⑴ 土地收購的要點是什麼土地投資怎麼才能成功
看待一塊土地是否具有投資價值，其實有很多方面的，具體我也說不清楚，你可以請教下北美土地投資中心，據說是專注於美國和加拿大的土地投資服務的專業咨詢服務機構。
⑵ 土地市場的投資要素
1.土地的位置
土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區的交通便利的地段必將隨著時間的發展而升值。因為在一般情況下，社區總是朝著相互融合的趨勢發展，這使得位於城區之間的房地產越來越受青睞從而具有更高的投資價值。
還有一個規律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。
因此，如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地並希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關於城市發展方向方面的專業性土地投資分析。如果對城市未來發展模式判斷錯誤，就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益，而隨著等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。
土地位置與價值之間的這種關系還同樣作用於小型地塊。例如，投資者購買了位於舊城改造區或經濟開發區內的某地塊，並寄希望於該地區快速發展而帶動地塊升值，如果周邊地區的確按照投資者預計的方向發展，那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。
2.土地的屬性
土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對於一類投資者來說是優點而對於另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用於建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低於發展郊外住宅區。
在對市區中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值產生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區希望位於公交便利、環境幽雅宜人的地區，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市幹道，而工業廠房則願意盡量接近鐵路、公路等交通設施。
3.時機的選擇
「低買高賣」是所有追求利潤的投資者的行動准則，選擇恰當的買賣時機是投資成功與否的關鍵。在房地產投資中，時機的選擇具有尤其重要的意義，因為房地產投資往往是長期的。事實上，房地產通常被看作是基本不具備流動性的資產，因為房地產購買起來往往比較容易而出售變現則相對困難，情況糟糕時，即使白送也可能沒人要。
在所有的房地產投資中，如果是出於投機的目的進行土地投資分析，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間並不產生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。
除了土地的初始購買價格之外，投資者還必須持續不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關的財產稅及土地開發費用。這樣，在土地能夠產生足夠的收益之前，整個投資期內一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本，會根據地塊本身的特點對其加以利用，使土地在此期間也能產生一些收入，用以彌補持續發生的支出，例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開辟為二手汽車交易市場。
4.機會成本
投資者在持有土地期間，需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費，但除了這些明顯的成本支出外，不能忽視土地投資的機會成本。換句話說，貸款利息可以明確地作為持有土地的一項成本，而那些由於將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中，這是基於資金時間價值規則的合理推定。如果投入了資金，它就應當創造收益;因而進行了投資而沒有得到的錢(機會成本)也應當被認為是經營成本。
許多房地產投資者把所投入的資金的時間價值作為衡量投資收益的基本尺度。如果在出售一項資產時不能使投資回報超過持有期間的收益損失，那麼就應當把所投入的資金存入銀行或在別處進行更有效的投資。
5. 社會接受程度
土地投資者必須真正了解地方政府的法律及政策導向。首先，地方政府可以對整個地區的未來發展產生直接的影響。另外，土地的價值還依賴於煤氣、電力及給排水等市政基礎設旆的供應。一些地區採取限制發放市政基礎設旆接駁許可證的方式來控制地區的增長，由此導致的水電氣供應拖延可能會使得項目開發的時間安排無法實現，因此，土地投資者應盡可能選擇那些開發難度較小的地塊。而從長遠角度看，地方政府限制城市增長的管理措旆可能導致土地開發成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。
⑶ 如何投資地皮
現在地皮這么不好買，而且沒有實力的開發商都取消了資格，今年調控的這么嚴格還是別投資這個行業，現在很多投資行業都挺賺錢的
⑷ 土地如何創業
若果有100畝土還要考慮用它來創業，那麼基本上可以判定這些土地不是在市裡。既然不在城市，那就意味著在鄉村。在鄉村要創業比較困難，主要是鄉村的交通，還有信息比較閉塞，從而就導致要做的產品（不管什麼類型）的銷售渠道不好。所以做什麼創業項目之前一定要先考慮好該項目的渠道。只要有好的渠道，那什麼產品都能有好的盈利。個人觀點，僅供參考。我也有在土地上賺錢的想法。有時間可以好好聊。
