不良投資購房

『壹』 投資購房注意哪些問題

您好，投資買房應注意以下問題：

1、投資配套設施齊全的小區。從未來發展來看，所住小區里就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設施齊全，這樣的房子比較容易出租。這樣的房子，即使要轉手出售，也都十分容易。

2、確定投資策略。有些房子易於出租，但是不會有太大的升值潛力，而另一些房子恰好相反，因此，投資前對目標房子所在地段進行考察，考察內容包括三個方面：一是了解目標房子所在地段未來的規劃；二是了解目標房子的升值潛力；三是了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。

3、分散投資。專家建議總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，雞蛋還是不能放進一個籃子里。目前金融產品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。

4、兼顧短線和長線。房價不會只漲不跌，樓市普漲機會也不會一直出現。所以，要兼顧短線和長線的關系，優化投資組合，在確保穩定收益的前提下，抓住機會博短線，方能在樓市投資大潮中做到游刃有餘。

5、要學會侃價。對於消費者而言，有4次砍價機會，投資者一定要把握住，爭取用最低的價格買到房子：一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發商往往有一些優惠；二是在買房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高於存款利率而低於貸款利率；三是團購，因為開發商不僅節約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調配，當然會讓利銷售；四是已經買了房的買房人，你再帶一個客戶來買房子，一些開發商也會提供一些優惠措施作為回報。

6. 小戶型更適合投資。從戶型上來說，小戶型無論是長線還是短線投資，都比較適合。投資一手大戶型，較易出現空置風險，年代久遠、單價較高的二手房，建議不要投資。商鋪投資潛力大，回報率較高，可出租、可經營，方式較為靈活。但資金投入較大，具有房產和商業雙重風險。

7. 投資心態要好。凡事開始都不能做太高的期望，因此投資新建小區，人氣尚未形成，如果是出租，一年內出租率不會太高。出售的話，也不會馬上升值，所以投資時，心態要好。

『貳』 從銀行拿來的不良資產處置過後，房產不限購怎麼解釋

如果是銀行比較正規的出理不良資產，那麼銀行可以出具房產權回收、依法拍賣、及合法競得相關資料，以此去房地產管理局辦事大廳去辦理，各地可能不同，去辦事大廳咨詢下還要什麼其它相關手續。

四大收購銀行的不良資產，我國的四大資產管理公司於2000年和2004年分別對四大國有商業銀行的不良資產進行了兩次次剝離，這兩次剝離的目的是為了解決政策性銀行的不良資產，多數資產包是以1/3的折扣價格收購。

四大收購不良資產包後，可以按照方法處置不良資產：

1、訴訟追償：通過司法手段來維護債權人的權利。

2、資產重組：資產的重組包括債務重組，企業重組，資產轉換和並購等，其中債務重組包括以資抵債，債務更新，資產置換，商業性債轉股，折扣變現及協議轉讓等方式。

3、債轉股：經過AMC公司獨立評審和國家相關部門的批准，講銀行轉讓給資產管理公司對企業的債權轉為資產管理公司對企業的股權，有資產管理公司進行階段性的持股，並對所持股權進行經營管理。

4、多樣化出售，包括公開拍賣、協議轉讓、招標轉讓、競價轉讓、打包處理、分包等。

(2)不良投資購房擴展閱讀：

不良資產處置注意事項：

1、資產公司進行資產處置必須簽訂有關協議或合同。

2、資產公司與有關當事人簽訂的協議內容，必須符合國家合同法擔保法公司法等有關法律規定，符合國家關於資產公司處置不良資產的有關法律政策制度規定。

3、根據資產處置開展需要，可授權有關負責人根據資產處置委員會和有權審批人審批確定的內容對外正式簽訂資產處置協議由於協議簽訂是資產處置最後的也是最關鍵的環節，為避免合同簽訂中的法律風險，建議對外正式簽訂資產處置協議(合同)，應先經法律專業人員進行法律審查，以確保協議(合同)的合法性。

參考資料來源：網路-不良資產處置

『叄』 購房知識：什麼是投資性需求購房

「投資性房地產」的，是指為賺取租金或是資本增值，或兩者兼而有之而持有的房地產，即為投資性房地產。
解析：
這裡面的關鍵詞是：「為賺取租金」、「資本增值」。即為持有該房地產的目的，是為了出租而賺取租金或者是為了讓其房地產增值後轉讓，而不是用於直接相關生產經營為目的，與企業生產經營的主要業務沒有直接相關而持有或已出租的房地產性質的資產。企業自已佔用的房地產，不能列入此類。
具體包括：
一、已經出租的土地使用權和建築物。但是還沒有出租的，打算出租的不列入其中的。
二、持有並准備在增值後轉讓的土地使用權，目的是增值以後轉讓，賺取差價而持有的。
對於投資性需求購房者來說，他們買房不是為了解決基本居住需要，更多的是為了買賣房產賺取差額利潤或出租房產賺取租金收益。
我國投機、投資性購房需求旺盛。由於投資實業面臨的困難較多，風險較大，投資者看好房地產。投機、投資性購房主要看房價走勢，一旦房價走高，需求就會迅速擴張。在需求強烈擴張的推動下，房價就會迅猛上漲並引起購房需求進一步擴張，房地產市場泡沫由此產生，在房地產泡沫擴張及破滅過程中，房地產業的發展環境會嚴重惡化。

