色旅遊產品，進一步優化旅遊產品結構。大力發展熱帶海島冬季陽光旅遊、海上運動、潛水等旅遊項目，豐富熱帶濱海海洋旅遊產品。積極穩妥推進開放開發西沙旅遊，有序發展無居民島嶼旅遊。積極發展郵輪產業，建設郵輪母港，允許境外郵輪公司在海南注冊設立經營性機構，開展經批準的國際航線郵輪服務業務。研究完善遊艇管理辦法，創造條件適當擴大開放水域，做好經批準的境外遊艇停泊海南的服務工作。加強林區基礎設施建設，加快發展森林生態旅遊。合理開發溫泉資源，發展康體保健服務。積極發展自駕車觀光游、特色房車游和體育休閑項目，完善相關配套服務。在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃、不佔用耕地特別是基本農田、有效保護森林和生態環境、維護農民合法權益並依法辦理用地手續的前提下，科學規劃，總量控制，合理布局，規范發展高爾夫旅遊。大力發展紅色旅遊和民族、民俗風情文化旅遊。
（九）打造精品旅遊景區。科學規劃和布局景區景點，精心設計旅遊線路，優化時間、空間配置，逐步形成區域特色明顯、山海互補的旅遊格局，塑造「陽光海南、度假天堂」的整體旅遊形象。進一步完善亞龍灣國家旅遊度假區、萬寧興隆溫泉度假區、瓊海博鰲亞洲論壇永久會址等主要景區景點的旅遊服務功能。高水平開發建設海棠灣、清水灣、棋子灣、尖峰嶺、霸王嶺、五指山等一批精品景區。高標准規劃建設海洋、熱帶雨林等旅遊主題公園。
（十）進一步規范旅遊市場秩序。推進旅遊服務標准化和國際質量認證，在旅遊餐飲、住宿、交通、景區、旅行社、導游、購物及應急管理等方面，加快建立與國際通行規則相銜接的旅遊服務標准體系。加強旅遊行業誠信體系建設，規范景區門票價格，整治「零負團費」、虛假廣告等，嚴厲打擊價格欺詐和不正當競爭行為。推進旅遊綜合執法，建立健全旅遊投訴處理機制，加大對違法違規行為的懲處力度。強化社會監督和輿論監督。
（十一）加強旅遊公共服務體系建設。進一步轉變政府職能，深化改革，建立健全政府引導、行業自律、企業依法自主經營的旅遊管理體制和運行機制。加強旅遊立法工作，完善旅遊相關法規。依託信息技術，提升海南旅遊管理和服務水平。在交通樞紐、景區、城市廣場等遊客較為集中的場所設立遊客服務中心。建設具有宣傳促銷、咨詢、預訂、投訴等功能的綜合性旅遊服務平台，健全旅遊公共服務網路。完善旅遊標識系統。強化管理規范、清潔衛生、方便遊客的旅遊廁所設施建設。建立健全旅遊安全預警和應急機制，完善應急救援、公共醫療、衛生檢疫防疫等安全救助體系。
四、大力發展與旅遊相關的現代服務業，促進服務業轉型升級
（十二）加快發展文化體育及會展產業。加快發展文化產業，引進創意產業人才，大力發展文化創意、影視製作、演藝娛樂、文化會展和動漫遊戲等各類文化產業，積極培育具有海南地域和民族特色的文化產業群。鼓勵舉辦大型旅遊文化演出和節慶活動，豐富演藝文化市場，支持海南舉辦國際大帆船拉力賽、國際公路自行車賽、高爾夫球職業巡迴賽等體育賽事。在海南試辦一些國際通行的旅遊體育娛樂項目，探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票。辦好博鰲亞洲論壇年會，完善博鰲會展服務設施，積極招徠承辦各種專題會議展覽，舉辦博鰲國際旅遊論壇和國際旅遊商品博覽會，培育國際會展品牌。優化會展業發展環境，對入境參展商品依法給予稅收優惠和通關便利。
（十三）加快發展現代物流業。依託洋浦保稅港區和海口綜合保稅區，大力發展航運、中轉等業務，促進國際物流和保稅物流加快發展。實施國際航運相關業務支持政策，完善現代物流業發展的配套支持政策，打造面向東南亞、背靠華南腹地的航運樞紐、物流中心和出口加工基地。在完善監管制度和有效防止騙取出口退稅措施的前提下，在洋浦保稅港區實施啟運港退稅政策。積極發展大型購物商場、專業商品市場、品牌折扣店和特色商業街區，建設和經營好免稅店，完善旅遊城鎮和休閑度假區的商業配套設施，逐步將海南建設成為國際購物中心。
（十四）保持房地產業平穩健康發展。積極引導和發展與旅遊業相適應的房地產業，科學規劃房地產業發展的類型、規模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業發展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發、建設、銷售等環節的規范管理。穩步發展滿足避寒、療養等不同需求的度假居住型房地產。鼓勵發展家庭旅館經營和房屋租賃經營。加強保障性住房建設，逐步改善城鄉居民的住房條件。條件成熟時，在海南開展房地產投資信託基金試點。