⑸ 土地投資
你好，土地投資的問題已經解決了嗎？現實中原來農民的耕種土地被政府低價徵收，經過簡單的土地平整變成熟地再高價賣給房地產開發商或者工業開發，此時的價格已經是徵收時的8--10倍左右；開發商拿到地以後並不會立刻動工建房，基本是兩年以後它們著手建房，此時土地周邊的交通、商業、學校等等配套設施基本完善，再18個月以後，土地開發完畢，樓房售出，開發商的銷售總額至少已經是土地+建築成本等方面的4倍！如果是工業開發，又是很復雜的計算方式，涉及到企業今後的規模、效益等等！
⑹ 集體土地使用權怎麼入股
1、集體土地使用權入股的合法性
《土地管理法》第六十條規定：「農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上人民政府批准。」
2、入股後，集體土地使用權是否由村裡所有變為國有控股公司所有？
這個按照公司法的規定，所有權肯定變成公司所有，入股後即成為公司資產的一部分——只是這一部分股權不得轉讓。
《公司法》第三條公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。
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新《公司法》刪除了原《公司法》第四條第三款中「公司中的國有資產所有權屬於國家」的規定。在公司法理上，國有資產與其他股東投入公司的資產沒有本質上的區別。國家以國有資產出資為對價取得股權，與其他股東一樣，其出資的國有資產當然要歸屬於公司。——所以集體土地使用權入股後也一樣，性質上都是公司股份，也屬於公司資產。
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十條、國務院《關於發展房地產業若干問題的通知》（國發〔1992〕61號）精神及北京市人民政府法制辦公室等四部門《關於郊區土地開發利用若干問題的暫行規定》（京政農〔1993〕83號）的有關規定：「鄉村集體經濟組織可以
以集體所有的土地資產作價入股，興辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業，但集體土地股份不得轉讓，並按國家有關政策交納土地使用費（稅）。」
3、土地性質是否變化。
這個肯定不會變化。因為集體土地變成國有土地必須經過徵收程序。
《土地管理法》第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；……前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
第四十四條建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
⑺ 土地怎麼參與企業入股呢股份怎麼算呀
分紅計算
項目建設投產十年內按保底價每畝每年xx元的標准分紅給乙方;十年後按每畝每年 元分紅給乙方;二十年後按每畝每年 元分紅給乙方。 乙方不參與甲方經營管理，不論甲方公司經營狀況如何，甲方均應按本合同的約定及時給付乙方分紅。逾期超過三個月，視為違約，按違約條款處理。甲方按年與乙方進行紅利結算，自本合同簽訂之日起，一個月內甲方將乙方應得的第一年度紅利款付到乙方指定的帳戶。以後，在上一年度期滿前30。
日給付下一年度紅利。
土地入股與分紅有什麼聯系
農民每年依照《入股(股份合作)合同》按股份分紅，拿土地入股的農民可以組織起來推選股東代表，按《公司法》的規定進入開發企業的董事會，行使股東權利。
土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體。初級農業生產合作社處理社員私有土地的辦法。對社員入社的土地，根據其常年產量評定為若乾股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。評定社員入社土地的產量，主要根據土地的質量和實際產量，以使每個社員的利益不受損害。土地入股並沒有改變土地私有制，但土地所有權已與使用權相分離，為進一步過渡到土地公有制奠定了基礎。
土地入股讓農民成了「產業股東」的做法，好就好在「雙贏」上：既維護了開發企業的利益，避免了農地短期流轉影響開發企業的投資熱情，而農民成了股東，容易與開發企業結成利益共同體，更利於規模農業的穩定持續發展。同時，又確保了當地農民的長遠利益。首先，土地雖然流轉了，但農村原有的以土地和鄉村文化為核心的社會關系並未破碎，農民「還能在家門口種自己的地，賺公司的錢」;其次，農民每年按股份分紅，為長遠生計提供了「保險帶」;更為重要的是，拿土地入股的農民的組織化程度得到了加強，可推選股東代表，按《公司法》的規定進入開發企業的董事會，行使股東權利，履行農民收益兌付的監管職能。
農民拿土地入股，不僅適用於農村發展現代高效農業的土地流轉，對城鎮化浪潮中徵用農民土地搞公共設施建設和房地產項目開發，也有極大的借鑒價值。因為人的城鎮化，離不開對失地農民的利益保護。而這也正是在大力推進城鎮化過程中需要重點研究和解決的問題。
⑻ 土地成本的投資方法
（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。
（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、詳實。房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
⑼ 什麼是土地投資 土地投資需要注意哪些問題
土地投資是以土地為載體，或以土地為投資對象，通過對土地進行開發，促進土地增值，從而獲得投資收益。一般直接進行土地投資具有位置固定(屬於不動產投資)、投資額較大、資金佔用時間長、增值明顯等特性。
土地投資應注意土地的價值以及今後的利用價值等問題