❶ 銀保監會：加強房地產信託領域風險防控
中國銀保監會有關部門負責人6日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。
該負責人表示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。
據介紹，銀保監會對這些信託公司提出五方面要求，包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。
該負責人表示，這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。
今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。
❷ 2019年1月央行降准對信託行業有什麼影響
這是拯救股市和房地產的一步棋，但不能改變結果，繼續觀察吧。
流動性陷阱（liquidity trap）是凱恩斯提出的一種假說，指當一定時期的利率水平降低到不能再低時，貨幣需求彈性就會變得無限大，即無論增加多少貨幣，都會被人們儲存起來。發生流動性陷阱時，再寬松的貨幣政策也無法改變市場利率，使得貨幣政策失效。
對於降準的效果並不會明顯，在當前經濟環境下，大家更傾向於儲蓄，即使0利率，居民都會考慮到未來收入減少的壓力。
而銀行會更加保守，只會把資金借貸給國企，無法刺激經濟的增長，因為無法刺激消費的增長。
1月4日，央行放出消息，中國人民銀行決定下調金融機構存款准備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。央行稱，此次降准將釋放資金約1.5萬億元，加上即將開展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降准動態考核所釋放的資金，再考慮今年一季度到期的中期借貸便利不再續做的因素後，凈釋放長期資金約8000億元。
❸ 樓市大事件！央行、銀保監會聯手發文，48萬億房貸市場迎巨變
關乎樓市的又一大事來了！
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼前不久監管部門出台「三道紅線」房企融資新規後，房地產金融政策再出重磅新規。《通知》自2021年1月1日起實施。
《通知》規定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。央行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。
此外，值得注意的是，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。同時，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
央行有關負責人透露，目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。
新增房貸增速將受影響
實際上，今年以來，就有一些銀行進一步放緩了新增房企開發貸增速。證券時報·券商中國記者此前了解到，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。
央行數據顯示，2020 年三季度末,人民幣房地產貸款余額 48.83 萬億元, 同比增長 12.8%,比上季末低 0.3 個百分點,連續 26 個月回 落;前三季度增加 4.42 萬億元,占同期各項貸款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 個百分點。
曾剛表示，從分檔設計的房地產貸款集中度上限水平看，預計超出上限的銀行不會太多，總體看對存量房地產貸款來說，調整的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來的新增房地產貸款增速會受限，例如，前幾年個人房貸增速顯著高於平均貸款增速，對於接近上限或已經超標的銀行來相關貸款的新增投放增速會放緩。
央行有關負責人也表示，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。
「房地產貸款集中度指標對存量房貸的調整壓力並不大，因為只要銀行保持現有房貸余額不變，隨著分母的貸款余額總規模不斷提升，該指標自然會下降。但對於接近上限的銀行來說，該指標就會影響其新增房貸投放規模，這意味著未來部分銀行的新增房貸增速和個貸增速不能超過平均貸款增速，否則相關佔比還會進一步提升。」曾剛稱。
銀行需制定過渡期業務調整方案
當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，央行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。
具體來看，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。
值得注意的是，為了穩妥有序整改過渡，充分考慮不同銀行的情況不同，《通知》提出，業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經央行、銀保監會或當地央行分支機構、銀保監會派出機構評估後認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。
「對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。」上述負責人稱。
北京市銀行業協會已出台個人住房貸款自律公約
證券時報·券商中國記者獲悉，北京市銀行業協會已正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，自2021年1月1日起生效實施。公約從內控制度、風險管理、盡職調查、差別化住房信貸政策執行、合作機構監督、公平競爭、優質服務等七個方面對銀行的個人住房貸款業務提出自律要求，同時也對銀行開展的關於個人商業用房貸款業務的做出了自律要求。
