① 土地信託是什麼
希望幫得上忙
1、房地產信託的簡稱，信託是一種理財產品，由於其門檻高（100萬起點），不為一般人所認識。目前國內的房地產信託產品的平均年收益率在9%左右。土地信託(Land Trust)，是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託予受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30～50年。簡單的說就是房地產公司在銀行貸不到錢，在股市也圈不到錢了後，就找信託公司幫他們弄點錢。打個比方，信託公司通過銀行等渠道向投資者出售收益率10%信託計劃，集中大量信託資金後以15%的利率貸給地產公司。這樣多方都能獲利，對於投資者能獲得高達10%的收益率，對於信託公司和銀行能分得5%的利差，對於地產公司能獲得保命的錢。但這個模式能持續下去的前提是房價不大跌，地產公司能獲得可觀的利潤來支付高達15%的利息。
2、土地信託的現實意義是：土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。
3、如何構建土地信託：1、成立農村土地信託機構2、建立土地投資信託基金3、推行土地信託運作模式的支持體系
② 構建土地信託銀行 能帶來哪些好處
- 土地信託銀行視角下農村土地流轉新路徑內容摘要:全面服務於我國農村土地管理體系的總目標是指,構建 土地信託銀行,有效促進土地資源優化配置
③ 農村土地流轉 是什麼意思 農村土地流轉信託是什麼意思
定義：農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。
這里可以這樣解釋，A作為農民擁有地塊的承包經營的權利，A把承包下來的土地委託給B進行經營打理，B收取一定的管理費用，產生的收益則歸屬於A。
我們可以看到這實質上是一種信託行為。信託的實質就是委託人把財產權交給受託人，由受託人以自己的名義按照委託人的意願對這個財產權進行管理。農村土地流轉的過程中實質上的財產權就是承包土地的經營權。
當農村經濟發展到一定程度，農民面對更為高效的和快速的市場必須生產經營方式更為集約化，而將多個農戶的土地通過農村經濟合作社等合法組織將散農的土地經營權集中在一起，將這份財產權交給信託，由信託對其進行專業化，高效化的管理，或將其租賃給單個農業種植大戶，降低交易成本，實現經營權集約化後利潤的放大化，將產生的收益分配給農民，提高了農民的收入，或徵得農民的同意，對農業延生出來的產業進行二次升級，還可以通過購買經營收益權的方式為這些產業融資，同時合理的分配也可以培養產業，是產業合理化，結構化。
土地流轉信託是一項促進農村現代化的金融手段，不過目前全國試點范圍不多，還未成立真正意義上的農村土地流轉信託，但不少地方委託給農村經濟合作社或建立土地流轉市場已經在逐步實現農村土地流轉的信託化。
④ 沅江市香園農村土地承包經營權信託有限公司怎麼樣
沅江市香園農村土地承包經營權信託有限公司是2010-06-25在湖南省益陽市沅江市注冊成立的有限責任公司(國有獨資)，注冊地址位於沅江市草尾社區振興路二完小對面。
沅江市香園農村土地承包經營權信託有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是914309815576412003，企業法人劉亞峰，目前企業處於開業狀態。
沅江市香園農村土地承包經營權信託有限公司的經營范圍是：農村土地流轉託管投資服務；農村土地開發服務；農業科技推廣、培訓及咨詢服務；農業機械、生態農業綜合開發服務（以上涉及行政許可的憑許可證經營）。在湖南省，相近經營范圍的公司總注冊資本為134000萬元，主要資本集中在 5000萬以上 規模的企業中，共12家。
通過愛企查查看沅江市香園農村土地承包經營權信託有限公司更多信息和資訊。
⑤ 土地流轉信託對農村發展帶來哪些好處
沒好處
⑥ 為什麼中國需要建立農村土地銀行
為了老百姓
⑦ 關於我的畢業論文 農村金融機構的發展模式選擇 請幫幫忙
淺議農業保險模式選擇與農村金融穩健發展
一、農業保險發展緩慢的原因剖析
頻頻發生的農業自然災害，在帶來巨大的災害損失的同時，也引發了業內外人士對農業保險問題的反思:在商業保險發達的今天，為何農業保險仍然處於真空?
