『壹』 不動產善意取得的概念和適用范圍有哪些
善意取得是《物權法》中的一項重要制度，關於善意取得制度的適用范圍，主要有兩種觀點：一種認為善意取得制度僅適用於動產；另一種認為善意取得既可適
用於動產亦可適用於不動產。從理論淵源上看，善意取得制度僅適用於動產，但從價值基礎和理論基礎上看，善意取得制度適用於不動產亦無不可。動產善意取得，
是指無權處分他人動產的讓與人將其有權佔有的他人的動產交付於買受人，如買受人取得該動產時是出於善意，則取得該動產的所有權，原動產所有權人不得要求受
讓人返還原物。不動產善意取得是指受讓人信賴登記證書而無權處分不動產的讓與人交易，如受讓人取得該不動產時是出於善意，則取得該不動產的所有權，原不動
產所有權人不得要求受讓人返還原物。
我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但最高人民法院《民法通則意見》第九十六條規定：「在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處
分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。」此條解釋
中的「共有財產」顯然包括動產也包括不動產。2008年《物權法》實施後，正式確立了善意取得制度，善意取得制度既適用於動產也適用於不動產。
《物權法》實施以後，登記簿重新記載的權利人可否自行處分該房屋？《婚姻法》規定，夫妻在婚姻存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，夫妻可以約定婚姻
關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有或共同共有。在現實生活中，共有房屋的事實權利人與登記簿記載的權利人不一致的現象普遍存在。此時，就會造
成登記簿記載的物權狀況與實際情況不符，由此引發種種糾紛。根據不動產登記的正確性推定，如果事實上為夫妻共有財產，但只登記於一方名下，那麼記載於不動
產登記簿的權利人即推定為法律上的合法權利人，可以依法處分該權利，配偶因此而遭受損失的，只能向對方尋求民事賠償。
因此，對於《物權法》實施以前確實屬於夫妻共有的房屋，由於種種原因卻登記在一方名下的，按照《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，可以向登記機構申請更正登記。
『貳』 到底什麼算適用善意取得
善意取得是指無權處分人將其受託佔有的他人的財物轉讓給第三人的，如受讓人在取得該財物時系出於善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。到底什麼才算「善意取得」?
國家法律給予了明確的規定，請看：
根據《物權法》第一百零六條對「善意取得」的規定，受讓人可善意取得所有權的條件為：
(1)無權處分人處分他人的財產;
(2)受讓人是善意的;
(3)受讓價格合理;
(4)受讓人已實際佔有動產或登記為權利人。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)對善意取得制度的適用全面細化，形成了較為完整的規則體系。主要涉及到三個方面的問題，即：善意受讓人的「善意」如何認定、交易價格是否「合理」、合同效力是否影響物權善意取得。希望對你有幫助。
『叄』 租賃合同適用善意取得制度嗎
答：租賃合同不適用善意取得制度。
依據：善意取得，是指無權處分他人動產的佔有人，在不法將動產轉讓給第三人以後，如果受讓人在取得該動產時出於善意，即可依法取得對該動產的所有權的法律制度。受讓人在取得動產所有權以後，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人（佔有人）賠償損失。從我國學理和司法實踐來看，善意取得應具備以下條件：
第一，讓與人必須是基於所有權人的意思佔有動產。因此贓物、所有人不明的埋藏物、隱藏物、遺失物、漂流物等不適用善意取得。第三人如果是從出賣同類物品的公共市場上買得的，則即使是贓物、遺失物，仍然適用善意取得制度。