（以上回答發布於2016-12-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 我是被一個朋友忽悠投資了一個價值450萬的商鋪，之後了解到這是不良房產，朋友這樣忽悠我，違法嗎

無法斷定朋友是否違法。敘述不清，要區分很多種情況才能斷定，首先要判定朋友身份，如果他是一個旁觀者，那麼就是道聽途說，你是成年人，應當有自我判定能力。如果他是銷售員，那麼你得舉證他在銷售過程中存在欺詐和隱瞞行為，那麼他也只是代表開發商而已，責任由開發商承擔。或者只是銷售員，但是銷售過程中沒有欺詐行為，開發商的不良無法由銷售員掌控，那麼也是開發商的責任。

『伍』 什麼叫投資性購房

購房的目的不是為居住,而是為增值財富而進行的投資.

『陸』 我是被一個朋友忽悠投資了一個價值450萬的商鋪，我當時付了50萬定金，後來了解這是不良房產，怎麼辦

這種情況只有請律師打官司了，就像別人買二手房一樣，房主隱瞞了房屋是凶房而賣給了別人，別人只有打官司了

『柒』 信用不良時，如何在美國購房

信用記錄不良時，如何在美國購房？如果想在美國買房，擁有良好的信譽會帶給你很大幫助。因為良好的信譽使你擁有更多的貸款選項，而且有資格獲得更低的利率和相對便宜的貸款。信用評分 (Credit Score)是判斷你是否具備申請貸款資格的一項決定性因素。


按照慣例，抵押貸款機構會對你的信用評分進行核查，評分將根據你信用報告上的信息計算得出。影響評分的因素有五種，各自所佔比重均不相同：
還款記錄佔35%，
債務額記錄佔30%，
信用記錄時間長短佔15%，
新增信用佔10%，
信貸結構佔10%。
下面我們來逐一了解這些因素。

1. 還款記錄
你應當按時還款，因為逾期還款一次就會令你的信用評分遭受重大影響。例如：根據美國信用機構Equifax 透露，一位消費者以前從未漏還過欠款且持有780 分的信用評分（滿分850），而僅有一次逾期還款達30 天，其信用評分就會降低90 到110 分。
2. 債務額記錄
即用你的信用卡上累積的欠款額度除以賬戶總額中的信用額度。信用專家建議將此比例保持在30%左右。如果你每個月都透支信用卡，這樣就會有損你的信用評分。
3. 信用記錄時長
信用記錄時間越長，信用評分就越高。信用專家Bill Hardekopf 稱，信貸機構會考察你最早賬戶和最新賬戶的開戶時長（例如：2年3個月）以及所有賬戶的平均開戶時長。越早開始建立個人信用，越是必不可少的。理財專家通常會建議家長為高中的孩子開設一張信用卡，並幫助他們了解建立個人信用的重要，當然也要對個人信用負責任。
4. 新增信用
每次申請新的信用賬戶時，你的信用會收到一次「硬查詢」（hard inquiry），導致你的信用評分降低（通常減少5 分）。因此，Hardekopf 建議盡量不要同時開設多個信用賬戶。這樣做會使得你的信用賬戶的平均開設時間縮短，且會有損你的信用記錄。
5. 信貸結構
持有諸如信用卡、零售賬戶、分期貸款、車貸和抵押貸款等不同類型的信用賬戶，將有助於提升信用評分（最後一項是你即將要申請的）。
不良的支付記錄如逾期支付、判決、賦稅留置、托收帳戶、銷帳、資產收回、結算、賠本出售、喪失抵押品贖回、兒童撫養費、債務合並以及一些貸款修改會保留7年之久，在某些特殊情況下（包括破產）保留甚至更長。雖然這些不良資訊自產生之日起可以保留7年之久，但最近兩到四年的不良資訊對信用分的影響最大。
理想的信用評分是多少？
根據使用廣泛的FICO信用評分創始機構費埃哲公司 (Fair Isaac Corporation) 可知，完美的信用評分為850分，但僅有0.5%的消費者能達到此分數。來自科羅拉多州丹佛市一家抵押貸款公司 Hallmark Home Mortgage 的抵押貸款發起人 Chris Hauber 表示，只要信用評分超過740，你就達到了理想抵押貸款人的標准，能夠享受到最優利率。打算買房申請貸款最好擁有740分以上的良好信用分數。