針對公約出台的背景，北京市銀行業協會表示，目前北京地區會員銀行開展的個人住房貸款業務中主要存在兩個突出問題：一是，自北京市開展房地產市場調控以來，相關政府部門和行業監管部門出台了多項涉及個人住房貸款業務的調控政策，但各家會員銀行對政策的理解不盡相同，造成部分銀行在政策執行尺度的掌握方面存在一定差異；二是，近年來北京地區房地產市場中，二手房交易的市場佔比逐年提升，房地產中介機構在二手房交易中成為關鍵環節，個別銀行為爭攬客戶而向中介「返點」、「返費」的現象死灰復燃。
在統一房貸政策尺度方面，《公約》規定：住房貸款記錄不區分本市、非本市；月供收入比不超過50%；對首付款資金來源進行實質性審核，不得使用「首付貸」等金融產品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用於支付首付款；涉及一手房的個人住房貸款其所購房屋必須是主體結構已封頂的住房；必須嚴格執行差別化住房信貸政策等。在涉及「返點」、「返費」問題方面，《公約》規定：銀行不得向房地產開發商、房地產中介機構（含關聯機構）及工作人員支付或變相支付財物從而獲取交易機會或競爭優勢，並明確規定：支付或變相支付傭金、介紹費或其他性質類似的費用；免費或低於成本價提供服務，或出租辦公場所、辦公設施和設備；替其支付、承擔應當由其自己承擔的支出或費用；以超出正常價格或不合理方式等使用其提供的服務；租用其辦公場所或渠道（含線上、線下）向購房客戶營銷本行業務等方式均在禁止范圍之內。
據了解，此次《公約》的出台得到了業內銀行的廣泛支持，目前北京地區開辦個人住房貸款業務的43家銀行均已簽署公約承諾函。部分銀行表示，《公約》的出台有助於銀行個人住房貸款業務競爭回歸到提高服務水平和服務質量方面上來，從而改變過去單純依靠「返點」、「返費」和放鬆政策執行尺度的市場競爭局面。
❹ 監管加碼 房地產信託發行規模下滑至5100億
隨著監管政策加碼，對於房企通過信託渠道融資的審核越發嚴格。根據用益信託最新統計顯示，今年來，截至記者發稿時止，我國68家信託公司共發行了3858款房地產集合信託產品，規模總計5118.5億元，相較於去年同期的4099款6352.6億元的規模，在融資額度上同比下滑了19.4%。
7月份以來，整個房地產信託發行延續了下滑態勢。用益信託統計數據顯示，7月全行業共發行241款416.1億元的房地產集合信託產品，相較於上月的481款794.2億元的規模，在發行只數上下降了50%，在融資規模上則下降了47.6%；而與去年同期的516款755.56億元的規模相比，在發行只數上更是同比銳減了53.3%。
事實上，我國房地產類信託的募集規模自2019年下半年以來，連續多個季度下行。中國信託業協會數據顯示，2020年一季度末，投向房地產領域的信託資金總額為2.58萬億，較2019年末下降1249.87億元。
「這主要原因有二：一是監管趨嚴，從去年下半年以來，房地產信託經歷了多輪窗口指導和調控；二是一季度新 冠疫情沖擊使得樓市停擺，房地產開發也全面暫停，房企融資需求萎縮的同時信託業務的開展也短期內受限。」對此，有信託分析人士認為。
❺ 2019年房地產調控釋放了什麼信號
從加強房企資金審查到局部城區定向放鬆限購，從放寬豪宅標准到限制房企平均利潤率……2019年這樣的調控力度釋放了什麼信號？未來房地產市場走勢如何？
樓市總體平穩調控取得預期效果
「房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。」住房和城鄉建設部部長王蒙徽在近日舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上如此評價2019年我國房地產市場發展。
這一判斷得到數據印證：今年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩中略升；11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落，市場預期趨穩。
記者近期走訪發現，大多數城市房地產市場預期穩定，「房價暴漲時代成過去時」獲得普遍認同。不少購房者向記者表示，新樓盤近期促銷力度大、供給充足、可選擇餘地大；由於相當數量的購房者被分流至新房市場，二手房市場漸成買方市場，「價位合適」才考慮入市。
根據中國社會科學院發布的《中國住房發展總報告(2019-2020)》，2019年房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。
「2019年，我國樓市年度穩定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調控預設的合理目標。」中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。但他也指出，目前房地產市場總體平穩，是在政策措施管控下的弱平衡，影響房地產市場平穩運行的深層次因素尚未得到根本性轉變。調控進入關鍵時期，應保持定力、從容應對。
落實「一城一策」長效機制試點穩妥推進
「對於涉嫌集體惡意炒作房價的小區，主管部門將暫停辦理該小區二手房網簽手續」，深圳市住房和建設局近日發布通告稱，將採取五大措施嚴厲打擊哄抬房價等各類不法行為。
「開發商參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資」，黑龍江省住建廳等6部門日前聯合發布通知稱。
梳理今年以來各地調控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調控政策；另一些地方則適度寬鬆了限購政策，如深汕特別合作區商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。