其一，發展緩慢，救災復產作用未有效發揮。農業生產經營的高風險，不僅是農業風險的種類多、涉及范圍廣，更重要的是農業風險發生的概率大。目前，我國農業受災的比例每年大約在40%以上，比一般發達國家高出10%至20%。農業的高風險，也意味著經營農業保險存在著較大的風險，使得保險公司缺乏拓展農業保險業務的動力，農業保險發展十分緩慢。由於農業保險的缺位，農業自然災害後救災復產的資金基本來源於政府及社會捐獻。農業保險對平抑農業生產風險、提高農村防災防損能力及災後恢復能力、維護農村社會穩定的作用沒有得到應有的發揮。以浙江省為例，由於地處沿海，農業自然災害在全國風險區劃中屬於最高之列，保險財產因台風洪水造成的損失率是上海的46－59倍。僅2005年，全省就有27.1萬公頃農作物、28.4萬公頃水產遭受台風襲擊受災，3.1萬頭大牲畜死亡。由於近年來該省每年保費收入只有一兩百萬元，形成了農民、保險公司「兩不願保」的局面，因此這些損失幾乎沒有得到商業保險補償。
其二，機制缺失，未能形成風險利益共同體。農業保險、農村金融對農業、農民、農村企業均具有通過風險支持獲得收益的共性特徵。但是，農業保險與農村金融目前卻未能形成風險利益共同體，讓農村金融獨自承擔「三農」信貸支持的風險和收益。如果農業保險介入，通過與銀行機構打造風險利益共同體，則可以使其更好地支持社會主義新農村建設。以吳興區東林鎮為例，全鎮龜鱉養殖量最高時超過2000萬只，養殖農戶數1200多戶，已從傳統的糧產區變為龜鱉養殖大鎮，走出一條特色水產規模化、產業化之路。但2003年開始龜鱉市場行情「突變」，一夜之間造成70%以上的養殖戶虧損，農村合作金融機構龜鱉養殖業貸款逾期貸款增加，農業產業化經營風險凸現。在地方政府的積極支持下，通過調減溫室龜鱉養殖量、調整養殖品種、建立龜鱉專業合作社等措施，該鎮龜鱉養殖業已走出大面積虧損的困境，農戶貸款基本上能夠正常周轉。雖然市場風險基本得到化解，但假若龜鱉行情未能如期轉好，那農村合作金融機構2000多萬元龜鱉養殖業貸款潛在風險將是巨大的。如果有農業保險分擔風險，將使農業貸款的風險大大降低，從而增加農村金融對社會主義新農村建設的支持力度，促進農業增產、農民增收和農村經濟發展。
其三，立法滯後，導致政策扶持落實不到位。《中華人民共和國保險法》第一百五十五條明確規定：國家支持發展為農業生產服務的保險事業，農業保險由法律、行政法規另行規定。但有關農業保險的法律、行政法規至今沒有出台。目前，國外實行政策性農業保險的國家都對農業保險進行專門立法，界定政府、保險機構和農戶的責任、義務和權利。我國沒有專門的農業保險立法，農業保險也就無法可依。由於立法滯後，國家提出對農業保險的扶持都是宏觀層面的，往往因缺少具體支持政策而落不到實處，這也是農業保險發展緩慢的一個重要因素。目前除免徵種植業、養殖業保險的營業稅之外，對農業保險沒有其他財政稅收優惠政策，特別是沒有直接的保費補貼。由於缺乏政府扶持，受農民收入水平和購買能力所限，如果保險公司完全按照市場價格制定保險費率，農民買不起；如果按農民可以接受的標准制定保險費率，保險公司賠不起。
二、發展農業保險需要創新思路
由於農業受自然災害影響較大，承擔支農重任的銀行機構也處在這一風險之下。如果農業保險這個屏障沒有建立，任何形式的銀行機構潛在風險都是巨大的，這將影響「三農」 的信貸投入，進而影響到社會主義新農村建設的進程。筆者以為，在農業保險問題上，需要創新思路，大膽探索，加快發展。
模式一：政策性保險，市場化經營。農業保險有其特性，它針對弱質產業和支付能力弱的群體，屬於准公共產品。而農業又屬於基礎產業，農業保險對整個和諧社會發展和人民生活穩定起到重要作用，因此農業保險應實行政策性保險。但政府直接開辦政策性農業保險公司容易產生壟斷，效率低下。因此，要充分利用商業保險公司的經驗和現有資源，採用由政府補貼方式，將農業保險交給商業保險公司運作，實現政府、保險公司、銀行機構和農民「四贏」。如在經濟發達的浙江，經過一年多時間的醞釀，浙江省政策性農業保險共保體於2006年3月1日在杭州成立，中國人保、中華聯合、平安等十家成員公司共同簽署了共保體章程，標志著業內期待已久的政策性農業保險在浙江開始破題。由於浙江省政策性農業保險共保體遵循「政府推動＋市場運作」的原則，在試點階段實行5倍封頂方案，其中農業險累計賠付在保費2倍以內，由共保體全額承擔；2至3倍部分，政府與共保體按1：1承擔；3至5倍部分，政府與共保體按2：1承擔，因此可以較好地化解單家保險公司的經營壓力，調動保險公司拓展農業保險業務的積極性。