（十五）加快發展金融保險業。鼓勵金融機構調整和優化網點布局，完善服務設施。推動開展跨境貿易人民幣結算試點，改善結算環境。完善外匯支付環境，開展居民個人本外幣兌換特許業務試點。推動建設農村商業銀行等地方性金融機構。支持符合條件的旅遊企業上市融資。鼓勵保險機構創新旅遊保險產品。探索開展離岸金融業務試點。
五、積極發展熱帶現代農業，加快城鄉一體化進程
（十六）積極發展熱帶現代農業。大力發展熱帶水果、瓜菜、畜產品、水產品、花卉等現代特色農業。結合實施《全國新增1000億斤糧食生產能力規劃（2009-2020年）》，統籌南繁育制種基地建設與管理，做好轉基因生物安全和植物檢疫性防控工作，提高南繁基地育制種生產能力。加強海南動植物保護工程建設。建立覆蓋全省的農產品(15.73,0.17,1.09%)質量安全檢驗檢測體系，建設標准化無公害農產品生產示範基地。加快發展現代設施農業、精細高效農業和農產品加工業，提高農業的附加值和綜合經濟效益。加強農產品貯藏保鮮基礎設施建設，完善農資、農產品流通服務體系建設，推動建設現代化大型農產品綜合交易市場，促進形成熱帶農產品集散中心。加強與台灣的農業合作。積極推動熱帶特色農業與旅遊相結合，制定實施觀光農業、休閑農業支持計劃，建設示範基地，拓展農業發展和農民增收空間。
（十七）加快推進城鄉一體化。根據資源環境承載能力和綜合發展條件，科學確定功能分區，優化區域空間布局。完善城市建制設置，加強區域中心城市建設，增強綜合服務功能，促進產業和人口集聚，提高城市的綜合發展實力和輻射帶動能力。充分發揮省直接管理縣（市）體制的優勢，加快發展特色縣域經濟，扶持重點小城鎮發展，著力培育一批海南特色旅遊城鎮。加大對革命老區、中部山區、少數民族地區和貧困地區的扶持力度，進一步改善群眾生產生活條件。統籌城鄉基礎設施建設、勞動就業和社會事業發展，積極推進基本公共服務均等化，逐步建立城鄉統一的公共服務體系。推進戶籍制度改革，放寬城市和城鎮落戶條件。加快推進農墾體制改革，充分發揮海南農墾在國際旅遊島建設中的作用。
六、加強基礎設施建設，增強服務保障能力
（十八）構建安全、方便、快捷的綜合交通運輸體系。完善進出島交通基礎設施條件，推進瓊州海峽跨海通道工程前期工作。加快海口至廣州、至南寧高速公路建設。建設好東環鐵路，適時啟動西環鐵路擴能改造以及洋浦支線鐵路項目。統籌研究海南島西部民用機場布局優化和建設問題，適時建設博鰲機場。加強港口基礎設施和集疏運體系建設，盡快形成功能配套齊全的港口格局，積極推進郵輪、遊艇碼頭建設。加快建設海口—五指山—三亞地方高速公路和萬寧—儋州—洋浦地方高速公路，提升現有國道、省道技術等級，加強通往旅遊景區的交通設施建設，改善農村道路交通條件。
（十九）加強能源、水利等基礎設施建設。進一步優化能源結構，提高清潔能源比重。推進昌江核電項目。積極發展風力、太陽能、潮汐、生物質等新能源。加快推進城鄉電網改造，適時啟動跨海電網聯網二期工程，提高電力保障能力。加快推進洋浦液化天然氣項目，逐步建成連接島內各大城鎮和主要景區的輸氣管網，大幅度提高民用燃氣覆蓋率。大力推進水利基礎設施建設，在做好環境影響論證的基礎上，開工建設紅嶺水利樞紐及灌區工程，做好天角潭、邁灣等水庫前期工作，基本解決海南島的工程性缺水問題。繼續實施重點病險水庫除險加固。加強防洪、防潮、防颱風設施建設，完善災害監測預警系統。加強城鎮和主要園區、景區的供水工程建設。加快實施農村飲水安全工程，到2013年全面解決飲水安全問題。
（二十）加強信息網路設施建設。大力發展有線和無線寬頻網路，推進數字海南建設，實現高速寬頻無線網路覆蓋全島。積極發展下一代互聯網和新一代移動通信，加快網路升級換代。大力整合信息資源和網路資源，積極推進海南「三網融合」建設。著力建設有線、無線和衛星傳輸相結合的覆蓋海南所轄海域的通信網路，提升南海領域的應急管理水平和信息服務能力。
七、推進以改善民生為重點的社會建設，加快形成人文智力支撐
（二十一）加強人力資源建設。合理控制人口規模，努力提高人口素質。全面提高中小學教育質量，推進義務教育均衡發展。大力發展具有海南特色、為建設國際旅遊島服務的高等教育和職業教育。加強海南高校特色學科和專業建設，提高海南大學「211」工程建設水平。實施職業學校基礎能力建設工程，提升職業院校特別是中等職業學校的辦學水平，大力培養技能型和應用型人才。健全人才培養、引進政策體系。加大教育對外開放力度，支持海南與國際知名院校合作開辦旅遊職業院校。加強旅遊教育培訓，全面提高旅遊及相關行業從業人員的文明素質和服務水平。
