㈠ 教你如何投資房地產
房地產的投資價值，往往看的是物業的租賃產出效率如何。不同的時間、不同的地段、不同的供求環境、不同的房地產項目以及不同的投資理念，各種房地產將體現不同的投資力與價值。 一位投資者這樣形容房地產投資：住宅實現租賃的周期一般是「年」，寫字樓實現租賃的周期往往是「月」，而酒店則是「天」，簡單講，如果把三者比喻成商品的話，住宅租賃是大批發，寫字樓租賃是小批發，酒店租賃則是零售。 住宅投資 選擇長線為佳 從投資角度看，一個大城市的近郊，隨著城市化進程的推進，近郊的住宅由於基礎價格比較低，升值空間相對大一些，更具投資價值。而隨著後期人們不斷入住，周邊配套逐漸增多，商業投資機會和價值就會慢慢體現出來。 沈陽千緣房地產開發有限公司副總經理鄭偉認為：「近期政府所推出的宏觀調控政策都是針對短期的投資行為，比如提高首付比例和利率、徵收房地產稅等等，這對於正常行為的長期投資影響不大。但這意味著投資者在投資住宅前需要考慮到更多的因素。」 在投資門檻逐漸提高以及平抑房價的大方向下，房價上漲的速度會減慢。住宅投資前景可以選擇長線為佳。 據了解，目前沈陽房地產住宅市場還是以自住為主，投資行為占的比例不到20％。 寫字樓投資 選擇區域最重要 寫字樓的增值主要是市中心區及商貿區繁榮的商務氣氛以及稀缺性。寫字樓投資應該從區域的環境政策、人才、技術、商貿等方面的綜合因素去考慮，同時還應該關注區域基礎設施配套以及周圍現有的行業業態。 寫字樓租金價格呈現出兩極分化的特點，即越破舊、地段不好的租金越低，反之，越高檔的、地理位置越好的寫字樓租金比較高。 沈陽財富中心李志強經理認為：「寫字樓的使用上大部分是自用，開發公司也很少對外出售。如果租用寫字樓六七年，其租金足以買一個寫字樓了，所以大多比較高檔的，租金高的寫字樓是不對外賣的，開發商不會放棄這部分利潤。」 目前，沈陽寫字樓比較集中的地區在沈陽CBD、五里河、三好街及和平大街。這些區域的人流、物流、信息流、資金流都很豐富，資源優越。是否位於城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 酒店式公寓投資 關鍵看配套 酒店式公寓作為市場新寵，進入沈陽市場已有幾年時間。作為近年來一種新興的房地產投資品種，投資者把它作為新興物業，開發商把它作為新的利潤增長點。 酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位於成熟商務中心，客商和公司人員流動地帶，周圍的服務配套設施完善。其服務也更家庭化，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入駐管理，提供普通公寓所沒有的有償商務服務。 由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，並且月租和各種服務費加一起比傳統酒店少得多。因此，備受商務人士青睞。 據德郡7號總經理何行知介紹：「酒店式的公寓相對於住宅和寫字樓產出率最高，回報也是比較高的。沈陽CBD地區，臨近沈陽北站、汽車站及未來地鐵站，是沈陽中高端商務客流最集中的區域，客源充沛。在此的酒店，自然無論從客源的保障性、房價的保障性方面來說，都是具有相當優勢的。沈陽人的房產投資范圍剛剛開始形成，老百姓會偏重更為理性與穩定的投資。」 酒店式公寓是打著「商務」牌出現的，深切體現出為商務人員服務的特徵。 簡單來說，酒店式公寓就是為那些在商務區內的商務人員提供休息、休閑和小型辦公的場所。 投資者在選擇項目時，一定要注意項目自身和周邊的配套是否會給商務人士帶來方便。這些配套包括交通、醫療、教育、購物、休閑等等。 酒店式公寓的流行，也導致了上市量過大以及同質化嚴重而出現的空置率高的現象。因此對投資者而言，一定要三思而後行。
㈡ 投資房地產有什麼風險
1、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。
2、購買力風險。是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
3、流動性和變現性風險。由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益。
4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
5、財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。
(2)給投資房擴展閱讀：
房地產收益方式：
1、投資分散策略
房地產投資分散是通過開發結構的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域,從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響,達到降低風險的目的。
2、投資組合以及保險保險