第二，財產必須是依法可以流通的財產。法律禁止或限制流轉的物，如爆炸物、槍支彈葯、麻醉品、毒品等，不適用善意取得制度。國家專有的財產以及法律禁止或限制流轉的國有財產，也不適用善意取得制度。國有企事業單位佔有的，依法可以由這些單位處分的國有財產，與集體和公民個人所有的財產一樣，適用於善意取得制度。
第三，必須是動產。善意取得只適用於動產。不動產所有權的移轉採用登記制度，不適用於善意取得制度。
第四，受讓人必須通過交換取得財產。受讓人取得財產必須是通過買賣、互易、債務清償、出資等具有交換性質的行為實現。如果通過繼承、遺贈、贈與等行為取得財產，不適用善意取得。
第五，受讓人取得財產時出於善意。受讓人善意，是指受讓人相信財產的讓與人為財產的所有人。受讓人在讓與後是否為善意，並不影響其取得所有權。
從善意取得的基本概念和具備條件可以看出，善意取得的前提條件是「轉讓」，而「租賃」與「轉讓」是有著本質區別的兩個不同的概念。「轉讓」是把自己的東西或應享的權利讓給別人。「租賃」是出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但物品的所有權仍保留在出租人手中。由此可以得出這樣一個結論，租賃不具備善意取得制度的前提條件。
『肆』 善意取得僅指動產嗎是不是也適用於不動產
善意取得按實際情況處理，動產和不動產都適用。
傳統觀點認為，唯有動產才適用善意取得，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第106條明確規定動產和不動產善意取得的構成要件，將該制度的適用范圍擴大到包括不動產在內的財產所有權和其他物權的取得。
自《物權法》頒布以來，善意取得制度進一步維護了交易安全，使物的經濟效用得以充分發揮，有力保障了市場經濟的有序健康發展。
(4)信託財產適用善意取得么擴展閱讀
對動產的善意取得，受讓人須在完成最終取得行為時，即交付之時系屬善意。善意的判斷時點，應當按照動產的佔有狀態而定：現實交付，通常指交付之時；簡易交付，指達成讓與合意之時；佔有改定，指受讓人取得間接佔有之時；指示交付，指受讓人取得返還請求權之時。
《物權法司法解釋（一）》第18條設置了動產善意取得之善意的判斷時點，包括交付之時、達成讓與合意之時和受讓人取得返還請求權之時三種情況。
對不動產善意取得，善意的判定時點存在兩種觀點，即以申請登記時為准和以登記完畢時為准。王澤鑒教授認為，登記過程非當事人所能控制，實際上以申請登記時間為准更合理。常鵬翱教授主張，在登記簿可信的前提下，只要受讓人信賴登記即為善意，應以登記完畢時為准。
我國《物權法司法解釋（一）》第18條第1款規定，不動產善意取得之善意時點是「依法完成不動產物權登記」完畢之時。
『伍』 不動產適用善意取得制度嗎
《物權法》制定了新的規則。第一百零六條：「除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。」從這里可以看出來，只要符合一定條件，無論動產還是不動產都可以善意取得。
『陸』 不動產適用善意取得嗎
當然適用啦。比如一棟房子為夫妻共有(轉讓需雙方同意），但產權證上只登了丈夫的名字，沒有妻子的。如果丈夫未經妻子同意把房子轉賣給善意第三方，並辦理了產權轉讓的，即使事後妻子知道，不同意的。第三方依然可以根據善意取得制度取得房子。
『柒』 共有房產可適用善意取得嗎
共有關系中，共有人按份額或共同對共有財產享有完整的所有權，相應地，對共有財產的處分權，應由共有人共同行使或按照份額權行使約定來行使。擅自處分共有財產是無權處分行為。共有權不是一種獨立的所有權類型，僅是同種或不同種類所有權的聯合。就每個共有人而言，無論所佔份額多少或在共同關系中地位如何，其享有的權利都及於全部共有財產。也就是說各個共有人對於共有財產各個部分都享有一定的處分權，不過由於其他共有人處分權的同時存在，這種處分權又是不完全的，行使時需受到一定限制。基於共有人遵循共同行使權利原則和各共有人權利都應得到相應尊重與保護等因素。共有關系中，共有財產的處分權屬於全體共有人④。因此，任何共有人行使其相應處分權時，需通過一定條件的滿足，如徵得其他共有人同意等，轉化為共同處分權後，才能產生實際處分效果。即各種共有人的處分權可以在影響或決定共同處分權中發生作用，而無法對共有財產作出處分。在上述意義上，最高院《關於貫徹執行若干問題的意見（試行）》第89條中所規定的「共同共有」從立法本意上考察，其精神仍可適用到按份共有之中。