（二十二）加快公共文化服務體系建設。統籌考慮當地居民與遊客的需求，推進鄉鎮綜合文化站和村級文化活動室建設，進一步完善縣級圖書館、文化館的設施設備條件，大力加強城市及社區公共文化體育設施建設，建立公共文化體育機構正常運行的經費和人才保障機制。加快推進廣播電視數字化步伐，提高廣播電視覆蓋水平。積極開發利用「海上絲綢之路」文化遺產，開展國家南海博物館、南海水下考古中心項目前期論證工作，加強對文物及非物質文化遺產的保護。扶持海南建設大型文化體育基礎設施，集中建設一批適合於四季訓練的運動場館。
（二十三）完善城鄉醫療衛生服務體系。在海口、三亞等地建設區域性醫療中心，健全農村三級衛生服務網路和城市社區衛生服務體系，推進建立國家基本葯物制度，提高城鄉醫療衛生服務質量和水平。建立全省統一、高效的突發性公共衛生事件應急處理系統。加快基本醫療保障制度建設，逐步建立各省（區、市）與海南異地醫保互認制度。
（二十四）營造文明和諧的社會環境。深入開展群眾性精神文明創建活動，加強社會公德、職業道德、家庭美德和個人品德建設，培育講文明、重禮儀、團結友善、熱情好客的社會風尚。廣泛開展城鄉環境綜合治理，全面改善人居環境。努力擴大就業，做好社會保障工作，促進社會和諧。扎實推進平安海南建設，加強基層基礎工作，努力形成多層次、全方位、立體型的社會治安防控格局，妥善處理利益關系，積極排查化解社會矛盾，解決好影響穩定的歷史遺留問題，增強人民群眾和廣大遊客的安全感。
八、充分利用本地優勢資源，集約發展新型工業
（二十五）集約發展新型工業。堅持在不污染環境、不破壞資源、不搞重復建設的原則下集約發展新型工業，決不以犧牲生態環境為代價盲目追求工業擴張。充分利用現有產業基礎、港口條件和重點工業園區以及開發區，大力優化產業布局，支持海南新型工業化產業示範基地建設。高起點、高水平發展臨港工業，集約發展油氣化工、林紙一體化、汽車製造、礦產資源加工、農產品加工、制葯等產業，重化工業嚴格限定在洋浦、東方工業園區，其他工業項目集中布局在現有工業園區。培育發展房車、遊艇、輕型水上飛機、潛水設備、高爾夫用具等旅遊裝備製造業。加強研發設計，發展特色旅遊食品、服飾、工藝品加工業。
（二十六）鼓勵發展高技術產業。加快建設海南生態軟體園和三亞創意產業園，鼓勵和吸引國內外知名信息技術企業向園區集聚，根據國家軟體產業發展規劃和產業基地建設總體布局，積極支持海南發展軟體和信息服務業，逐步形成軟體產業基地。加快海口葯谷建設，增強南葯、黎葯、海洋葯物的自主研發能力。發揮資源優勢，積極培育發展新能源、新材料產業。加強自主創新體系建設，實施技術攻關，努力在優勢特色產業領域形成一批具有自主知識產權的核心技術和知名品牌。
（二十七）加快發展海洋經濟。加大海洋石油資源勘探開發力度，提高海洋油氣資源開發利用水平，把海南建成南海油氣資源勘探開發服務和加工基地。適時規劃建設國家石油戰略儲備基地，鼓勵發展商業石油儲備和成品油儲備。高起點、高水平推進洋浦開發開放。支持國內大型企業在海南建設修造船、海洋工程設備項目。加強漁業生產安全服務體系建設，大力發展深海養殖業和遠洋捕撈業。加強海洋科技研究，發展海洋生物工程和海洋能源利用等新興產業。
九、加強組織協調，落實各項保障措施
（二十八）加大政策支持。建設海南國際旅遊島，是國家的重大戰略部署，是一項長期而又艱巨的任務。國務院各有關部門要高度重視，進一步解放思想，在政策、資金、項目安排等方面給予特殊扶持。
——投融資政策。在基礎設施、生態建設、環境保護、扶貧開發和社會事業等方面安排中央預算內投資和其他有關中央專項投資時，賦予海南省西部大開發政策。支持符合條件的旅遊企業發行企業債券。設立旅遊產業投資基金。按照國際旅遊島的總體要求，研究將海南省增列為《中西部地區外商投資優勢產業目錄》執行省份。
——財稅政策。針對海南的特殊情況，中央財政加大對海南的均衡性轉移支付力度。同時在其他一般性轉移支付和專項轉移支付，特別是革命老區轉移支付、邊境地區轉移支付等方面，加大對海南的支持。中央財政在一定時期內對海南國際旅遊島的建設發展給予專項補助。由財政部牽頭抓緊研究在海南試行境外旅客購物離境退稅的具體辦法和離島旅客免稅購物政策的可行性，另行上報國務院。
——土地政策。科學修編土地利用總體規劃，落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，嚴格實施土地用途管制制度，統籌和保障海南國際旅遊島建設發展各類用地需求，推進城鄉土地一體化管理。在不突破國家下達的耕地保有量、基本農田保護面積和建設用地總規模的前提下，試行對土地利用總體規劃實施定期評估和調整機制。加強土地利用總體規劃對經濟各行業的布局規模、時序的調控。穩步開展城鄉建設用地增減掛鉤試點、農村集體經濟組織和村民利用集體建設用地自主開發旅遊項目試點。科學論證、統籌規劃島嶼的開發利用，依法加強西沙和無居民島嶼管理，按照屬地管理原則依法進行土地確權登記。科學選劃發展海洋經濟集約用海區域，引導海洋產業相對集聚發展。