對於房地產投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對於減輕或彌補房地產投資者的損失,實現資金循環運動,保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對於嗇房地產投資者的信譽,促進房地產經營活動的發展具有積極作用。
房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委託保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種,確定適當的保險金額,合理劃分風險單位和釐定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。
㈢ 現在投資房子合適嗎
有風險，其實房價就是炒出來的，一旦大幅降價，你就慘了。
㈣ 教你如何投資買房
對於投資理財類產品而言，房產投資是較為保值、升值的，所以風險相較於其它投資類產品像股票、債券等要小很多，風險控制也相對容易些。專家指出，投資房產時需要注意的是，有什麼樣的收入水平就有什麼樣的支出水平，無論貸款者目前的家庭財務狀況多麼好，如果不能做一些提前規劃的話，仍有可能達不到真正的「財務自由」境界。 1.確定投資策略 有些房產易於出租，但是不會有太大的升值潛力，而另外一些房產恰好相反。因此，在決定投資以前，必須確定投資策略。應該估計所投資的房產將會帶來何種收入。為此，可以研究一下房產過去的升值情況和潛在的出租前景。當策略決定後，再來選擇投資標的。以博差價為主的投資者，時機的掌握比以房租收益為主的投資者更為重要。若想以投資房產的租金收入作為退休養老的資金來源，則重要的是能否維持穩定的房租收入，與是否容易租出去相比，短期內是否會有較大的漲幅並不重要。 2.判斷投資前景 如果想投資一處房屋，需要考慮的因素很多，例如，房產類別、所在地區、貸款、抵押財產、稅收問題以及房屋維修等。但在投資房產時，應該意識到這是出於商業的目的，因此，不要根據自己的喜好來買，而要根據投資前景來買。在區位方面，應關注市區、市郊或郊外等不同區位的房產。市區房產供給量有限，價位雖高，但即使房產市場不景氣，也不容易下跌。從類型來看，景氣上揚時投資期房，一交房就出售，不用考慮出租問題；景氣持平時投資現房，先出租一段時間，保持一定的投資收益，等待更好的時機再轉手；景氣下滑時，投資地點佳但價格低的二手房，投入裝修後不管出租或轉售，都有一定的市場需求與合理利潤。 3.尋求專業服務 投資需要自己的判斷，但也要善於利用專業人員，比如在與賣主協商價格時，專業人員的談判技巧能讓您省錢，專業房產代理可以讓您不必為租客問題而煩惱。 4.確定貸款方式 找到合適的貸款提供者與選擇房產一樣重要，對博差價的房產投資者，可利用較低利率的短期抵押貸款；以房租收益為主的長期投資者，租金收入高於房貸月供額是投資的必條件。隨著國家貸款利率的逐步放開，有些股份制銀行的短期資金來源，利率與額度有比較大的彈性，投資者應多加比較。 5.購買房屋保險 這對出租房產的業主尤其重要，房東有義務提供居住安全，購買房屋保險，一旦發生意外可以挽回經濟損失，保證投資收益，一般情況下，業主可投保火險或居家綜合責任險。 經常聽一些人講平均價格下跌，是因為某類房子增多，並不說明房屋價格真的降了。持這種觀點的人只說對了問題的表面，卻忽略了平均價格反映的真正內涵。某類房子增多代表著市場的需求，更反映著政府的政策導向。便宜房子增多，受影響首當其沖的一定是高價房。 房地產投資和其他投資一樣，不要認為自己能摸到市場的價格底線。如果不是為了急住，當房價一路下跌時還是持幣觀望一下好，寧願市場開始走高時買不到最低價，也不要有抄底心理。 要在房地產市場上賺錢，同其它市場一樣，有時也要善於「抓機會」。如果一個能把樓蓋完的房地產商搞「內部認購」，因為手續還沒辦完，所以便宜，您願不願嘗試一下呢？一個房子有預售許可證，土地使用證沒有辦下來，您敢不敢買呢？同時要學會買預期，比如知道哪有一條方便的路要建或哪裡會與地鐵站相鄰，不是等房子建好了再買，而最好是在它動工之前買。 不同的商人，有不同的營銷手法，貴的房子並不一定就是好房子。有些發展商希望薄利多銷，通過價格競爭佔領市場，有的發展商則將價格定得較高，認為賣50%就能得到通過薄利多銷賣90%的效果，他們寧願賣50%。因此，買房人選擇買房時，如果是「不求最好，只求最廉」的話，買同一地區品質差不多的房子中價格最低的，相對抗跌力要更強一些。 「買房子就是買生活」的口號已宣傳了好多年，更有一些專家主張買小社區，認為小社區更可彰顯個性，但我認為買房就是買房，社區越大，使用和維護成本越低。因為，買了房子不等於您可以免費享用社區所有設施和服務。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢；大堂越豪華、公共設施越多，您所付出的費用越多；一個樓門里的戶數越少，您要攤的電梯費用就越多，養房的費用，買房時不能不考慮。 因為人們的從眾心理、跟風習慣，會使某個樓盤或某個地區人氣越來越旺，價格也就順勢越賣越貴。貴到一定程度，就要小心自己別在房地產上也被「套牢」！畢竟風水輪流轉，永遠的旺是不可能的。所以，想和買房自住的朋友講一句，滿足自己的需求就是最好的房子，買房前定好自己的目標，多比多看，入住後則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。
