『壹』 投資日本房產的租房回報率到底是什麼樣的
您好，這個問題詳細整理了一下，希望對您有幫助~
2016日本東京各區地價統計
分析一下中國人去日本買房的原因無非有以下幾種：
1 、資產保值型
目前在國內，最痛苦的是手頭有1-2處房產，同時擁有100-500萬現金的中產階級。痛苦的原因在於，手頭的錢如果想在國內投資，除了P2P理財之外，似乎並沒有什麼好的渠道。
投資國內房地產錢不夠，股市又動盪不安。P2P理財雖然收益不錯，但未來性很不確定。而現金留在手裡或者銀行，又有很大的可能性貶值。因此，在多重壓力下考慮找到可以保值甚至穩定升值的市場。
而現在歐洲已經無法進入（整個局勢非常惡劣，未來一定是大面積崩潰的局面），美國在特朗普上台後，也充滿了不確定因素。東南亞本身就不是一個穩定的市場。澳新，加拿大則是地廣人稀，房地產市場並不理想。
而在2016年一系列黑天鵝事件後，日本市場無論是股市，匯市，還是不動產市場均逆市上揚，也說明了日本作為一個全球資產避風港已經被全球資本熱錢所認可。所以，中國人選擇日本作為資產保值的第一選擇也不奇怪了。
2、資產抄底型
這類一般是富裕階層或者企業行為為主。日本市場經歷了連續27年的經濟下滑，目前不動產市場處於最谷底。再加上老齡化明顯，很多地產主由於年齡身體和經營問題，只能把自己的物產便宜出售。
特別是溫泉酒店，度假村，滑雪場，農場等，目前是一個極佳的抄底場所。再加上日本銀行的貸款利率極低，導致了大量海外資本紛紛進入。
3、投資升值型
這類一般就是經營民宿，謀求房地產價值升值的一類人。這一部分我會在下面詳細的說。
二 日本投資房地產的優勢到底在哪裡？
1、日本的租金回報率真的很高嗎？
很多公司為了招攬中國買家去日本買房，會打出年回報率10%-12%這樣的誘人數字。而事實上，這樣的回報率在日本很少見。以公寓出租為例，表面年回報率一般在5%-9%。還要考慮到每年的房產稅、管理費等各類費用，可以按1.5%來預估。那麼，實際回報率大概在4%-7%。
有人問，民宿會不會收益更高一些？
答案是對的。一般一間房子，做民宿短租的收益可能會比長租收益要高50%-100%。這樣算下來，如果做民宿，每年的回報率能在6%-10%。那是不是這樣？其實不是。首先，你做民宿短租不可能保證每天都有客戶。
而且日本新的法律規定的民宿運營一年不能超過180天。再加上民宿的運營成本。其實你一年下來的回報率能在5%-7%就很好了。
但是！還是要說，這個回報率比中國要高得多。現在北京和上海的城區，基本上年化回報率在1.5%-2%，郊區低的能到0.5%-1%。所以，即使日本的房地產租售比沒有很多地方吹噓的那麼高，但比中國還是要高不少的。
不要一味追求回報率，回報率高的房產不一定是優良房產，回報率高往往房齡都很久遠或者位置不好。房齡久遠並不是說房子不堅固，而是房子格局以及設備趕不上現代人的要求，就難以招租。因此，房產顧問的物件評估及建議是很有必要的。
2、投資日本房地產，未來能升值嗎？
這個問題要分開來說。如果是普通公寓，那麼我可以保證的說，基本不會有升值空間（或者說即使有，也非常的小）。這裡面的主要原因就是日本人是不怎麼買二手房的。
房子在日本就像車子一樣，只要到了用戶的手裡，它的價值就在一天天的下跌（這里插一句這也是為什麼如果你想考慮在日本做民宿收益的話，主要考慮老房子的原因，老房子售價便宜，但租金不會和新房子差的那麼大）。
所以，即使考慮到奧運因素，海外用戶過來購買這些情況，日本的公寓的漲幅也不會有多明顯。獨棟別墅就更不保值了。一般獨棟別墅的價值只在地上面，別墅20-30年肯定要重新建造。