模式二：專業化機構，綜合性經營。由商業保險公司、農業龍頭企業、種養大戶等出資，成立政策性農業保險公司。同時，出台一定的優惠政策，允許農業保險公司綜合性經營，鼓勵其在從事政策農業保險業務的同時，積極拓展農村地區商業性保險業務，起到「以險養險」的功效，增強農業保險公司從事農業保險的積極性，提高其開發農村保險產品特別是農作物保險產品的能力，減輕政府財政的負擔。以2004年12月30日掛牌成立的安華農業保險股份有限公司為例，該公司借鑒了法國安盟「專業化機構，綜合性經營」的「大農險」模式，堅持以服務「三農」為宗旨，根據農業生產力水平、農業風險特點、農民保險需求，充分發揮農業保險的社會管理功能，為農業生產、農村經濟發展和農民生活提供種養業險、家財險、人身意外險等「一攬子」保險產品。2005年，該公司就實現保費5506萬元，其中政策性農業保險保費為1114萬元，常規性保險業務保費4392萬元，開辦保險險種55個，使其在完善農村風險保障體系，開發培育農村保險市場的過程中，逐步發展成為以商業化運營方式開辦各類涉農保險業務的農業保險公司，進而實現較好的企業效益和社會效益。
模式三：相互制保險，自己保自己。相互制保險公司是所有參加保險的人為自己辦理保險而成立的法人組織，也是國際上比較成熟和被廣泛採用的一種保險組織形式。與股份制公司相比，相互制保險公司在組織形式、資金來源、經營模式、經營目標和分配機制等方面有很大的區別，其中最大的區別就是追求社會效益的最大化和會員利益的最大化。從國外的經驗來看，相互制保險公司具有的優勢也十分明顯：一是相互保險形式適用於道德風險較高的保險；二是相互保險成本較低，為經濟條件相對較差的人群尋求保險保障提供了機會；三是由於相互保險公司的投保人具有雙重性，因此公司可以靈活調整保險費率，從而可以有效地避免利差損、費差損等問題。目前，相互制保險成為國外保險市場的主流形式之一，公司數量和市場份額比重都佔到全球2/5左右。在我國，經中國保監會批准，在原黑龍江農墾總局風險互助體系的基礎上，成立了我國第一家相互制保險公司——陽光農業相互保險公司，並於2005年1月11日正式開業，填補了我國尚無相互制保險公司的空白。由於相互農險公司較少需要政府資金上的支持，具有比較強的可操作性和穩定性，利用這種形式發展農業保險被很多業內人士看好，漁業、全國總工會下屬的中國職工互助保險等有望在陽光農業相互保險公司試點成功的基礎上走得更遠。
模式四：銀行辦保險，嘗試雙贏路。鑒於農村合作金融機構在支持「三農」發展中的特殊地位和作用，以及其與農業保險休戚相關的因素，結合「十一五」農村金融體制改革的推進，建議認真研究在省（市、區）農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用聯社中開展設立農業保險公司的試點。在省（市、區）農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用聯社中設立農業保險公司，一是符合其作為全省（市、區）農村合作金融機構行業管理部門的角色，有利於發揮人才優勢和交叉銷售優勢，符合綜合經營的發展趨勢，形成風險利益共同體，有效提高農村合作金融機構的綜合競爭實力；二是農業產業化經營的風險有其特殊性，它往往由小而大，由此及彼，一旦發生風險，作為信貸支持主體的農村合作金融機構影響最大，而農業保險公司的設立，可在一定程度上將這種負面影響和損失降至最低，有效提高信貸風險防範能力；三是以省（市、區）為單位設立農業保險公司，可以推進農業保險的地方性行政法規立法試點工作，從本地實際出發對農業保險的經營目的、性質與定位、經營原則、組織形式、承保范圍、保險費率的釐定、保險條款的制訂以及對農業保險的監管等做出規定，明確農業保險的地位，並藉助稅收杠桿的財政積累支持農業保險，有利於促進政府對農業保險的支持落到實處。