另一方面，按份共有的房產與共同共有的房產其主要區別之一在於處分權上。共同共有的房產共有人無權對共有房產進行處分，基於共同共有不確定份額，若部分共有人實施處分行為，則系無權處分行為；按份共有的房產共有人確定了房產份額，享有份額權，實施處分行為時僅能處分相應的份額，但若處分了全部房產，對其他共有人的部分仍然是實施了無權處分行為。因而，筆者認為在共有的對外法律關繫上按份共有的房產當然適用善意取得制度。另外，其他按份共有人主張優先購買權系基於按份共有人內部法律關系，該內部法律關系屬當事人的內部約定，也不能在對外關繫上對抗善意第三人。共有房產交易中的善意取得是以犧牲其他共有人的利益而保護善意受讓人的利益，依此維持交易規則和交易秩序，體現市場經濟條件下交易安全的要求，因而在具體適用中，必須嚴格其條件。 第一，部分共有人實施了無權處分的行為。房產交易的出讓人必須是共有人的部分，如果出讓是非所有權人，則其根本無權處分房產，其處分行為一律無效。房產部分的共同共有人或按份共有人因基於不享有完全處分權並實際佔有或控制房產的情況下對全部房產行使了處分權，才有善意取得制度適用的可能性。 第二，第三人（買受人）善意且無過失。善意即不知情，善意包括二種情況：一是第三人對房產為共有財產的事實不知情；二是第三人知其為共有房產但對其他共有人不同意出讓不知情。無過失也有二個方面：一是上述不知情並非是第三人原因所導致，其不知情的誤解是由於房產出讓人造成的；二是第三人已盡適當的注意義務，在交易中對房產的性質和共有人是否一致同意的事實按普通人的理解已盡到了注意義務，符合有理由相信的主觀標准。 第三，善意的准據時點為取得房產所有權當時。確定第三人是否善意的具體時期應當在房產變更登記時，在此之後第三人知道或應當知道房產的性質或其他共有人不同意出賣對善意的構成不產生法律上的影響。 第四，第三人支付了相應對價。這就要求共有房產的善意取得只限於買賣或互易領域之內，如果是無償取得，不適用善意取得制度。 第五，房產已作產權變更登記。房產變更登記是房產轉移的必備條件，作為房產買賣合同的出讓方其履行義務完畢的標志除交付房屋外也必須協助完成房產變更登記手續。未具備房產變更登記的要件為不動產交易行為未完成，第三人未取得房屋所有權，若系善意無過失且支付了相應對價，因未「取得」，則不發生適用善意取得的問題。 注釋： ①梁慧星、陳華彬《物權法原理》，國家行政學院出版社，1998年版，第403頁。
『捌』 善意取得制度的適用范圍
對於善意取得的范圍，只有不動產和動產中的委託佔有物才能夠構成善意取得制度，由於欺詐行為所取得的除1、對方明知是詐騙財物而收取的;2、對方無償取得詐騙財物的;3.對方以明顯低於市場的價格取得詐騙財物的;4.對方取得詐騙財物系源於非法債務或者違法犯罪活動的不能適用善意取得制度外，其他都可以適用。贓物與遺失物不能適用善意取得制度。
『玖』 抵押權適用善意取得嗎
我國《擔保法司法解釋》中規定了質權和留置權的善意取得制度，但未對抵押權是否適用善意取得予以規定。我國《物權法》對物權是否適用善意取得制度作出了明確的規定。根據《物權法》第一百零六條規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。」該條文明確規定了物權的善意取得制度，既包括不動產和動產，也包括其他物權。結合《擔保法司法解釋》對質權和留置權適用善意取得制度的規定，抵押權與質權、留置權同屬於擔保物權，因此，抵押權應同樣適用善意取得制度。不動產抵押以登記為公示方法。物權公示的公信力乃是不動產抵押權善意取得制度的理論基礎。
但抵押權與質權、留置權的主要區別是動產不轉移佔有，還包括不動產抵押。因此，在認定抵押權適用善意取得時，應嚴格把握抵押權適用善意取得的條件：
（一）不動產登記簿存在權屬登記錯誤，或抵押人雖對抵押動產無處分權但佔有該動產；
（二）無權處分人設立抵押權的行為。這是指行為人（登記名義人）在沒有處分權的情況下在他人的不動產或動產上設立抵押權的行為。
（三）債權人在抵押權設立時系出於善意。善意的判斷時間應為抵押權設立之時。
（四）已進行抵押權設立登記。因不動產抵押以登記為公示方法，如果抵押權未經登記，真正權利人仍能追及物之所在，否定抵押權設立的效力，而不能適用善意取得制度。