——開放政策。積極引進國內外有實力的大型旅遊企業，逐步培育一批旅遊骨幹企業和知名品牌。實行開放、便利的出入境管理措施，在海南已有21國免簽證的基礎上，先期增加芬蘭、丹麥、挪威、烏克蘭、哈薩克5國為入境免簽證國家；對俄羅斯、韓國、德國3國旅遊團組團人數放寬至2人以上（含2人），入境停留時間延長至21天。支持海南在境外主要旅遊客源地設立旅遊推介分支機構。
國務院各有關部門要認真貫徹落實本意見提出的各項任務和政策措施，在規劃編制、體制創新、政策實施等方面給予積極支持。海南省人民政府要依據本意見抓緊編制《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》，報國家發展改革委審批後實施，同時進一步編制好相關專項規劃和旅遊區建設規劃，抓緊制定細化方案和具體措施。在政策實施過程中，要注意研究新情況，解決新問題，定期總結經驗，重大問題及時向國務院報告。
國務院
二○○九年十二月三十一日
④ 房地產投資信託基金有哪些優勢
我理解有兩大優勢：1、投資標的分散，降低價格波動風險；2、可在指定交易市場流通，流動性好。
⑤ 房地產投資信託基金是什麼一種模式
我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。
自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如：
1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。
此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。
所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：
一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。
房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信託運作的幾大模式
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。
⑥ 什麼是房地產信託房地產投資信託基金怎麼樣
房地產信託，就是信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資金，用於房地產開發項目，為委託人獲取一定的收益。
房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
⑦ 房地產信託投資基金的風險
上市交易的REITs會同時受不動產周期性波動和股市整體周期波動的影響,在不動產景氣度較低或股市系統性風險較高的情況下,會影響基金的收益水平。此外,由於目前我國境內還沒有公開上市的REITs產品,因此,不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風險,主要包括匯兌風險、外匯管制風險、境外稅法風險等。
REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。
1、建立完善相關配套制度
發展REITs 的首要任務是完善REITs 運行的制度及法律環境。委託代理風險：一方面，給委託人帶來了專業化分工的好處；另一方面，也帶來了代理問題損害了委託人利益。要解決委託-代理風險問題可以採取以下原則:第一,委託人要實現自身利益最大化,必須向代理人授予權利,而且授予代理人的權利必須是適度的,有保留的;第二,委託人要實現自身利益最大化,必須對被授予權力的代理人進行監督和約束;第三,委託人要實現自身利益最大化,對被授予權利的代理人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監督約束機制。
此外可以借鑒美國的經驗,引入獨立董事制度。即對每一隻REITs 基金必須聘請獨立董事,明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的,而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信託受益人的利益服務, 而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革, 不斷規范REITs 操作流程和REITs 機構的治理結構,建立監督機制和激勵機制,完善信息披露制度,保證REITs 運作的透明度,才能為險資投資創造良好的環境。