模式五：政府設基金，防巨災風險。在國外，許多國家都在農業保險立法中對保險費的分擔作了明確的規定，美國法律規定政府補貼保費的30％，加拿大法律規定政府補貼50％。同時，通過提供再保險或建立巨災保險基金的形式為農業保險提供政策支持。如美國和日本，政府為農業保險，包括相互制農業保險公司提供高額補貼；在德國和法國，農業保險運作方式雖然市場化，但遇到大的自然災害和疫情，仍有政府基金作堅強後盾。在我國，由於沒有巨災支持保護體系，巨災損失完全由保險公司獨立承擔，大量風險集中於經營主體自身，使得保險賠付率居高不下，保險公司的積極性、承保能力和持續經營能力受到嚴重影響。因此，建議抓緊建立中央和省（市、區）兩級政府農業巨災風險基金，對遭遇巨災損失的農業保險供給主體提供一定程度的補償。農業巨災風險基金的來源可以是多渠道的，包括政府財政預算撥款、從農業保險供給主體的年度經營盈餘中按一定比例提取，以及賑災捐款中按一定比例提取等等。同時，對農業保險業務免去營業稅的同時，建議減免所得稅，鼓勵商業保險公司開拓農業保險業務。所減免的稅收轉入專項農業保險基金，用作應對農業大災補償的積累。
⑧ 土地信託的模式構建
成立農村土地信託機構
農村土地信託機構應按照「依法、自願、有償」的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分農戶「有地無力開發、有力無地開發」的弊端，在穩定承包權的基礎上，加速經營權的流轉，同時有效解決了土地供需矛盾，促進了農村產業結構調整。土地信託機構的主要職能包括：
1.信息傳遞職能。定期舉行土地流轉信息發布會，如浙江紹興縣柯橋鎮「土地信託服務站」受13個村經濟合作社的委託，向社會推介2200畝土地的使用權轉讓信息，公開招標高效農業開發項目，在不到一天的時間里，已有9家企業簽訂了投資協議，而原土地承包經營者將可獲得土地信託分紅。
2.中介服務職能。協調流轉雙方提出的有關事宜，在平等協商的基礎上，落實合約關系，維護雙方利益；代理發行收益憑證，為受託人融通開發資金服務，為投資者拓寬投資領域服務，並從中收取相應勞務酬金。
3.監督治理職能。對土地流轉後的用途進行監督治理，以提高土地利用「三態」效益為目的，促進土地資源可持續利用為宗旨。
4.經營治理職能。土地信託機構可運用其信託基金，直接或聯合從事土地的開發經營治理。
建立土地投資信託基金
土地開發需要巨額資金，通過財政撥款、個人自有資金等途徑往往受資金來源的限制而滿足不了需求，建立土地投資信託基金可有效解決土地開發資金不足問題。土地信託基金是土地信託部門為開發經營土地而設置的營運資金，其主要來源有：銀行等金融部門吸收的土地信託存款、政府發行的土地證券、企事業單體待用的土地信託基金、預算外自有資金等。借鑒美、日土地信託經驗並結合中國農村土地產權實際情況（農村集體土地所有權不變、承包權相對穩定、經營權可合理流動）。
原土地承包者作為委託人與受益人將土地信託給土地信託機構，土地信託機構作為受託人既可將土地經營權以出租、轉讓、轉包、入股等方式給土地開發經營者從而收取租金、轉讓（包）金或股利；也可以與專業土地開發公司通過簽訂土地開發合同，收取開發收益（開發公司按合同取得相應酬金），然後將土地使用權再進行出租、轉讓等活動。土地信託機構負責將信託紅利給委託人。土地開發經營過程中所需的巨額資金可通過土地信託機構向金融機構貸款（農業貸款，政府扶持、利率優惠）來籌集，金融機構可通過出售貸款債權的方式向廣大投資者再融通資金，既增加投資渠道，又分散金融風險。
推行土地信託運作模式的支持體系
1.政策法規支持