㈤ 投資買房應該選怎樣的房子
1、小公寓：小戶型很適合投資，因為小戶型總價低，買賣方便。大型公寓房承擔的風險比較大，將來也不太好出售。商鋪投資潛力大，回報率高，風格靈活。但是商鋪需要考慮很多綜合因素，承擔商業風險，所以投資商鋪需要謹慎。
2、公寓：據多方統計，房地產投資中，公寓是最具投資潛力的一種。世界上許多城市的公寓都在溢價出售，租金居高不下是主要驅動力。
3、商鋪：商鋪投資是一項非常受歡迎的房地產投資，每個人都需要一個吃飯或購物消費的地方，因此商業中心周圍的商鋪繼續受到熱情追捧。
(5)給投資房擴展閱讀：
注意事項：
房子的總價，要在可以承受的范圍內。房價每平米貴個一千你可能沒什麼感覺，但是加在總價和貸款上就不少了，所以買房不能沖動，要按實際情況來，如果買個貴的，自己承受不了每個月的房貸壓力，會對生活產生極大的影響。
選擇好的城市。大城市在交通和發展方面都要比其他城市強，對周邊的城市還有著極強的影響力，這也是一線城市房價貴的原因，所以盡量要挑好的城市去投資房產。
㈥ 投資房產有什麼要求，需要注意什麼
房地產投資過程
房地產投資過程實際上就是房地產項目開發經營的全過程。房地產投資周期長、環節多，是一個相當復雜的過程，對此，在房地產開發一章已經進行了一定的闡述，房地產投資過程與開發過程是類似的，不過其側核心不同。概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權獲得、房地產生產開發及房地產銷售經營這四個大的階段。
1、投資分析
房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策准確，是確保整個開發項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定後，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，並不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的准確性。
2、土地開發權的獲得
這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行後，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。
在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續各有差異，必須搞清楚其中的每一個環節，以免產生不必要的糾紛。此外，由於房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。
3、房地產建設開發
在房地產開發中，首先要取得政府立項和規劃的許可。立項和規劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發前期工作時期。
在上述前期工作完成之後，方可進入實質性的建設開發階段。以後的工作為根據規劃及開發要求進行設計，然後尋找建築商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監督或委託監理公司進行建設監理。由於開發所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。
4、房地產銷售經營
在房地產銷售階段主要的工作，包括：
一是必須有完善的營銷規劃。
包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。
二是實際的銷售活動，
包括根據市場狀況及可能條件採取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續。
三為融資活動的進行。
由於房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。
在這一階段中，某些已開發完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態主要分為兩大類：
一類是將房地產出租給他人，並定期收取租金獲取收益。這類租賃的經營形態，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。
二類則是由投資者自己經營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩定。已開發完成的房地產，在經營階段要依據不同的經營形態，採取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業的必要管理活動等。