2、建立健全的房地產信託投資基金治理結構
發展REITs，首要任務就是完善REITs的運行制度和法律環境。委託理論提出一方面給委託人帶來了專業化分工的好處，另一方面業帶來了代理問題，損害了委託人利益。委託人可能由於缺乏專業知識，難以進行有效的監督，因此有必要設立獨立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信託受益人（保險公司）謀取更多的利益。
3、盡快出台相應保險金投資不動產的法律文件
2006年，保監會發布《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,該辦法對於提高保險資金運用水平和促進經濟建設起到重要作用。然而,鑒於房地產行業的高風險性,保險行業對於險資投資房地產一直處於謹慎探索階段。隨著保險公司治理結構的發展及風險管控能力的提高,險資投資房地產逐步提上議事日程。2008 年國務院辦公廳126 號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產管理辦法》。引入獨立監督人,並對委託人、受託人、受益人和託管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規定,確定投機計劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風險管理和監督管理,使險資投資不動產的風險最小化。
4、專業性的復合型人才培養
REITs基本上是權益類產品，而這類產品的收益率並不是固定的，基本上取決於REITs的管理團隊能力。它的運作復雜，專業性強，需要有一個能既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的人才團隊，實現REITs的專業化管理，制定最優投資策略，降低風險，提高收益。
5、建立監管制度
信息的公開化、透明化有利於保護投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監管任務明確於銀監會或證監會或保監會的管轄組織，避免監管出現錯位，這樣有效的監管增加了保險資金投資REITs的安全性。
⑧ 求香港《房地產投資信託基金守則》全文
http://doc.mbalib.com/view/.html
全文幾十頁，打不下呀。。。
⑨ 國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見的支持房地產開發企業積極應對市場變化
（六）引導房地產開發企業積極應對市場變化。房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動採取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。地方各級人民政府要做好2008年年底前房地產項目工程款結算、農民工工資發放等工作的監督檢查。對於房地產開發企業調整住房銷售價格過程中出現的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據合同約定通過法律途徑解決。 （七）支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼並重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批准發行企業債券，開展房地產投資信託基金試點，拓寬直接融資渠道。 （八）取消城市房地產稅。為進一步公平稅負，完善房地產稅收制度，按照法定程序取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。
⑩ 中國現在有房地產信託投資基金嗎它在信託里屬什麼呢，表現如何謝謝
有的，其實這個也簡單，就是「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將房地產信託投資基金明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。房地產信託現在風險很高了，不建議投資這個。你若是想投資信託，可以投資其它的啊，我知道北京華夏泉盛就不錯，他們的產品線很廣，你可以去看看。這是他們公司地址。