2001年4月公布的《中華人民共和國信託法》，使中國信託事業的繁榮和發展建立在較為完善的法律規范基礎上。在國外，土地信託是信託業務的重要組成部分，然而，中國土地信託發展滯後，要真正促進土地信託經營業務的發展，尚需制定有關規范各種土地信託經營業務的政策法規及實施細則，非凡是關於土地投資信託基金如何具體運作、土地信託紅利確定的依據、土地信託經營業務的稅費制度、土地信託產權的流轉補償與變更登記問題等。
2.市場體系支持
第一，支持培育土地流轉經營者。農村土地產權流轉根本在於解決「有地無人種、想種無地種」的問題即誰來種，因而培育土地經營者是土地產權流轉能否順利進行的要害。中國農村土地流轉經營者主要有：一般農戶、種養大戶、工商業主等，主要經營形式有：大戶承包型、農庄經營型、股份合作型、公司經營型、產業化經營型等，重點應支持種養大戶與工商業主進行規模化經營，投資高效農業，以發揮其人力、資金、市場與技術的優勢。
第二，市場信息支持。流轉土地的區位、數量、質量、地貌等條件以及補償標准、流轉形式均存在著較大的差異性，建立流轉土地信息庫，多渠道、多形式向轄區內外及時發布土地資源信息，可增強土地市場透明度，有助於土地高效流轉。
第三，監督機制支持。土地流轉後的用途應遵循「不改變土地的農業用途，確保耕地復耕能力，確保耕地總量動態平衡，確保土地資源可持續利用」的原則。建立監督機制，依法查處土地流轉後的違法用地行為，使流轉後的土地利用真正做到合理與高效。
第四，資金支持。據投資測算，目前每整理、開發、復墾1公頃的耕地需要投資 4500—9000元；園地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投資1800—2750元；漁業用地需要投資15000—28000元。隨著土地整理、開發與復墾難度的遞增，土地流轉經營者所需投入資金量愈來愈大，為此需要財政部門、金融機構、民間組織等資金上的大力支持。
3.技術支持
由於土地開發整理內涵是隨著時間的推移不斷豐富的，如土地整理最具代表性的德國，19世紀以前的土地整理主要是針對農地分散、零碎等問題實行集中；20世紀初期，側重於服務基礎設施和公共建設實施土地整理；到了20世紀70年代又增加了景觀生態和環境保護，以實現經濟、社會、環境的協調發展。因此，土地開發整理技術也需要不斷更新與完善，以適應土地開發整理內涵的需要。
⑨ 為什麼銀行要找信託公司做通道業務呢銀行為何還要向信託公司推介一些集合資金信託業務兩個問題.求指點
一：去年年底，銀監會出了463號文嚴重限制了信託的業務，叫停了政信，銀信的合作，就是因為信託全在做通道的業務，在通道業務中，信託公司是沒有任何風險，擔任何責任的。因為通道業務中，全是單一信託。銀行可以通過信託將表內表外資金互轉。另外一些銀行的關系客戶，在銀行達不到貸款標準的，完全可以用信託當通道，信託為企業包裝，銀行再轉變資金性質購買單一信託受益權等。不只是銀行，地方財政更是這樣，你可以詳細了解一下去年年底的463號文件就清楚信託的通道業務都是什麼了，上面說的，只是例舉幾項
二：銀行向信託推介資合信託，比如說，銀行自己包裝個理財產品，要包裝，發售，管理。這當中的人力，物力，精力都是成本，如果轉給信託，然後自己成為唯一的代銷，就可以省去很多成本，或是包過去後分利益。總之一個活干下來能掙100萬，轉給別人做自己能掙99萬，但省事。絕大多數人都會選掙99萬去
以上愚見，僅供參考
⑩ 什麼是土地流轉信託剛聽說的。
土地流轉信託實質上是一種用益物權的信託化。
實質是將農村土地使用權作為信託財產，委託給信託公司進行經營管理，主要包括農用地的土地承包經營權、集體建設用地使用權以及宅基地使用權。
在法律上，農用地的土地承包經營權是允許轉讓的，將率先進行試點。
具體從信託產品的幾大要素來看，理論上，土地流轉信託的委託人可以是村集體組織，但也不排除單個農戶。
土地流轉信託通過土地的重新歸集、整理，將目前一些荒蕪、零散的農用地轉移到種植大戶手上，從而形成規模效益，再通過金融產品的配置，使農民和種植大戶成為最終獲利者，同時也將農民從土地的束縛中解放出來。
科學推進土地流轉，使農民真正成為土地流轉的獲利者，甚至在農村實現生活現代化，是推進新型城鎮化的關鍵。