但是，我們換另一個維度，如果是收購日本的酒店，寫字樓等大型物產，他們未來的漲幅還是可以期待的。這裡面的主要判斷因素就是資源的稀缺性。比如高爾夫球場，最近3年，基本上已經漲了1-2倍。接下來的價格低谷在溫泉酒店上面。
三、中國人到底應該抱著什麼心態去投資日本房地產？
再次闡述一下一開始的觀點：日本房地產是保值用的，而不是升值用的。如果你想像中國一樣，短短幾年間得到很高的回報，那麼日本一定不是一個好的選擇。日本房地產的最大價值是確保你的資產不至於貶值，並且有一定的盈餘。所以，如果你是一個有一定資產，對未來求穩定的穩健性用戶，日本市場則是一個最好的選擇。
『貳』 投資日本房產好出租嗎
如果物件合適得話，好出租。
日本法律規定「租售同權」。
意思是，租房和買房的穩定性幾乎無差，享有同樣的福利和受教育權。
日本孩子入學、就職、養老保險等各種福利，不是隨房子，而是隨人走。就算是租房，也可以就近入托上學，完全不存在小孩落戶和上學問題。
日本人也會有工作調動，若是租房，全家都可以隨著工作地變更而變動，更加方便。
『叄』 去日本買房投資，可以隨意的提高房租嗎
去日本買房如果是用來出租的話，日本房租市場很穩定，租約大多數在2年以上。在租約生效期間，房主是沒有權利更改房租的金額的。在租約更新時，租客有權利提出拒絕，如果房東要加租，需要提供充分的證據和理由，否則不可以隨意加租。因為日本大部分當地的民眾目前都是以租房為主，所以日本對租房的管理是很嚴格的
『肆』 為什麼很多國人去日本投資房產
先說一下日本房子的特點：
1、日本買房就等於是買地，購買後享有土地的永久產權
2、日本交易面積一般為專有面積，即牆壁中心開始算起，並且走廊，電梯間，陽台等面積不算在內。
3、多為精裝修交房，至少廚房和衛生間的裝修是不需要額外花費的
我們都知道日本房產跟日本經濟一樣已經跌落歷史最低估，隨著2020年東京奧運會來臨之際對日本經濟復甦所產生的期待促使日本房產這幾年的價格處於不斷穩健增值狀態，未來幾年還會持續增值。相對國內房產租賃市場回報率2%到3%而言，日本房產的回報率可以達到5%到10%以上。
投資日本房產主要是因為：
1、日本房產是永久產權
2、增持日元幣種規避單一幣種帶來的貶值風險
3、日本經過90年代房產泡沫的，現在的房價處於低位
4、日本本地租房的人多，租賃市場穩定，租房投資回報率穩定
5、近年來去日本旅遊的人急速上增，加上新民宿法的發布，為正規的民宿行業帶來了商機。
『伍』 想要投資日本房產擔心收租的問題怎麼辦
在日本投資房產，主要是進行出租並以租金作為回報。沒有租金就意味著零收入。「入住者能否按時交納房租？」
這是非常關鍵的問題。
日本的租房體制非常健全，一般來說作為房東是可以很放心的。
在日本的租房者在申請租房時，必須提供有保證人，保證人要填寫經濟收入方面等資料，以防止租房者交不出房租的情況發生。房產公司和房東若遇上租房者不交房租，就可以找到保證人出面解決。
但是，拖欠房租引起糾紛的個例也會存在。更何況，通常日本租賃契約每次簽約期限至少2年。這時，健全的法律手段就會是房東們最堅實的依靠。有了這樣的法律支持，投資者幾乎無需擔心房租拖欠問題。
日本法律規定「不支付房租就能解除租賃合同」，但房東們往往不會因為一個月房租就解除。而對日本法院來說，「信賴關系被破壞」的情況才是最重要的租賃合同解除依據。
東京地方法院案例 1
由於入住者A拖延3個月的房租未支付，房屋所有者B提出訴訟，要求解除租賃合同。到當時為止，A已連續2年以上不定期的拖欠支付房租。雖然此次A表示了支付意願，但卻依然沒有按約定的日期支付，反而繼續拖欠。
