A. 銀行抵押貸款才6%左右 銀行信託理財有10% 為什麼銀行不把錢自己買10%信託理財 而要把錢
因為一般銀行的信託理財都是幫信託公司代銷的。一般企業的情況達到不能向銀行借錢了，才會向信託借錢，因為風險高了所以信託會要求更高的收益率。所以收益率應該和風險掛鉤，銀行的抵押貸款風險低，所以收益率低，信託風險高，收益率高。沒有什麼賠不賠本買賣。想一想，10%信託理財產品的標的物公司好像是問銀行借錢，銀行不給它錢，它又轉向信託借錢，信託讓銀行賣這些產品。所以銀行怎麼會把錢給原來就不想借的公司呢
B. 購房合同顯示已被抵押給信託公司是什麼情況
說明開發商在造房子的時候向信託公司申請融資了，融資時開發商將土地連同房子都抵押給信託公司了。
C. 開發商把房產抵押給信託公司，有什麼影響嗎
沒啥影響，融資的一種保證手段而已。開發商一次性找信託公司借那麼多錢，信託公司也怕開發商不還或者其他情況出現，房產抵押讓信託公司放心。只要開發商資金鏈不斷，房子價格不大幅下降，抵押的房產就依然值錢。
D. 信託項目中的抵押率是什麼意思一般為多少的
抵押率就是融資額占抵押物或者質押物的總值的比例，比如你融資2個億，抵押物為4個億，抵押率就是50%，抵押物為5個億，就是40%，抵押率越低，風險相對就越小。根據產品的不同，抵押率一般在30到60%之間，當然也不能僅從抵押物來判斷信託的好壞，要綜合來看的
E. 信託融資：誰精通，幫我解釋下項目收益權轉讓及回購溢價越細越好，我外行。謝謝
你說了超市的案例，那就從這個案例入手吧，但是假設你的超市是上市公司（這樣定價容易點）
首先是兩要素：你是《融資方》，我是信託《資金方》
先簡單說下結構：
你把超市的收益權轉讓給我（這里有個細節，超市你是只有經營權還是產權，經營權是打包應收款，產權的話由產權轉讓實現）《抵押物》，《融資100萬，期限是2年，年息我們談好是11%/年》，我按年收取信託費（平台費，銷售費）。按合同要求你支付我利息（可以按年也可以按季度）2年後還本，其它的你應該理解了。這11%的年息是我應得的，完全不是溢價的意思。
溢價回購是你對我的承諾，因為我需要的是實現投資收益，而不是真的要你的超市，要不我就產生壞賬了，所以借款前你要簽訂一個回購協議，這個價格一般我來定，我會按同行業市盈率來擬定價格，當然最終價格是需要與你協商的。打個比方你的超市市面價格為200萬，我們約定2年後，你300萬買回去。雙方無異議後簽訂。很多時候為了保證你的回購，我在前面的交易中會對你的資產打一個折，一般上市公司股票為4折左右，以制約你你無力回購，我產生損失，主要在折扣率以上賣掉我就不虧損。或者找一個你的關聯有實力公司作為《擔保》，你還不出錢我就找你朋友要。
融資方，資金方，抵押物，融資要素（期限，規模，利息，折扣率），擔保方，保證措施（回購措施）這樣就構成了一次完整的信託交易
F. 抵押給信託公司的房子能流通嗎
一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？
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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。
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G. 抵押物算不算是信託財產
二者是兩碼事，不會轉移佔有，也不會設立他物權。
信託財產是指委託人通過信託行為，轉移給受託人並由受託人按照一定的信託目的進行管理或處分的財產，以及經過管理、運用或處分後取得的財產收益。
法律、行政法規禁止流通的財產，不得作為信託財產；法律、行政法規限制流通的財產，依法經有關主管部門批准後，可以作為信託財產。信託財產包括：資金、動產、不動產及其他財產財產權。
抵押物是指為了保證債務履行，由債務人或第三人提供可供執行的財產。抵押必須辦理登記才生效，否則不能對抗第三人。
H. 金融煉金術
我覺得這個事情應該這樣理解：
假設某機構擁有100單位抵押信託，賬面價值是10美元，那麼其總股本為100*10=1000美元，由於股本收益率達到了較高（相對於當時的市場收益率）的12%，按照資本市場的游戲規則，追加的股份可以溢價發行，即文中提到的20美元/單位，為了使股本翻番，即還要新增賣出50單位，融入1000美元。這樣，原抵押信託持有人將獲益。
文中13.33是這樣計算的：（100*10+50*20）/（100+50）=13.33美元。
原抵押信託持有人的收益為：
原收益額為：1000*12%=120美元，現在的收益額2000*12%=240，從每股收益的角度看，原來為120/100=1.2美元；現在為240/150=1.60美元。