如果你的信用評分只是超過700分，你依然能夠享受較為優惠的利率。達到660分能享有相對優惠的利率，且無需達到額外的要求就能申請貸款。
對於常規貸款，大多數貸款方會要求你的信用評分至少為620分。若低於620分則很難得到貸款，或者必須支付相當高的頭期款和利息費用。例如信用分數為660，貸款50萬元的利息是5%，30年的總額是96.6萬多美元。如果有740的信用分，可能只需付4%的利息，30年的總額是85.9萬美元，節省了十萬美元！
信用不良，如何買房？
當然，擁有不良信譽也可購置房屋，你只需一點耐心和更多的錢。此外，你也可以選擇尋找另外的貸款方式或者支付高額的次級貸款。
方法1：充分利用政府機構

1、有資格獲得聯邦抵押貸款機構，例如聯邦住房管理局 (FHA)。此貸款計劃由住房部門和城市發展 (HUD) 管理，信貸標准不會太過嚴苛。信用評分要求最低，為580，首付為3.5%。
和FHA貸款人談談你的 不良信用是否會影響你從聯邦住房管理局貸款。只要你的收入滿足其要求，你就可能有資格。
和住房和城市發展部的住房顧問一起找到願意的放款人。撥打800-569-4287 或者訪問 hud.gov 作為參考。

2、 如果你有記錄的軍事服務，申請退伍軍人事務 (VA) 貸款。
和不同的放款人談談選項。雖然VA沒有最低信用值去獲得貸款的資格，申請VA貸款的放款人可能需要。
3、 在你現有的社區里調查當地的購房計劃。如果您是一名公務員 （如老師或警務人員） 或首次置業人士，你可能不需要信用就有資格獲得州立和當地的購房計劃。
方法 2: 無抵押貸款買房

1、 現金支付你的住房。這不需要貸款，按揭付款或信用標准。
清算等退休賬戶、 共同基金和其他儲蓄計劃的投資。
2、 借用401K 計劃。許多僱主贊助計劃允許你為自置居所而借錢。每個月你將為自己還款而不是按揭還貸。
3、 尋找價格合理的房屋。當你有不良信用，並且不準備貸款時，你需要購買一棟可以負擔的房子。
在房子的裝修上削減花銷，並在你的信用額度增強後再選擇貸款來改裝你的房屋。
4、 向朋友和親戚借款。那些了解並相信你的人更可能向你伸出橄欖枝。
方法 3: 月供

1、尋找你想購買的房屋並詢問賣家是否對出租感興趣。
2、租一棟高於市場價值的房屋，並採用首付和分期付款的方式。舉個例子，如果房子每月的租金通常是800元，你就支付1200元，房東便會把400元分攤到日後每月的房租里。
3、和賣家協議房屋購買價格並簽署一份月供合同。
讓律師審查你的合同以保全你的利益，並且在你有能力購買前賣家不能把房屋賣給任何人。
4、租兩三年房屋，在此期間你可以補救信用並獲得貸款的資格。
一旦你能獲得按揭的批准就同意購買。
方法 4: 次貸

1、准備付更高額的利率。次貸放款人自2008年-2010年的財政崩潰以來管理更嚴苛，但利率和費用仍高於傳統的抵押貸款。
核實你的收入並盡力支付頭期款。你支付的頭期款越多，之後每月按揭的貸款就會更合理。
2、請確保您可以每月按揭付款。除了您家庭的貸款，你也需要把稅和房屋保險的因素計算在內。
3、四處尋求最優惠的匯率。你可以在線找到次級貸款人，或從事為擁有不良信譽的人貸款的按揭經紀人。
小tips：考慮等幾年再購置房屋。如果你有不良信用，可以考慮租兩三年的房屋並重新建立信用並為頭期款儲蓄。這期間你可以整理自己的資產並找到最好的貸款方案。

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『捌』 不良貸款上升與樓市有何關系資金違規流入樓市有何危害

不良貸款上升與樓市無直接關系，但是與資金違規流入樓市有密切關系。

為什麼這么說，不良貸款上升是一個綜合指標，樓市是一個大的市場，一個市場的發展不能直接影響金融機構的貸款不良率，這是明確的。但是從側面來看，是存在間接關聯的。

我們知道，自2008年金融危機後，四萬億投了下來，全國各地掀起了一波基建熱，同時也帶動了房地產開發市場的發展，據統計2008年到2010年房價上漲了58.87%，而相比2005年到2007年房價上漲是27.8%，這也讓很多企業主十分眼紅，因此帶動了部分企業主從經營實體到投資房地產的轉變。

而且從監管部門的政策動向來看，近期個別地方房價異動上漲，市場炒作熱情升溫，引起相關部門的高度關注。比如今年4月22日，銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企就表示，貸款一定要按照申請用途真實使用資金，不能挪用，要求銀行一定要監控資金流向，對於違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。

此外，監管部門還會根據銀行信貸投放情況，實時開展現場檢查，發現違規問題及時糾正，對問題嚴重的銀行機構要實施嚴厲處罰，切實將經營類貸款資金真正用於企業的生產經營，確保經濟平穩健康和高質量發展，有效防控金融風險。