「今年各地樓市政策呈現雙向精準調控特點，既有放鬆，又有收緊。」陽光城執行副總裁吳建斌認為，樓市調控在持續打擊投機性需求的同時，也加強了對真實居住需求的保護。
各地錨定「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，因城、因區、因時施策，積極主動作為，保持了樓市總體平穩運行。
在中央層面，房地產政策保持連續性、穩定性，夯實城市主體責任，土地調控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區域發展規劃不斷出台，穩妥推進房地產長效機制試點。
從房地產金融監管看，「從緊」為全國樓市調控主要特點。信託、發債等房地產融資渠道收窄，貸款規模控制加強，銀行信貸資金或資金藉助信託等渠道進入房地產市場收緊。
值得注意的是，2019年，制定完善長效機制的基礎性工作穩步邁進。住房和城鄉建設部初步構建了房地產市場監測指標體系，開展月度監測、季度評價，及時預警提示。
堅持「房住不炒」平穩健康發展內涵更加豐富
保持定力，穩字當頭，2020年房地產調控指向鮮明。
「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」「2020年要著力穩地價、穩房價、穩預期」……
從12月份的中央經濟工作會議，到中央高層近日在住房和城鄉建設部召開座談會，再到全國住房和城鄉建設工作會議，各次重大會議上都重申了房地產調控主基調。
受訪專家普遍表示，從2016年開啟的本輪調控，在宏觀經濟復雜變化的形勢下堅持了下來，取得了初步成效，積累了一定經驗，凝聚了全社會強大共識。
房地產調控不動搖，中流擊水從容應對。倪鵬飛說，房地產調控是國家的一個重大戰略操作，是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。
「市場環境及預期不斷變化，房地產市場會處在波動運行之中。」倪鵬飛說，地方調控政策或根據當期和未來可能的變化而適時微調，「穩地價、穩房價、穩預期」的目標很明確，市場不應對地方因城施策的局部微調作「調控松綁」解讀。
惠民生，強保障，中央經濟工作會議提出「加強城市更新和存量住房改造提升」「做好城鎮老舊小區改造」等舉措，促進房地產市場平穩健康發展內涵更加豐富。
根據中指研究院的一份報告，展望未來，在土地供給結構和住房制度改革的趨勢下，重點一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產品供給將會繼續提升，而對於大多數普通二三線城市來說，改善型住房需求仍將是市場成交主力，且人口年齡結構的變化會加速此類需求釋放，未來高性價比、品質突出的產品更易受到市場青睞。
❻ 中國信託行業發展現狀如何
中國信託業從1979年恢復至今，經歷了30多年的發展歷程。2001年《信託法》的頒布奠定了信託行業的法律基礎，2007年銀監會頒布新的《信託公司管理辦法》和《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》明確了信託公司作為財富管理機構的功能定位，為信託業快速發展奠定了制度基礎。
❼ 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升
自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。
三條「紅線」排查大幕開啟
為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。
從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。
「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。
具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。
金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。
年內違約規模已超400億元
2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。
從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。
一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。
在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。
合規、風險指標面臨雙向承壓
一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。
今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。
在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。
正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。
❽ 現階段年化收益率7-8%的信託還有嗎
目前信託理財產品的年化收益率確實出現了一定幅度的下滑，由原先8%~12%區間內的年化收益率，開始逐漸向8%以內靠攏。這里有一個非常明顯的收益率的分水嶺就是10%，從2019年下半年開始，很多券商提供的信託理財產品中，起步門檻穩定在600萬元以上的信託理財產品，年化收益率基本上就是維持在8%附近，而這個時間如果往前回溯到兩年之前的話，基本上是可以穩定在12%附近的，所以說目前整個市場的理財產品年化收益率基本上都出現了一定幅度的下滑。
如果真的年化收益率穩定在6%附近的信託理財產品，還不如直接去選擇年化收益率穩定在5%的穩健投資理財，比如當前的剛性兌付理財或者一部分極高門檻的智能存款，它的收益率也是可以接近5%左右的，不必冒著虧損本金的風險去參與信託理財。