東京地方法院認為A與B之間的「信賴關系」已經被破壞，因此最終判決解除租賃合同。
東京地方法院案例 2
房屋所有者C對過去多次拖欠房租的入住者D說：「今後如果再拖欠房租，就請搬去其他地方。」D也表示同意。但後來D再次拖欠房租，於是C提出訴訟要求解除租賃合同。
拖欠期限僅為1個月短期。但地方法院認為，雖然D接受了C的提議卻繼續拖欠房租，這會損害與C的信賴關系，因此同意解除租賃合同。
『陸』 在日本買房投資之後如何高收益的出租出去
在日本不少的公寓都是有租房的託管服務的，在一些租房需求比較旺盛的地段，可以委託中介甚至是開發商託管出租，收益率更加有保證。
『柒』 去日本投資買房後，想租出去房租怎麼定
日本的租賃市場已經到達了一個比較穩定、成熟的階段。相應的市場上的租金狀態也相對比較透明。 這就意味著房東不可以漫天要價，且在合同期內不能隨便漲房租。 但是，也不是說一定不能漲房租。隨著整個市場的變化，如果房價水平整體提高的話，相應的房租也會隨之上漲。一些房東惡性漲房租，超過市場水平的情況下，合同和法律就要及時保護租客的利益了。一般在首次出租的時候由雙方達成租房協議，確定租金，在沒有特殊情況下是不能輕易抬高房價的，日本的租房合同相對來講比較注重租客權益的保護，所以在這一點上要求的很明確。
『捌』 有人了解日本房產的投資回報率嗎
相對國內房產租賃市場回報率2%到3%而言，日本房產的回報率可以達到5%到10%以上。
在日本一般的公寓出租，表面的年化回報率（年出租收益/購房價格）一般在5%-7%。
另外，我們還要考慮到每年的房產稅，管理費等等各類費用，一般來說我們可以按1.5%來預估。那麼實際上拿到手的回報率大致在4%-5%。
『玖』 投資日本房產如何獲取最大利益
在未來能夠聚人的地區投資房產更穩妥。
在日本，東京首都圈就有這樣的優勢。嚮往遷移至東京的不僅僅是日本人，外國人也越來越多。這就意味著需求會不斷增漲，不怕找不到租客。可以說，位於港區、千代田區、中央區等東京都心一等地的公寓，是誰都會嚮往的。
中國人去日本投資房產，大多是看重資產保值、抄底機遇及增值潛力。日本距離近、社會安全度高、市場規范有序、日元又是公認的避險幣種。與其他國家相比，日本房產投資的收入穩定且安全規范。
如果房產的選址沒問題，「不勞而獲」、「躺著收錢」並不是遙遠的夢。
『拾』 投資日本房產具備哪些條件的租金能高些
投資日本房產，基本上都是靠出租來獲得回報的，那麼在去日本投資之前，了解一下日本各主要城市的租金情況就非常的有必要。
一、首都圈
據《2019年5月日本主要城市分售公寓月租趨勢》的調查結果顯示，首都圈5月份的房產租金比上一個月漲幅了1.1%左右，平均為2927日元/平米(約187人民幣)。其中東京都的租金價格最高，為3469日元/平米(約222人民幣),神奈川縣為2154日元/平米(約138人民幣)次之，千葉縣1619日元/平米(約103人民幣)、埼玉縣1661日元/平米(約106人民幣)能稍微低一些，但是租金低也不意味著投資者能獲得的回報就低，畢竟租金低，那麼投資房產投資的價格也會相應的低一些，所以回報率還是很可觀的。
二、近畿圈
近畿圈的租金和上一個月相比漲幅不大，基本上可以說是持平了，像大阪府為2130日元/平米(約136人民幣)、兵庫縣為1644日元/平米(約105人民幣)，這兩個地區的租金價格仍和上個月是差不多的。
三、中部圈
中部圈5月份的整體租金平均比前一個月上漲了1.2%，變成了1756日元/平米(約105人民幣)，漲幅還是比較大的，投資這里的房產回報應該很不錯。